臺灣新竹地方法院民事判決
109年度訴字第1034號
原 告
即反訴被告 胡梅英
胡錦堂
胡靜雅
共 同
訴訟代理人 張玉琳律師
被 告
即反訴原告 黃心蘭
受 告 知
訴 訟 人 合作金庫商業銀行股份有限公司
法定代理人 雷仲達
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國110年11月4日
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告胡梅英新臺幣壹拾貳萬伍仟元及自民國一○ 九年十二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息；被告應同意原告胡梅英可向合作金庫商業銀行股 份有限公司六家分行領取履約保證專戶（戶名：合作金庫商 業銀行受託信託財產專戶-六家分行不動產買賣價金專戶， 帳號：000000-0000000號）帳戶內之上開款項本金新臺幣壹 拾貳萬伍仟元。
二、被告應給付原告胡錦堂新臺幣陸萬壹仟伍佰元及自民國一○ 九年十二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息；被告應同意原告胡錦堂可向合作金庫商業銀行股 份有限公司六家分行領取履約保證專戶（戶名：合作金庫商 業銀行受託信託財產專戶-六家分行不動產買賣價金專戶， 帳號：000000-0000000號）帳戶內之上開款項本金新臺幣陸 萬壹仟伍佰元。
三、被告應給付原告胡靜雅新臺幣陸萬陸仟元及自民國一○九年 十二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息；被告應同意原告胡靜雅可向合作金庫商業銀行股份有 限公司六家分行領取履約保證專戶（戶名：合作金庫商業銀 行受託信託財產專戶-六家分行不動產買賣價金專戶，帳號 ：000000-0000000號）帳戶內之上開款項本金新臺幣陸萬陸
仟元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之二十四，由原告胡梅英負擔百分 之四十二，由原告胡錦堂負擔百分之十二，餘由原告胡靜雅 負擔。
六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾貳萬伍仟元 為原告胡梅英預供擔保，得免為假執行。 七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣陸萬壹仟伍佰元 為原告胡錦堂預供擔保，得免為假執行。 八、本判決第三項得假執行。但被告如以新臺幣陸萬陸仟元為原 告胡靜雅預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
十、反訴原告之訴駁回。
十一、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有 明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關 係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係，或 反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律 關係，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關係或作為防 禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或 當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標 的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原 因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。