臺灣高等法院民事判決
108年度重上更一字第30號
上 訴 人 劉賴偉
訴訟代理人 黃炳飛律師
被上訴人 郭峻瑋
訴訟代理人 劉岱音律師
受告知人 蔡欣樺
林蔡玉花
上 一 人
訴訟代理人 林文義
受告知人 蔡 誠
蔡旺伸
上 一 人
訴訟代理人 蔡文凱
受告知人 郭蔡金
蔡佳穆
蔡玉穗
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年5
月13日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第1337號第一審判決提
起上訴，經最高法院第一次發回更審，上訴人減縮上訴聲明，本
院於110年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分及該部分假執行之 聲請暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣參佰肆拾肆萬陸仟捌佰伍拾陸元，及自民國一Ｏ九年一月一日起至遷出門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號4層樓房屋並將如附圖所示坐落臺北市○○區○○段0○段000號土地，面積120平方公尺返還予上訴人之日止，按月給付上訴人新臺幣肆萬參仟柒佰玖拾貳元。其餘上訴駁回。
第一審、第二審及發回前第三審訴訟費用（均除確定部分外），由被上訴人負擔十分之七，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣壹佰壹拾伍萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣參佰肆拾肆萬陸仟捌佰伍拾陸元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文；第二審訴之變更或追加，非經他造 同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在 此限，亦為同法第446條第1項所明定。本件上訴人提起上訴 ，原請求被上訴人應將門牌號碼臺北市○○○路0段000巷0號4 層樓房屋（下稱系爭建物）拆除，及將系爭建物坐落臺北市 ○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）如附圖示120平 方公尺部分返還，及返還相當於租金之不當得利新臺幣（下 同）186萬8,720元暨自民國104年11月29日起至返還系爭土 地如原審判決附圖（下稱附圖）所示面積120平方公尺之日 止，按月給付4萬4,800元【本院105年度重上字第516號（下 稱本院前審卷）7頁】，嗣於本院減縮上訴聲明，請求：㈠被 上訴人應自101年6月1日起至系爭建物遷出並將系爭土地如 附圖所示120平方公尺部分返還予伊之日止，給付伊如附表 一所示損害金。㈡願供擔保請准宣告假執行（本院卷二340頁 ），依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於101年5月29日因拍賣取得系爭土地所有權 ，被上訴人占有未辦理保存登記之系爭建物，並無正當權源 得占用如附圖所示120平方公尺之系爭土地，係無權占有， 並受有相當於租金之不當得利。爰依民法第179條規定，請 求被上訴人應給付自101年6月1日起至系爭建物遷出並將如 附圖所示120平方公尺之系爭土地返還予伊之日止如附表一 所示相當於租金之不當得利（原審判決上訴人此部分敗訴， 上訴人聲明不服，提起上訴。另上訴人請求原審共同被告陳 龍川共同給付不當得利部分，經原審判決駁回後，未據上訴 人聲明不服；請求被上訴人拆屋還地部分，已減縮上訴聲明 ，均非本院審理範圍）。其上訴聲明：㈠原判決關於駁回上 訴人下開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人 應自101年6月1日起至系爭建物遷出並將系爭土地如附圖所 示120平方公尺部分返還予伊之日止，給付伊如附表一所示 之金額。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭土地原係訴外人蔡典單獨所有，於58年 間出具「土地使用權證明書」（即土地使用同意書）予建商 蘇正東、潘義雄（除標示姓名外，下合稱蘇正東2人）興建 系爭建物，伊父郭哲彰受託建造系爭建物，嗣蘇正東2人因 無力支付工程款而將系爭建物出售予郭哲彰。又系爭土地原 所有權人蔡典已同意系爭建物使用系爭土地，伊因繼承而取 得系爭建物，自非無權占有，亦未受有不當得利。另上訴人 於拍賣取得系爭土地之所有權前已知悉現況，其主張無權占 有係違反誠信原則，自不得請求給付不當得利等語，資為抗
