臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第19號
原 告 林志誠
訴訟代理人 楊家明律師
許世烜律師
被 告 林鏡川
林宏彬
共 同
訴訟代理人 陳郁芬律師
蘇文奕律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經本院於民國110
年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林鏡川、林宏彬應將坐落臺南市○○區○○段00地號、面積1483
.72平方公尺、權利範圍各1/5之土地所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告林鏡川、林宏彬負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣坐落臺南市○○區○○段00地號面積1483.72平方公尺土地（下
稱系爭土地）原為訴外人林連東（被告之被繼承人）所有，
林連東生前於民國104年1月28日將系爭土地以總價金新臺幣
（下同）1,250萬元出賣予原告；簽訂買賣契約時，被告二
人與其他三名林連東之女兒林錦裕、林錦麗及林淑娜以及林
連東之配偶林劉秀雲等，均擔任賣方林連東之連帶保證人。
簽約後，原告已付第一期、第二期款共計1,000萬元，尚餘
尾款250萬元，約定於辦理所有權移轉登記完成後支付【原
證1：104年1月28日土地買賣契約書】。嗣因出賣人林連東
死亡，林連東之繼承人於109年10月14日完成分割繼承登記
，分割繼承為被告二人及林錦裕、林錦麗及林淑娜五人分別
共有，應有部分各5分之1【原證2：土地登記謄本】，已可
辦理移轉登記程序。然經原告以存證信函催告林連東之繼承
人應與地政士連繫辦理移轉登記，地政士因久候未獲交付證
件，致移轉登記手續遲遲未能完成【原證3：西港郵局第62
號109年10月13日發文存證信函及回執】。
㈡、為定紛止爭並實現原告之承買權，原告先向鈞院聲請調解，
請求林鏡川、林宏彬，以及林錦裕、林錦麗及林淑娜等五人
配合依被繼承人林連東所簽買賣契約辦理所有權移轉登記。
然而，僅林錦裕、林錦麗及林淑娜三人同意依約辦理，願各
將其持分5分之1移轉登記予原告，原告則同意於登記完成同
時支付尾款，就原告與林錦裕、林錦麗及林淑娜部分調解成
立【原證4：鈞院109年度新調字第282號調解筆錄】；至於
被告林鏡川、林宏彬二人，因仍拒絕辦理移轉登記，而調解
不成立【原證5：109年12月22日調解不成立證明書】。因被
告二人為出賣人林連東之繼承人，且為買賣契約出賣人之連
帶保證人，負有將土地移轉登記予原告之義務。系爭土地既
已分割繼承登記為分別共有，得依約辦理所有權移轉登記為
原告，為請求被告依約履行，爰提起本件訴訟，請鈞院賜判
如訴之聲明。
㈢、原告為要強迫被告履行債務，茲追加給付違約金之聲明：依
系爭契約第九條後段約定：「雙方之一方如有遲延給付或交
付應交付之文件、用印之情形，應賠償他方，每逾期2日罰
遲延金壹萬元」。被告二人受原告之109年10月13日發文存
證信函之催告請求應於文到10日内與代書聯繫辦理所有權移
轉登記。上開催告函於109年10月14日翌日送達被告二人，
則被告二人自109年10月24日起遲延。則被告二人應自109年
10月25日起依上揭違約金條款處罰逾期違約金。即應給付原
