臺灣高等法院民事判決 八十八年度上字第一四五七號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 唐 豪律師
被 上訴人 嘉新食品化纖股份有限公司 設台北市○○○路○段二一九號六樓
法定代理人 王金世英 住台北市○○○路○段二一九號六樓
訴訟代理人 杜承唐律師
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年八月九日臺灣臺北地方
法院八十七年度訴字第一０一三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新台幣參佰壹拾伍萬陸仟元整，及自八十六年七月十六日
起至清償完畢之日止，按週年百分之十給付利息。
三、前項判決，請准上訴人提供擔保，宣示假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以援用外，補陳略以：
一、本件被上訴人所興建之「力霸山河大廈」為預售屋，訂約時房屋尚未興建，上訴
人購買系爭房屋時，完全依憑廣告以認識所購系爭建物之外觀、隔間、配置格局
，并據為是否成立交易之參攷，故該廣告圖對於上訴人購買系爭房屋有決定性之
影響。而被上訴人亦係以該廣告圖之內容來招攬客戶，故兩造間以該廣告內容為
契約之內容之一部，已有共識，雙方意思表示一致進而簽訂契約，被上訴人即應
受廣告內容之拘束，該廣告平面圖自屬契約文件之一部份。
二、被上訴人點交系爭房、地與上訴人係在八十七年七月廿九日，已在上訴人提起本
件訴訟八十七年二月二十日以後，因被上訴人以上訴人所簽付之本票，申請法院
強制執行，將系爭房、地付諸查封，已定期拍賣，上訴人迫不得已，繳清票款，
被上訴人始將系爭房、地點交上訴人接管，本件既在本案起訴之後，而上訴人亦
未有免除其瑕疵擔保責任之意思，從而被上訴人自不得據為免責之藉口，毋待贅
言。
參、證據：援用原審之證據方法。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、駁回上訴。
二、如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以援用外，補陳略以：
一、廣告其在法律上性質為要約之引誘，除非買賣當事人引用該廣告作為契約內容之
一部分，否則絕不能賦與契約同等之效力。本件契約簽訂於八十年九月十日，遠
在消費者保護法公布實行前，兩造既未引用廣告平面圖為契約之附件，又無消費
者保護法之適用，上訴人執該廣告平面圖作為攻擊之依據殊非正當，況且廣告平
面圖註明；「本資料僅供參考」，已排斥被引用作為契約之一部分，上訴人執為
論據顯非正當。
二、上訴人與被上訴人簽訂買賣契約時，房屋雖未建造完成，屬「預售」方式，但在
房屋建造完成並辦妥所有權第一次登記之后，上訴人仍在八十六年六月二十日簽
立承諾書，開宗文曰：「立承諾人甲○○今因本人要求嘉新食品化纖股份有限公
司產權移轉予本人承購之座落於（台北縣中和市○○○路一三七號九樓之三房地
．．」，並於八十七年七月二十九日辦妥點交手續，上訴人之書面承諾及辦理交
接應可視同「成屋」交易，交叉樑柱大小為一目了然之事實，上訴人在取得所有
權並點交後，主張瑕疵要求解約為絕無僅有之事例。
三、同時履行之抗辯。
參、證據：援用原審之證據方法。
理 由
一、上訴人主張其於八十年九月十日與被上訴人訂約，購買由被上訴人於台北縣中和
市興建之「力霸山河」大廈第Ｂ五棟九樓房屋及坐落之基地應有部分暨地下三樓
第十八號停車位一個，總價八百九十萬元，其已繳納價款二百九十萬元及契稅二
十五萬六千元（共計三百十五萬六千元）。詎系爭建物及停車位於建造完成後，
上訴人發現下列瑕疵：⑴兩間臥房內加添上訴人於購買時所無之「交叉橫樑」。
⑵臥房及客廳內有巨柱直立。⑶系爭建物之室內面積僅二十六坪，與兩造買賣契
約書約定房屋面積三五．四三坪相去甚遠。⑷系爭停車位高度顯然不合乎法令規
定之一．八公尺。⑸被上訴人於廣告中對於門標榜「嫉妒從門開始」，惟今現場
已一切為二，一半供作賣場，一半作為住戶進出。⑹被上訴人將戲水池、溜冰場
、羽毛球場公共設施，均建造在他項用途之土地上，隨時有被主管機關禁止使用
及取締拆除之危險等項瑕疵。上訴人業於八十六年九月三十日通知被上訴人解除
契約，爰起訴請求被上訴人給付已付價金及契稅計三百一十五萬六千元及自民國
八十六年七月十六日起至清償日止按週年利率百分之十計算之利息。
被上訴人對上訴人於八十年九月十日與伊訂約購買系爭房、地及停車位，暨上訴