本件兩造 於民國109年10月5日就附表編號原證一、原證二、原證三所 示之土地及房屋(以下合稱系爭房地，如指各別土地、房屋 ，則逕以地號、門牌號碼稱之)簽訂不動產買賣契約書（以 下合稱系爭買賣契約），原告主張被告違反系爭買賣契約， 提起本件訴訟請求被告給付違約金等，本訴進行中被告於11 0年6月9日提起反訴，主張原告未盡據實告知義務，違反契 約誠信原則致被告受有損害，亦係就系爭買賣契約所生之爭 執，此與本訴之標的及防禦方法互有牽連，且兩造互為當事 人，核與上開規定相符，被告提起反訴，應予准許。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又被告於訴之變 更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或
追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第2 項分別定有 明文。原告起訴時之聲明如起訴狀所載（見本院卷一第9 頁至第10頁），嗣於訴訟繫屬中數度更易聲明，最末於110 年5月12日具狀聲明如後述貳、一、㈠、⒍所示。核原告所為 上開變更，屬訴之聲明擴張或減縮，且被告無異議而為本案 言詞辯論，原告所為之歷次變更，均應予准許。三、又按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有 法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明 文。查原告聲請對合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合 作金庫銀行）告知訴訟，經本院依民事訴訟法第66條規定發 函對合作金庫銀行告知訴訟，有送達證書在卷可查（本院卷 一第167頁）。合作金庫銀行迄未提出參加訴訟書狀或聲明 參加訴訟，然本件已對合作金庫銀行生告知訴訟之效力，亦 應敘明。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
㈠原告起訴主張：
⒈兩造於民國109年10月5日分別就附表所示之系爭房地簽訂 系爭買賣契約，原告3人分別同意以附表所示之買賣價金 新臺幣（下同）250萬元、123萬元、132萬元出賣予被告 ，雙方皆達成買賣合意，並委由訴外人合作金庫銀行負價 金信託履約保證責任，由該銀行辦理保管買賣履約保證專 戶。依系爭買賣契約第3條第2項、第5條第1、2、3項、第 7條第1項規定，兩造約定簽約備證款分別為80萬元、37萬 元、38萬元，並約定於土地增值稅、契稅稅單核下後，受 通知7日內依約繳清稅款，由被告支付完稅款各為50萬元 、26萬元、26萬元；又雙方應依第3條約定完稅並交予地 政士辦理有關程序；依本約有關產權移轉登記及相關手續 ，如須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者， 應無條件於地政士通知之期日內配合辦理，不得刁難、推 諉或藉故要求任何條件；且被告應於交付完稅款同時或送 件移轉登記前，開立與未付價款同額且註明禁止背書轉讓 之商業本票予原告，並交由地政士保管，原告收受尾款時 應將商業本票返還被告。
⒉被告於簽約時分別交付原告簽約備證款25萬元、12萬3,000 元、13萬2,000元，再分別繳付55萬元、24萬5000元、25 萬元之買賣價金至附表編號原證一、原證二、原證三所示 之合作金庫銀行履約保證帳戶內。嗣被告以整理系爭房屋 、辦理買賣入籍為由，先行取走原告胡梅英所有如附表編 號原證一所示新竹縣○○鄉○○路000巷00號4樓房屋(下稱21
號4樓房屋)之鑰匙及磁扣各1副，及取走原告胡靜雅所有 如附表編號原證三所示房屋之房屋稅繳款書。待原告提起 本件訴訟後，被告始於110年1月29日言詞辯論期日將21號 4樓房屋之鑰匙、磁扣當庭交付予原告訴訟代理人。