告：自109年10月25日起算，至被告將移轉登記所需文件用
印完成並交付原告之日止，按每2日處罰1萬元之違約金。
㈣、原告否認系爭契約中有「解約金」之約定：
①、系爭契約第九條係約定：「賣方違反本契約約定條款或反悔
不賣時，買方得解除本契約，賣方應於買方通知解除契約日
起3日内將已收價款全部返還買方並加計一位已收價款為違
約金與買方。買方違反本契約約定反悔不買時，賣方得解除
契約並沒收買方已付之價款為違約金。雙方之一方如有遲延
給付或交付應交付之文件、用印之情形，應賠償他方，每逾
2日罰遲延金壹萬元，如遲延逾30日視為不賣或不買，依不
買或不賣論處。」，由此可知，被告（賣方）得解除契約之
前提為：買方違反系爭契約之約定反悔不買。故如買方並無
違約反悔不買，賣方即無解除權可言。
②、另外，依系爭契約第九條約定：「賣方違反本契約約定條款
或反悔不賣時，買方得解除契約並要求加倍返還價金」，依
文義解釋，此約定顯然為「買方」之權利，而非賣方之權利
。況且，豈有違約之一方享有解除權，此無異於鼓勵違約。
因此，依系爭契約之約定，賣方並無權利要求加倍退還已收
價款而主張解除契約之餘地。
③、原告與土地所有權人林連東訂立系爭契約時，因出賣人林連
東及其配偶子女等人之要求，要待林連東百年以後，由子女
辦理繼承登記後，再辦理所有權移轉登記，如此可減省賣方
應負擔之土地增值稅。原告乃同意配合，並請林連東之全體
繼承人均共同簽名於系爭契約擔任見證人及連帶保證人。因
此，系爭契約於104年1月28日即已訂立，總價金1,250萬元
原告已於104年支付價金1,000萬元予出賣人林連東，僅保留
尾款250萬元未付。故自簽約後，直到被告及林連東其他繼
承人辦妥繼承登記前，原告均未催告出賣人交付文件及用印
。直到去（109）年林連東去世，完成繼承登記後，原告才
於109年10月13日發文催告被告等交付文件及用印。詎料，
因為有他人欲出高價購買系爭土地，被告二人雖明知全部簽
約及履約過程，且均於系爭契約見證人及連帶保證人欄位親
自簽名蓋章，竟仍反悔不賣，更以與其他繼承人間有金錢糾
紛為不履約之不實藉口，實在無理。
㈤、觀之内政部國土測繪中心空照圖【原證7】，可知系爭土地未
與公路相通，為一袋地，系爭土地未與公路直接相連，必須
與鄰地合併使用才能開發利用，故其市場價值當然低於臨路
之土地。104年1月27日住商不動產買賣議價委託書【原證8
】，足證原告當初購買系爭土地是透過住商不動產（禾立通
不動產有限公司）仲介才知悉有此筆土地要出售，並透過房
仲公司簽約購買系爭土地。而財政部稅務入口網站之土地增
值稅試算【原證9】可知系爭土地在出售予原告時，其前次
移轉年期為「66年10月」，公告現值為66元/㎡；訂立買賣契
約時之104年公告現值上調至18,900元/㎡，故系爭土地如於1
04年辦理所有權移轉，應課徵之土地增值稅乃8,834,623元
。被告等雖質疑買賣價金偏低，然應考量：①土地未與公路
相鄰，須與鄰地合併開發才能利用；②原告配合林連東及全
家人之要求，暫不辦理移轉登記，待繼承登記後才移轉所有
權之要求，讓被告全家人節稅金額高達將近900萬元，故原
告與林連東間之買賣，並無不合理之情形，況系爭契約係經
由林連東及其全家人，包括被告2人之同意而簽訂等語。
㈥、聲明（見本院卷第111頁）：
①、被告二人應將其持有坐落臺南市○○區○○段00地號、面積1483.
