臺灣高等法院民事判決 八十八年度上字第八五○號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 陳淑貞律師
被 上訴人 乙○○ 住台北縣淡水鎮○○路十一巷二十六號之五
訴訟代理人 丙○○○ 住台北縣淡水鎮○○路十一巷二十六號之五
被 上訴人 丁○○ 住台北縣淡水鎮○○路十一巷二十六號之五
己○○ 住台北縣淡水鎮○○路十一巷二十六號之五
戊○○ 住台北縣淡水鎮○○路十一巷二十六號之五
兼右二人
法定代理人 丙○○○ 住台北縣淡水鎮○○路十一巷二十六號之五
右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年四月二十日臺灣士林地
方法院八十七年度訴字第一二七八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人丙○○○、乙○○、丁○○應將坐落台北縣淡水鎮○○段新店小段五七之二０地號基地上之台北縣淡水鎮○○路十一巷二十六之五號地下層六四．二五平方公尺、騎樓六平方公尺房屋遷讓交還上訴人。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人丙○○○、乙○○、丁○○負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
一、原判決廢棄。
二、右開廢棄部分，判命被上訴人等應將坐落台北縣淡水鎮○○路十一巷二十六之五 號地下層六四．二五平方公尺、騎樓六平方公尺房屋遷讓交還上訴人。三、第一、二審訴訟費用由被上訴人等連帶負擔。貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一、原判決略以被上訴人係有權占有，及陳添財係受詐欺而出售系爭房地，無交付房 地之意思。惟查:
（一）本件房屋所有人係陳添財所有，且供其孫子女媳住用，陳添財於八十六年六月 二日出售系爭房地予上訴人，有買賣契約書及移轉所有權登記案卷可稽，故陳 添財負有交付房地予買受人義務，殆無疑議。
（二）縱被上訴人辯稱，陳添財係無償貸與使用，又未定有期限者，依民法第四百七 十條第二項，陳添財於出售系爭房地時當然有終止使用借貸契約，請求返還借 用物，以履行出賣人交付標的物與買受人之義務。（三）惟陳添財於八十七年五月十六日病故，其繼承人陳秀、林陳足依法概括繼承陳 添財之權利義務，應為承受履行出賣人之義務，促被上訴人遷讓返還房屋後點 交予上訴人。惟該二人怠於行使，上訴人乃代位提起本訴。（四）陳添財於出售系爭房屋，收清買賣價金，移轉登記予上訴人時，即已終止借貸
並得為請求被上訴人等返還房屋，被上訴人等即屬無權占用。迄上訴人等買受 系爭房屋取得所有權登記之後，即為合法所有權人，縱使必須承受前手之借貸 關係，亦以本件起訴狀繕本或本上訴理由狀之送達被上訴人等時，視為終止借 貸，請求返還借用物意思表示之到達，既無借貸關係存在，被上訴人等為無權 占用，上訴人乃依民法第七百六十七條之規定請求排除侵害，原審判決駁回， 實難令人甘服。故被上訴人等於前使用借貸既經終止後，繼續住用系爭房地自 屬無權占用。
二、本件被上訴人陸續請求傳訊簽約代書黃月娥、杜淑玲及陳足、陳秀、陳篡堂等人 到庭作證，其目的無非主張陳添財並未將系爭房屋出售予上訴人甲○○，並請求 查證親族間之糾紛，其根本與本件請求遷讓返還房屋無涉，理由如下：（一）本件陳添財、甲○○間之買賣契約真正、合法、有效。 陳添財係於八十六年六月二日簽訂本件買賣契約，當時陳添財為登記之所有權 人，其出售行為乃有權處分，並已完成移轉登記為甲○○名義，土地法第四十 三條規定：「依本法所為之登記有絕對效力。」被上訴人左列指訴，均屬無稽 ：
