臺灣臺北地方法院民事判決
108年度訴字第2909號
原 告 林富美（即韓泰生之繼承人）
韓毅霖（即韓泰生之繼承人）
韓政軒（即韓泰生之繼承人）
共 同
訴訟代理人 林盛煌律師
邱姝瑄律師
被 告 韓臺生
韓連生
韓全生
韓秀萍
共 同
訴訟代理人 陳鼎駿律師
複 代理人 張筑穎律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國110年10月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示不動產准予分割。
分割方案如附表二所示。被告應補償原告如附表三所示金額。訴訟費用由兩造依附表一「兩造應有部分比例」欄比例負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴 訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦 得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第175條規定甚詳。 本件原告韓泰生於起訴後之民國109年12月10日逝世，韓泰 生之法定繼承人林富美、韓毅霖、韓政軒具狀聲明承受訴訟 ，有民事承受訴訟聲明狀、死亡證明書、林富美、韓毅霖、 韓政軒之身分證影本為證（本院卷一第277至279頁、第283 至289頁），經核與前開規定相符，本件自應由林富美、韓 毅霖、韓政軒續行本件訴訟程序。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）韓泰生與被告4人均為韓庭芳之子女，於韓庭芳死亡後， 共有如附表一所示房地（下稱系爭房地），應有部分如附 表一所示，然因兩造間分割方法無法與達成協議，且共有 人間並無不分割之協議，且無物之使用目的不能分割等情 事，為增進經濟效益，爰請求合併分割系爭房地。（二）附表一編號1、2所示房地，係韓泰生與原告林富美多年前 出資購得，並經韓庭芳於生前指定由韓泰生單獨繼承，惟 被告4人仍不顧韓父遺願，逕登記為韓泰生與被告4人共有 ，原告爰請求被告依照先父遺願將該房地登記為原告所有 。再就本案找補金額基準，應以系爭房地整體鑑價後，依 照兩造應有比例分配。爰請求法院就附表一編號1、2所示 房地由原告取得，附表一編號3至7所示房地由被告4人依 其應有部分比例共有，並依照鑑定所示系爭不動產之價值 ，由兩造相互找補差價如附件一所示（下稱方案一）。爰 依民法第823條、第824條第1項及第2項第1款及第5項規定 ，請求合併分割系爭房地，並聲明：兩造共有之系爭房地 應依如附件一方式分割。
二、被告則以：
系爭房地均為韓庭芳所遺財產，其中附表一編號1、2所示房 地更為韓氏家族祖厝，為韓氏宗親情感寄託所在，具有許多 家族回憶與歷史共同感情，被告強烈希望就該房地由被告共 同取得。又原告曾主張由系爭房地分割予被告並維持共有， 以金錢補償原告（下稱方案二），被告亦同意此方案，僅就 金錢補償之基準有爭執。本案因係補償原告應有部分，即應 以原告應有部分價額為補償，而非以系爭房地全部之價格計 換算原告持有比例計算補償，否則即係以被告等人應有部分 價值擴張原告應有部分價值。另就附表一編號3至7所示房地 之鑑價報告，其估價基礎及現況非無瑕疵，顯然估價過高等 語置辯。並聲明：兩造共有附表一所示不動產應予合併分割 。分割方法為附表一所示不動產均分割予被告，由被告4人 依應有部分維持共有，並補償如附件二所示金額。三、不爭執事項：
系爭房地由兩造共有，其應有部分如附表一所示，且兩造就 系爭房地分割方法均無法達成協議等情，業為兩造所不爭執 ，並有系爭房地登記謄本在卷可佐（見本院108年度北司調 字第759號卷第27至57頁），上情應堪認定。四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。系爭房地為兩造共有 ，各共有人應有部分詳如附表一所示，已如前述，而各共有
人間並無不分割之協議，亦為兩造所不爭執，系爭房地依其 使用目的尚非不得分割，各共有人自得隨時請求分割，原告 請求分割，於法尚無不合。
五、本案應採方案二分割
