臺灣臺北地方法院民事判決
109年度重訴字第1280號
原 告 吳姿蓉
訴訟代理人 李平義律師
被 告 張呂梅
訴訟代理人 陳明宗律師
複 代理人 王振屹律師
蔡爵陽律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國110年11月17日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上，如附圖所示A部分之門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號建物（面積140.92平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人全體。訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
㈠坐落於新北市○○區○○段000地號土地(原為臺北縣○○鎮○○段○○○ ○○段00○0地號土地，民國68年2月5日登記分割為青潭段稻子 園坑小段91之1及91之2二個地號，其中91-2地號土地於102 年重測後為新北市○○區○○段000地號，下稱系爭土地）為原 告及訴外人翁信雄等人分別共有，原告應有部分1/20，系爭 土地因被告無權占有並於其上興建門牌號碼新北市○○區○○路 0段000巷00號房屋(下稱系爭房屋)，系爭房屋無權占用系爭 土地面積140.92平方公尺，業經本院函囑新店地政事務所複 丈明確，有複丈成果圖可考(如附圖)，原告爰依民法第767 條第1項前段及第821條規定，請求被告將系爭房屋拆除將系 爭土地返還原告及其他全體共有人。
㈡被告抗辯於51年間起，占有系爭土地興建房屋，係經共有人 高火木、高朝、高定兄弟三人同意無償借用，於53年間向共 有人高定、高朝二人租用系爭土地使用，於57年間向共有人 高定、高朝就系爭房屋坐落之特定土地為買賣等情，被告所 辯經高火木、高朝、高定兄弟三人同意無償借用云云，並未 舉證證明，且系爭土地，於51年間共有人除高火木、高朝、 高定外，尚有高枝、高金中、高泉源等人，可知借貸契約未 經全體共有人同意，無從拘束其他共有人，高火木、高朝、 高定僅為共有人之一，無權就系爭土地特定部分交付他人使 用，被告即使能證明使用借貸之事實，亦因債之相對性，該
使用借貸契約無從對抗其他共有人，對其他共有人不生效力 。
㈢被告辯稱於53年間向共有人高朝、高定、高金中承租系爭房 屋坐落基地云云，不能認該租賃契約對其他共有人亦生效力 。被告又辯稱於57年間向高朝、高定、高金中等人買受被告 所有房屋使用基地及附近共兩佰坪，惟當時共有人高泉源、 高枝之繼承人並未出售，買賣契約並不拘束契約外之第三人 。原告依拍賣程序取得系爭土地應有部分，非依繼承關係取 得，不承受高金中或黃美玉就系爭土地買賣契約之義務。復 依當時拍賣公告僅表示占有使用權源不明，原告無由知悉系 爭土地買賣契約存在之情。被告另辯稱原告於86年1月24日 已知系爭土地有系爭房屋等多間建物存在，仍甘冒風險拍賣 取得系爭土地應有部分，應受買賣契約拘束云云，並提出李 成發於86年1月24日簽予原告之切結書為證(被證6)，然該切 結書僅係李成發委託原告就系爭房屋與高定等人及建商斡旋 合建事宜，並未提及先前簽訂之買賣契約，無以認定原告當 時即知買賣契約之存在。
㈣被告提出之新北市政府工務局核發合法房屋證明(被證7)，專 就系爭房屋何時存在作為房屋是否合法之依據，與系爭房屋 有無權利占用系爭土地無涉。被告係於102年6月22日因分割 繼承取得應有部分1/300，在此之前，被告並非系爭土地共 有人，顯不可能與其他共有人成立分管協議。又依系爭土地 沿革及變動情形，可知共有人高定應有部分1078/2820、高 朝應有部分514/2820，於57年11月27日以買賣為原因將應有 部分移轉登記予林誠華(原因發生日期為57年7月31日)，另 高泉源應有部分150/2820，亦於58年11月14日以買賣為原因 移轉登記林誠華，林誠華則於70年1月29日將其應有部分出 賣予王菊英及林武雄各取得應有部分871/2820。另高金中應 有部分514/2820則由黃美玉於68年9月4日辦理繼承登記後， 在70年1月23日以買賣為原因登記予洪正豐及翁信雄應有部 分各257/2820(洪正豐應有部分257/2820由洪國超於109年5 月26日依遺囑繼承取得)，目前系爭土地共有人18人，應有 部分最大者為洪國超、翁信雄、王菊英、林武雄及原告，該 5人應有部分合計共2397/2820，已占全部土地應有部分85% ，但該5人並無房屋或分管土地，被告所謂分管係臨訟托詞 ，與事實不符。至被告抗辯系爭土地目前有8戶房屋占用， 可知當時已有分管協議云云，各占用人應有部分僅有1/80、 1/100或1/300，均係於96年以後因繼承或分割繼承取得應有 部分，如何與其他共有人成立分管協議，可知各人均係無權 占用，並無分管協議存在。