⒊系爭買賣契約之稅單業已核下，承辦之地政士已於109年10 月21日在兩造之line群組對話紀錄內，通知被告契稅稅單 核下、應繳契稅共33,425元及進行後續款項交付、房地點 交事宜。詎被告未依約完稅及支付原告完稅款，亦未開立 與未付價款同額之商業本票，更未備妥尾款及聯繫會同點 交系爭房地之日期。依系爭買賣契約第9條第1項規定，買 方如有違反本約各項義務者，即為買方違約，賣方得訂相 當期限催告履行，逾期如未履行，賣方得解除系爭買賣契 約並將已收價款全數沒收，充作違約金。原告遂於109年1 0月27日以竹北成功郵局第318、319、320號存證信函、電 話簡訊及使用通訊軟體line通知提醒被告依約履行，然被 告並未履行。其後原告再於109年10月29日以竹北成功郵 局第325、324、326號存證信函、電話簡訊及使用通訊軟 體line再次通知被告於109年11月5日前依約履行，被告仍 置之不理，甚至以搬遷方式拒收存證信函及將通訊軟體li ne群組封鎖。惟依系爭買賣契約第10條第3項約定，因本 契約所為之各項通知，均應以本契約書上記載之地址為準 ，如有變更，應以書面通知他方，否則因而致無法送達時 （包括拒收），均以第一次郵遞之日期，故原告上開通知 視為既已送達。
⒋嗣前開催告期滿後，原告復於109年11月6日以竹北成功郵 局第335、336、337號存證信函、電話簡訊及使用通訊軟 體line通知被告為解除系爭買賣契約並沒收已繳買賣價金 之意思表示。被告未依約繳清稅款、未支付價款、亦未交 付尾款本票，顯已違約。孰料被告違約後竟於110年11月8 日發訊息向系爭房地之承租人要求將租金支付予伊，還誣 指系爭房地為凶宅，片面要求砍減買賣價金50萬5,000元 ，且拒不支付過戶移轉費用。原告不同意被告無理之主張 ，被告即提出刑事告訴逼迫原告，猶對承辦員警施壓稱「 我議員朋友說怎麼這麼慢」等語，但被告所提刑事詐欺告 訴，業經檢察官為不起訴處分。倘原告前述解除契約之意 思表示有何瑕疵，茲再以起訴狀繕本之送達為解除系爭買 賣契約並沒收已繳買賣價金之通知。
⒌被告既有違約事實，原告自得請求將被告已繳價款沒收及 按法定利率之計算之利息。如前所述，被告已繳之價款，
其中55萬元、24萬5000元、25萬元係繳至附表所示之合作 金庫銀行六家分行履約保證帳戶內，原告自得向被告請求 給付此揭金額，被告並應同意原告可向附表所示合作金庫 銀行六家分行之履約保證專戶帳戶內領取。又被告尚未取 得21號4樓房屋之所有權，卻於109年11月6日起至110年1 月28日止無權占有該房屋、該房屋之鑰匙及磁扣，無法律 上原因而受有利益，致原告胡梅英受有相當於每月6,000 元租金之損害，亦應返還其利益。
⒍並聲明：
⑴被告應給付原告胡梅英55萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告應同意原告 胡梅英可向附表編號原證一所示之合作金庫銀行履約保證 帳戶內領取上開款項本金55萬元。
⑵被告應自109年11月6日起至110年1月28日止，按月給付原 告胡梅英6,000元。
⑶被告應給付原告胡錦堂24萬5,000元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告應同意 原告胡錦堂可向附表編號原證二所示之合作金庫銀行履約 保證帳戶內領取上開款項本金24萬5,000元。 ⑷被告應給付原告胡靜雅25萬元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告應同意原告 胡靜雅可向附表編號原證三所示之合作金庫銀行履約保證 帳戶內領取上開款項本金25萬元。
⑸原告願提供現金或等值之金融機關可轉讓定期存單供擔保 請准宣告假執行。
㈡被告則以：