辯。其答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張其因拍賣於101年5月29日取得系爭土地之所有權 。被上訴人目前占有系爭建物，及系爭建物占有系爭土地如 附圖所示120平方公尺等情，業據上訴人提出土地登記第一 類謄本、臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）104年度自字 第12號刑事判決、103年度訴字第2086號返還不當得利事件 之103年9月30日勘驗筆錄、松山地政事務所103年10月20日 北市松地測字第10331880000號函暨土地複丈成果圖為證（ 原審卷7至11、60至61頁），為被上訴人所不爭執，堪信為 真實。
四、上訴人係系爭土地之所有權人，主張被上訴人無權占有系爭 土地，被上訴人則以前詞置辯，則兩造之爭點首應審究：被 上訴人是否具有系爭建物之事實上處分權？被上訴人以占有 系爭建物方式占用如附圖所示120平方公尺之系爭土地，對 上訴人而言，是否構成無權占有？茲析述如下： ㈠系爭土地原為蔡典所有，嗣蔡典於70年10月10日死亡，後迭 經繼承、贈與、買賣而由訴外人蔡典之女蔡幸鄉及陳柏壽分 別共有（蔡幸鄉應有部分7/10、陳柏壽應有部分3/10），而 陳柏壽部分經繼承後由訴外人吳育德、吳姿穎、林純如、林 子翔、林子峰、陳勝發、黃冠禎、黃冠綸及劉上偉公同共有 ，嗣因訴外人即債權人林鈺玲以陳柏壽、蔡幸鄉積欠債務而 聲請強制執行程序，拍賣系爭土地，嗣由上訴人於101年5月 14日標得系爭土地，並於101年5月29日移轉登記等情，有土 地登記公務用謄本、臺北市土地登記簿、臺北市松山地政事 務所異動索引表、臺北地院民事執行處101年1月5日北院木9 9司執亥字第38572號通知可稽（本院前審卷58至81頁、原審 卷33至35頁），是系爭土地目前由上訴人因拍賣而取得系爭 土地所有權，上訴人依法享有管理、使用、收益及處分權利 。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277條定有明文。被上訴人抗辯其因繼承取得系爭 建物之事實上處分權，系爭建物占有系爭土地有合法權利來 源，則依上開規定應由被上訴人就有權占有一節舉證以實其 說。經查：
⒈蔡典、訴外人謝心傳及黃登花於58年2月4日間以起造人名義 ，申請於系爭土地上建造4層樓建物，取得臺北市政府工務 局於58年4月核發58建（松山）松第005號建造執照等情，業 據本院調閱上開建造執照卷查明無訛，是系爭建物之起造人 名義係蔡典、謝心傳、黃登花。另地主蔡典於58年1月3日出
具土地使用權證明書，其上記載：「茲有蔡典、謝心傳、黃 登花擬在本市○○街00巷00號本人所有○○○段317之1、321之13 地號共貳筆建築永久式四樓集合住宅，業經本人完全認可， 茲為申請營造執照特予證明，基地主蔡典，住址：台北市○○ 街00巷00號」（該土地使用權證明書附上開建造執照卷內） ，是蔡典曾有出具土地使用權證明書，同意自已及謝心傳、 黃登花於系爭土地上建造4層樓房屋，洵可認定。 ⒉依被上訴人所提出之合建契約，係地主蔡典與建商蘇正東2人 所簽訂，約定由蔡典提供土地，蘇正東2人出資興建房屋， 於完工後由蔡典取得系爭房屋2、3樓所有權，蘇正東2人取 得系爭房屋1、4樓所有權，蔡典將坐落土地所有權應有部分 2分之1移轉登記予蘇正東2人，且其中第7條約定營造執照2 、3樓應以蔡典名義；1、4樓應以蘇正東2人名義請領（見本 院卷二211至212頁），可知蔡典與蘇正東2人訂約之真意， 係由蘇正東2人承攬興建蔡典分得之房屋，而蔡典將其應給 付房屋之報酬，充作蘇正東2人買受分歸蘇正東2人所有房屋 基地之價金，性質上應屬承攬與買賣之混合契約。