（一）按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 ，不能協議決定者，或於協議決定後因消滅時效完成經共 有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求為判決分割 ；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得 就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第4項亦定有 明文。次按分割共有物之訴，應由法院斟酌當事人之聲明 、共有物之使用現況、共有物之性質、經濟效用及全體共 有人之利益等事項，依職權為適當之分配。經查，附表一 編號1、2所示房地位於臺北市○○區○○路，編號1係未經保 存登記建物，目前出租他人經營小吃店。附表編號3至4房 地位於臺北市○○區○○路0段，附表一編號3房屋現出租他人 。附表一編號5至7房地均位於新北市○○區○○路0段，其中 附表一編號5房屋出租他人使用，僅附表一編號6房屋現況 閒置。系爭房地租賃收入均由兩造依應有部分比例分配， 業據被告陳述明確，並有系爭房地鑑定報告所附房地現況 說明暨照片可佐（見外放鑑定報告）。審酌本案分割共有 物之標的均為房屋及其基地，目前均非供兩造居住使用， 而多以出租方式實現其經濟目的，且個別房地依其使用目 的，難以期待平均分配供兩造居住、使用而無法原物分割 。再原告固主張附表一編號1至2所示房地係自行出資購得 ，然就此節已經被告否認，原告復未能提出相關證據佐證 。再原告雖提出韓庭芳手寫遺囑以佐該屋應尊重遺願分配 予原告，然審酌該遺囑亦有分配附表編號3至4所示房地予 被告韓臺生，分配編號6至7所示房地予被告韓連生，至其 餘被告並未繼承系爭房地，顯然並未依照兩造繼承比例公 平分配，難認遺囑所載方案屬合理分配系爭房地，前開主 張均無足採。而兩造於訴訟中具強烈對立性，原告顯無意 與被告4人再為共有之關係，而原告除前開聲明之方案一 外，亦曾提出方案二之分割方案。是於方案一、二並無明 顯優劣差異之情形下，自應尊重原告曾經之分割方案及多 數共有人（含其應有部分）之分割意願，較屬合理公平。 亦即系爭房地分割予被告4人，依其原應有部分比例繼續 共有（詳如附表二所示），以兼顧全體共有人之利益均衡 。
（二）原告嗣固主張將系爭房地均分配予被告4人而不分配原告 ，並非裁判分割之方法云云，然民法第824條前經修正，
並於該條第2項第1款明定如以原物分配於各共有人。但各 共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分 共有人，本案自得裁判分割如方案二所示，原告主張並無 理由。
六、補償金額計算
（一）按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，以金錢補償之，民法第824條第3項規 定可稽。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之 ，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉， 使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割 而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之 共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就 其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依 各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分 割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上 字第2676號判例意旨參照）。本件補償金額基準，經原告 主張應以系爭房地全部鑑定價值乘以原告應有部分比例計 算（下稱基準一），被告則抗辯應逕以應有部分鑑定價值 計算（下稱基準二）。而民法第824條第3項規定之金錢補 償，係指依原物市場交易之價格予以補償而言。另所謂應 有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有 物之特定部分。因此分別共有之各共有人，得按其應有部 分之比例，對於共有物之全部行使權利。本案於未分割前 ，原告本即有對於共有物之全部，依照應有部分比例行使 權利，其金錢補償，亦應以前開系爭房地全部價值計算原 告應有部分比例補償，亦即基準一為當。 （二）次系爭房地價值，經兩造同意由戴德梁行鑑價，附表一編 號1至2所示房地總價為新臺幣（下同）1739萬3468元，附 表一編號3至4所示房地總價3260萬8845元。附表一編號5 至7所示房地總價為2128萬7961元，有戴德梁行出具之不 動產估價報告書在卷可參（見本院外放鑑定報告），前開 估價報告書係不動產估價師依其專業針對系爭房地進行一 般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素、最有效 使用分析，並對附表一編號2所示土地採取比較法、土地 開發分析法，對附表一編號1所示房屋採用成本法為之估 價，綜合考量標的具備之個別條件及市場性，估計附表一 編號1至2所示房地價值。對於附表一編號3至7所示房地採 取比較法、收益法之 直接資本化法，考量前開房地具備 之個別條件及市場性，估計附表一編號3至7所示房地價值 ，堪認附表三「房地價值」欄所示之金額，均係系爭房地