⒈被告於109年10月4日聯絡原告胡錦堂看房後，雙方達成買 賣合意，被告並支付訂金10,000元，當時被告即向原告胡 錦堂表示非常忌諱有凶宅的社區房地，並口頭詢問系爭房 地所屬之大學至善社區內是否曾有凶宅之情形，原告胡錦 堂當面答稱絕對沒有，被告方於翌日即同年10月5日與原 告3人簽訂系爭買賣契約，關於各該買賣標的、買賣價金 、價金交付期款等均如附表所示，並與原告胡錦堂書面約 定於同年10月13日先裝修附表編號原證一所示之21號4樓 房屋。同年10月16日被告與原告胡錦堂一同進入上開房屋 ，原告胡錦堂將該房屋之鑰匙及磁扣各1副交予被告收執 。
⒉嗣被告於同年10月19日與友人即證人賴仁緯進入21號4樓房 屋內粉刷油漆及清理裝修時，發現該房屋大門內外側邊均 有黑色煙燻痕跡，浴室燈及門亦均有怪異之損壞、煙燻痕
跡。被告於同年10月20日下午進入社區欲整理該屋時，向 社區警衛詢問該社區內是否曾發生非自然死亡事件，警衛 告知被告該社區內曾發生在浴室內燒炭自殺身亡之事件， 被告因此心生畏懼，而於同年10月21日在line通訊軟體通 知原告有關社區內凶宅事件必須查明，否則被告不敢買也 不敢住，自該日起被告即無再進入該社區內。
⒊同年10月23日被告於通訊軟體line群組正式告知原告、合 作金庫銀行及承辦之地政士，先暫停系爭房地之買賣程序 ，待釐清及與原告協商後再進行，並於同年10月29日向系 爭房地所屬管轄之新竹縣警察局橫山分局芎林分駐所對原 告提出刑事詐欺告訴，且於當日在line群組通知原告、合 作金庫銀行及地政士，被告並無違約之事實。
⒋被告在支付買賣價金共155萬元後，於社區警衛處得知系爭 房地社區內曾發生非自然死亡事件，已甚為恐懼，原告卻 刻意隱瞞，致其陷於錯誤，已違反契約誠信及善良風俗， 原告又急於催告被告支付尾款350萬，復起訴被告違約， 要求沒收已付之全部價金，顯有惡意操控詐欺之嫌。被告 無違約事實，原告無權向被告收取違約金。另被告無占用 或使用21號4樓房屋，原告胡梅英亦無權向被告請求不當 得利。
⒌並聲明：⑴駁回原告之訴及假執行之聲請；⑵如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢兩造不爭執事項：
⒈兩造就系爭房地訂有系爭買賣契約(見本院卷一第20頁至第 85頁) ，各該房地之買賣總價、被告現已交付原告之價款 、被告已匯至合作金庫銀行履約保證帳戶之金額，以及被 告尚未給付之買賣價款，均如附表所示。
⒉被告以涉嫌詐欺、隱瞞「凶宅」相關資訊為由，對原告提 起刑事告訴，經臺灣新竹地方檢察署(下稱新竹地檢)110 年度偵字第4225號為不起訴處分，被告聲請再議，經臺灣 高等檢察署以110年度上聲議字第7063號駁回再議。 ㈣得心證之理由：
⒈查系爭房地之買賣價款皆分三期支付，第一期為簽約備證 款，第二期款為完稅款，第三期款為產權完成登記時支付 款，而附表編號原證一、原證二、原證三所示買賣標的之 第二期款完稅款金額，依序為50萬元、26萬元、26萬元， 被告應於土地增值稅、契稅稅單核下後，受通知7日內依 約繳清，且應於交付完稅款同時或送件移轉登記前，開立 與未付價款同額且註明禁止背書轉讓之商業本票予原告， 並交由地政士保管，系爭買賣契約第3條第2項、第5條第3
項對此約定甚明。原告主張系爭房地系爭買賣契約之土地 增值稅、契稅稅單至遲已於109年10月21日核下，地政士 曾於109年10月21日在兩造之line通訊軟體群組通知被告 應繳契稅共33,425元，原告則於109年10月27日以竹北成 功郵局第318、319、320號存證信函、電話簡訊及line通 訊軟體通知被告依約支付第二期完稅款、開立與未付價款 同額之商業本票、備妥尾款及聯繫會同點交系爭房地日期 ，惟被告受通知後並未於7日內繳清第二期完稅款，業據 原告提出line通訊軟體群組對話紀錄、存證信函及掛號回 執、契稅繳款書、郵件投遞成功之查詢單、電話簡訊等附 卷可按(見本院卷一第87頁至第120頁)，且為被告所不爭 執，復有被告所提109年10月23日訴外人葉幸玫向被告通 知「稅單下來受通知七日內繳付」、「請問完稅款何時會 匯款至信託專戶？」之line通訊軟體對話紀錄足稽(見本 院卷一第184頁)，堪信被告確已接獲通知而未按期繳付第 二期完稅款。
