臺灣高等法院民事判決 八十八年度上字第六七七號
上 訴 人 福星育樂開發股份有限公司
法定代理人 游祺祥
上 訴 人 乙○○
甲○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 游孟輝律師
被 上訴人 丙○○ 住台北市○○○路二一六號六○二室
訴訟代理人 林志豪律師
複 代理人 郭惠雯律師
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年三月二十六日臺灣臺北
地方法院八十六年度訴字第四○四九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命㈠上訴人福星育樂開發股份有限公司給付超過新台幣肆拾貳萬貳仟伍佰元部分及其利息㈡命上訴人乙○○、甲○○、丁○○給付超過新台幣壹拾參萬捌仟伍佰元及其利息並各該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由上訴人福星育樂開發股份有限公司負擔百分之四十八，上訴人乙○○、甲○○、丁○○負擔百分之十六，餘由被上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
一、原判決除免假執行部分外關於命上訴人福星育樂開發股份有限公司（下稱福星育 樂公司）應給付被上訴人新台幣（下同）六十四肆萬元及自民國八十六年十一月 四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息與該部分假執行之宣告暨命負擔 訴訟費用部分之裁判均廢棄。
二、原判決除免假執行部分外關於命上訴人乙○○、甲○○、丁○○（下稱乙○○等 三人）應給付被上訴人二十四萬八千元，及自八十七年一月十六日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息與該部分假執行之宣告暨命負擔訴訟費用部分之裁 判均廢棄。
三、右廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。貳、陳述：除引用原審判決書之記載外，補稱： 原判決謂愈早違約不付期款係屬違約情節嚴重，復認以酌減違約金百分之四十為 相當，即僅得沒收被上訴人已繳價金之百分之六十，而被上訴人已繳價金約占全 部買賣總價之百分之二十，則上訴人得沒收之金額僅占全部買賣總價約百分之十 二，是原審法院一方面認定被上訴人違約情節較為嚴重，另一方面准許上訴人沒 收之違約金僅買賣總價之百分之十二，較內政部所頒「預售屋買賣契約書範本」
第二十二條所定百分之二十之標準為低，顯失平衡。參、證據：引用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：上訴駁回。
貳、陳述：除引用原審判決書之記載外，補稱： 上訴人主張受有銷售廣告費用五十五萬三千元之損害，遠低於原審准其沒收之一 百三十三萬元；所主張房屋跌價損失二百二十九萬元，係以單一成交戶，單一時 點之價格跌幅為其依據，顯係以偏概全，且其所依據之契約，為私文書，被上訴 人亦否認為真正。何況系爭房屋縱有跌價，亦係可歸責於上訴人所致，與被上訴 人無關，自不得要求被上訴人負擔此部分之損失。又內政部頒行之「預售屋買賣 契約書範本」，記載建商得沒收百分之二十之金額，係建商無過失，承購戶片面 違約情形下違約金之最高額限制，上訴人未依債之本旨行事，以無過失時之「最 高金額」為沒收標準，顯失公平。
參、證據：引用原審之立證方法。
理 由
一、被上訴人主張：伊於八十一年九月間以總價款一千一百零六萬元，向上訴人福星 育樂公司訂購坐落台北縣八里鄉大八里分斷蛇子形小段一之一五、一之三八、一 之四○、一之四一、一之四二、一之四三、三一、三一之四、三一之五、三一之 一二等號土地上，案名「地中海」之預售房屋編號Ｂ７棟三樓與停車位乙位（下 稱系爭房屋），並向上訴人乙○○等三人購買其基地應有部分，價款中銀行貸款 七百六十二萬元，自備款三百四十四萬元，伊繳至二百二十二萬元時，發現該預 售房屋有諸多無法改善之瑕疵，乃於八十六年三月十一日催告上訴人出面協商， 未獲置理，業於八十六年十一月三日解除上開買賣契約，買賣契約既經解除，上 訴人自應分別將所受領之價金返還等情，爰求為命上訴人福星育樂公司、乙○○ 等三人應各將所受領之房屋價金六十四萬元本息、土地價金二十四萬八千元本息 返還予伊之判決（被上訴人超過上開金額之請求，業經原審判決敗訴確定）。二、上訴人則以：被上訴人於八十一年九月十日分別與福星育樂公司及地主乙○○等 三人簽訂房屋（含車位）、土地預定買賣契約，於八十三年十月間繳款至第十二 期時，即無力續繳，伊延至八十四年八月間始予以解除買賣契約，並依約沒收全 部已繳價金，被上訴人自無何解除契約之權利可言。況依內政部頒行之「預售屋 買賣契約書範本」亦明定賣方得沒收房地總價款百分之二十計算之違約金，即二 百二十一萬二千元；伊銷售系爭房屋時，業已支付買賣價金百分之五之廣告費用 五十五萬三千元，目前房價又處於低迷時期，跌幅比例為百分之十七．五，並受 有跌價損失二百二十九萬元，均應歸由被上訴人負擔，遠超過被上訴人已繳價款 ，被上訴人已無任何金額可得請求返還等語，資為抗辯。三、經查，被上訴人於八十一年九月十日分別與上訴人福星育樂公司及乙○○等三人 簽訂房屋（含車位）、土地預定買賣契約，被上訴人於八十三年十月間房屋建至 地下三層牆板時，繳交第十二期款，計房屋部分一百六十萬元，土地部分六十二 萬元，合計二百二十二萬元，其後即未再續繳，上訴人乃於八十四年八月十七日 通知被上訴人解除系爭買賣契約，並沒收被上訴人全部已繳之價金等事實，為兩