72平方公尺土地所有權應有部分各5分之1（合計5分之2），
移轉登記予原告。
②、被告二人應給付原告自109年10月25日起，至交付移轉登記所
需之文件及用印完成之日；或前項移轉登記完成之日止，按
每2日1千元計算之違約金。
③、訴訟費用由被告二人負擔。
④、就第二項之聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠、系爭土地原為被告2人之父親林連東所有，於104年1月間在被
告2人之胞姊林錦裕之主導下，以總價金1,250萬元出賣予原
告。然於被告2人之母親林劉秀雲105年5月18日死亡、辦理
遺產稅申報時，被告2人才發現林錦裕竟於林劉秀雲生前自
其帳戶轉出200萬元給自己，而被視為贈與（被證1），被告
林宏彬心覺有異，遂請林連東去申請其永康市農會之帳戶往
來明細，因帳戶內有數筆不明之鉅額轉帳、匯款，經向林錦
裕詢問結果，其方坦承林連東於104年12月間在其主導下所
售出之臺南市○○區○○段0000地號土地所得價款，林錦裕業將
其中3,000萬元匯出，並表示是林連東同意讓她去貸放金錢
收取利息，然卻又表示所得利息自己已花用完畢（被證3）
，後來林連東於108年3月14日死亡、又辦理遺產稅申報時，
被告2人才驚覺系爭土地之公告現值竟高達3千多萬元（被證
3），然林錦裕竟主導以1,250萬元之低價出賣予原告，如此
成交條件實令人匪夷所思，兼慮及林錦裕先前所為，系爭買
賣中當有不可告人之秘密，被告2人爰以此答辯狀之送達為
解除契約之意思表示。
㈡、按解約金謂契約當事人之一方為解除契約支付之代價，就其
為行使解除權之代價而言，與解約定金相當；但解約定金於
訂定契約時交付，屬於要物契約，用以保留解除權之行使，
解約金則於解除契約時交付即可，是兩者有所不同。又解約
金之支付係以契約之消滅為目的，就債務人而言，履行契約
係其原定給付，但亦得給付解約金以代替之（參見孫森焱先
生著，民法債編總論，下冊，第724頁，89年8月修訂版）。
系爭契約第9條約定：「賣方違反本契約約定條款或反悔不
賣時，買方得解除本契約，賣方應於買方通知解除契約日起
3日内將已收價款全部返還買方並加計一倍已收價款為違約
金與買方。買方違反本契約約定反悔不買時，賣方得解除契
約並沒收買方已付之價款為違約金。雙方之一方如有遲延給
付或交付應交付之文件、用印之情形，應賠償他方，每逾2
日罰遲延金壹萬元，如遲延逾30日視為不賣或不買，依不買
或不賣論處。」有系爭土地買賣契約書影本在卷可稽，足證
兩造之締約真意顯係約定原告如違約不買，得以拋棄已付價
金為對價，而行使解除契約權利；被告如違約不賣，亦得以
加倍返還已收價金為對價而行使解除契約之權利。故系爭土
地買賣契約第9條約定之性質，應係使原告已付價金充作解
約金，並非不違約之一方始得行使解除權。而被告2人業以
此答辯狀之送達為解除契約之意思表示，顯然系爭土地買賣
契約業經被告2人合法解除契約，則原告請求被告2人辦理系
爭土地之所有權移轉登記，自屬無理由。至於被告2人於解
除契約時，雖然尚未給付已收價金各200萬元與加倍之解約
金各200萬元，惟因解約金僅為解約之代價，並非要物契約
，不以解除契約之同時給付解約金為生效要件，故被告2人
之解除契約仍為合法，併此敘明。
㈢、再者，系爭契約第9條復有約定如遲延給付或交付應交付之文
件、用印逾30日時，視為不賣或不買，而原告於109年10月1
3日曾以存證信函催告被告2人與地政士聯繫辦理移轉登記，
然被告2人至今仍未將辦理移轉登記所需文件交付或用印，
顯然遲延已逾30日，則依系爭契約之約定，系爭土地買賣契
約已視為不賣，被告2人自得以給付解約金即加倍返還已收
價款為代價解除契約。
㈣、本件原告主張為強迫被告履行債務，爰依系爭契約第9條後段
約定，追加請求自109年10月25日起，至交付移轉登記所需
之文件及用印完成之日止，按每2日1萬元計算之違約金云云
。惟系爭契約第9條後段係約定：「雙方之一方如有遲延給
付或交付應交付之文件、用印之情形，應賠償他方，每逾期
2日罰遲延金1萬元，如遲延逾30日視為不賣或不買，依不賣
或不買論處。」於遲延逾30日之情況下，應依不賣之方式處