⒉依系爭買賣契約第9條第1項規定，買方如有違反系爭買賣 契約各項義務者，即為買方違約，賣方得訂相當期限催告 履行，逾期如未履行，賣方得解除系爭買賣契約並將已收 價款全數沒收，充作違約金。原告主張被告未依約繳清第 二期完稅款後，原告於109年10月29日以竹北成功郵局第3 25、324、326號存證信函再次通知被告，並限期被告於10 9年11月5日前履行，但被告仍未履行，嗣催告期滿後，原 告復於109年11月6日以竹北成功郵局第335、336、337號 存證信函通知被告為解除系爭買賣契約並沒收已繳買賣價 金之意思表示，亦據原告提出存證信函為佐(見本院卷一 第121頁至第124頁、第128至第131頁、第134頁至第137頁 、第140頁至第142頁、第145頁至第147頁、第150頁至第1 52頁)。原告就上開存證信函雖未提出掛號回執，然由被 告提出之line通訊軟體對話內容、簡訊通知可知，被告於 109年10月22日對原告胡錦堂表示：「…買賣可否就作罷了 ，明天我先不會去代書那」(見本院卷一第181頁)、於109 年10月29日又對原告胡錦堂表示：「全案我方已於今日向 所屬管轄警局對賣方你們三人正式提出詐欺告訴，而賣方 再多的急於要求本人付款，只會凸顯你們預謀詐欺急於收 款的心態…」(見本院卷一第182頁)，再於109年11月7日以 簡訊分別通知原告3人：「…買方並無違約，賣方無權沒收 款項，且若賣方詐欺確認，尚需賠償買方已付價金之雙倍 賠償違約金。寄件人：黃心蘭於民國109年11月7日簡訊回 覆」(見本院卷一第191頁至第193頁)，足徵被告不僅收到
原告上開催告限期履行之意思通知，亦知悉原告所為解除 系爭買賣契約暨沒收已繳買賣價金之意思表示。從而，原 告主張被告未依約繳清第二期完稅款後，原告已訂相當期 限催告被告履行，然被告仍未於期限內繳付，依系爭賣賣 契約第9條第1項規定，原告解除系爭買賣契約並主張將已 收價款沒收充作違約金，即屬有據。
⒊被告雖辯稱21號4樓房屋大門內外側邊均有黑色煙燻痕跡， 浴室燈及門亦有怪異之損壞、煙燻痕跡，伊曾向社區警衛 詢問，警衛告知系爭房地所屬之大學至善社區內曾發生非 自然死亡事件，原告刻意隱瞞，致其陷於錯誤，原告違反 契約誠信原則及善良風俗，有詐欺之嫌，故伊無違約，原 告不得主張解除系爭買賣契約，亦不得沒收已繳價款云云 ，但為原告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文 ，被告對上開所辯，應負舉證之責。經查： ⑴被告對原告提出刑事詐欺告訴後，新竹地檢指揮警員訪查 大學至善社區警衛，警衛表示其任職該社區已2、3年，21 號4樓房屋並無發生非自然死亡案件，且渠等從未聽聞系 爭房地為「凶宅」，經本院依職權調閱新竹地檢110年度 偵字第4225號案卷，有員警職務報告存於該卷足憑。 ⑵經本院函詢結果，附表編號原證一、原證二、原證三所示 之買賣標的房屋，經調查結果，21號4樓並無發生非自然 死亡事件，而警用之勤區查察處理系統內，亦未有附表編 號原證二、原證三所示房屋之該戶資料，有新竹縣警察局 橫山分局110年5月18日函暨職務報告、110年6月10日函暨 職務報告書可考(見本院卷一第277頁至第278頁，卷二第9 6頁至第97頁)。
⑶被告雖提出照片2幀(見本院卷一第195頁至第196頁)，然從 照片無法看出有何黑色煙燻或浴室燈、浴室門怪異損壞、 煙燻之痕跡。再者，原告胡梅英於新竹地檢前開案件中曾 提出21號4樓房屋內部照片，足資證明該房屋並無被告所 述煙燻疑似燒炭之痕跡，檢察官並為原告3人不起訴處分 ，有不起訴處分書附卷可按。
⑷觀諸系爭買賣契約全文，並無任何文字敘及賣方保證大學 至善社區內不曾發生非自然死亡事件，被告亦未提出任何 證據足以證明兩造締約時有此合意，復無所謂大學至善社 區內如有凶宅應屬瑕疵之特別約定。況且，被告係購買附 表編號原證一、原證二、原證三所示之系爭房地，而非大 學至善社區其他房屋，是被告以大學至善社區其他房屋曾 發生非自然死亡事件為由，作為拒絕履行系爭買賣契約第