次按「兩 造所訂立之合建契約，其性質屬承攬與買賣之混合契約，即 由被上訴人承攬完成一定工作而以上訴人應給予之報酬充作 建築商買受由其分得部分基地之價款，並由地主及建商各就 其分得之房屋以自己名義取得建築執照，已如前述，則就地 主部分而言，依建築法第70條第1項前段規定，建築工程完 成後，應由起造人會同承造人及監造人聲請使用執照。又依 土地登記規則第70條第1項規定（目前改為79條第1項），申 請建物第一次所有權登記應提出使用執照，故如無特別情事 ，建造執照上所載之起造人恒為該建物所有權第一次登記之 申請人亦即原始建築人。是地主如以自己名義領取建築執照 而由建築商建築，自為該建物所有權第一次登記之申請人即 原始建築人，應認該房屋之原始所有人為地主」（最高法院 86年度台上字第1019號判決意旨參照）。準此，縱認被上訴 人提出之系爭合建契約為真正，系爭建物亦應以起造人蔡典 （地主）及謝心傳、黃登花為原始建築人。又系爭建物係依 上開建造執照興建之未完成建物，並未辦理保存登記，業據 被上訴人自承：系爭建物完成九成以上等語（原審卷63頁背 面）及有系爭建物現場照片在卷足參（本院卷一127至133頁 、173至183頁、471頁、卷二349、351頁），是系爭建物應 由原始建築人蔡典、謝心傳、黃登花取得事實上處分權。 ⒊被上訴人雖主張伊父郭哲彰承攬建造系爭建物，嗣建商蘇正 東2人因無力支付工程款而將系爭建物出售予郭哲彰，伊因 繼承取得系爭建物之事實上處分權等語。惟陳柏壽及蔡幸卿
（即蔡典之女）於79年間曾對被上訴人之父郭哲彰、管理系 爭建物之陳龍川（原審共同被告）及第三人謝南星提起刑事 恐嚇罪等告訴，嗣經臺北地院79年度易字第5733號刑事判決 無罪在案，其判決理由認定：「本件引起告訴人陳柏壽、蔡 幸卿與被告郭哲彰、謝南星、陳龍川雙方糾紛之房地，經查 ，其事實為：該土地為蔡典所有，57年12月30日蔡典與蘇正 東、潘義雄訂立合建契約由蔡典提供土地，蘇、潘負責建造 四層樓房，完工後，2、3層歸蔡典，1、4層歸蘇、潘二人， 定約時蘇、潘二人並交付保證金2萬元予蔡典。蘇、潘二人 先委託蔡姓包商建造房屋，惟施工至一樓頂板時，蘇、潘二 人又與被告郭哲彰承攬其餘工程，工程款37萬1,000元，迄 該樓房結構體建成後，因蔡典與蘇、潘二人發生糾紛，土地 未辦理分割，蔡典亦未退還保證金，而蘇、潘二人未依約給 付工程款予被告郭哲彰，郭某因而停工，嗣建照因逾期而作 廢，該棟房屋至今仍未辦理保存登記。」有該刑事判決可參 （見原審卷56至59頁）。另參諸被上訴人所提出郭哲彰與蘇 正東2人簽訂之工程契約書，其中第1條亦明文記載：「本工 程現已施工至1樓頂板之模板，由乙方（即郭哲彰）繼續承 包至完成，細節如下：．．」（本院卷一445頁），堪認郭哲 彰係第二承攬人，其於前手即第一承攬人蔡姓包商施工至1 樓頂板之模板完成後，始接手繼續施工，自難認系爭建物係 完全由郭哲彰出資建造。
⒋按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者， 不在此限，民事訴訟法第357條定有明文。被上訴人雖提出 內容記載：「茲有本人與蔡典在本市○○街00巷00號所在合建 樓房，因資材不足將本人全部權利讓渡由郭龍雄（即郭哲彰 ）君承受並已收到全部讓渡金，如有本人施工上之錯誤及與 蔡典之糾紛本人願負起全責絕不異議恐口無憑特具此文為據 。郭龍雄君收執。立書人：蘇正東．．中華民國59年12月8日 」之讓渡保證書影本，及內容記載：「茲收到○○○路尾○○街7 4巷14號建築房屋本人之權利賣予郭君尾款新台幣貳萬伍仟 元正，此據郭龍雄收執，立書人：蘇正東．．」之收據影本為 證（本院卷一449、451頁），然上訴人已否認上開私文書為 真正（本院卷一476頁），被上訴人復無法舉證證明上開私 文書為真正，已難憑信。退步言，縱認上開私文書之形式及 內容為真，然上開私文書係建商蘇正東以個人名義為之，其 內容謂：「因資材不足將本人全部權利讓渡由郭龍雄君承受 」、「本人之權利賣予郭君」等語，完全未提及該工程合約 書之另一名建商潘義雄，自無法證明建商潘義雄所有關於系 爭合建契約之權利亦讓渡予郭哲彰。從而，上開讓渡保證書
及收據倘為真，充其量僅能證明蘇正東個人將其依合建契約 得對地主蔡典所主張之權利讓與予郭哲彰，尚無法進一步推 論郭哲彰已取得系爭建物之事實上處分權。是被上訴人執上 開讓渡保證書影本及收據影本，欲證明郭哲彰已取得系爭建 物之事實上處分權，殊非可取。
