臺灣臺北地方法院民事判決
110年度訴字第5487號
原 告 新北市住宅及都市更新中心
法定代理人 陳純敬
訴訟代理人 林慶皇律師
被 告 周足貴
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110 年11月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號五樓之十五房屋（即新北市○○區○○段○○○○○號建物），暨上建物共同使用部分即同段○○○○建號建物中如附件所示地下二層編號二二五號停車位，均遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬伍仟玖佰陸拾元，及其中新臺幣伍萬參仟捌佰零捌元自民國一百一十年十月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十年八月一日起至返還第一項房屋與停車位之日止，按月給付原告新臺幣參萬伍仟肆佰元。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾捌萬玖仟元供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬玖仟元供擔保後，得假執行。 事實及理由
壹、程序方面
一、被告住居址均經寄存送達且公示送達，全合法生送達之效力 ，卻未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列 各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本 件原告起訴時原聲明為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區 ○○○路000 號5 樓之15房屋暨編號225 號停車位遷讓返還 予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）5 萬5,960 元， 及其中5 萬3,808 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息；㈢被告應自民國110 年8 月1 日起至 返還第一項房屋之日止，按月給付原告3 萬5,400 元等語（ 見本院卷第7 頁）；嗣於本院審理中為特定停車位所在，最 終將聲明更為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路
000 號5 樓之15房屋（即新北市○○區○○段0000○號建物 ，下稱系爭建物），暨上述建物共同使用部分即同段1120建 號建物中如附件所示地下二層編號225 號停車位（下稱系爭 停車位），均遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告5 萬5,96 0 元，及其中5 萬3,808 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息；㈢被告應自110 年8 月1 日起 至返還系爭建物與停車位之日止，按月給付原告3 萬5,400 元；㈣就聲明第1 項及第2 項，願供擔保，請准宣告假執行 等語（見本院卷第173 頁至第174 頁），核原告所為，僅係 特定系爭停車位之所在，再依民事訴訟法第390 條第2 項規 定陳明就聲明第1 項及第2 項部分願供擔保聲請假執行之宣 告，而屬補充事實上及法律上之陳述而非訴之變更，首先敘 明。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠系爭建物位於新店央北青年社會住宅（下稱系爭社會住宅） ，本為新北市政府城鄉發展局（下稱新北市城鄉局）承辦相 關業務，嗣因業務移轉，自110 年1 月1 日起改由原告負責 。被告前於109 年8 月25日與新北市城鄉局簽立系爭社會住 宅租賃契約書（下稱系爭建物租賃契約），約定租賃期間自 109 年9 月1 日起至111 年8 月31日止由被告提供押金1 萬 4,700 元，以每月租金1 萬4,700 元承租系爭建物，嗣因前 述業務移轉之故，於110 年1 月29日公告、通知而獲被告同 意在案；另於110 年1 月13日與原告簽署系爭社會住宅汽車 停車位租賃契約書（下稱系爭停車位租賃契約），約定租賃 期間同自109 年9 月1 日起至111 年8 月31日止由被告提供 保證金1,000 元，以每月租金3,000 元承租系爭停車位。依 民法第440 條與第455 條、第767 條第1 項規定，及系爭建 物租賃契約第14條與第12條、系爭停車位租賃契約第5 條第 9 項與第8 項（書面契約各誤載為第5 條第4 項與第3 項） 約定，倘支付租金遲延達2 個月且經出租人定相當期限催告 ，承租人仍不為支付者，出租人即得以書面通知承租人終止 契約，承租人並應返還、騰空系爭建物與停車位。 ㈡詎被告自110 年3 月、4 月起即陸續積欠系爭停車位、建物 租金，扣除原給付之房屋押金及停車位保證金仍達2 個月以 上租金共計5 萬3,808 元未為繳納，經原告屢次催討未果， 以110 年6 月23日新北市政府郵局存證號碼375 號郵局存證 信函通知未於同年月30日前給付欠繳租金將終止系爭建物與 停車位契約後仍置之不理，原告便以同年7 月1 日新北市政 府郵局存證號碼391 號郵局存證信函通知將自同年月31日起
終止系爭建物與停車位租賃契約。又依系爭建物租賃契約第 3 條第2 項與第12條第3 項、系爭停車位租賃契約第4 條第 3 項與第5 條第8 項（書面契約誤載為第5 條第3 項）等約 定，倘逾繳款日1 個月以上未依約給付租金，依該期欠額加 收4%懲罰性違約金，遂請求上述積欠租金4%即2,152 元之懲 罰性違約金，又因系爭建物與停車位租賃契約終止後，被告 猶未返還系爭建物與停車位者而受有不當得利，致原告受有 減少相當於租金之損害，原告應得請求被告給付相當於月租 金額及相當月租金額1 倍之違約金，故每月得請求給付3 萬 5,400 元等語。