二期完稅款之繳款，已嫌無據。其次，被告雖提出隨身碟 1只，然無從確定錄音檔案中對話者究為何人，亦無從確 認對話當時之情境、是否出於自由意志或誤導，實無從佐 證系爭房地或大學至善社區其他房屋曾發生非自然死亡事 件。
⑸被告雖舉證人賴仁緯之證詞為佐，主張看屋當日原告胡錦 堂保證該社區內沒有凶宅、社區警衛說該社區有非自然死 亡事件以及21號4樓房屋有燃燒煙燻痕跡。然證人賴仁緯 對於見過原告胡錦堂之次數，先稱只有兩造簽約前一日見 過，就只有看過那一次而已(見本院卷二第130頁)，後改 稱事後又看過兩、三次(見本院卷二第132頁)，前後說詞 反覆。再就原告胡錦堂如何回應，證人賴仁緯先稱「他說 這個社區本身沒有什麼狀況，但是社區外停車場那邊之前 有人燒炭過」(見本院卷二第131頁)，後又改口「當天胡 先生說這個社區沒有什麼狀況」、「他說這個社區是很ok 的」(見本院卷二第131頁、第133頁)，對於重點亦一再變 更。加以證人賴仁緯自承與被告本即認識，被告對外稱證 人賴仁緯是「弟弟」(見本院卷二第136頁)，且證人賴仁 緯於系爭買賣契約簽約之前，曾打電話給系爭房地所屬社 區之仲介諮詢賣價(見本院卷二第137頁)，堪認與被告關 係密切。綜上各情，尚不能僅憑證人賴仁緯之證述，即遽 認原告胡錦堂曾保證系爭房地所屬社區內沒有凶宅。而社 區警衛是否曾提及大學至善社區發生過非自然死亡事件， 證人賴仁緯固證稱其見聞被告向社區守衛詢問，守衛有提 到他們不能講，只能大約說是哪個樓層哪一棟，但是不能 說是哪一間，不能提到這個事情，還說如果要去查應該也 是查不到等語(見本院卷二第135頁至136頁)。然查，非自 然死亡涉及自殺或他殺，乃人之生命遭受剝奪之重大事件 ，自應有相當證據予以佐證，顯不能單以社區警衛個人所 言進行判斷。況且，依證人賴仁緯上開所述，被告所詢問 之社區警衛並無確切指出該社區那一戶發生非自然死亡事 件，本院無從加以查證。是以，即令該社區警衛曾向被告 提及大學至善社區發生過非自然死亡事件，亦無法肯認該 警衛所言為實在。再者，證人賴仁緯雖證述其進入21號4 樓房屋看到門的框很黑、房屋外面走廊也黑黑的、浴室的 天花板黑黑的燻燻的等語(見本院卷二第133頁、第140頁) 。惟房屋外面之走廊，非屬系爭房地之一部，且21號4樓 房屋之浴室天花板是否黑黑的燻燻的，尚乏證據可供佐證 ，縱使為真，原因亦所在多有，實難僅因證人賴仁緯個人 主觀感受，即率以認定係因非自然死亡事件所致。
⑹綜上，被告所辯，俱非可信。被告抗辯其無違約之情事， 委無從採。承前所述，原告依約已訂相當期限催告被告履 行，被告未於期限內繳付第二期完稅款，依系爭賣賣契約 第9條第1項規定，原告解除系爭買賣契約並將已收價款沒 收充作違約金，於法有據。
⒋第按違金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定 及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精 神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約 定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違 約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之 原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，依職權減至相當之金額(最高法院 102 年 度台上字第1606號民事判決意旨參照)。又約定違約金額 是否過高，賠償性違約金係以債權人所受之損害為主要準 據，懲罰性違約金則非以債權人所受損害為惟一審定標準 ，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院100年度台 上字第533號判決意旨參照）。