（１）陳篡堂偽造文書將系爭房地移轉登記為陳添財名義。按陳添財與其妻陳王雪間 夫妻更名登記係具有登記公示絕對之效力，甲○○信賴陳添財為登記所有權人 而向其買受系爭房地，依法自應受權利之保障。陳添財、陳王雪之法定繼承人 二養女陳秀、陳足間因遺產繼承權益是否受有損害，應循其他民刑事途徑解決 ，與甲○○本於取得之所有權登記行使權利，毫不相干。（２）陳篡堂、甲○○偽造文書、詐欺將系爭房地移轉登記予甲○○。按許秋美對甲 ○○提出偽造文書告訴乙案業經台灣士林地方法院檢察署檢察官以八十七年偵 字第二三○七、二七七六號不起訴處分確定在案。又按林陳足對陳篡堂提出詐 欺、偽造文書告訴乙案，亦經台灣士林地方法院檢察署檢察官以八十七年偵字 第四七三六號不起訴處分確定在案。
（二）陳添財出售系爭房地予甲○○之意思明確，由左列事證亦足證明：（１）不動產買賣契約書（私契）－證人杜淑玲、陳秀、陳篡堂證稱，八十六年六月 二日簽約當日，陳添財雖未到淡水代書事務所，但甲○○依代書囑咐曾載陳秀 至三芝陳添財住處向陳添財解說，並由陳添財於契約上捺指印，該指印與刑事 偵查案卷內陳添財之筆錄指印應為相符。
（２）八十七年三月十八日陳添財於士林地方法院八十七年度偵字第二三○七號證稱： 因為欠別人錢，沒錢因此賣房屋。
（三）陳添財於售屋之初，即向被上訴人等表示：收回房屋出售，被上訴人等可遷回 三芝老家居住之意思－系爭房屋之買賣過程係陳添財授權其養女陳秀處理，出 賣人陳添財本人及其代理人陳秀上開證詞足資證明陳添財出售本件系爭房地為 正常之買賣契約，有收回房屋出售，被上訴人等應為遷讓返還房屋，並搬回山 上祖厝居住之意思表示。
（１）被上訴人等占有事實之本質－如被上訴人丙○○○之陳述，自陳添財、陳王雪 在世時即與子女住用系爭房屋而為「他主占有」、「直接占有」，惟自陳添財 出售房屋予甲○○後，被上訴人等並收取陳添財贈與之價金，本應遷回三芝祖
厝居住，配合點交房屋予甲○○，惟被上訴人等均以陳添財未出售系爭房屋予 甲○○：：等理由抗辯，而為惡意無權占有。
（２）被上訴人等在陳添財未出售有權使用期間因陳添財借供同住而為「有權占有」 ，於陳添財出售無權占用後，暫為「占有輔助人」以待點交買受人，詎料被上 訴人變更為「無權占有」惡意占有之意思，故上訴人依民法第七百六十七條之 規定，請求點交，並無不合。
三、出賣人陳添財及其繼承人及受其指示輔助占有之人均負有遷讓返還房屋之義務－（一）出賣人陳添財之義務。查㈠陳添財委由陳秀簽約收款，但其本人在契約書上捺 有指印八處，並於偵查庭當庭承認有欠錢售屋之事實，自應負出賣人「交付其 物」點交房屋之義務。惟因陳添財九五高齡，不願親自出面與孫媳許秋美及其 子女交涉點交房屋，故於私契第三條註明：「乙方不負責交屋，由甲方自行處 理。」揆諸買賣雙方之真意，在於授權由買受人出面向現住之孫媳、曾孫辦理 點交房屋手續。買受人依據上開契約之授權，亦得代位出賣人請求其已無權占 用之被上訴人等遷讓點交房屋。㈡陳添財出售房地予甲○○係本於所有權人立 場之有權處分，其法定繼承人養女陳秀（亦為出賣人之代理人）、陳足等概括 繼承其出賣人之義務。被上訴人母子則為原受出賣人陳添財指示而居住之占有 輔助人，陳添財於八十六年六月二日買賣契約第三條註明：「乙方（陳添財） 不負責交屋，由甲方（甲○○）自行處理」，顯有授權甲○○代位請求點交房 屋之意思。㈢陳添財於出售房屋時，對外向甲○○表明授權甲○○自行點交房 屋，對內由其代理人陳秀向被上訴人母子表明應為遷讓，搬回三芝山上祖厝居 住之意旨，被上訴人母子又由陳秀處分別受領部分本件買賣契約甲○○之價金 ，用以償還丙○○○之負債，或存入乙○○等人帳戶（陳秀八十八年八月二十 五日結證：「．．另外六十萬給我五個孫子」）足以證明被上訴人等均為收用 價金，對於陳添財已出售系爭房屋，應為搬遷之事實知之甚詳。（二）出賣人陳添財之法定繼承人之義務。查㈠陳添財之法定繼承人為其養女陳秀及 陳足二人，應為概括繼承陳添財上開出賣人點交房屋之義務，其二人怠於履行 上開義務，請求無權占用之被上訴人返還房屋，買受人依法亦得代位請求。㈡ 其中陳秀即為陳添財授權之代理人，全程參與本件買賣契約之簽訂、收款，對 於陳添財向被上訴人等表示終止借用、收回出售等情，知之最詳。