減少價金等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,109年度,6746號
TPDV,109,訴,6746,20211124,1

臺灣臺北地方法院民事判決
109年度訴字第6746號
原 告 游志偉
沈育純
共 同
訴訟代理人 許恒輔律師
被 告 威力國際開發股份有限公司

法定代理人 凃佩勳
訴訟代理人 胡美慧律師
上列當事人間減少價金等事件，本院於民國110年11月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告游志偉新臺幣2萬9,250元。二、被告應給付原告沈育純新臺幣2萬9,250元。三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔5％，餘由原告負擔。　　五、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣2萬9,250元為原 告游志偉預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣2萬9,250元為原 告沈育純預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　
事實及理由
一、原告主張：
　㈠原告2人為夫妻，於民國108年10月16日與被告簽立土地房屋 車位買賣契約書（下稱系爭買賣契約），共同向被告購買被 告興建之暖暖十勝社區（下稱系爭建案）土地、房屋及車位 ，被告於興建完成後，於109年6月17日將門牌號碼基隆市○○ 街00巷00○0號7樓房屋（下稱系爭房屋）登記為原告共有， 並將坐落基地即基隆市○○區○○段○○○段000地號土地（下稱系 爭土地）應有部分各20萬分之1977登記予原告，原告合計取 得系爭土地應有部分10萬分之1977、面積39.74平方公尺。 惟原告於109年6月間領取系爭土地所有權狀後，始發現與系 爭買賣契約所載基地之持分比例應為系爭土地10萬分之2720 不符，亦即被告實施出賣之系爭土地短少應有部分10萬分之 743（計算式：2720/10萬－1977/10萬），換算後即短少約15 平方公尺之面積（計算式：基地總面積2,010平方公尺×743／ 10萬，小數點以下四捨五入），以原告原共應取得持分面積 約55平方公尺（計算式：基地總面積2,010平方公尺×2720/1 0萬＝54.672）及基地總價金為基準計算，原告各受有新臺幣



（下同）70萬8,000元之損害（計算式：基地總價金519萬2, 000元÷應取得持分面積55平方公尺×短少15平方公尺÷2人＝70 萬8,000元）。被告交付之基地面積短少，屬買賣標的物有 瑕疵及不完全給付，依民法第359條規定本應減少價金或負 不完全給付之債務不履行責任，或依系爭買賣契約第3條第2 項規定，亦應由被告找補不足之登記面積，爰擇一請求被告 各給付原告70萬8,000元本息。另被告依系爭買賣契約第9條 第2項記載，應於108年12月31日前取得使用執照，然遲延至 109年3月31日方取得使用執照，依系爭買賣契約第9條第3項 約定，每逾1日應按原告已繳房地價款依萬分之5單利計算遲 延利息，故被告應給付原告各3萬3,750元（計算式：150萬 元×5/1萬×90天÷2人）等語。
　㈡並聲明：⒈被告應給付原告游志偉70萬8,000元，及自起訴狀 繕本送達翌日起，按週年利率5％計算之利息。⒉被告應給付 原告沈育純70萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按 週年利率5％計算之利息。⒊被告應給付原告游志偉3萬3,750 元。⒋被告應給付原告沈育純3萬3,750元。⒌願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告辯以：
　㈠系爭建案係被告委由代銷公司進行預售屋銷售，依交易常情 ，銷售時均以主建物坪數多寡並搭配圖面向客戶說明，並未 標示坐落土地占基地應有部分或土地面積為何，且系爭買賣 契約第2條載明系爭房屋及車位坐落土地持分面積約39.70平 方公尺，並以地政機關登記為準，而原告實際取得持分面積 共39.74平方公尺，亦已超過契約約定面積，並無短少情事 。同條約定固載「權利範圍10萬分之2720」，惟系爭土地總 面積為2,010平方公尺，倘持分面積為39.70平方公尺，權利 範圍明顯非10萬分之2720，故權利範圍部分顯係文字誤載， 而應以持分面積之記載為準。再本件系爭房屋占基地持分10 萬分之1975，加計車位占基地持分10萬分之2，原告總計應 取得基地持分10萬分之1977，故計算後系爭買賣契約第2條 始記載持分面積為39.70平方公尺（計算式：2,010平方公尺 ×1977/10萬＝39.7377），惟填寫時因將車位大公即車位「占 建物共有部分」權利範圍10萬分之745，誤載為車位「占土 地持分」權利範圍10萬分之745，加計系爭房屋占基地持分1 0萬分之1975，始誤載買賣系爭土地之權利範圍為10萬分之2 720（計算式：1975/10萬＋745/10萬＝2720／10萬）。對照系 爭買賣契約第4條約定系爭房屋所占土地價款為467萬2,000 元，車位所占土地價款為52萬元，倘如原告主張其買受之車 位占基地持分10萬分之745而非10萬分之2，價款亦非相當，