查附表編號原證一、原證 二、原證三所示買賣標的之買賣價金依序為250萬元、123 萬元、132萬元，而被告已經給付(包含繳至合作金庫銀行 履約保證專戶)之金額分別為80萬元、36萬8,000元、38萬 2,000元，均逾買賣價金百分之二十八以上，且系爭買賣 契約自109年10月5日簽訂至原告於109年11月6日解約，期 間僅1月餘，考量社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等情 ，堪認原告將被告所繳之價金全數沒收充作違約金，顯屬 過高。本院審酌上情，認原告得請求之違約金數額，應酌 減為各買賣價金之15％，即原告胡梅英得請求違約金37萬5 ,000元(計算式：2,500,000×15%＝375,000），原告胡錦堂 得請求違約金18萬4,500元(計算式：1,230,000×15%＝184, 500），原告胡靜雅得請求違約金19萬8,000元(計算式：1 ,320,000×15%＝198,000）。 ⒌再查原告胡梅英、胡錦堂、胡靜雅各已收取被告給付之25 萬元、12萬3,000元、13萬2,000元，上開違約金數額扣除 此揭原告已收取之金額後，原告胡梅英、胡錦堂、胡靜雅 得向被告請求之數額依序為12萬5,000元、6萬1,500元、6 萬6,000元。又附表編號原證一、原證二、原證三所示之 合作金庫銀行履約保證帳戶內款項，均係被告為履行系爭 買賣契約所繳付，當被告發生違約情事而對原告負有給付 義務時，應認原告有從該履約帳戶內領取之權利。從而， 原告胡梅英、胡錦堂、胡靜雅請求被告各給付12萬5,000 元、6萬1,500元、6萬6,000元，以及均自起訴狀繕本送達
翌日即109年12月26日至清償日止，按週年利率5％計算之 利息，暨被告應同意原告胡梅英可向附表編號原證一、原 告胡錦堂可向附表編號原證二、原告胡靜雅可向附表編號 原證三所示之合作金庫銀行履約保證帳戶內領取上述款項 本金，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，均乏 所據，應予駁回。
⒍原告胡梅英主張被告未取得21號4樓房屋之所有權，卻於10 9年11月6日起至110年1月28日止無權占有該房屋及該房屋 之鑰匙、磁扣，係無法律上原因而受有利益，然為被告所 否認。查被告抗辯系爭買賣契約簽訂後，其與原告胡錦堂 約定可先裝修21號4樓房屋，原告胡錦堂便將該屋之鑰匙 及磁扣各1副交予被告，為原告所不否認，堪認被告最初 持有該屋鑰匙、磁扣以及占有使用該房屋，具有法律上之 原因。嗣後被告因違反繳納第二期完稅款之義務，而有違 約事實，原告胡梅英解除系爭買賣契約於法有據，依民法 第259條第1款規定，系爭買賣契約解除後，被告應將所受 領之物返還予原告胡梅英。查被告雖未立即返還該屋鑰匙 、磁扣，致原告胡梅英受有損害，但原告胡梅英所受損害 應僅限於該段期間無法使用該副鑰匙、磁扣之不便而已。 蓋衡諸常情，房屋所有權人通常擁有房屋之鑰匙、磁扣多 副，殊無可能僅有1副，尤其系爭買賣契約尚未履行完畢 ，亦未點交，原告胡梅英自會保留該屋之鑰匙、磁扣。是 以，原告胡梅英主張其因被告未立即歸還鑰匙、磁扣，即 受有相當於該屋每月可得出租之6,000元租金損害，尚嫌 速斷，而難憑採。其次，原告主張被告於109年11月6日起 至110年1月28日止占有21號4樓房屋，為被告所否認，原 告胡梅英對此未舉證以實其說，益難佐證原告胡梅英之主 張為真正。從而，原告胡梅英請求被告自109年11月6日起 至110年1月28日止，按月給付6,000元，為無理由，不能 准許。
㈤綜上所述，原告胡梅英、胡錦堂、胡靜雅各請求被告給付12 萬5,000元、6萬1,500元、6萬6,000元，及均自109年12月26 日至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨被告應同意原 告胡梅英可向附表編號原證一、原告胡錦堂可向附表編號原 證二、原告胡靜雅可向附表編號原證三所示之合作金庫銀行 履約保證帳戶內各領取上述款項本金，為有理由，應予准許 。原告逾此範圍之請求，皆無理由，均應予駁回。 ㈥兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，因所命給付金額均未逾50萬元，爰依職權宣告 假執行，就上開命被告給付部分，原告雖聲請供擔保後為假
