臺灣高等法院民事判決
110年度上字第238號
上 訴 人 盧彥丞
訴訟代理人 吳啟豪律師
吳啟玄律師
被 上訴 人 楊士誠
訴訟代理人 吳存富律師
郭哲銘律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國110年1
月8日臺灣臺北地方法院108年度訴字第1337號第一審判決提起上
訴，本院於110年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國103年8月4日向上訴人買受坐落臺 北市○○區○○段0○段00地號土地應有部分10000分之242，及其 上同段873建號門牌臺北市○○區○○路0巷0弄00號2樓房屋（下 稱系爭房屋，與前開土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買 賣契約（下稱系爭買賣契約），伊給付買賣價金新臺幣（下 同）1,730萬元後，上訴人於同年10月1日交屋。嗣伊於107 年11月間欲出售系爭房地，遂委請訴外人信義房屋仲介股份 有限公司（下稱信義房屋公司）為氯離子含量檢測，伊於10 7年11月28日收受訴外人台灣檢驗科技股份有限公司出具之 試驗報告（下稱系爭試驗報告），始發見系爭房屋存有混凝 土氯離子含量超標之瑕疵（下稱系爭瑕疵），自得請求減少 該買賣價金，伊以起訴狀繕本之送達為減少價金之意思表示 ，上訴人受領之185萬7,654元係無法律上原因，致伊受損害 等情，爰依民法第179條規定求為命上訴人給付185萬7,654 元，及其中100萬元自108年2月1日起、85萬7,654元自109年 10月30日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算利息 （下稱185萬7,654元本息）之判決，並聲明願供擔保請求准 予假執行（原審為上訴人敗訴之判決【原判決主文第1項「 新臺幣捌拾伍萬柒仟陸佰肆拾伍元」部分，顯屬誤寫，應更 正為「新臺幣捌拾伍萬柒仟陸佰伍拾肆元」】，其提起上訴 ）。
二、上訴人則以：系爭房屋並無系爭瑕疵。縱有該瑕疵，因被上 訴人已於107年11月28日發見上情，於108年1月31日始起訴 請求減少價金，並未即通知伊，依民法第356條第3項規定，
應視為承認所受領之物，不得請求減少價金等語，資為抗辯 。其上訴聲明為：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人於第 一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造於103年8月4日簽訂系爭買賣契約，由上訴人出售系爭房地予被上訴人，約定價金1,730萬元，兩造已於103年10月1日交屋；嗣於107年11月間，被上訴人因欲出售系爭房地，而委由信義房屋公司就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子檢測，被上訴人於107年11月28日收受系爭試驗報告，該報告上記載系爭房屋樑柱有氯離子超標情事；被上訴人以起訴狀繕本送達上訴人之日即108年1月31日向上訴人為減少價金之意思表示等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第44頁），堪信為真正。四、被上訴人以系爭房屋存有系爭瑕疵而請求減少價金，主張上 訴人應返還185萬7,654元本息，為上訴人以前開情詞所否認 。經查：
（一）當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但事實於法 院已顯著或為其職務上所已知者；如不許其提出顯失公平 者，不在此限，此觀同法第447條第1項第4款、第6款規定 即明。上訴人於本院提出：被上訴人於107年11月28日發 見系爭瑕疵，於108年1月31日始以起訴狀繕本請求減少價 金，並非即時通知伊，依民法第356條第3項規定，應視為 承認所受領之物等語（見本院卷第44頁），固屬上訴人於 二審提出之新防禦方法。然觀諸上訴人所提被上訴人之起 訴狀所載：嗣於107年11月28日收受原證4之試驗報告（即 系爭試驗報告）等內容（見原審卷第11頁）；及原審送達 證書所載：該起訴狀繕本送達上訴人之日期為108年1月31 日等內容（見原審卷第63頁），均為原審卷內之訴訟資料 ，乃法院已知之事實，倘不許上訴人提出該防禦方法，顯 有失公平，依上開規定，應准許其提出。