㈤並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地如附圖所示系爭房屋（即附 圖Ａ部分）之建物拆除，將土地返還原告及其他全體共有人 。㈡請准原告供擔保後得假執行。
二、被告答辯意旨略以：
㈠被告祖父高枝及父親高火木於35年前住居於新店鎮青潭段稻 子園坑20號，高枝於38年死亡，未辦繼承登記，被告配偶47 年與被告結婚，與高火木同住，高火木兄弟姐妹及親友均住 居於該區域，被告於51年間經高火木及共有人高定（高枝次 子，已歿）、高金中（高枝三子，已歿）、高朝（高枝四子 ，已歿）及高泉源（高枝姪兒，已歿）同意，借用系爭土地 建築系爭房屋，被告配偶於53年7月1日與系爭土地共有人高 定、高朝簽訂租約，被告於57年間與系爭土地共有人高定、 高朝、高金中（失蹤，由女兒黃美玉代辦）簽訂土地買賣契 約書，買受系爭房屋坐落系爭土地基地及附連土地共200坪 ，同時約定賣方高枝、高金中之應有部分應即辦理繼承登記 並移轉登記予被告，然遲未辦理過戶，高定與高朝於57年7 月31日移轉應有部份予林誠華。
㈡雖出賣人未依買賣契約履行移轉所有權登記予被告，但系爭 土地共有人均知土地已出售被告，被告仍住居於系爭房屋從 未遷離，被告於70年間起訴請求高定、高朝、高火木及黃美 玉辦理買受土地之所有權移轉登記，本院70年度訴字第3664 號民事判決，以高火木未簽名出售及未先請求辦理繼承登記 等理由駁回被告請求。被告於83年間以時效取得地上權為由 向新店地政事務所請求登記，本院83年度重訴字第1248號判 決以被告未符合地上權要件為由駁回被告請求。原告於86年 1月14日與系爭土地買賣契約見證人李成發簽訂合建事宜之 切結書，約定原告與系爭土地上建物所有人、系爭土地共有 人及建商斡旋取得報酬。嗣被告於103年1月21日繼承取得系 爭土地所有權（權利範圍300分之1），為共有人。 ㈢被告基於使用借貸法律關係有權使用系爭土地，被告固未能 提出相關借用書面契約為證，但從本院83年度重訴字第1248 號判決理由記載：本件原告(即本件被告)自承係先於51年間 向被告高火木、高定及案外人高朝無償借得系爭土地，且未 約定返還期間等語，應為真實可採，且系爭房屋第一層及第 2層分別於51年、59年起課稅，於52年6月17日遷入，應可認 定被告確有於51年間向系爭土地共有人借用土地，並於借用 後建築系爭房屋。證人李高花為24年出生，已86高齡，自幼 住居於系爭土地，於57年間被告購買系爭土地，簽訂買賣契 約時在場，證人李高花並購買渠房屋占用系爭土地部份，且 於82年間向出賣人聲請調解，清楚知悉系爭土地共有人間關
於使用系爭土地之約定，依證人李高花之證述，可證明被告 自51年間建築系爭房屋住居使用迄今，使用借貸期間未屆至 ，被告基於使用借貸契約有權使用系爭土地。
㈣被告依系爭土地分管契約有權使用系爭土地。系爭土地於36 年7月1日登記共有人為高枝、高定、高金中、高朝及高泉源 ，系爭土地及相鄰土地均依高枝指示及分配建築房屋使用， 系爭土地坐落房屋8棟，多為接連緊密建築，門牌號碼為新 北市○○區○○路0段000巷0號至19號，均為未辦保存登記之建 物，事實上處分權人、納稅義務人或使用人均為高枝親友， 高枝於日治時代即世居於系爭土地及相鄰土地，系爭土地使 用現況迄至原告陸續提起訴訟時已逾70年，系爭土地上8棟 房屋依房屋稅籍證明書之折舊年數至少超過55年之久，未有 任何人爭執或異議，且在原告提起訴訟前，系爭土地共有人 包括繼承人共18人，使用人至少有40人以上，從未有人提起 訴訟，系爭土地面積高達514坪，高枝為最早於35年設籍住 居使用系爭土地，36年7月土地總登記時，系爭土地其它共 有人高定（高枝次子，已歿）、高金中（高枝三子，已歿） 、高朝（高枝四子，已歿）及高泉源（高枝姪兒，已歿）均 為高枝之繼承人及晚輩，各共有人及繼承人或買受人均持續 各自使用特定位置，或興建永久性之建物，且歷經2、3代之 繼承或轉讓後，仍持續維持現狀使用情形。依證人高億華之 證述，系爭土地現共有人彼此間，係按其祖輩即高枝及高枝 繼承人管領範圍占有系爭土地之特定範圍，並為地上建物之 興建使用。若非各共有人間合意分管，豈會有共有人間劃定 範圍交付予第三人興建房屋，而各共有人對他共有人或第三 人占有使用土地，55年來均未有干涉或爭議糾紛之情事，衡 諸經驗法則及社會一般通念，足認系爭土地共有人間於日治 時期，至遲已於被告建築系爭房屋時，即51年間已成立有分 管契約。而且，考量高枝已於38年間死亡，系爭房屋於51年 間建築完成，迄今已59年之久，因年代久遠，人物全非，難 以查考，應依民事訴訟法第277條但書規定，減輕被告之舉 證責任。歷任共有人對於他共有人（含受讓地上建物者）之 使用、收益及各自占有特定位置之土地，均為容忍肯認，經 歷數十年來未有任何爭議糾紛。又共有人彼此間，按其房系 先祖管領範圍占有系爭土地之特定範圍，並為地上建物之興 建使用，系爭土地上房屋之所有人，係分別繼承或受讓土地 之應有部分或地上建物，地上房屋之門牌可溯源自35年10月 即設立，若非共有人間合意分管，豈會有共有人間劃定範圍 建屋使用，且各共有人對他共有人使用占有土地，數十年均 未為干涉或有爭議糾紛之情事，衡諸經驗法則及一般社會通