顯非兩造約定真意。縱認本件面積有短少情事，原告有10天 契約審閱期，應已發現權利範圍之記載與坪數顯不相當，而 屬與有過失。
　㈡另本件取得使用執照進度延後，係因台灣電力股份有限公司 （下稱台電公司）部分路段遲未刨鋪，致被告申請水、電、 瓦斯、電信等管線挖埋完成之審核文件受阻，復因基隆市政 府遲延通知無障礙環境衛生設施完工勘驗完成、會勘確認無 損害周邊公共設施等事項，甚或無端要求補正原建築執照未 加註事項，始致使用執照申請進度遲延，依系爭買賣契約第 9條第2項第5款規定，應順延取得使用執照之期間，被告並 不負給付遲延利息之責等語。
　㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項（見訴字卷㈡第85至86頁，並依判決格式調整文 字及順序）：
㈠兩造於108年10月16日簽立系爭買賣契約。 ㈡原告2人於109年6月17日各取得系爭土地應有部分20萬分之19 77，合計應有部分10萬分之1977、面積39.74平方公尺。 ㈢被告依系爭買賣契約第9條第2項記載，預計於108年12月31日 前取得使用執照，然遲延至109年3月31日方取得使用執照。四、得心證之理由：　　
　　原告主張被告登記予原告之土地面積有短少情事，屬物之瑕 疵、不完全給付或應為找補，應依民法第359條、系爭買賣 契約第3條第2項或不完全給付規定各給付原告70萬8,000元 本息，另遲延至109年3月31日方取得使用執照，應依系爭買 賣契約第9條第3項各給付原告遲延利息3萬3,750元等節，為 被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠被告 應登記予原告之土地範圍為何？原告主張被告交付之土地面 積短少，依民法第359條、系爭買賣契約第3條第2項或不完 全給付規定，擇一請求被告各給付原告70萬8,000元本息， 有無理由？被告抗辦原告與有過失，是否可採？㈡被告遲延 至109年3月31日方取得使用執照，是否符合系爭買賣契約第 9條第2項第5款順延期間事由？原告依系爭買賣契約第9條第 3項請求被告各給付原告3萬3,750元，有無理由？　　玆分述如下：
㈠被告應登記予原告之土地範圍為何？原告主張被告交付之土 地面積短少，依民法第359條、系爭買賣契約第3條第2項或 不完全給付規定，擇一請求被告各給付原告70萬8,000元本 息，有無理由？被告抗辦原告與有過失，是否可採？　　　⒈按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條規定甚明。解釋當事人之契約，應以當事人