造所不爭執，並有房屋、土地預定買賣契約書、存證信函及回執等可憑（見原審 卷一二─二五、九七─一○一頁）。依系爭之房屋、土地預定買賣契約書第十五 、十條均約定：「甲方（即被上訴人）每期應繳付之價款，於接獲乙方（即上訴 人）繳款通知日起七日內以現金或．．．．，逾期達十五日經乙方催告後十日內 仍不繳付者，即視為甲方違約，乙方得解除本契約，甲方同意其已繳付之價款全 部任由乙方沒收，作為甲方違約賠償乙方損害之約定。」，本件被上訴人未繳款 後，上訴人於八十四年八月二日以台北光復郵局（台北三六支局）第一九六號存 證信函催告被上訴人於函到七日內繳付第十三期至第三十期價款，被上訴人於八 十四年八月三日收受該存證信函，仍拒不繳納，上訴人乃於八十四年八月十七日 以台北光復郵局（台北三六支局）第七九○號存證信函通知被上訴人解除系爭買 賣契約，並沒收已繳之價金，被上訴人於八十四年八月十八日收受該存證信函等 事實，亦為兩造所不爭執，並有存證信函及回執等可憑（見原審卷九七─一○一 頁）。上訴人稱：兩造間之買賣契約關係，於八十四年八月間因解除而消滅，堪 信為真實。被上訴人雖主張：系爭房屋附贈會員卡之俱樂部非法使用文教用地， 停車位、樓梯間、陽台等設置不當，公共設施有多處瑕疵，上訴人均無法改善， 伊曾於八十六年十一月以給付不能為由解除契約等語。惟被上訴人主張之上開瑕 疵縱屬存在，亦係系爭買賣契約解除後始發生，為其所自陳（見本院卷七四、八 三頁），被上訴人於契約經上訴人合法解除後再以給付不能為由，解除業已消滅 之契約，於法不合，至為灼然，所辯要無可採。四、次查，被上訴人繳款至八十三年十月第十二期未再繳款，經上訴人限期催告仍拒 不繳納，上訴人乃依買賣契約之約定解除系爭房屋買賣契約，並沒收被上訴人所 繳價款，如前述，上訴人將被上訴人已繳買賣價金全數充作違約金是否過高，為 兩造爭執之所在，爰審酌之：
㈠按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂 定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；又債務已為一部履行者，法院得比照 債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；又約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額。民法第二百五十條第一項、第二項前段、第二百五十一條、第 二百五十二條分別定有明文。惟是否相當須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當 事人所受損害之情形，以為酌定標準；又約定之違約金是否過高，應就債務人若 能如期履行時，債權人可得享之一切利益為衡量核減之標準（最高法院四十九年 台上字第八０七號、五十年台上字第十九號判例參照）。 ㈡查系爭房屋所屬為三十二層大樓，被上訴人未繳款時，該大樓僅建至地下三層牆 板，上訴人施工之比例尚屬不多，投入之資金非鉅，而系爭房屋總價款一千一百 零六萬元，被上訴人繳款二百二十二萬元，已達系爭房屋總價款百分之二十點零 七，上訴人至少享有現金利息之收入，被上訴人則因未使用系爭房屋，而未獲有 任何利益，應不待言。故如依上訴人主張，按內政部編印之「預售買賣契約書範 本」記載違約金之處罰為房地總價款百分之二十計算，即為二百二十一萬二千元 ，而將被上訴人所繳之價款二百二十二萬元均充作違約金，顯屬過高，對被上訴 人亦屬過苛。本院審酌本件係因被上訴人未依約繳納價款，致解除買賣契約，為 可歸責於被上訴人之事由所致，上訴人業已支付銷售廣告費用五十五萬三千元，
如任買受人動輒違約不續繳款，上訴人勢必無法順利完工，亦不足鼓勵，參以上 述大樓之規模、完工之期限、上訴人之施工階段、被上訴人已繳價金所占工程款 之比例、房地市場價格之變化及被上訴人違約所可能造成上訴人之損害等情狀， 認上訴人得沒收之違約金以系爭房屋買賣契約總價款之百分之十五為相當，即房 屋（含車位）部分總價款為七百八十五萬元，百分之十五為一百一十七萬七千五 百元；土地部分總價款為三百二十一萬元，百分之十五為四十八萬一千五百元。 被上訴人抗辯約定違約金過高，尚非無據，爰酌減如上。經酌減，就被上訴人交 付之價金，上訴人福星公司僅得將被上訴人已繳房屋價金一百六十萬元中之一百 十七萬七千五百元沒收，上訴人乙○○、甲○○及丁○○僅得將土地價金六十二 萬元之中之四十八萬一千五百元沒收，充作違約金。其餘價金，福星公司所沒收 之四十二萬二千五百元及上訴人乙○○、甲○○及丁○○所沒收之十三萬八千五 百元，於法無據，於契約解除後，自應返還，被上訴人請求上訴人分別返還上述 並加付法定遲延利息，自屬正當，逾此部分所為請求，則應駁回。原審就超過上 開應准許部分，為上訴人敗訴判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就 此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審 判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳 詞，指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由。
五、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉，爰不一一贅述。六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百五十條、 第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 一 月 十八 日 臺灣高等法院民事第五庭
審判長法 官 黃 熙 嫣 法 官 鄭 傑 夫 法 官 蔡 芳 齡右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十七 日 書記官 蔡 錦 輝
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