之合理市場價格。被告固抗辯鑑價報告就附表一編號3至4 所示房地估價報告，採用之比較標的，成交日期距基準日 期超過1年，反而棄同一坐落位置108年6月間交易價格不 用，顯然交易價格估價過高，再被告起訴前2週已委託同 一鑑定單位鑑定總價僅1420萬至1530萬元，於不動產交易 未明顯上揚情形，顯見該房地估價過高。而該房地租賃裝 潢於退租時即會拆除復原，估價報告考量裝潢擺設估計該 區其他建築物每坪1300元，惟該房地實際租金每坪僅989 元。再附表一編號5至7房地1樓有漏水情形，價格應有減 損，估價金額過高云云。然前開估價報告書已載明其估價 基準即為108年5月8日，其未引用於基準日後之交易資料 ，自難認有何瑕疵。被告雖曾委託同一機關毛估附表一編 號3至4所示房地金額為1450至1530萬元（見本院卷一第55 頁），然此係以該機關以被告提供謄本資料，未進行標的 勘估下提供毛估值，自應以上開實際標的勘估之報告書為 基準。末估價報告書係以比較法推估附表一編號3至4所示 房地租金價格，其方法即為蒐集同一供需圈及鄰近地區相 類似之不動產交易市場，選定三個比較標的進行建物建坪 租金之比較調整評估試算，並以建物市場價格調整表比較 該房地與比較標的情形是否相當為調整百分比，而評估租 金為1300元。被告辯稱該租金基準應以實際租金計算云云 ，即非可採。另就附表一編號5至7房地估價，已就1樓牆 面斑駁，維護情形不佳等條件為現況分析，亦難認該估價 報告書存有何瑕疵。綜上，均難憑前開抗辯，認定估價報 告書估價過高，是被告聲請補充函詢戴德梁行確認附表一 編號3至4所示房地估價有無過高，即無必要。（三）綜上，系爭房地以方案二為分割，其補償金額應以基準一 即系爭房地價值，乘以原告應有部分比例為基準，計算兩 造應有部分比例，其補償金額詳如附表三所示。 六、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2項、 第5項請求分割系爭房地，為有理由，應予准許，且審酌系 爭房地之性質、使用情形、經濟效益、全體共有人之利益等 節，認應按如附表二所示之方式分割，爰判決如主文第2項 所示，並應由被告補償原告如附表三所示。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80 條之1定有明文 。本件係因分割共有物而涉訟，應由兩造就系爭土地依應有 部分比例即如附表一「兩造應有部分比例」欄比例分擔，始 為公平，附此敘明。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。 中 華 民 國 110 年 11 月 19 日 民事第九庭 法 官 曾育祺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 11 月 19 日 書記官 賴竺君
附表一
編號 房地標示及應有部分 兩造個別應有部分 兩造應有部分比例 備註 1 臺北市○○區○○街0號1樓 全部 林富美15分之1 同左 坐落編號2土地，未辦保存登記。 韓毅霖15分之1 同左 韓政軒15分之1 同左 韓臺生5分之1 同左 韓連生5分之1 同左 韓全生5分之1 同左 韓秀萍5分之1 同左 2 臺北市○○區○○段0○段000○00地號土地 全部 林富美15分之1 同左 韓毅霖15分之1 同左 韓政軒15分之1 同左 韓臺生5分之1 同左 韓連生5分之1 同左 韓全生5分之1 同左 韓秀萍5分之1 同左 3 臺北市○○區○○段0○段000○號 門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0弄00號 全部 林富美15分之1 同左 坐落編號4土地 韓毅霖15分之1 同左 韓政軒15分之1 同左 韓臺生5分之3 同左 韓連生5分之1 同左 4 臺北市○○區○○段0○段000地號土地 4分之1 林富美60分之1 林富美15分之1 韓毅霖60分之1 韓毅霖15分之1 韓政軒60分之1 韓政軒15分之1 韓臺生20分之3 韓臺生5分之3 韓連生20分之1 韓連生5分之1 5 新北市○○區○○段00號建號建物 門牌號碼新北市○○區○○路0段0巷00號 全部 林富美15分之1 同左 坐落編號7土地 韓毅霖15分之1 同左 