立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他 一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高 法院39年台上字第1053號判決意旨參照）。　⒉查系爭買賣契約第2條「買賣標的物標示及權利範圍」約定： 「土地座落：乙方（即被告）就所有之基隆市○○區○○段○○○ 段000地號，面積約2,010平方公尺，（以下簡稱本基地）。 使用分區屬第三種住宅區，權利範圍10萬分之2720，即持分 面積約39.70平方公尺，並以地政機關登記為準，雙方均無 異議」（本院卷㈠第25頁），惟系爭土地權利範圍10萬分之2 720換算持分面積為54.672平方公尺（計算式：2,010平方公 尺×10萬分之2720＝54.672平方公尺），而非39.70平方公尺 。本件原告主張被告依約應登記予原告系爭土地權利範圍10 萬分之2720即約55平方公尺，被告則認應為持分面積39.70 平方公尺即系爭土地權利範圍10萬分之1977，本院基於下列 事證，認兩造締約時之原意，應係被告所稱之持分面積39.7 0平方公尺：
　⑴關於被告就系爭房屋及車位配賦基地範圍之原始規劃：　　為被告規劃系爭建案基地及共用部分所配賦持分數額之代書 林懇伶、周庭安經傳喚到院，證人林懇伶證稱：我作為代書 的工作，是在建商取得建照後幫忙算公設及土地持分依主建 物比例分攤之面積，本件算出系爭房屋分配的土地持分為10 萬分之1975，加上車位分配的土地持分為10萬分之2，所以 正確的權利範圍是10萬分之1977而非10萬分之2720。後來辦 理實價登錄及貸款時，發現私契上有2個錯誤，一是系爭土 地權利範圍「10萬分之2720」，正確者應為「10萬分之1977 」，另一個是車位「土地持分應有權利範圍為10萬分之745 」，正確者應為「全區大公權利範圍為10萬分之745」等語 （見本院卷㈠第376至379頁）；證人周庭安證稱：本件原告 這戶土地持分原為10萬分之1975，加上車位的土地持分為10 萬分之2，總共10萬分之1977，但是誤把車位建物的大公10 萬分之745加計10萬分之1975，才會誤載成10萬分之2720。 我們在辦貸款跟實價登錄時發現計算出來的面積不符，才知 道有誤載，事實上市場不可能有這種車位持分為10萬分之74 5這麼大的狀況等語（見本院卷㈡第42至43頁），而對照證人 林懇伶提供之「建案銷售面積表（公設及土地持分依主建物 比例分攤）」表格，記載系爭房屋對應之主建物土地持分為 10萬分之1975、持分面積39.70平方公尺、每（車）位持分1 0萬分之2（見本院卷㈠第385頁），堪認被告就原告所購買之 系爭房屋及車位規劃分配之系爭土地持分確各為10萬分之19 75、10萬分之2。




　⑵關於預售屋買賣之交易慣例：
　①又一般預售屋之買賣，在交易時建商業已取得建照執照（參 見公寓大廈管理條例第58條第1項規定），該建案之坐落基 地、各戶專有部分之面積及格局、停車位數量及位置等事項 均有相關設計圖說為憑，非可任由建商與購屋者在議約時自 由磋商。至於各專有部分所配賦之基地及共用部分持分，亦 多由建商自行依據建築圖說，按各戶專有部分面積與專有部 分總面積之比例計算得出（參見民法第799條第4項規定）， 鮮有由建商與購屋者自由約定者。故依預售屋之交易慣例， 購屋者與建商議約時所能磋商之範圍，大抵僅有不同戶別、 車位編號之選擇，及買賣價金之數額而已。
　②以本件而論，雖購買系爭建案之車位者，亦得就車位配賦基 地持分，然由證人林懇伶、周庭安前引證言可知，系爭建案 所銷售之各戶專有部分及車位所配賦基地持分，仍係由被告 委任土地代書計算得出，非聽任購屋者與被告委任之代銷公 司銷售人員自行磋商。此情參酌證人即本件承辦代銷人員李 威儀證稱：一般銷售不會討論土地面積持分，是討論房屋幾 坪、單價多少，1個車位多少錢，加總出來有1個總價，根據 拆算出來的發票金額開發票標示在合約書上等語（見本院卷 ㈡第47頁），證人即被告委任之大倉行銷有限公司負責人羅 傑證稱：我們都是依照建物權狀坪數跟總價做銷售，車位計 價方式就是用單價計算，價格可能要看車位位置決定。通常 只有在跟客戶簽約時才會出現土地權利範圍。一般銷售時是 強調房屋面積，不是都更案的話不會有客戶特地問土地面積 等語（見本院卷㈡第49頁），益徵於預售屋買賣中購屋者與 建商議約係著重於選擇之戶別、建物坪數、車位大小及位置 ，而非所占基地之比例及面積。
　⑶關於本件締約經過及契約解釋：　
　①證人李威儀證稱：區分所有建物一般很少看土地持分的坪數 ，也不會強調原告購買的房地其中土地權利範圍多少，本件 預售屋從磋商到簽約的過程，都是針對取得建物還有車位的 建物坪數及價金做討論，沒有特別提到所占的土地應有部分 範圍及面積，銷售的過程原告也未曾詢問土地的應有部分範 圍及面積多少，我沒有特別計算土地面積給原告看，就是依 照代書提供的分坪表上數字等語（見本院卷㈡第47頁），並 參酌本件銷售時所提供之參考圖面，亦係記載建物坪數、公 設比例而非土地坪數（見本院卷㈡第27頁），可知本件買賣 之經過亦與前開被告原始規劃及交易慣例相符，即兩造係針 對原告有意願之建物坪數、車位大小及價金進行磋商，關於 所占基地部分則未另有特別協議，而逕由證人李威儀依代書



