臺灣高等法院民事判決
109年度上易字第466號
上 訴 人 孔正炎
訴訟代理人 陳玉庭律師
宋孟蓁
被 上訴人 林月春
林礽炫
共 同
訴訟代理人 彭火炎律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年1
2月10日臺灣新竹地方法院107年度訴字第1021號第一審判決提起
上訴，本院於110年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人自坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○地號土地上 如附圖位置B所示建物(面積七六點一三平方公尺)遷出，拆 除如附圖位置B、C所示之建物及水泥地(面積二點七七平方 公尺)，返還土地予被上訴人及全體共有人部分，及該訴訟 費用負擔之裁判，均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、廢棄改判之第一審訴訟費用及第二審訴訟費用，均由被上訴 人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落新竹縣○○鄉○○段○000地號土地(重測前為新竹縣○○鄉○○段00000地號，下稱系爭土地)為伊2人與訴外人林應享、林祖蔭、林應時、林正堂、林礽鐘共有(林月春之權利範圍為20/60、林礽炫之權利範圍為5/60)，上訴人為如附圖位置B所示建物(門牌號碼為新竹縣○○鄉○○路000號，下稱系爭建物)及附圖位置C所示水泥地（面積2.77平方公尺，與系爭建物合稱系爭地上物）之事實上處分權人，無正當權源而占用系爭土地等情。爰依民法第767條第1項規定，求為命上訴人自系爭建物遷出，拆除系爭地上物，將系爭土地返還予伊2人及全體共有人之判決（未繫屬本院部分，茲不贅敘）。二、上訴人則以：重測前新竹縣○○鄉○○段000地號土地(下稱重測 前145地號土地)為伊之父孔錦輝所有，於民國68年間向新竹 縣政府取得自用農舍建築執照後，在該土地上興建系爭建物 ，並領有使用執照，屬合法建物。嗣經地籍重測後，系爭建 物卻坐落在系爭土地上，乃地籍重測錯誤所致，如拆除系爭 建物，將致伊全家無處可居，影響權益甚鉅，且被上訴人對 於系爭土地尚無具體使用計劃，依民法第796條之1規定，斟 酌兩造之利益，應免伊移去系爭地上物，伊願付償金予被上 訴人。又重測前145地號土地與系爭建物原同屬孔錦輝所有 ，伊自孔錦輝受讓取得系爭地上物之事實上處分權後，系爭 地上物坐落基地經重測後變更為系爭土地，應類推適用民法 第425條之1規定，認伊有正當占有權源等語，資為抗辯。三、原審就前開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上 訴，並聲明：㈠原判決關於命上訴人自系爭建物遷出，拆除 系爭地上物，返還系爭土地予被上訴人及全體共有人部分均 廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上
訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張上訴人為系爭地上物之事實上處分權人，系爭 地上物現坐落在系爭土地上，固為上訴人所不爭執，惟否認 係無權占有，並以前詞置辯，茲就兩造爭點分述如下： ㈠按土地與房屋固為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋 必須使用該房屋之基地。從而，土地及房屋同屬一人，而將 土地及房屋分開同時或先後讓與，應推斷土地受讓人默許房 屋受讓人繼續使用土地。89年5月5日施行之增訂民法第425 條之1乃上開既有法理之明文化(見民法第425條之1立法理由 說明)，則無論房屋及土地轉讓之事實是否發生於上開規定 施行後，均非不得推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間 或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租 賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。且 所謂房屋之出賣，就未辦所有權登記致無法為移轉登記之建 物而言，房屋受讓人所取得事實上處分權，與所有權人之權 能無異，解釋上仍有上開法理之適用。
㈡上訴人抗辯：系爭建物係其父親孔錦輝於68年間在重測前145 地號土地上合法興建等語，有台灣省新竹縣土地登記簿、新 竹縣○○鄉○○○○○○○000地號土地興建農舍之建築執照及使用執 照可稽(見原審卷第85-86頁、第128-129頁、第133頁、第14 4-147頁)，可知重測前145地號土地係孔錦輝於53年3月1日 取得，其後於68年11月7日在該土地上興建農舍，嗣於85年 間辦理地籍重測後，地號變更為新竹縣○○鄉○○段000地號。 又孔錦輝於68年4月12日檢具經新竹縣竹東地政事務所（下 稱竹東地政所）依照地籍圖謄繪核對無誤後所核發之地籍圖 謄本，向新竹縣芎林鄉公所申請取得興建農舍之建築執照， 俟建築完成後，經新竹縣政府建設局於68年10月27日核發芎 農使字第108號使用執照，門牌號碼編訂為○○51-1、51-2號( 其後整編為○○路868號即系爭建物、870號)，堪信上訴人此 部分辯解為真。