執行之宣告，然僅係促使法院為職權之發動。另被告陳明願 供擔保聲請免為假執行之宣告，經核無不合，爰酌定相當擔 保金額併予宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回 而失所依據，應併予駁回，附此敘明之。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 ㈧訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書 。
二、反訴部分：
㈠反訴原告起訴主張：
⒈反訴原告於簽訂系爭買賣契約後，才得知系爭房地所屬之 大學至善社區曾發生非自然死亡事件，但因被下封口令， 一般人無法查到。反訴被告胡錦堂故意隱瞞該社區內曾發 生非自然死亡事件，致反訴原告陷入錯誤，相關事實理由 如本訴被告前開答辯理由所述。反訴被告不僅違反民法第 148條第2項誠信原則在先，且有惡意詐欺而構成違約，依 系爭買賣契約第9條第2項規定，反訴原告有權解除契約， 茲以反訴狀繕本為解除系爭買賣契約之意思表示，反訴被 告應將已收價款退還給反訴原告。反訴原告已給付反訴被 告胡梅英、胡錦堂、胡靜雅簽約金各25萬元、12萬3,000 元、13萬2,000元，並繳付備證款55萬元、24萬5000元、2 5萬元至附表所示之合作金庫銀行六家分行履約保證帳戶 內，反訴原告自得向反訴被告請求返還上開金額，反訴被 告並應同意反訴原告可向附表所示合作金庫銀行六家分行 之履約保證專戶帳戶內領取前述備證款。
⒉附表所示之系爭房地及所屬停車位，系爭買賣契約約定於1 09年10月31日點交，並約定原出租之租金由反訴原告收取 。109年10月8日反訴被告胡錦堂為取信反訴原告，分別向 系爭房地之承租人表示房屋已簽約賣給反訴原告，反訴原 告為新房東，租約及租金收取等權利均已移轉給反訴原告 。待反訴原告和承租人分別另訂新的租賃契約，反訴被告 竟反口欺騙不知情之承租人，指稱反訴原告「只付訂金而 已，沒資格說什麼」。反訴被告未按契約如期進行點交房 屋，造成反訴原告金錢及人力損失，反訴被告應自109年1 0月31日約定交屋日起至清償日止，分別按月給付反訴原 告每月24,000元之租金。
⒊反訴原告為裝修21號4樓房屋，支出費用及工資共15,000元 ，反訴被告未依約點交系爭房地，此部分支出應由反訴被 告胡梅英負擔。又如前述，反訴原告已支付反訴被告簽約 金、備證款共155萬元，依系爭買賣契約第9條第2項約定
，反訴被告除返還上開金額外，並應賠償已收價款同額之 違約金155萬元予反訴原告。爰依系爭買賣契約第9條第2 項、第3項及民法第254條、第260條、第250條規定提起反 訴。
⒋並聲明：
⑴反訴被告胡梅英應返還反訴原告簽約金25萬元、備證款5 5萬元及自簽約收款日起至清償日止，按週年利率5％計 算之利息；反訴被告胡梅英應同意反訴原告可向附表編 號原證一所示之合作金庫銀行履約保證帳戶內領取上開 備證款55萬元本息。
⑵反訴被告胡錦堂應返還反訴原告簽約金12萬3,000元、備 證款24萬5,000元及自簽約收款日起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息；反訴被告胡錦堂應同意反訴原告 可向附表編號原證二所示之合作金庫銀行履約保證帳戶 內領取上開備證款24萬5,000元本息。
⑶反訴被告胡靜雅應返還反訴原告簽約金13萬2,000元、備 證款25萬元及自簽約收款日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息；反訴被告胡靜雅應同意反訴原告可向附 表編號原證三所示之合作金庫銀行履約保證帳戶內領取 上開備證款25萬元本息。