前開提供之「建案銷售面積表（公設及土地持分依主建物比 例分攤）」表格進行填載。又系爭買賣契約第2條就原告買 受之土地固有「基地面積約2,010平方公尺…，權利範圍10萬 分之2720，即持分面積約39.70平方公尺」之記載，然如兩 造之真意係以權利範圍10萬分之2720為準，依該約定記載相 乘所得之持分面積係54.672平方公尺，顯遠高於39.70平方 公尺，衡情當無未發現記載不符之可能，則本件應係兩造未 就土地持分特別磋商，原告依交易常情同意按建商所算出之 面積計算，而證人李威儀就權利範圍固誤載為10萬分之2720 ，惟同時記載持分面積為39.70平方公尺，既兩造並未特別 就該權利範圍相乘土地總面積後所得大小進行彙算，則約定 之真意仍應以明確記載之面積39.70平方公尺為準。　②原告固另稱系爭買賣契約第2條之用語為持分面積「約」39.7 0平方公尺，顯非確定數字，而應以記載明確之權利範圍10 萬分之2720為準云云，惟同條約定就系爭土地總面積之用語 亦為面積「約」2,010平方公尺，固有使用「約」字，然所 載總面積亦與實際狀況完全相符（見本院卷㈠第51頁土地所 有權狀），則尚難僅以上開文字及用語，逕認原告主張可採 。原告又稱土地多寡影響不動產整體價值及購買意願，原告 主觀上認知所購買標的為系爭土地應有部分10萬分之2720云 云。然對照證人林懇伶前述系爭買賣契約第2條誤載車位「 土地持分應有權利範圍為10萬分之745」之處（見本院卷㈠第 27頁），倘兩造真意係車位對應之土地持分高達10萬分之74 5，加計房屋對應之土地持分10萬分之1975，致買賣總土地 持分高達10萬分之2720，再佐以原告所述土地多寡影響整體 價值，則兩者拆分之土地價款當應與上開土地持分比例相當 ，即車位之土地價款應約為房屋之土地價款之38％（計算式 ：745÷1975＝0.38，小數點後四捨五入至第二位數），然本 件車位部分之土地價款為52萬元，房屋部分之土地價款為46 7萬2,000元（見本院卷㈠第29頁），即車位之土地價款僅為 房屋之土地價款之11％（計算式：52萬÷467萬2,000＝0.11， 小數點後四捨五入至第二位數），亦與上開土地持分比例顯 不相當，實難認原告前開主張確為兩造締約之真意。　⒊是本件兩造締約時之原意，應係被告所稱之持分面積39.70平 方公尺，而被告實際登記予原告之面積達39.74平方公尺（ 見不爭執事項㈡），並無何短少情事，則原告主張被告應交 付之基地面積短少，而該當物之瑕疵、不完全給付，應負瑕 疵擔保、債務不履行責任或應依系爭買賣契約第3條第2項約 定進行找補，均無理由。又原告此部分主張既無理由，被告 抗辯原告與有過失部分，即無審酌必要。　　