人業繳納價金二百九十萬元及二十五萬六千元契約等情不爭執，但否認上訴人得
依法解除買賣契約，辯稱其係依主管機關核准之圖說施工，交叉樑為主管機關核
示要求興建，不能認係瑕疵，縱認係瑕疵，上訴人執此解除契約亦顯失公平；客
廳及臥房之直立樑柱部分係依核准圖說施工，自非瑕疵；本件房屋完成後登記面
積為三五．四二坪，較之契約所定面積三五．四三坪僅差０．０一坪，在契約容
許之百分之二以內，不生面積不足問題；買賣契約訂明買賣機械式地下三樓第十
八號停車位一個，並未規定停車位之大小尺寸，衡之誠信原則，僅須其長寬高足
以供一般小汽車停放即屬合乎契約本旨，本件車位可容納任何車種之小汽車，停
車位功能無缺，上訴人自不得要求解約，又車位買賣並不能影響房屋買賣契約之
合法成立；廣告平面圖不屬契約之一部分，廣告中記載門廳挑高十二．八米(四
層樓)，寬二七米，現在完成之建物其結構體門廳有四層樓高，每層樓三二０公
分，四層高十二．八米，絲毫不差；其他公共設施部分均對住戶有利，或與上訴
人之買賣標的物有無瑕疵無涉，上訴人執此攻擊，均屬無據等語資為抗辯。
（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。）
二、上訴人主張其於八十年九月十日與被上訴人簽訂房地買賣契約書，向被上訴人購
買被上訴人於臺北縣中和市○○段尖山腳小段二八之二一等地號土地上所興建之
「力霸山河大廈」第Ｂ五棟九樓一戶（即建號四二四二，門牌號碼：台北縣中和
市○○○街一三七號九樓之三）房、地及地下三樓第十八號機械式停車位一個，
總價八百九十萬元，其已繳納價金二百九十元及契稅二十五萬六千元（共計三百
一十五萬六千元）等情，業據提出「力霸山河大廈房地買賣契約書」一件、統一
發票多紙、建物登記簿謄本及保管單為證，並為被上訴人所不爭執，堪認為真正
。
三、上訴人另主張系爭房屋、停車位具有前述瑕疵，其得主張物之瑕疵擔保責任，解
除系爭買賣契約，其業於八十六年九月三十日通知被上訴人解除系爭買賣契約。
被上訴人對系爭建物二間臥房內有交叉橫樑、客廳及一間臥室內有巨柱、系爭建
物登記簿謄本面積約二六坪、系爭停車位高度未達一．八公尺等情及上訴人曾於
八十六年九月三十日發函表示解除契約一節不爭執，但辯稱上訴人所主張之「瑕
疵」，或不構成瑕疵，或縱屬瑕疵，惟上訴人解除契約亦顯失公平，上訴人解除
契約不合法等語資為抗辯。經查：
㈠、按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約
定，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，是買賣標的
物有無瑕疵，應綜合當事人之約定及通常交易之觀念判斷之。又買賣因物有瑕疵
，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十五條之規定，應負擔保之責者，
買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受
人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條亦定有明文。
㈡、茲就上訴人主張之各項，是否屬於瑕疵，及是否得據以解除契約，予以審酌如下
：
１、臥室內天花板交叉橫樑及室內高度明顯降低部分：
①、本件買賣契約書第五條第（一）項約定：「本契約買賣房屋之施工標準，依照主
管建築機關核准之圖說為準，．．」。查該交叉橫樑之設計，係被上訴人依主管
機關即臺北縣政府工務局委請中華民國建築學會就系爭大廈結構設計之審查意見
書辦理，有中華民國建築學會八十一年八月十四日之結構審查意見書可按，該審
查意見書載明「第一次審查會議審查委員意見⒉樓板剪力較大區域，請使用較確
實可靠之剪力傳遞設計。第二次審查會議審查委員意見⒊請改善樓板剪力較高區
域之交叉樑與柱接頭處之細節。」，另載明「以上審查會中委員所提各項修正意
見，設計者應修正及補充於設計圖及計算書中。」（見原審卷第一二三頁至一二
六頁），並經原審調閱臺北縣政府八十中建字第一０七四號建造執照、八十六中
使字第三六二號使用執照等相關資料查閱明確。兩造既合意以主管建築機關核准
之圖說為施工標準，則被上訴人依約施工，即難認該交叉樑係屬瑕疵。
②、雖上訴人稱被上訴人係於本件買賣契約簽立後之八十一年八月十四日始變更設計
該交叉橫樑，足見被上訴人原始結構設計不當云云。
查臺北縣政府於八十年七月十八日核發系爭「力霸山河大廈」之建造執照，被上
訴人於同年八月六日領照，有建造執照可按（原審卷第一０五頁），兩造於同年