㈢爰依民法第455 條、第767 條第1 項、第179 條，系爭建物 租賃契約第12條、第3 條第1 項與第2 項，系爭停車位租賃 契約第5 條第8 項與第4 條第3 項準用系爭建物租賃契約第 3 條，併予主張而為選擇合併，請求擇一為原告勝訴判決等 語。並聲明：⒈被告應將系爭建物及系爭停車位均遷讓返還 予原告；⒉被告應給付原告5 萬5,960 元，及其中5 萬3,80 8 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息；⒊被告應自110 年8 月1 日起至返還系爭建物與停車 位之日止，按月給付原告3 萬5,400 元；⒋就聲明第1 項及 第2 項，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或 陳述。
三、得心證之理由
㈠首查，系爭建物及停車位乃新北市所有，前由新北市城鄉局 任管理者，自110 年1 月1 日起改由原告負責承辦社會住宅 業務，又被告前先與新北市城鄉局簽立系爭建物租賃契約， 再與原告簽署系爭停車位租賃契約，卻於110 年3 月停車位 費用祇給付2,292 元而積欠708 元，自同年4 月起至同年7 月止之系爭建物與停車位租金更全未給付，甚或將原告通知 拒領退件，經原告催告並為通知自110 年7 月31日起終止系 爭建物與停車位租賃契約，猶仍居住、使用系爭建物與停車 位而未返還予原告乙節，有系爭建物登記第一類謄本、新北 市城鄉局110 年1 月29日新北城住字第1100190820號公告暨 新北市青年社會住宅市有財產提供使用契約書、系爭建物與 停車位租賃契約書、存證信函與附件、郵件處理結果與過程 、新北市政府稅捐稽徵處110 年房屋稅繳款書、新北市城鄉 局110 年4 月22日新北城住字第1100739928號函暨受文者清 單、存證信函收件回執、土地建物查詢資料結果、建物測量 成果圖查詢資料、異動索引、系爭停車位平面圖，與系爭停 車位尚停放車輛及被告家屬出沒之現場照片、監視器影像擷
圖等附卷可稽（見本院卷第17頁至第67頁、第79頁至第95頁 、第103 頁至第111 頁、第145 頁至第151 頁、第119 頁至 第123 頁）。系爭建物租賃契約當事人雖為新北市城鄉局與 被告，然原告於110 年1 月1 日起承辦社會住宅業務後，已 通知被告變更契約當事人一情，誠如前述，而被告未為反對 之意思，甚與原告就系爭停車位簽署系爭停車位租賃契約（ 見本院卷第39頁至第43頁），並經原告所肯認（見本院卷第 116 頁），堪信應屬承認原告承擔系爭建物租賃契約之意， 是此部分事實，應足認定。
㈡請求被告遷讓返還系爭建物與停車位部分： ⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約；租賃定有期限者，其 租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後， 應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得 請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第 440 條第1 項與第2 項、第450 條第1 項、第455 條、第76 7 條分別定有明文。
⒉經查，原告前開主張，業有前開證據資料可資佐證，堪信被 告自110 年3 月起即陸續積欠系爭建物與停車位租金，扣除 押金與保證金後仍逾2 個月以上，迄仍與伊家屬居住、使用 系爭建物與停車位無誤。據系爭建物租賃契約第14條第1 款 、第12條第1 項、第17條，以及系爭停車位租賃契約第4 條 第3 項、第5 條第9 項、第11條等，兩造既已約定遲付系爭 建物租金總額達2 個月並經原告定相當期限催告，被告仍不 為支付者，原告得於終止前30日以書面通知被告終止契約， 遲付系爭停車位租金總額達1 個月即得逕行終止系爭停車位 租賃契約，被告並應將系爭建物與停車位返還予原告，又相 互間通知以契約記載地址為準，倘無人收受或拒收通知將以 原告首次郵遞或通知之日期推定為到達日（見本院卷第32頁 至第33頁、第41頁至第43頁），因扣除被告於簽約時給付之 系爭建物押金1 萬4,700 元、系爭停車位保證金1,000 元後 ，猶仍超過2 個月以上租金總額甚明，經原告以110 年6 月 23日存證信函催告於同年月30日前給付積欠款項，均於同年 月29日以前遭拒收、遷徙不明、查無此人而退件等節，有前 開存證信函、信封、收件回執與投遞結果查詢等可資佐證（ 見本院卷第47頁至第49頁、第61至65頁、第83頁至第95頁） ，依前開約定業已發生催告效力，則原告以110 年7 月1 日 存證信函通知於同年月31日終止系爭建物與停車位租賃契約
，並於翌（2 ）日送達一情（見本院卷第51頁至第57頁、第 145 頁），實符系爭建物與停車位租賃契約之約定，則系爭 建物與停車位租賃契約當自110 年7 月31日終止無疑。被告 既仍管領、使用系爭建物與停車位，業經本院認定如上，顯 不具占有使用之合法權源，是原告依民法第455 條、第767 條第1 項規定，及系爭建物租賃契約第12條、系爭停車位租 賃契約第5 條第8 項（書面契約明顯誤載成第5 條第3 項） ，請求被告應將系爭建物與停車位均遷讓返還予原告，當屬 有理。