㈢經本院囑託內政部國土測繪中心，使用精密電子測距經緯儀 ，在系爭土地附近檢測竹東地政所測設之圖根點為基點，分 別施測○○路868號及870號建物及系爭土地附近界指點位置， 並計算其座標值輸入電腦，以自動繪圖儀展繪於鑑測原圖上 ，再依據竹東地政所保管之重測前後地籍圖、地籍調查表等 資料，展繪有關土地地籍圖經界線，與實地會勘成果核對檢 核後測定於鑑測原圖上，作成比例尺1/500之鑑定圖，鑑定 結果並認為：「...○○路868號之建物(即系爭建物)範圍，並 未坐落在重測前○○段145-1地號土地(即系爭土地)上...」，
有內政部國土測繪中心鑑定書及鑑定圖可稽(見本院卷第197 -199頁)，而如附圖C位置所示水泥地係坐落系爭建物右側( 即位處系爭建物與門牌號碼○○路866號建物間)，與系爭建物 同坐落在重測前145地號土地上，有原審囑託竹東地政所繪 製土地複丈成果圖、內政部國土測繪中心鑑定圖可考(見原 審卷第105頁、本院卷第199頁)，堪認上訴人辯稱：系爭地 上物因85年間辦理地籍重測，肇致坐落系爭土地等語，亦可 採信。
㈣又所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性 質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通 念以填補法律漏洞的方法，而是否得以類推適用某項法律規 定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再 判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定 類推及於該未經法律規範之事項。系爭建物係加強磚造之2 層樓建物（見原審卷第34頁），與所坐落基地本同屬上訴人 之父孔錦輝所有，具合法使用基地之權源，既非越界建築， 亦非無權占有他人土地，惟因85年間辦理地籍圖重測之故， 原地籍線改變，致系爭建物所坐落基地逕變更為系爭土地。 而在已建妥之房屋，可否不因地政機關辦理地籍圖重測導致 基地所有權主體之變動而受拆除，以顧全社會經濟，既與土 地及其上房屋同屬1人所有，因不動產所有人之法律行為將 土地或僅將房屋所有權讓與他人之情形類似，法律就此情形 ，本應同予規範，以調和土地與建物之利用關係，承認在房 屋得使用期限內有租賃關係，因立法者之疏忽，而發生顯在 之法律漏洞，自得類推適用民法第425條之1規定，認為兩造 間就系爭土地成立租賃關係，被上訴人應許上訴人於系爭建 物得使用期限內繼續使用土地，以保護房屋既得之使用權並 維護整體社會經濟利益。又民法第425條之1規定之租賃關係 ，其範圍應包括以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用 有不可分離關係之附屬地如庭院、走道等。如附圖C位置所 示長條型水泥地係為區隔系爭建物與右側866號房屋，具有 相當於防火間隔之作用，有勘驗筆錄及現場照片可考（見原 審卷第97頁、第101頁)，與系爭建物之占有使用不可分離， 自屬租賃範圍之土地。則上訴人以系爭地上物占有系爭土地 ，具有正當權源。是被上訴人請求上訴人拆屋還地云云，即 無理由，不應准許。
㈤至民法第796條所謂土地所有人建築房屋逾越疆界，係指土地 所有人在其自己土地建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言 。若其房屋之全部建築於他人之土地，則無同條之適用（最 高法院28年渝上字第634號判例參照），當亦無同法第796條
之1適用之餘地（最高法院104年度台上字第2387號判決意旨 參照）。本件系爭地上物全部坐落系爭土地，依上說明，當 無民法第796條或第796條之1規定適用之餘地，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人 應自系爭建物遷出，拆除系爭地上物，返還系爭土地予被上 訴人及全體共有人，均為無理由，不應准許。原審就上開部 分為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴論旨指摘原判決該 部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第 2項所示。並依民事訴訟法第85條第2項規定，為訴訟費用負 擔之判決。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 110 年 11 月 16 日 民事第二十四庭
審判長法 官 胡宏文
法 官 陳筱蓉
法 官 楊雅清
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 11 月 17 日 書記官 陳惠娟