⒌原審被告陳龍川陳述：系爭建物是地主蔡典與人合建，至於 郭哲彰與何人簽訂契約，伊並不清楚，亦未曾見過被上訴人 提出之工程合約書，伊知道郭哲彰是承接他人的工程，並不 知道蘇正東及潘義雄係何人，伊只是受被上訴人委託看顧系 爭建物等語（本院卷二112至113頁），是由原審被告陳龍川 上開陳述，亦無法證明郭哲彰已取得系爭建物之事實上處分 權。
⒍另被繼承人蔡幸卿（即蔡典之女）死亡後，其繼承人蔡欣樺 、林蔡玉花、蔡誠、蔡旺伸、郭蔡金、蔡佳穆、蔡玉穗為遺 產分割訴訟時，將系爭建物列入被繼承人蔡幸卿所有之遺產 為分割，業經本院於108年4月10日以106年家上易字第46號 判決確定（該判決見本院卷一137至156之11、遺產稅證明書 見本院卷一211頁），嗣被上訴人以上開繼承人為被告，對 上開確定判決提起第三人撤銷訴訟，請求撤銷對系爭建物之 判決，並請求確認被上訴人對系爭建物有事實上處分權存在 ，亦經本院於109年3月11日以108年度家撤字第1號判決駁回 被上訴人之訴。嗣被上訴人提起再審之訴，亦經本院於109 年8月19日以109年度家再易字第2號駁回在案(本院卷一361 至369頁），是由上開訴訟均無法證明被上訴人有系爭建物 之事實上處分權。
⒎按地主提供土地興建合建房屋，係為供建商申請建築執照而 出具之「土地使用權證明書」，性質上屬於債權契約，僅在 出具者與被證明者間具有拘束力，而不能及於契約當事人以 外之第三人。本件被上訴人主張蔡典已出具同意於系爭土地 上建築永久式4樓集合住宅（即系爭建物）之土地使用權證 明書，系爭建物坐落系爭土地有合法權源等語，惟系爭土地 原所有權人蔡典出具土地使用權證明書之目的，係提供自己 及起造人謝心傳、黃登花在系爭土地上建造房屋，基於債之 相對性，蔡典出具「土地使用權證明書」之債之效力，僅存 在於蔡典與謝心傳、黃登花3人之間。退步言，縱使蔡典係 依據與建商蘇正東2人間之合建契約而提供土地使用權證明 書，該份證明書之效力亦係存在於蔡典與建商蘇正東2人之 間。從而，無論該份土地使用權證明書之債權効力係存於蔡 典、謝心傳、黃登花之間，或存在於蔡典、蘇正東2人之間 ，對於上訴人係經法院拍賣取得系爭土地所有權而言，既非
合建契約之當事人，亦未繼受蔡典之契約義務，應不受該債 權契約效力之拘束。何況被上訴人無法證明對系爭建物有事 實上處分權，無論系爭建物是否因該土地使用權證明書得占 有系爭土地，均與被上訴人無涉。是該土地使用權證明書並 不能作為對被上訴人有利之認定。
⒏按民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得 違反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權 利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦 無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫 用。查上訴人於101年間拍賣取得系爭土地所有權時，拍賣 公告上雖載有：「系爭土地上有建物，該建物有建築執照， 惟未辦理建築物所有權第一次登記，現由第三人陳龍川占有 中，建物不在拍賣之列，請應買人注意，本件拍定後不點交 」等詞（原審卷34頁），此項記載之目的係敘明執行 法院 無法執行點交之原因，旨在促使投標人注意系爭建物非拍賣 之標的物，且建物之事實上處分權人、占有人及基地所有權 人間可能存有複雜法律關係，待日後循訴訟途徑以釐清彼此 之權利義務。此外，並無限制拍定人不得循正當訴訟途主張 權利之意思。是被上訴人執拍賣公告之上開記載，抗辯上訴 人請求不當得利為違反誠信原則，於法無據。
⒐從而，由被上訴人所提出之各項證據均不能證明其父郭哲彰 有系爭建物之事實上處分權，自無法因繼承而取得事實上處 分權。是被上訴人以具有系爭建物之事實上處分權為由，抗 辯有權占有系爭土地等詞，殊非可採。上訴人主張被上訴人 為無權占有，於法有據。
五、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還 不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為 其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例參照）。經查：