理，則原告依此得請求逾期違約金之日數至多應為30日，逾
30日以後即視為不賣，被告2人應得以給付解約金即加倍返
還已收價款為代價解除契約，又因此時被告2人應給付解約
金，故原告不得再請求違約金。又系爭契約賣方共有5人，
如認應給付逾期違約金，被告2人應給付者為每2日以4千元
計算之違約金、而非以1萬元計之。另每2日以4千元或1萬元
計算之違約金，1年應給付之金額高達73萬元或182萬5千元
，顯然高出已收價款400萬元之法定利息太多，請鈞院依民
法第252條規定酌減之。
㈤、系爭土地雖然未與公路相鄰，然簽約時之公告現值為2千8百
多萬元，何能認1,250萬元之價金係屬合理？又買賣雙方既
約定於無增值稅負擔時（即繼承登記以後）再行辦理所有權
移轉登記，則雙方亦可於繼承登記以後再行買賣即可，原告
可因而減少資金資本，何須急於林連東病重時簽約呢？益徵
系爭買賣確實存有不可告人之秘密，否則在被告2人已願意
加倍返還已收價金主張解除契約，對原告而言已屬甚佳投資
報酬率情況下，原告怎可能仍然表示拒絕呢？至於原告所稱
有財團要收購周圍土地乙節，被告2人是辦理繼承登記時才
為人告知，且告知之人並表示財團在本件買賣簽約以前即已
開始收購周圍之土地，顯然所謂有財團要收購周圍土地乙節
，實更加凸顯糸爭買賣確屬不合理。
㈥、又系爭契約第9條約定之解釋，蓋反悔不賣或反悔不買，並非
法定之解除契約事由，系爭買賣契約特別將之列出，應係要
讓買賣雙方可於反悔不賣或不買時，可以已收或已付價金為
對價行使解除契約之權利，否則於反悔不賣時如買方仍選擇
解除契約，或反悔不買時賣方選擇解除契約，則雙方已然合
意解除契約，又何須於契約特別約定甚至約定反悔不賣或不
買之一方尚應支付高額之解約金呢？再者如此解釋系爭契約
第9條之約定，對於兩造而言亦屬公平合理等語。
㈦、聲明（見本院卷第107頁）：
①、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
③、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張坐落臺南市○○區○○段00地號面積1483.72平方公尺土
地原為訴外人林連東（被告之被繼承人）所有，林連東生前
於104年1月28日將系爭土地以總價金1,250萬元出賣予原告
；簽訂買賣契約時，被告二人與訴外其餘三名林連東之女兒
林錦裕、林錦麗及林淑娜、以及林連東之配偶林劉秀雲，均
擔任賣方林連東之連帶保證人；簽約後，原告已付第一期、
第二期款共計1,000萬元，尚餘尾款250萬元約定於辦理所有
權移轉登記完成後支付；嗣因出賣人林連東死亡，林連東之
繼承人於109年10月14日完成分割繼承登記，分割繼承登記
為被告二人及林錦裕、林錦麗及林淑娜五人分別共有，應有
部分各5分之1，已可辦理所有權移轉登記程序，然經原告以
存證信函催告林連東之繼承人應與地政士連繫辦理移轉登記
，地政士久候未獲被告等交付證件，致移轉登記手續遲遲未
能完成；後原告曾向本院聲請調解，請求被告2人及林錦裕
、林錦麗及林淑娜五人配合依被繼承人林連東所簽系爭契約
辦理所有權移轉登記，其中林錦裕、林錦麗及林淑娜三人已
同意依約辦理，願各將其持分5分之1移轉登記予原告，原告
則同意於登記完成同時支付尾款各50萬元予其三人而與林錦
裕、林錦麗及林淑娜成立調解等情，有104年1月28日土地買
賣契約書、土地登記謄本、調解筆錄、西港郵局第62號109
年10月13日發文存證信函及回執附卷可稽，且為兩造所不爭
執，堪以認定。
㈡、經查，被告2人於104年1月28日簽訂系爭契約時，分別年約56
、55歲，有戶籍資料附卷為憑（本院卷第63、65頁），渠2
人學歷分別為大學畢業、高職畢業，為智識正常、社會歷練
豐富之成年人，104年簽約時，被告林鏡川為國立醫院之醫
師、104年所得為708萬8310元、目前名下財產有房屋五筆、
田賦四筆、土地一筆、汽車及投資等項，財產總額為2670萬
1510元（同卷第219至224頁）；另被告林宏彬名下財產則有
房屋八筆、土地十二筆、田賦三筆，財產總額為6201萬8千
元（同卷第177至181頁），足徵被告2人對於不動產交易之