（二）買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條之規定，應負擔保之責者，買受人固得依同法第359條規定請求減少其價金。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。依系爭買賣契約第13條第2項第3款所載：本買賣標的建物無論甲方（即被上訴人）於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，乙方（即上訴人）均應依民法負瑕疵擔保責任等內容（見原審卷第27頁）；及系爭試驗報告記載系爭房屋樑柱有氯離子超標情事（見原審卷第37頁），為兩造所是認（見上三所示）以考，則被上訴人主張其買受之系爭房屋存有系爭瑕疵，自屬有據。佐諸原審囑託台北市土木技師公會所為：鑑定標的物（即系爭房屋）硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗結果，二樓所取之四個試體中，分別為3.9166kg/m³、2.4531kg/m³、3.9166kg/m³及1.4658kg/m³，皆超出CNS3090或CNS12891氯離子相關管制與檢驗規範規定值，即一般鋼筋混凝土耐久考量的0.3kg/m³及一般鋼筋混凝土結構物的0.6kg/m³數值等鑑定結果（見外放鑑定報告書第4頁），益徵系爭房屋有混凝土氯離子含量超標之物之瑕疵，至為明晰。是故，上訴人稱：系爭房屋並無系爭瑕疵云云，顯非可採。（三）標的物之價值及效用，有無滅失或減少之瑕疵，在出賣人 固應負瑕疵擔保之義務，然在買受人亦應負檢查及通知之 責任。買受人就不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通 知出賣人，其怠於為通知者，應視為承認其所受領之物， 不應使出賣人久負不可知之責任，此觀民法第356條規定 自明。由是可知，買受人之檢查、通知義務，乃出賣人負 瑕疵擔保責任之前提。是買受人就所受領之標的物，於日 後發見瑕疵，未即通知出賣人，應視為承認其所受領之物 ，出賣人不再負物之瑕疵擔保責任，買受人亦不得據以請 求減少價金。
（四）觀諸系爭房屋建築完成之日期為72年10月6日（見原審卷 第129頁之產權調查表所示），為兩造所不爭執（見原審 卷第266頁）；及系爭買賣契約書第13條第2項第1款所載 ：簽定不動產買賣契約後，甲方（即被上訴人）得自費並 請求乙方（即上訴人）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢 測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑 、柱等共取三個樣本爲準，如三個樣本檢測結果之平均值 符合約定解約條件，即建物建築完成日期在84年6月30日
（含)當日以前者，約定爲0.6kg/m³（不含)以上等內容（ 見原審卷第27頁）以察，顯見兩造已約明系爭房屋氯離子 含量檢測結果之平均值不得超過0.6kg/m³之標準，被上訴 人尚難諉為不知。而被上訴人係因欲出售系爭房地，而委 由信義房屋公司就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子檢測， 並於107年11月28日收受系爭試驗報告（見上三所示）， 足認被上訴人收受該試驗報告之目的，係為查明系爭房屋 有無氯離子含量超標情事，則該試驗報告之結果，當屬被 上訴人認定系爭房屋氯離子含量是否超標之唯一依據，至 為灼然。審諸系爭試驗報告所載：試驗項目：硬固混凝土 氯離子含量（kg/m³）。樣品編號：客廳樑（一）、餐廳 樑(二）、客廳樑（三）。試驗結果：3.011、1.019、1.6 95。平均值異常等內容（見原審卷第37頁），可知系爭房 屋採樣處之氯離子含量檢測結果之平均值，確已超過0.6k g/m³之標準，則被上訴人於107年11月28日收受該試驗報 告時，當已發見系爭瑕疵之數值及位置。佐諸被上訴人之 起訴狀所載：伊於107年11月間因欲出售系爭房屋，遂委 請信義房屋公司為氯離子含量測試，嗣於107年11月28日 收受系爭試驗報告，竟發見經採樣「客廳樑（一）、餐廳 樑(二）、客廳樑（三）」等3處，其氯離子含量分別為3. 011、1.019、1.695，均明顯超過國家標準值，故系爭房 屋確屬俗稱之「海砂屋」，而存有氯離子含量超過國家標 準值之物之瑕疵，從而，上訴人自應對被上訴人負擔物之 瑕疵擔保責任等內容（見原審卷第11至12頁）；民事準備 ㈠狀所載：伊於107年11月28日始知悉系爭房屋為氯離子超 標之海砂屋等內容（見原審卷第233頁）；及民事言詞辯 論意旨狀所載：伊於107年11月間因欲出售系爭房屋，遂 委請信義房屋公司為氯離子含量檢測，嗣於107年11月28 日收受系爭試驗報告後始知悉系爭房屋為海砂屋等內容（ 見原審卷第631頁），參互以察，益徵被上訴人藉由系爭 試驗報告，已於107年11月28日發見系爭房屋存有上訴人 應負擔保責任之系爭瑕疵，可以確定。
（五）系爭買賣契約所載上訴人之住址固為系爭房屋址（見原審 卷第31頁）。然參諸被上訴人之民事起訴狀所載：上訴人 地址為臺北市○○區○○○路0段00號3樓等內容（見原審卷第9 、15頁）；被上訴人之委任狀所載委任訴訟代理人之時間 為108年1月18日（見原審卷第17頁）；被上訴人訴訟代理 人所稱：被上訴人到伊事務所諮詢時，提及盧彥丞似乎是 牙醫師，經當時的律師在網路上搜尋才查到民事起訴狀之 住址等詞（見本院卷第94頁）；及被上訴人之民事答辯狀
