臺灣臺中地方法院民事判決
109年度訴字第1418號
原 告 王明鴻
訴訟代理人 陳聰能律師
被 告 王明星
訴訟代理人 張浚泓律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年9月29日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣32,829元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之2，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣32,829元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本 案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場 ，未為同意與否之表示者，自該期日起，10日內未提出異議 者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1項、第4項定有 明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但 擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法 第255條第1項第3款亦有明文。查原告王明鴻（下逕稱姓名 ）原起訴聲明為「⒈被告王明星（下逕稱姓名）應將坐落臺 中市○○區○○段00000○00000地號土地及其上門牌號碼臺中市○ ○區○○路000號未辦保存登記房屋（前述土地及房屋合稱系爭 不動產，分稱系爭土地、系爭房屋）遷讓返還予王明鴻及其 他全體共有人（見本院卷第11頁）。⒉王明星應給王明鴻新 臺幣（下同）214,120元。⒊王明星應自起訴狀繕本送達之翌 日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付王明鴻新台幣 11,574元」，嗣於民國110年9月29日言詞辯論期日以言詞撤 回第1項聲明，並將第3項聲明變更為「王明星應自起訴狀繕 本送達之翌日起至110年8月1日止，按月給付王明鴻新台幣1 1,574元」（見本院卷第237頁）。查王明鴻撤回聲明第1項 時，王明星之訴訟代理人在場並經過10日未提出異議，已視 為同意撤回。至王明鴻所為第3項聲明之變更，屬減縮應受 判決事項之聲明，依前述說明，亦屬適法。
貳、實體事項:
一、原告起訴主張：
㈠、兩造與訴外人王麗眞、王麗琴、王偉（下合稱王麗眞等三人 ，分稱其姓名）共有系爭不動產，應有部分如附表一所示， 業經臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）109年度上 字第148號分割共有物事件判決系爭不動產由王明星及王麗 眞等三人取得並維持共有，其等應依判決內容補償王明鴻， 業已確定在案（下稱另案分割共有物事件）。系爭房屋原由 兩造母親王楊進金居住，王楊進金於107年9月5日逝世，被 告竟在無分管契約亦無共有人全體同意之情形下無權占有系 爭不動產。
㈡、被告擅自佔有系爭不動產，就逾越其應有部分之範圍使用收 益部分，難謂非不當得利，依系爭不動產係緊臨清水區最熱 鬧之清水第一公有市場，兩造於另案分割共有物事件中亦均 認系爭不動產之價值最少有9,657,000元，故系爭不動產每 月租金至少3萬元以上，如按每月租金3萬元計算，則自107 年9月6日起至109年4月27日本件訴訟提起日止，所受之不當 得利為555,000元（計算式：3萬元×18.5月=555,000元）， 依原告應有部分計算，為214,120元（計算式：555,000元×1 25/324=214,120元），並應自起訴狀繕本送達翌日起至110 年8月1日止按月給付相當於租金之損害11,574元，爰依民法 第179條規定為請求等語。
㈢、並明：⒈王明星應給付王明鴻214,120元。⒉王明星應自起訴狀 繕本送達翌日起至110年8月1日止，按月給付王明鴻11,574 元。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、共有人依民法第820條第1項規定為共有物分管之決議成立之 分管決定，屬共有物管理決定之範圍。又共有物管理專指保 存行為及改良、利用等行為，其中利用行為以滿足共有人共 同需要為目的，不變更共有物之性質或用途，決定其使用收 益方法之行為。查被告雖有使用坐落系爭土地上之系爭房屋 ，然仍保持父母在世時居住之原狀，未作任何變更，亦未阻 止其他共有人進入使用，即無排他單獨占有使用意思，並由 王麗眞等三人與被告協議由被告使用，四人合計應有部分比 例為199/324，已過半數，與民法第820條第1項規定相合， 有合法使用權源，非無法律上原因而受有利益，原告之主張 並無理由。
㈡、退而言之，倘認被告於另案分割共有物事件確定前，屬無權 占有系爭不動產，則依土地法第97條第1項規定，以不超過 土地及其建築物申報總價年息10%為限，但非必達10%，系爭 房屋為未辦保存登記建物，屋齡逾50餘年，經濟價值不高，
且系爭土地未與公路直接相臨，須由136號房屋或67、104地 號土地上鐵皮屋對外聯絡，是以年息5%計算相當於租金之不 當得利為適當。