㈢被上訴人 等係出賣人指示之占有輔助人，亦應依出賣人之指示遷讓房屋∣被上訴人母子 五人雖係陳添財及其妻陳王雪指示，同意住用系爭房屋，惟指示之陳添財既已 表明收回出售，請其母子五人遷住三芝山上祖厝之意旨，該占有輔助人應為遷 讓返還予陳添財，再依買賣契約債之本旨點交予上訴人。四、本件系爭房屋絕非被上訴人之祖厝。本件系爭房屋並非出賣人陳添財之祖厝。陳 添財確曾表明出售系爭房屋後，被上訴人母子五人應遷回真正祖厝台北縣三芝鄉 圓山村八鄰石曹子坑三十五號居住，該房屋係二層樓建築，面積七十餘坪，內有 八間房間，甚為寬敞，足供被上訴人母子五人住用。雖被上訴人辯稱系爭房屋所 占用之基地已經地主終止租賃契約，惟上開土地是否為陳添財之祖厝之基地，被 上訴人等並未舉證，難以證明與本件訴訟有關，不足採信。縱祖厝房屋因基地被 終止租約而將面臨拆屋還地命運，乃陳添財、陳秀、丙○○○家族事務，與善意
買受系爭房地之第三人無涉，甲○○並無義務提供被上訴人母子可供居住、產權 清楚之居住環境。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決
一、駁回上訴。
二、訴訟費用上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一、上訴人非法盜賣房屋買賣契約，前經祖父陳添財按鈴申告，並經訴外人林炳堂證 實，請求判決對造買賣無效，恢復被上訴人居住祖厝權益。（一）本案偽造買賣時係甲○○、陳秀、陳篡堂三人私下進行，代書陳黃月娥女士亦 承認陳添財未在場，係陳篡堂私人冒簽契約書。（二）所謂偽造買賣契約書為何有兩種契約到底金額若干？不獨甲○○無法回答，即 偽冒簽名人陳篡堂亦不作答，且陳篡堂亦承認偷章冒蓋。故本案實為陳篡堂串 通甲○○偽造買賣契約，並偽造二份契約一為八百萬，一為四百八十萬，以淘 空方式侵佔變賣祖厝，且祖父陳添財於聞悉祖厝遭盜賣後於八十七年三月二日 即前往士林地檢署按鈴申告，是故本件偽造買賣契約為無效。（三）關於三芝鄉陳秀所居房屋之土地係三七五地主所有，陳秀係未徵得地主同意違 章建築房屋，並非祖厝。
二、依民法第七十一條規定：對土地法第四十三條立法精神揭示有相當限制，登記並 無絕對效力。附司法院八十四年五月十二日院台大字第０九四一六號令、行政 院六十二年八月九日台（62）內字第六七九五號函及台北縣三芝鄉公所88北縣共 農字第一四０二一號函，凡以不法行為取得不動產登記均可撤銷登記恢復原所有 權人名義，均可撤銷。
三、查本件被上訴人於陳添財生前係基於其同意而占有，並無終止借用之意思，陳添 財亡故後係基於其繼承人林陳足之同意而占有，現另一繼承人陳秀亦同意被上訴 人續住，顯係被上訴人係有權占有，上訴人之陳述，顯無理由。 理 由
一、本件上訴人起訴主張，上訴人於八十六年六月二日向訴外人陳添財購買坐落台北 縣淡水鎮○○段新店小段五七之二０地號、地目建、面積０．００八六公頃，持 分十六分之三土地乙筆，及其上建物建號八０、門牌號碼台北縣淡水鎮○○路十 一巷二十六之五號地下層六十四點二五平方公尺、騎樓六平方公尺房屋所有權全 部，總價金新台幣（下同）四百七十五萬元，業已全部付清。陳添財並已辦理過 戶移轉所有權予上訴人，雖系爭買賣契約載明不負責交屋由上訴人自行辦理，然 已將點交房屋責任移轉於上訴人，現系爭房屋內仍有陳添財之孫媳即被上訴人丙 ○○○及其子女即乙○○、丁○○、己○○、戊○○等人設立戶籍並無償居住使 用，不論彼等係依陳添財之指示為陳添財之占有輔助人，抑或依據原所有權人之 同意占有，均因陳添財已將點交之責轉與上訴人同時即有終止被上訴人繼續占有 使用之意，被上訴人即為惡意之占有，基於土地法四十三條之登記有絕對之效力 及保護善意之第三人規定，被上訴人無權占有房屋，迭經催促並經聲請調解請求 遷讓房屋，均未獲置理，爰依民法第七百六十七條之規定訴請遷讓房屋。被上訴