所載：起訴狀中所載之上訴人住址，係當時受委任之律師 ，透過與當事人會議所得之出賣人姓名，以及提及出賣人 疑似為牙醫師之資訊，於網路上查詢所得牙醫診所之地址 等內容（見本院卷第119頁），參互以考，可見被上訴人 就其所知上訴人姓名及牙醫身分，可輕易查知上訴人之聯 絡地址，而對其為瑕疵之通知，並不因系爭買賣契約記載 上訴人之住址為系爭房屋而異。況縱使不知上訴人地址， 亦得準用民法第97條規定，聲請法院以公示送達對上訴人 為意思通知。乃被上訴人均未為之，則其於107年11月28 日發見系爭房屋存有上訴人應負擔保責任之系爭瑕疵後， 遲至108年1月24日始以起訴狀表明請求減少價金，並以該 起訴狀繕本於同年月31日之送達（見原審卷第9、63頁） 通知上訴人，已逾2個月，以現今社會訊息傳遞方法之多 樣性及兩造住所同在臺北市，其間並無訊息傳遞之障礙以 觀，被上訴人時隔2個月始對上訴人通知系爭瑕疵，依社 會通念，顯然逾越從速通知瑕疵之合理期間。
（六）被上訴人雖稱：伊於107年11月28日收受系爭試驗報告後 ，隨即詢問信義房屋公司應如何處理、氯離子含量超標所 代表者為何、是否仍可以求償、系爭房屋的買賣價值、銀 行貸款是否因此減損等問題，伊等待信義房屋公司之答覆 過程即已超過兩週；又系爭房地牽涉高額買賣價金，為避 免錯誤，伊於詢問信義房屋公司之同時，亦查詢氯離子含 量異常之相關資訊、處理方法；嗣後，伊便立即與不同律 師預約諮詢，再三確認系爭試驗報告所示之氯離子含量異 常結果，上訴人是否應負責任、應如何處理等。因伊未取 得上訴人之聯絡資訊，遂找到訴外人永慶房屋仲介股份有 限公司（下稱永慶房屋公司）之房仲人員（邱姓店長）， 告知依系爭試驗報告，系爭房屋存有氯離子含量超標之瑕 疵，並請其轉達予上訴人。惟伊等候許久，未見上訴人有 所回應。被上訴人求助無門，只得再向律師事務所諮詢尋 求協助，而依律師之建議提起本件訴訟告知上訴人系爭房 屋存有系爭瑕疵，並請求減少價金云云（見本院卷第118 至119頁）。然民法第356條之通知，係指買受人於發見標 的物有瑕疵時，具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通 知而言。被上訴人於107年11月28日收受系爭試驗報告時 ，已發見系爭瑕疵之數值及位置，業經認定如上（四）所 示，則其指明該瑕疵之所在而對上訴人為通知，顯無困難 ，此與被上訴人考量該瑕疵之成因、改善方法、系爭房地 之價值若干、通知後應如何減少價金、是否提起訴訟等無 涉，均不能資為被上訴人發見系爭瑕疵後，有不能即為通
知上訴人之正當事由之認定。另永慶房屋公司於110年7月 30日雖函稱：買方楊士誠（即被上訴人）於108年1月24日 起訴前，確曾向伊提出系爭試驗報告，並經伊轉通知賣方 盧彥丞（即上訴人）等詞（見本院卷第111頁），惟未提 出相關證明為佐，且上訴人已否認曾於被上訴人起訴前收 受永慶房屋公司之通知（見本院卷第144頁），是被上訴 人稱其於108年1月初請永慶房屋公司務必將系爭瑕疵轉知 上訴人云云（見本院卷第115至116頁），仍無從佐為被上 訴人已即通知上訴人之證明。至被上訴人所舉其他判決關 於是否怠於通知之認定（見本院卷第116至118頁），與本 件事實不同，無從比附援引。準此，上訴人辯以：被上訴 人發見系爭瑕疵後，並未即時通知伊，係怠於為通知等語 ，應值採信。被上訴人既有怠於將其發見之系爭瑕疵通知 上訴人之事實，依民法第356條第3項規定，應視為被上訴 人已承認所受領之系爭房屋，不得依民法第359條規定請 求減少價金，則其據以依同法第179條規定，請求上訴人 返還185萬7,654元本息，自屬無據。 五、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還1 85萬7,654元本息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請 失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人給付，並為假執行 之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 2 日 民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 賴彥魁
法 官 林政佑
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 2 日 書記官 王韻雅
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