㈢積欠租金、相當於租金不當得利及懲罰性違約金部分： ⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有 明文。押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債 務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務 不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於 抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年 度台上字第2108號判決、87年度台上字第1631號判決要旨可 資參照）。次無法律上之原因而受利益，致他人受損害者， 應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦 同，民法第179 條同有明文。又無法律上原因占有他人之房 屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同 額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當 得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院 61年次台上字第1695號判決要旨可資參照）。 ⒉被告於110 年3 月停車位租金尚有708 元未為繳納，此後自 110 年4 月起至同年7 月31日系爭建物與停車位租賃契約終 止之際，共4 個月全未繳納任何租金乙情，業如前述，參之 系爭建物押金為1 個月租金1 萬4,700 元、系爭停車位保證 金僅1/3 個月租金1,000 元，是扣抵積欠之租金後，原告本 得向被告請求給付5 萬5,808 元（計算式：【14,700＋3,00 0 】× 4 ＋708 －15,700＝55,808），原告僅就積欠租金部 分請求5 萬3,808 元，當有依憑。
⒊又系爭建物租賃契約書第3 條第2 項，第12條第3 項已明文 約定租金逾所定繳款日期1 個月以上不予繳納者，依該期欠 額加收4%之懲罰性違約金，倘終止契約卻未立即返還者，除 得請求為返還期間相當月租金金額外，尚得請求相當月租金 1 倍之違約金至返還為止（見本院卷第31頁至第32頁），系 爭停車位租賃契約第4 條第3 項、第5 條第8 項亦約定租金 約定及支付同房屋部分約定，且第4 條第3 項文字上所載「 第4 條」於對應契約文字後，顯屬系爭建物租賃契約書第3 條之誤繕（見本院卷第39頁）。職是，原告請求被告就上述
積欠租金4%之懲罰性違約金即2,152 元（計算式：53,808× 4%≒2,152 ，元以下四捨五入），以及於110 年8 月1 日系 爭建物與停車位租賃契約終止翌日起至返還系爭建物與停車 位之日止，按月給付原告3 萬5,400 元之相當於租金不當得 利與1 倍違約金（計算式：17,700× 2 ＝35,400），均屬有 據。
⒋末按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為5%；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權 人得請求依法定利率計算之遲延利息；給付有確定期限者， 債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第203 條、第23 3 條第1 項及第229 條第1 項各有明文。本件被告應給付原 告上開金額，已如前述，其中扣除押金與保證金後積欠之租 金5 萬3,808 元，基於兩造前於系爭建物租賃契約第3 條、 系爭停車位租賃契約第4 條第4 項、第3 項約定租金均應在 每月10日前（如欲星期例假日則順延至次一營業日）支付且 不得藉任何理由拖延或拒絕，屬有確定期限之給付，故被告 未依約定期限內給付即應負遲延責任無訛，原告請求該等金 額自起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息，應屬有理。又起 訴狀繕本係於110 年9 月28日寄存送達於系爭建物所在一節 ，有送達證書在卷可參（見本院卷甲第13頁），揆諸上揭規 定，原告主張本件被告上開應給付原告之金額，自110 年10 月9 日起至清償日止按年息5%計算之利息，亦屬有據。四、綜上所述，兩造雖本就系爭建物與停車位具有系爭建物與停 車位租賃契約之法律關係，然因被告積欠2 期以上租金，定 期催告仍未置理，則原告自110 年7 月31日起終止上開契約 應屬有理，被告已無權占有系爭建物與停車位，原告當得向 伊請求遷讓返還系爭建物與停車位，以及積欠之租金、相當 於租金之不當得利及契約約定之懲罰性違約金無誤。從而， 原告依民法第455 條、第767 條第1 項、第179 條，系爭建 物租賃契約第12條、第3 條第1 項與第2 項，系爭停車位租 賃契約第5 條第8 項與第4 條第3 項準用系爭建物租賃契約 第3 條，請求：㈠被告應將系爭建物與停車位均遷讓返還予 原告；㈡被告應給付原告5 萬5,960 元，及其中5 萬3,808 元自110 年10月9 日起至清償日止，按年息5%計算之利息； ㈢被告應自110 年8 月1 日起至返還系爭建物與停車位之日 止，按月給付原告3 萬5,400 元，均有理由，應予准許。五、原告就訴之聲明第1 項、第2 項陳明願供擔保，聲請宣告假 執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額宣告之。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
民事第三庭 法 官 黃鈺純
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 11 月 30 日 書記官 施盈如
（附件：編號225停車位所在平面圖2紙）