人則以，系爭房屋原為被上訴人丙○○○之配偶陳篡堂之祖母陳王雪所有，嗣經 更名登記為陳添財所有。惟陳王雪生前即囑該房屋將來交付長曾孫乙○○作為永 久之祖厝使用，同意由被上訴人丙○○○及子女居住。詎陳篡堂為解決其負債問 題，竟假借服務於淡水地政事務所之便，勾串上訴人盜用九十高齡之陳添財之印 章，擅將系爭房屋過戶，亦未給付價款，自不得訴請搬遷。陳添財確未同意將系 爭房屋出售予上訴人，此由其曾對陳篡堂及上訴人提出刑事告訴可知，是故本件 偽造買賣契約為無效。又關於三芝鄉圓山村八鄰石曹子坑三十五號陳秀所居房屋 之土地係三七五地主所有，陳秀係未徵得地主同意違章建築房屋，並非祖厝。又 凡以不法行為取得不動產登記均可撤銷登記恢復原所有權人名義，故土地法第四 十三條之登記並非有絕對之效力。本件被上訴人於陳添財生前係基於其同意而占 有，並無終止借用之意思，陳添財亡故後係基於其繼承人林陳足之同意而占有， 現另一繼承人陳秀亦同意被上訴人續住，被上訴人係有權占有等語資為抗辯。二、上訴人主張其於八十六年六月二日與第三人陳添財簽訂不動產買賣契約書，購買 建號八０、門牌號碼台北縣淡水鎮○○路十一巷二十六之五號房屋地下層六十四 點二五平方公尺、騎樓六平方公尺建物所有權全部，已辦理所有權移轉登記，其 為系爭房屋之所有權人，業據提出土地及建築改良物所有權狀、不動產買賣契約 書、土地及建物登記簿謄本固一份為證，被上訴人雖稱系爭買賣係因上訴人與陳 篡堂串謀，盜取陳添財之財產，惟對於系爭房屋已經登記為上訴人名義，土地建 物登記簿謄本之真正並不爭執，堪信上訴人所指其為系爭房屋所有權人之事實為 真實。
三、被上訴人丙○○○、乙○○、丁○○抗辯系爭房屋陳添財並無出售之意思，而為 陳篡堂勾結上訴人盜賣，其買賣契約為偽造，上訴人不得主張權利，應將所有權 返還，又於陳添財生前被上訴人基於陳添財夫婦之同意而占有，陳添財亡故之後 係基於林陳足之同意而占有，並非無權占有云云。經查：（一）系爭建物原登記為訴外人陳王雪所有，於八十五年五月三日始因夫妻聯合財產 更名登記為陳添財所有，有建物登記簿謄本一份在卷可憑，而丙○○○係陳王 雪、陳添財之孫媳乙節，有戶籍謄本二份附於台灣士林地方法院檢察署八十七 年度偵字第四七三六號陳篡堂被訴詐欺等案件中可證，參以被上訴人五人於七 十八年八月三十日前即以陳王雪為戶長，定居、設籍系爭房屋迄今，亦有戶籍 謄本一份在卷可證，以被上訴人與陳王雪、陳添財之親戚關係，並其係以陳王 雪為戶長設籍、定居系爭房屋，又被上訴人與林陳足分別於本院陳明陳王雪二 人生前仍有居住系爭建物，有時會回三芝鄉之老家居住（見本院八十八年十月 二十五日準備程序期日筆錄），因此被上訴人管領系爭建物，係受陳王雪等之 指示，依據民法第四百九十二條之規定，被上訴人應為系爭房屋之原所有權人 陳王雪等輔助占有人。
（二）被上訴人所稱系爭建物係為陳篡堂所盜賣一節，然查證人陳秀、杜淑玲、黃月 娥分別於本院八十八年七月二十六日、同年八月二十五日準備程序期日到庭（ 結）證稱系爭房地出售確實由陳秀等人受陳添財所委任出售系爭房地，並提出 出售房地之證件、印鑑章，又契約亦經陳添財按捺指模；雖被上訴人亦舉證人 林炳堂（在節稅公司任職）於本院八十八年十月二十五日準備程序期日稱事後
曾聽到陳添財說房地被盜賣陪同前往按鈴申告等語，然此均為陳添財事後之言 ，但陳添財於按鈴申告後於檢察官偵查時又稱系爭房地係因（子孫）積欠他人 債務，有賣房屋還債，因此台灣士林地方法院檢察署檢察官以八十七年偵字第 二三○七、二七七六號對陳篡堂、上訴人處分不起訴確定在案。因此被上訴人 此部份所稱買賣契約係偽造並不足採。又縱若被上訴人所言屬實，然在其買賣 契約撤銷、系爭房地登記被塗銷前，上訴人仍為合法登記之所有權人，仍能行 使其權利。又被上訴人並非陳添財之第一順位繼承人，其亦不得請求將系爭房 地塗銷登記回復原狀，其於本院準備程序期日主張，上訴人應將房地返還彼等 當不足採。又被上訴人主張陳添財所說同意出賣係為威逼所致，被上訴人亦未 舉證證明，仍不足採。