九月十日簽訂本件買賣契約，嗣被上訴人依外審單位之審查意見而變更設計，並
經主管建築機關核准。此交叉橫樑既為主管建築機關核准之圖說，則被上訴人依
此施工，並未違反兩造間之上開約定。且外審單位之審查結論為「以上審查會中
委員所提供各項修正意見，設計者應修正及補充於設計圖及計算書中。本案結構
設計所採用之學理均為目前所認可者。其分析方法及設計程序皆屬適宜，惟設計
者據以完成之細部設計，設計圖說及施工品質，仍應自行負責。建議本案准予通
過。」是原設計尚難認有何不當，外審委員所建議修正之意見，亦均在加強原結
構設計之強度，上訴人主張被上訴人之原設計結構不當云云，尚無可採。
③、系爭二間臥室之天花板因設有交叉橫樑，確致室內淨高度減少，使上訴人得利用
之立体空間減少。惟兩造既約定以主管機關核准之圖說為房屋施工標準，顯兩造
對建物安全之考量優於對空間利用之考量。兩造於八十年九月三十簽約時，經主
管機關核准之圖說尚未有此交叉橫樑之設計，嗣被上訴人變更設計，被上訴人應
有告知上訴人之義務，被上訴人未盡此告知義務，而致系爭臥室預定之效用有所
減損，對於系爭房屋之價值不免造成影響。然房地買賣契約之必要要素在於房地
面積及價款，本件房地面積並未減少，僅係使用空間上之減損，則相較於解除契
約對於交易市場之衝擊、被上訴人所生損害，本院認此種瑕疵並未重大到解除契
約之程度，而為民法第三百五十九條但書所定「解除契約顯失公平」之情形，故
上訴人僅得請求減少買賣價金，上訴人執此主張解除契約，尚非正當。
２、客廳及臥房之直立樑柱及廣告平面圖中傢俱故為縮小標示之部分：
①、上訴人指依據被上訴人所提廣告平面圖示，臥房⑴及客廳內之兩個直立樑柱，其
面積就該圖比較核算結果，約各為七○公分×七○公分，茲竟擴大面積變更為臥
房⑴中之巨柱長一○三公分、寬九一公分；客廳中巨柱長一○七公分，寬八八公
分，致與兩造間原約定買賣之房屋不符，且被上訴人在上開平面圖內，將傢俱等
物之尺寸，故意縮小，以欺瞞顧客云云。
②、查兩造約定房屋之施工標準，係依照主管建築機關核准之圖說為準，已如前述。
而本件依主管機關核准之平面圖示，系爭臥房、客廳之直立樑柱長、寬即各約為
一百公分，業據證人張立正（即系爭大廈之規劃設計建築師）證述在卷（見原審
卷第七二頁），並有建築執照平面圖附卷可參（原審卷第一０三頁），則被上訴
人依約施工，自難指為瑕疵。
③、上訴人謂被上訴人所提房屋平面圖應屬本件買賣契約之一部分云云。
按廣告之作用重在吸引顧客購買之欲望，引發客戶觀看及興趣之動機，法律性質
上屬於「要約引誘」，雖企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之
義務不得低於廣告內容，消費者保護法第二十二條固定有明文，惟此乃行政機關
為管制消費秩序之公平所為措施，至企業經營者與第三人訂定之權利義務關係，
仍應以雙方當事人間之言詞或書面約定為規範依歸，此係當事人私法自治之具體
表現，故當事人間之契約仍應以雙方曾進行磋商後達於意思表示一致者為內容，
若吸引消費者前來觀賞之廣告，因兩造從未進行磋商無從達於意思表示合致，即
謂廣告當然為契約內容之一部，此顯然有違民法第一百五十三條「當事人互相表
示意思一致，契約始行成立」之基本精神。又本件買賣契約簽立於八十年九月十
日，該時消費者保護法尚未公布施行，本件並無消費者保護法之適用。上訴人執
廣告平面圖為據，指摘客廳、臥房內之直立樑柱較原約定之為大云云即無可採。
３、系爭房屋之「使用面積」、「公共面積」部分：
①、上訴人謂被上訴人提出之廣告平面圖明確載明：「使用面積三一‧九三坪，公共
面積三、五○坪，合計三五、四三坪」，現系爭建物使用面積（包括陽台、花台
在內），依建物登記簿謄本所載僅八六‧六八平方公尺（即二六坪），兩者相差
五‧九三坪。
②、查本件買賣契約第一條(二)訂明「．．．房屋面積計約三五．四三坪（包括陽台
、花台、平台及公共面積）上述房屋登記產權面積以完工後地政機關複丈並登記
完竣面積為準，如有誤差超過百分之二時，應就超過或不足部分按房地單價相互
補貼核算」。本件建物依上訴人提出之建物登記簿謄本所載：主建物（即建號四
二四二）面積八二‧四六平方公尺，附屬建物之陽台二‧七二平方公尺、平台一
‧五０平方公尺，合計為八六‧六八平方公尺（約二六‧二二坪）。另小公部分
（即四三八五建號）之面積為十八‧三六平方公尺（4590.25x40/10000=18.36，
約合五‧五五坪），大公部分（即四三八六建號）之面積為十二‧０七平方公尺
（6593.59 x 183/100000=12.07，約合三‧六五坪），是系爭房屋面積總計約