念，堪認系爭土地原共有人於日治時期成立默示分管協議。 ㈤被告依租地建屋契約及買賣契約有權使用系爭土地，出賣人 未依買賣契約履行移轉所有權登記予被告，但系爭土地共有 人均知土地已出售被告，被告與家人仍住居於系爭房屋，從 未遷離，縱認買賣契約請求權時效消滅，被告依租約及買賣 契約，仍有權占有使用系爭土地。又原告於86年1月14日與 系爭土地買賣契約之見證人李成發簽訂合建事宜之切結書（ 被證六），約定由原告與系爭土地上建物之所有人、系爭土 地共有人及建商斡旋，原告處理合建事宜需整合系爭土地8 棟房屋，原告多次與系爭土地8棟房屋使用人溝通及商議合 建事宜，被告之子更多次提出租約及買賣契約予原告，並向 原告說明約定分管使用之特定位置，可知原告對系爭土地及 其上建物使用狀況及法律關係非常清楚，有證人高億華之證 述可憑，租約、土地買賣契約及日治時期存在分管契約，既 為原告清楚知悉，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第 三人知悉該狀態之公示作用，仍有公示性質，原告應繼受被 告使用系爭土地之法律關係，原告至少有可得而知之情事， 原告即應受系爭土地（默示）分管契約之拘束，原告起訴請 求拆除系爭房屋返還系爭土地，並無理由。並聲明：原告之 訴駁回，如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執 行。
三、本件坐落於新北市○○區○○段000地號土地，原為臺北縣○○鎮○ ○段○○○○○段00○0地號土地，68年2月5日登記分割為青潭段稻 子園坑小段91之1及91之2二個地號，其中91之2地號土地於1 02年重測後為新北市○○區○○段000地號(即系爭土地），為原 告及翁信雄等人分別共有，原告應有部分1/20，被告於其上 興建門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號房屋(即系爭房 屋)，系爭房屋占用系爭土地面積140.92平方公尺，原告則 經由法院拍賣程序買受系爭土地之應有部分20分之1，成為 系爭土地之共有人等情，為兩造所不爭，並有系爭土地登記 謄本、新北市政府工務局函、房屋稅籍證明書、新北市新店 地政事務所108年12月2日函及所附土地登記簿、異動索引等 件在卷可稽，復經本院會同兩造及地政人員至現場履勘及囑 託測量明確，有勘驗筆錄、如附圖之複丈成果圖附卷可參， 堪信為真實。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民法第277條前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求 返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅 以非無權占有為抗辯者，占有人應就其取得占有係有正當權 源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨
參照）。查，被告對原告為系爭土地之共有人，而被告所有 之系爭房屋占用系爭土地如附圖所示A部分之範圍等情並不 爭執，自應由被告就其占有具有正當權源事實盡舉證責任。五、被告抗辯系爭房屋係基於系爭土地借用契約、租約及買賣契 約關係而有權占用云云，已經原告否認，縱令被告所辯該等 契約成立屬實，惟該等債權契約係被告與部分共有人間成立 之契約，其他共有人並不受拘束，基於債之相對性，並不拘 束契約以外之第三人，而原告拍定取得之系爭土地應有部分 ，係透過拍賣取得，並非依繼承關係取得，並不承受前手高 金中或黃美玉就系爭土地相關契約之權利義務。至被告另抗 辯原告於86年1月24日已知系爭土地有系爭房屋等多間建物 存在，仍甘冒風險於嗣後拍賣取得系爭土地應有部分，應受 系爭土地買賣等相關契約之拘束，然基於債之相對性，該等 契約乃成立於被告與部分共有人之間，並不能拘束共有 人 全體，對原告亦不生效力，而本件又無(默示)分管契約存在 (詳後述)，被告自不能執該等契約對抗原告。