㈢、聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行
三、兩造不爭執事項(見本院卷第239-240頁)：㈠、兩造原共有系爭不動產，嗣經另案分割共有物事件（即本院1 07年度訴字第2944號、臺中高分院109年度上字第148號、最 高法院110年度台上字第1304號）裁判確定。㈡、兩造共有期間之權利範圍為王明鴻125/324、王明星105/324 ，另共有人王麗眞8/324、王麗琴50/324、王偉36/324。㈢、系爭不動產之分割業依第1項之確定裁判履行。四、本院之判斷：
㈠、按修正前之民法第820條第1項規定：共有物，除契約另有訂 定外，由共有人共同管理之。共有物分管契約乃共有人就共 有物管理方法所成立之協議，依此項規定，僅得由共有人全 體共同協議訂定之。為促使共有物有效利用，民法第820條 第1項至第4項於98年1月23日修正後規定如下：共有物之管 理，「除契約另有約定外」，應以共有人過半數及其應有部 分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其 人數不予計算（第1項）。依前項規定之管理顯失公平者， 不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之（第2項）。前2項 所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人 之聲請，以裁定變更之（第3項）。共有人依第1項規定為管 理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同 意之共有人連帶負賠償責任（第4項）。是以新法修正施行 後，有關共有物之管理，基於私法自治原則，應優先依共有 人之契約定之，如未經共有人全體協議訂立分管契約或為管 理之約定，自得依民法第820條第1項之規定，由共有人以多 數決為之，共有人關於共有物管理之約定或依上開條項規定 所為管理之決定，對於為該約定或決定時之全體共有人均有 拘束力，甚至由法院裁定變更之。
㈡、兩造及王麗眞等三人為系爭不動產之共有人，應有部分如附 表一所示，王明鴻主張王明星自107年9月6日王楊進金逝世 後即占有使用系爭不動產，直至另案分割共有物事件判決確 定系爭不動產分割予王明星及王麗眞等三人取得一情，業據 提出系爭不動產登記謄本、另案分割共有物事件一審判決為 佐，王明星固不爭執占有使用系爭不動產等情，惟否認係無 權占有等語，並以除王明鴻之外，其他共有人均同意其居住 使用系爭不動產，且其等對於系爭不動產之應有部分已符合
民法第820條第1項之比例，自屬有權占有等語。經查： ⒈王明鴻主張王明星占有使用系爭不動產一節，為王明星所不 否認，而王明星使用系爭不動產之情形，前經另案分割共有 物事件一審於107年12月11日履勘在案，有勘驗筆錄、照片 可佐（見本院卷第269-272、275-280頁），王明鴻上開主張 ，應屬可採。
⒉王明星抗辯其與王麗眞等三人就系爭不動產之應有部分分別 為王明星105/324、王麗眞8/324、王麗琴50/324、王偉36/3 24等情，為兩造所不爭執，堪以認定，是王明星稱其與王麗 眞等三人之應有部分比例合計為199/324（約為61.4％），即 屬可採。又王明星提出其與王麗眞等三人於108年8月1日書 立之協議書（下稱系爭協議書），內容記載「甲方（即王麗 眞等三人）基於守護先父王侯令心血 祖業、感令乙方 （ 即王明星）對先父…之孝心 ，且甲方均未實際居於該地等情 ，乃協議由乙方居住使用系爭房地」等情，有系爭協議書在 卷可佐（見本院卷第83頁），且王麗眞等三人前於另案分割 共有物事件一審審理時亦陳稱系爭不動產上之建物為其祖厝 所在，其父生前一再囑咐務必保存系爭不動產現狀等語（見 本院卷第283頁），故而王麗眞等三人與王明星共同書立系 爭協議書同意由王明星居住使用系爭不動產，即有其必要。 惟系爭協議書未書立前，王明星未經其他共有人同意自行占 有使用系爭不動產，則難謂有正當使用之權源。 ⒊王明鴻雖以系爭協議書係王麗眞等三人於本件審理中補充製 作，訂立日期回溯倒填等語，惟王明鴻並未舉證倒填日期事 實，且王麗眞等三人倘於108年8月1日即已同意由王明星使 用系爭不動產，系爭協議書無非係其等補作之書面，難謂為 假，系爭協議書既非偽造或變造，自有其效力。王明鴻另指 稱王明星於占有系爭不動產後有變更共有物之性質或用途， 程度上達變更共有物原來之用益狀況，屬民法第819條第2項 規定之共有物變更等語，惟依其提出之照片比對結果（見本 院卷第119-167頁），土地部分原有部分花草植物雖不存在 及有放置物品、飼養雞隻情事，依其情節，仍屬土地之正常 使用，難認係變更共有物之性質或用途，併此敘明。㈣、王明鴻主張不當得利部分：
⒈按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會 通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無 法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請 求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受 損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照 ）。承上所述，王明星於108年8月1日系爭協議書書立前之