韓政軒15分之1 同左 韓臺生5分之1 同左 韓連生5分之1 同左 韓全生5分之1 同左 韓秀萍5分之1 同左 6 新北市○○區○○段00號建號建物 門牌號碼新北市○○區○○路0段0巷00號2樓 全部 林富美15分之1 同左 坐落編號7土地 韓毅霖15分之1 同左 韓政軒15分之1 同左 韓臺生5分之1 同左 韓連生5分之1 同左 韓全生5分之1 同左 韓秀萍5分之1 同左 7 新北市○○區○○段000地號土地 2分之1 林富美60分之2 林富美15分之1 韓毅霖60分之2 韓毅霖15分之1 韓政軒60分之2 韓政軒15分之1 韓臺生20分之2 韓臺生5分之1 韓連生20分之2 韓連生5分之1 韓全生20分之2 韓全生5分之1 韓秀萍20分之2 韓秀萍5分之1
附表二
編號 房地標示及應有部分 分割後個別應有部分 分割後應有部分比例 1 臺北市○○區○○街0號1樓 全部 韓臺生4分之1 同左 韓連生4分之1 同左 韓全生4分之1 同左 韓秀萍4分之1 同左 2 臺北市○○區○○段0○段000○00地號土地 全部 韓臺生4分之1 同左 韓連生4分之1 同左 韓全生4分之1 同左 韓秀萍4分之1 同左 3 臺北市○○區○○段0○段000○號 門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0弄00號 全部 韓臺生10分之7 同左 韓連生10分之3 同左 4 臺北市○○區○○段0○段000地號土地 4分之1 韓臺生40分之7 韓臺生10分之7 韓連生40分之3 韓連生10分之3 5 新北市○○區○○段00號建號建物 門牌號碼新北市○○區○○路0段0巷00號 全部 韓臺生4分之1 同左 韓連生4分之1 同左 韓全生4分之1 同左 韓秀萍4分之1 同左 6 新北市○○區○○段00號建號建物 門牌號碼新北市○○區○○路0段0巷00號2樓 全部 韓臺生4分之1 同左 韓連生4分之1 同左 韓全生4分之1 同左 韓秀萍4分之1 同左 7 新北市○○區○○段000地號土地 2分之1 韓臺生8分之1 韓臺生4分之1 韓連生8分之1 韓連生4分之1 韓全生8分之1 韓全生4分之1 韓秀萍8分之1 韓秀萍4分之1
附表三（因應數額非整數為數字調整）
編號 房地標示及應有部分 房地價值 （找補全額） 原告應受找補之金額 找補比例 找補金額 新臺幣 1 臺北市○○區○○街0號1樓 全部 1739萬3486元 （347萬8697元） 林富美 115萬9566元 韓臺生4分之1 28萬9892元 韓連生4分之1 28萬9892元 韓全生4分之1 28萬9891元 韓秀萍4分之1 28萬9891元 2 臺北市○○區○○段0○段000○00地號土地 全部 韓毅霖 115萬9566元 韓臺生4分之1 28萬9891元 韓連生4分之1 28萬9891元 韓全生4分之1 28萬9892元 韓秀萍4分之1 28萬9892元 韓政軒 115萬9565元 韓臺生4分之1 28萬9892元 韓連生4分之1 28萬9891元 韓全生4分之1 28萬9891元 韓秀萍4分之1 28萬9891元 3 臺北市○○區○○段0○段000○號 門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0弄00號 全部 3260萬8845元 （652萬1769元） 林富美 217萬3923元 韓臺生10分之7 152萬1746元 韓連生10分之3 65萬2177元 韓毅霖 217萬3923元 韓臺生10分之7 152萬1746元 韓連生10分之3 65萬2177元 4 臺北市○○區○○段0○段000地號土地 4分之1 韓政軒 217萬3923元 韓臺生10分之7 152萬1746元 韓連生10分之3 65萬2177元 5 新北市○○區○○段00號建號建物 門牌號碼新北市○○區○○路0段0巷00號 全部 2128萬7961元 （425萬7592元） 林富美 141萬9197元 韓臺生4分之1 35萬4799元 韓連生4分之1 35萬4800元 韓全生4分之1 35萬4799元 韓秀萍4分之1 35萬4799元 6 新北市○○區○○段00號建號建物 門牌號碼新北市○○區○○路0段0巷00號2樓 全部 韓毅霖 141萬9198元 韓臺生4分之1 35萬4799元 韓連生4分之1 35萬4799元 韓全生4分之1 35萬4800元 韓秀萍4分之1 35萬4800元 韓政軒 141萬9197元 韓臺生4分之1 35萬4800元 韓連生4分之1 35萬4799元 韓全生4分之1 35萬4799元 韓秀萍4分之1 35萬4799元 7 新北市○○區○○段000地號土地 2分之1
附件一
原告之附表3
附件二
被告之附表3 附表4