六、按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益 之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他 共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一 部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益， 而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人 之權利（最高法院62年台上字第1803號判決意旨）。再按共 有人間就共有物之全部劃定範圍，約定各自占用共有物之特 定部分而為管理之契約，為共有物之分管契約，須共有人全 體訂立始能成立（最高法院105年度台上字第1733號判決意 旨參照）。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分， 他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外， 其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形， 而應受分管契約之拘束（最高法院104年度台上字第463號判 決意旨參照）。復按共有物分管之約定，雖不以訂立書面為 要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之 部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土 地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之 存在，惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他 情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則 除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得 謂為默示之意思表示。
七、被告雖以前詞為辯，辯稱系爭土地共有人間已成立(默示)分 管契約云云，已經原告否認，查系爭土地分割前之地號土地 經辦理總登記為分別共有後，歷經分割、重測，其等各別之
應有部分更分別迭經數度繼承、買賣等頻繁變動，共有人眾 多，且持有關係複雜，有前揭書函及土地登記簿、異動索引 及土地登記謄本可參，系爭土地上長期存有包含系爭房屋在 內之不同住戶分別管理之數間建物，多年來土地持有關係變 動頻仍，且涉及不同共有人，使用情況不一，亦有出售予第 三人者，各共有人對於系爭土地之持有及使用狀況並非一致 。被告雖辯稱新北市○○區○○路0段000巷0號至19號，均為未 辦保存登記之建物，事實上處分權人或使用人均為高枝親友 ，系爭土地上8棟房屋存在已久，未有任何人爭執或異議， 各共有人及繼承人或買受人均持續各自使用特定位置，或興 建永久性之建物，且歷經2、3代之繼承或轉讓後，仍持續維 持現狀使用情形，足認系爭土地共有人至遲已於被告建築系 爭房屋時即成立分管契約等情，固非無憑，然原告始終未能 指明分管契約，無論明示或默示，契約成立之時間、範圍、 當事人、約定內容、法律效果等節，縱肯認因年代久遠，舉 證責任應予減輕，然被告抗辯成立分管契約云云，無論明示 或默示，並無法指明，亦未能進而證明其存在，所辯自非可 採。
八、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之， 民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。原告為系 爭土地共有人，被告所有之系爭房屋無正當權源占用系爭土 地如附圖A部分之範圍，原告自得依上開規定，請求被告將 系爭房屋占用系爭土地上開範圍拆除，並將該等土地返還原 告及其他共有人全體。從而，原告依民法第767條、第821條 規定，請求被告為主文第1項所示，為有理由，應予准許。 至原告拆屋還地獲勝訴判決部分，因性質不宜為假執行之宣 告，其假執行之聲請應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經審酌 後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明 。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 11 月 30 日 民事第四庭法 官 陳正昇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 11 月 30 日 書記官 廖宣惟