占有使用系爭不動產，並無正當使用權源，王明鴻為系爭不 動產之共有人，應有部分為125/324，王明星未徵得其他共 有人同意，自107年9月6日起，占有使用系爭不動產全部， 就王明鴻應有部分範圍而為使用收益所受之利益，即屬不當 得利，則王明鴻依不當得利規定對王明星請求給付自107年9 月6日至108年8月1日期間之不當利得，即屬有據。 ⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10%為限。此項規定，於租用基地建築房屋之情形 亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又 所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必 須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商 繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關 係及社會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1項規 定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定 地價而言。法定地價依同法第148條規定，係指土地所有權 人依土地法所申報之地價。而舉辦規定地價或重新規定地價 時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百 分之80為其申報地價。平均地權條例第16條前段亦有明文， ⒊查系爭不動產中102-2地號、102-3地號土地分別為113.95平 方公尺、106.96平方公尺，102-2地號於107年、108年之申 報地價（即公告地價之80%）均為6,498元，102-3地號則均 為5,360元等情，有土地登記謄本、土地公告地價查詢可參 （見本院卷第21-27、253、255頁），另建物之課稅現值為3 3,200元，亦為兩造所不爭執（見本院卷第239頁）。又系爭 不動產出入之道路以30公尺寬之中山路為主，距離清水郵局 約120公尺，所在區域土地使用以住宅及商業使用為主，生 活環境便利，消費性或公共設施配置狀況完備等情，有另案 分割共有物事件一審法院囑託卓越不動產估價師事務所製作 之不動產估價執告書可佐（見本院卷第287-295頁），是本 院審酌系爭不動產之地理位置、工商業繁榮程度及經濟價值 等情，認原告請求被告占有使用系爭不動產相當於租金之不 當得利，以申報地價年息7%計算為適當，是被告應給付原告 32,829元（計算式如附表二所示），原告於此範圍內之請求 核屬有理，應予准許，逾此範圍內請求即非有據，難以准許 。
五、綜上所述，王明鴻請求王明星給付32,829元，為有理由，應 予准許，王明鴻逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。 本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9條第1項第5款規定，就王明鴻勝訴部分，應依職權宣告假 執行，並依同法第392條第2項規定，依王明星之聲請諭知其
預供相當之擔保，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假 執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘主張及攻防方法，業經審酌， 核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 11 月 3 日 民事第五庭 法 官 李蓓
以上正本係照原本製作。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 11 月 4 日 書記官 陳采瑜
附表一：
編號 共有人 應有部分比例 1 王明星（被告） 105/324 2 王麗眞 8/324 3 王麗琴 50/324 4 王偉 36/324 5 王明鴻（原告） 125/324 附表二：
附表：
占有期間 系爭土地面積 (平方公尺) 申報地價 (公告地價×0.8) 系爭建物課稅現值 相當於租金之不當得利金額 (計算式：〈當年度申報地價×土地面積＋建物房屋價值〉×7％×占有期間〈年〉×應有部分比例，元以下四捨五入) 107年9月6日起至107年12月31日止 ①102-2地號土 地：113.95 ②102-3地號土 地：106.96 ①102-2地號土地：6,498元 ②102-3地號土地：5,360元 33,200元 [(6,498×113.95)＋(5,360×106.96)＋33,200]×0.07÷12×3.83×125/324=11,610元 108年1月1日起至108年7月31日止 同上 同上 同上 [(6,498×113.95)＋(5,360×106.96)＋33,200]×0.07÷12×7×125/324=21,219元 合計32,829元