㈠被上訴人無系爭建物之事實上處分權，其長期占用系爭建物 ，系爭建物坐落於系爭土地上，對上訴人已構成無權占有。 上訴人請求被上訴人應給付自101年6月1日起（即自104年11 月9日起訴時往前回溯3年5月又8日；上訴人係於101年5月29 日取得土地所有權，其起訴之原審收狀日期戳章見原審卷5 頁）至遷出系爭建物及返還系爭土地如附圖所示120平方公 尺部分之日止，按月給付相當於租金之不當得利，自屬有據 。
㈡按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息10％為限，土地法第97條定有明文。而所謂土地價額 ，依土地法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價， 依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報 之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地 政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之 地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80％為其申報地 價，平均地權條例第16條亦有規定。系爭土地位於臺北市松 山區○○○路5段389巷，鄰近○○公園、○○○路5段、○○街、○○路 、○○○橋，附近交通及生活機能均甚良好，有兩造不爭執之G oogle地圖可參（本院卷359頁），是本院審酌系爭土地坐落 位置、交通狀況、工商繁榮程度、實際使用現況等情，而認 以土地申報總價年息7％計算相當於租金之不當得利為適當公 允。另系爭土地之申報地價於101年1月為每平方公尺42,960 元、102年1月為44,800元、105年1月為64,480元、107年1月 為60,960元、109年1月為62,560元，有地價謄本可參（見原 審卷66頁、本院卷一415頁）。以此計算被上訴人應給付自1 01年6月1日起至108年12月31日止之相當於租金不當得利計3 ,446,856元；自109年1月1日起至遷出系爭建物及返還系爭 土地如附圖所示120平方公尺部分之日止，按月給付相當於 租金之不當得利為43,792元（詳如附表二所示）。 六、綜上所述，上訴人依民法第179條，請求被上訴人給付3,446 ,856元及自109年1月1日起至遷出系爭建物及返還系爭土地 之日止，按月給付43,792元，為有理由，應予准許；至於逾 上開請求部分，於法無據，不應准許。從而原審就上開應准 許部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改 判如主文第2項所示，又原審就上開不應准許部分，為上訴 人敗訴判決，並駁回其假執行聲請，核無不合，上訴意旨指 摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應駁回此 部分上訴。又本院所命給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告 准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定如主文第5項所示 之相當擔保金額准許之。又第一、二審及發回前第三審訴訟 費用，關於本院審理範圍即上訴人請求被上訴人給付不當得 利部分，應由被上訴人負擔十分之七，餘由上訴人負擔；至 於已確定部分（即上訴人請求原審被告陳龍川共同給付不當 得利部分及訴請被上訴人拆屋還地部分）均應由上訴人負擔 ，爰諭知如主文第4項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第449條第1項、450條、第79條前段、第463條、第390 條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 16 日 民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 管靜怡
法 官 呂淑玲
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 110 年 11 月 16 日 書記官 黃雯琪