　㈡被告遲延至109年3月31日方取得使用執照，是否符合系爭買 賣契約第9條第2項第5款順延期間事由？原告依系爭買賣契 約第9條第3項請求被告各給付原告3萬3,750元，有無理由？　⒈查系爭買賣契約第9條第2項本文及第5款約定：「本社區建築 工程由乙方（即被告）負責，預計於108年12月31日前取得 使用執照，但若有下列情事之一者，得順延其期間。…五、 屋外排水溝、巷道之舖設工程及水、電、瓦斯、電信等接通 供應時間悉依各該公用事業機構作業規定及程序辦理，其施 工期間」、第9條第3項約定：「乙方逾第2項期間取得使用 執照時，每逾1日應按該部分甲方（即原告）已繳房地價款 依萬分之5單利計算遲延利息給付予甲方」（見本院卷㈠第33 頁）。是被告遲延之事由須與屋外排水溝、巷道之舖設工程 及水、電、瓦斯、電信接通供應等事項相關，始得順延其施 工期間，如不符上開順延期間之事由，即應按前揭約定給付 遲延利息予原告。
　⒉被告固稱因台電公司部分路段遲未刨鋪，致被告申請水、電 、瓦斯、電信等管線挖埋完成之審核文件受阻云云，並提出 基隆市政府108年11月27日基府工土參字第1080082909號、1 08年12月6日基府工土參字第1080085597號函為證。查前開 函文之內容，係基隆市政府於108年11月27日函知被告委任 之大元營造股份有限公司（下稱大元公司），因經現場勘查 尚有台電公司部分路段尚未刨鋪，應確認現場道路全部完整 再行申報使用執照，復於108年12月6日函知大元公司，經現 場勘查各管線已挖埋完成並重新刨鋪完成，暨檢送審查通過 或免審查之審查紀錄表（見本院卷㈠第163至177頁），而該 狀況雖與系爭買賣契約第9條第2項第5款所定「巷道之舖設 工程及水、電、瓦斯、電信接通供應」等事項相符，惟被告 並未具體說明應順延之施工時間為何，本無從計算順延時間 ，況兩造係約定應於108年12月31日前取得使用執照，而基 隆市政府於該期限數週前之108年12月6日業已通知被告委任 之大元公司本件審核同意，故亦難認上開事項與被告終未能 如期取得使用執照乙節有所關連。
　⒊被告又辯稱：因基隆市政府遲延通知無障礙環境衛生設施完 工勘驗完成、會勘確認無損害周邊公共設施等事項，甚或無 端要求補正被告原建築執照未加註事項，逕命被告提出鼓勵 增設停車空間營業管理規範證明，始致使用執照申請進度遲 延云云，並提出基隆市政府109年1月9日基府都建參字第109 0201255號、109年2月6日基府都建參字第1090202633號、10 9年3月12日基府都建參字第1090211299號、基隆市政府第4 次變更設計附表為證（見本院卷㈠第179至193頁），惟查被



告所指基隆市政府有遲延通知之情事，及所涉無障礙環境衛 生設施、周邊公共設施會勘或停車空間相關補正事項，均與 系爭買賣契約第9條第2項第5款所定「巷道之舖設工程及水 、電、瓦斯、電信接通供應」等事項無涉，復亦無該條款所 指之「施工期間」可資順延，且與同條項第1至4款所列「甲 方未依約給付各期價款及遲延利息或其他應由甲方負擔之稅 規費時，其遲延期間」、「因人力不可抗拒或法令限制或變 更或鄰損及其他不可歸責於乙方之事由，致乙方不能施工之 停工期間，其遲延期間」、「甲方違反本約其他各條約時， 其遲延期間」、「甲方要求變更設計或增加室內裝修工程， 致影響工程近度時，其變更期間」之事由及期間有別，是被 告並未符合系爭買賣契約第9條第2項之順延期間事由，而應 依同條第3項，每逾1日按原告已繳房地價款依萬分之5單利 計算遲延利息。
　⒋本件原告於被告取得使用執照前，業依系爭買賣契約附件一 「房屋土地車位買賣分期付款表」約定，給付訂金款29萬、 簽約款101萬元（見本院卷㈠第45頁），合計共已繳130萬元 （計算式：29萬＋101萬＝130萬），而被告原應於108年12月3 1日前取得使用執照，遲至109年3月31日始取得，則原告請 求被告各給付2萬9,250元（計算式：130萬×90天×0.0005÷2 人＝2萬9,250元），為有理由，應予准許。至原告固另主張 其經被告要求而先行支付之代收款20萬元，亦應計入上開計 算之房地價款云云，惟該部分係屬稅賦、規費、預收管理費 等代收項目，有代收費用明細表可佐（見本院卷㈡第33頁） ，而與系爭契約第9條第3項所定「已繳房地價款」無涉，是 原告此部分主張，尚無可採，其各請求逾2萬9,250元部分， 為無理由，不應准許。
五、綜上所述，被告交付之基地面積並無短少情事，則原告依民 法第359條、系爭買賣契約第3條第2項或不完全給付規定， 擇一請求被告各給付原告70萬8,000元本息，為無理由，不 應准許；又被告遲延取得使用執照不符順延期間事由，則原 告依系爭買賣契約第9條第3項請求被告各給付原告2萬9,250 元，為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，不應准許 。本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。至原告就敗訴部 分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據， 不予准許。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告 免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用證據，經斟酌



後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明 。　　　　
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。　　　　
中　　華　　民　　國　　110 　年　　11　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第九庭 法　官　　梁夢迪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　11　　月　　24　　日 書記官　　石勝尹