事項均具有相當之知識及經驗，衡諸常情事理，渠等於104
年1月28日在系爭契約之「見證人兼保證人」欄位親自簽名
及用印時，對於以被繼承人林連東為「賣方」之系爭契約之
買賣標的即系爭土地之售價與市價是否相當等重要事項，實
無不知之理、亦無未經調查率爾簽名之可能。被告2人僅以
：系爭契約當時由胞姐林錦裕主導，售價低於公告現值，應
有不可告人之秘密等語為由而主張解除系爭契約，並未舉出
實證證明系爭契約有何遭詐欺或致意思表示錯誤等之情事，
故被告所辯，尚難遽採。又系爭契約與一般不動產買賣契約
不同之處，乃在除賣方林連東簽名之外，買方即原告尚要求
當時可預見之林連東之全體繼承人（配偶及兄弟姐妹共6人
）均以「見證人兼『保證人』」之地位於系爭契約上簽名用印
，此有系爭契約書附卷可稽（同卷第21、23頁），復參以線
上稅務試算土地增值稅試算表（同卷第125頁），由此足徵
原告主張：當時雙方約定暫不辦理所有權之移轉登記，待繼
承登記後，才辦理所有權移轉登記，以節土地增值稅將近90
0萬元乙節，應堪採取。
㈢、次查，觀之系爭契約第9條約定：「賣方違反本契約約定條款
或反悔不賣時，買方得解除本契約，賣方應於買方通知解除
契約日起3日内將已收價款全部返還買方並加計一位已收價
款為違約金與買方。買方違反本契約約定反悔不買時，賣方
得解除契約並沒收買方已付之價款為違約金。雙方之一方如
有遲延給付或交付應交付之文件、用印之情形，應賠償他方
，每逾2日罰遲延金壹萬元，如遲延逾30日視為不賣或不買
，依不買或不賣論處。」等語在卷（同卷第21頁），是依文
義解釋，本件被告為賣方之身分，其反悔不賣時，僅買方即
原告取得意定之契約解除權；如原告並無違約之情事或反悔
不買之情況，則被告（賣方）即無解除權可資行使。準此，
被告2人主張欲以本件之答辯狀繕本送達原告以代解除契約
意思表示之到達云云，即與法未合，不生解除契約之效力。
㈣、承上所述，故原告依系爭契約第4、5條約定請求被告2人應將
其持有坐落臺南市○○區○○段00地號、面積1483.72平方公尺
土地所有權應有部分各5分之1（合計5分之2）移轉登記予原
告，即屬有據。
㈤、至原告另擴張請求被告2人應給付原告自109年10月25日起至
交付移轉登記所需之文件及用印完成之日；或前項移轉登記
完成之日止，按每2日1千元計算之違約金部分，觀之系爭契
約第9條後段之約定：「如有遲延給付或交付應交付之文件
、用印之情形，...，如遲延逾30日視為不賣或不買，依不
買或不賣論處。」，而本件被告2人自承：原告於109年10月
13日曾以存證信函催告被告2人與地政士聯繫辦理移轉登記
，然被告2人至今仍未將辦理移轉登記所需文件交付或用印
，遲延已逾30日等語，是則依系爭契約第9條之約定，視為
被告不賣，且回歸上述㈢、㈣之內容處理，本件原告既已擇定
其不行使契約解除權，而係請求被告2人履行契約，則原告
自無重複請求違約金之權利。準此，原告此部分請求即非有
理。
四、綜上，原告依據系爭契約之法律關係，請求被告林鏡川、林
宏彬應將坐落臺南市○○區○○段00地號、面積1483.72平方公
尺、權利範圍各1/5之土地所有權移轉登記予原告，為有理
由，應予准許。至原告其餘之訴，則無理由，應予駁回。又
原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併
予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，
併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
民事第五庭 法 官 吳金芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者
，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任
律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
書記官 李崇文
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