三五‧四二坪，較之契約所定面積三五‧四三坪，雖有０．０一坪之差，惟此並
未逾契約容許之百分之二。
③、本件兩造並未將廣告平面圖列為契約之附件，則依契約第十八條約定：「本契約
之附件視為本約之一部分：：：」意旨觀之，廣告平面圖並非契約之內容，上訴
人自不得執廣告平面圖而為主張。又參酌中華民國建築投資商業同業全國聯合會
八十四年二月九日（八四）建投全聯字第一五一八號函意旨：「不動產買賣契約
日在八十一年二月四日公平交易法實施前，廣告平面圖所記載之使用面積或私有
面積，依交易習慣應包含當層電樓梯間及走道（俗稱小公），其廣告名詞含義為
何，應秉持交易當時透明化及業者應盡告知義務之原則為之」，堪認廣告用語之
「使用面積」應為住戶之「私有面積」加上俗稱「小公」面積，而本件上訴人之
「私有面積」約為二六．二二坪，加上「小公」面積五．五五坪，合計三一．七
七坪，與廣告平面圖所載使用面積三一．九三坪，尚屬相當。上訴人指系爭房屋
有面積短少之瑕疵，尚不足採。
４、停車位高度不足部分：
①、上訴人主張依建築技術規則第六十條第二款規定，機械停車設備每輛為「淨高一
‧八公尺」，而被上訴人所建之停車位祇「天花板橫樑到停車位板一五二公分（
上緣）；橫樑到車台板下緣一六四公分」，其高度顯然不合乎法令規定，非但隨
時可遭有關機關取締拆除，且亦易生危險云云。
②、查兩造僅約定上訴人購賣機械式地下三樓第十八號停車位一個，並未約定該停車
位之大小尺寸，有買賣契約書可按。則應以社會交易觀念中可停置通常車輛之大
小為兩造約定之預定效用。而被上訴人給付之停車位，外圍寬二二六公分，外圍
長五五五公分，內圍寬可供停車一八四公分，天花板橫樑到停車台板一五二公分
，橫樑到車台板下緣一六四公分，業據原審履勘現場測量明確，有勘驗筆錄可稽
。參酌被上訴人提出之可收容車種之尺寸表（原審卷第九六頁），本院認上開停
車位之大小應已足夠通常車輛之停放。
③、雖建築技術規則第六十條第二款規定：「機械停車設備每輛寬二‧二公尺，長五
‧五公尺及淨高一‧八公尺」，系爭停車位於高度上或有不足，惟此僅生被上訴
人違反行政責任之問題。上訴人復未舉證系爭停車之高度致令其無法停車或減損
停車效用，則上訴人指停車位高度不足為瑕疵，亦難認為有理。
５、大門及其他公共設施部分：
①、上訴人另指被上訴人之廣告中，對於門標榜以「嫉妒從門開始」，挑高十二‧八
公尺，寬二十七公尺，現一切為二；另被上訴人將永久性空地違法變更為羽毛球
場、溜冰場違法變更為戲水池、軍方用地卻標示為花園造景、辦公室位置違法變
更為休閒設施等情。
②、查本件被上訴人之銷售廣告並非兩造之契約內容，已如前述。則縱系爭大廈之大
門非高十二‧八公尺，寬二十七公尺，上訴人亦不得執廣告而主張。
另被上訴人將永久性空地變更使用為羽毛球場、溜冰場變更使用為戲水池、辦公
室變更使用為休閒設施之行為，亦僅生被上訴人違反使用執照所載之行政責任，
應由行政主管機關責令改善或科處行政罰鍰之問題，與上訴人買賣標的物有無瑕
疵無涉。從而上訴人指此為瑕疵，亦非可採。
四、綜上所述，上訴人主張之前開事項，或並非瑕疵，或雖屬瑕疵，然解除契約顯失
公平。則上訴人主張其業依法解除買賣契約，為不足採。被上訴人抗辯尚屬可信
。從而，上訴人主張被上訴人應返還其已繳納之價款二百九十萬元、契稅二十五
萬六千元及自八十六年七月十六日起按週年利率百分之十計算之利息，為無理由
，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判
決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改
判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊阞防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不
一一論述。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八
條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十一 日 臺灣高等法院民事第十一庭 審判長法 官 吳 景 源 法 官 連 正 義 法 官 滕 允 潔右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十二 日 書記官 邵 淑 津
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