（三）本件買賣契約第三條雖約定乙方（陳添財）不負責交屋，由甲方（上訴人）自 行處理，其意即為出賣人對於交屋部分免除其遲延責任，逕由買受人自行處理 （猶如法院代債務人出售不動產註明不點交同，拍定人仍可以協議或訴訟方式 請求占有人交付），並非免除交付義務，否則將使買賣契約之移轉登記及交付 占有管領之權能無法滿足。本件契約於訂立之後，陳添財即有將占有管理之權 能移轉與上訴人之意，自當時起為輔助占有之被上訴人即不得再為占有，雖證 人林陳足稱其父從未說不准被上訴人繼續居住，縱為屬實，至遲自陳添財八十 七年三月二日死亡之後，丙○○○、乙○○、丁○○三人並非受陳添財之指示 為占有輔助人，而係為自己而占有系爭房屋。又陳添財死亡後，雖林陳足、陳 秀為其繼承人，姑不論陳秀於本院準備程序期日稱買賣契約訂立之後，陳添財 即有要求丙○○○搬回三芝鄉老家居住，出賣價金清償債務之後亦將部分分給 乙○○等語在卷，被上訴人丙○○○三人當無權繼續使用，縱被上訴人丙○○ ○等三人所稱事後已得林陳足及陳秀之同意占有，然系爭房屋於陳添財生前已 經移轉登記與上訴人，又將點交部分委由上訴人自行負責，系爭房地所有權並 非繼承之標的，彼等亦無權同意其占有，是被上訴人丙○○○三人並未舉證證 明其有任何占有權源，其抗辯自不足採。（四）又雖被上訴人丙○○○三人稱系爭房屋之占有係經陳添財及王雪生前之同意， 彼等並未終止借用云云，則被上訴人三人之意思係為主張基於無償使用借貸關 係而占有，然使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定縱令上訴人 之前手陳添財等將房屋，允許被上訴人等使用，被上訴人三人等要不得以上訴 人之前手，與其有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人，有使用 該房地之權利（最高法院五十九年台上字第二四九○號判例參照）。因此在陳 添財將點交房屋一事委由上訴人自行處理之情況下，被上訴人三人自不得主張 使用借貸關係繼續占有系爭建物。
（五）被上訴人三人抗辯三芝鄉陳秀所居房屋之土地係三七五地主所有，並非祖厝， 所占用之基地已經地主終止租賃契約云云，縱祖厝房屋因基地被終止租約而將 面臨拆屋還地命運，乃陳秀、丙○○○家族事務，與買受系爭房地之上訴人無 涉，上訴人無義務提供被上訴人母子可供居住之房地。四、被上訴人己○○、戊○○分別是六十九年十月三十一日、七十二年六月五日出生 ，有戶籍謄本可稽，其對建物之管領，係受丙○○○之指示，依民法第九百四十
二條之規定，僅為輔助占有人，而丙○○○為占有人，上訴人主張輔助占有人己 ○○、戊○○為無權占有應從系爭建物中遷讓不能准許。五、綜上所述，上訴人本於所有權排除侵害，請求被上訴人丙○○○、乙○○、丁○ ○自系爭建物中遷出並將系爭建物交還上訴人，為有理由，應予准許。逾此所為 請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，並駁 回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予 以廢棄改判如主文第二項所示，至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴 人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證方法均與結論不生影響，爰不一一 贅述。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、 第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 一 月 十一 日 臺灣高等法院民事第十二庭 審判長法 官 林 丁 寶
法 官 蔡 翁 金 針
法 官 韓 金 秀
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十五 日 書記官 周 淑 靜