臺灣士林地方法院民事判決
109年度訴字第1920號
原 告 林張幼
林文忠
林昕儀即林文正之繼承人
林倢瑀即林文正之繼承人
上一人
法定代理人 羅淑蕙
原 告 林秋湄
林秋蓉
林文煒
林馮素英即林武村之繼承人
林聖開即林武村之繼承人
林良儒即林武村之繼承人
林美婷即林武村之繼承人
林武源
林武進
林許儉
林志豪
林昭呈
林靜瑜
林意洵
追加原告 林顏梅
杜林素娥
林武信
共 同
訴訟代理人 高秀枝律師
被 告 劉鐘武
訴訟代理人 陳玉玲律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於中華民國110年10月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告就原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（面積一一八平方公尺，權利範圍全部）所設定地上權，自民國一百零九年七月一日起，其年租金調整為依當年度上開土地申報地價年息百分之六點五計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。 事實及理由
一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一
人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請 ，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告。逾期未 追加者，視為已一同起訴。民事訴訟法第56條之1 第1 項定 有明文。又該拒絕之人如有正當理由時，法院不得命其追加 。至於是否有正當理由，應由法院依實際情形斟酌之。倘追 加結果與該拒絕之人本身之法律上利害關係相衝突時，其拒 絕即有正當理由（最高法院104 年台抗字第1081號裁定意旨 參照）。次按訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定 者，他造對於共同訴訟人中一人之行為，其效力及於全體， 同法第56條第1 項第2 款亦有明定。原告主張坐落臺北市○○ 區○○段0 ○段000 地號土地( 下稱293 號土地) 為伊與被告 之父即訴外人劉照邦共有，293 地號土地經登記之地上權（ 下稱系爭地上權）及坐落該地門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段00號之房屋（下稱57號房屋）原為劉照邦所有，民國108 年4 月間被告自劉照邦受讓系爭地上權及57號房屋所有權， 其依民法第835 條之1 第1 項規定，請求調整系爭地上權租 金為依各年度土地申報地價年息7 ％計算，而系爭土地為原 告及劉照邦共有，且系爭地上權租金經登記而為物權內容之 一部，按諸前揭規定，共有人自必須共同提起訴訟，其當事 人適格始無欠缺。惟劉照邦讓與系爭地上權予被告前，與29 3 號土地其餘共有人間就租金給付數額已有訟爭（案列臺灣 高等法院107 年度上易字第356 號調整租金等事件，下稱35 6 號事件，本院卷第234 至238 頁），其嗣雖將上開地上權 讓與被告，仍表明反對原告之主張，拒絕同為原告等情（本 院卷第222 至224 頁、第232 頁），堪知劉照邦所述與原告 本件主張相悖，雙方利害關係並非一致，難期劉照邦於本件 訴訟與原告立於相同立場，為保護全體共有人利益，由其餘 共有人即原告起訴請求，應具當事人適格（原告聲請追加劉 照邦為原告部分，本院另以裁定駁回確定）。
二、原告主張：系爭地上權於53年間設定登記，約定期間為自同 年1 月1 日起不定期，地租為依申報地價3 ％計算，每年6月 、12月末日計租付清，劉照邦於75年間取得系爭地上權及57 號房屋所有權後，曾與伊約定依293 號土地各年度申報地價 6 ％給付租金（下稱系爭租約），詎劉照邦嗣竟否認系爭租 約約定，僅願依申報地價3 ％計付，至劉照邦將系爭地上權 及57號房屋讓與被告後，被告仍不願依系爭租約履行，惟29 3 號土地公告地價與公告現值逐年調昇，且坐落地點鄰近南 港展覽館，離捷運南港展覽館站步行亦僅約3 分鐘，屬商業 繁榮、交通發達、生活機能健全地段，系爭地上權自設定迄 今已使用土地逾50年，雙方既約定系爭地上權為不定期，為
確保土地使用收益效能，爰依民法第835 條之1 第1 項規定 ，請求調整系爭地上權租金等語。並聲明：被告於系爭土地 上因讓與取得之系爭地上權，年租金自109 年7 月1 日起調 整為按各年度土地申報地價年息7 ％計算之金額。三、被告則以：劉照邦未與原告成立系爭租約，依登記簿所載， 系爭地上權租金係按申報地價3 ％計付，劉照邦與伊每年均 按時繳租，從無拖欠，縱原告拒收時仍按期為原告提存，劉 照邦多年來甚至因原告溢算收租面積而溢付租金達新臺幣（ 下同）199 萬3,489 元，原告實無受系爭地上權租金損失可 言。又系爭地上權租金約定以每年申報地價3 ％計算，合於 土地法第97條規定之法定上限，且按每年申報地價升降調整 ，自已參酌土地實際經濟價值以調整每年租金，此由劉照邦 自76年間起每半年依申報地價3 ％給付租金，至96年間申報 地價調升幅度已近12倍，尤見系爭地上權每年租金已依申報 地價調整，並無過低或對原告不公平；又293 號土地雖臨南 港路，惟該路段禁止臨時停車，57號房屋1 樓除因此無從作 為出租他人營業使用外，伊從事裝潢業亦無法臨停裝卸貨物 而未作為營業使用，房屋價值自然不高，2 樓以上雖供伊及 家人居住使用，但該屋屋齡已逾55年，多處漏水情況無法修 復而難以利用，故系爭地上權之經濟價值與所得利益，實非 如293 號土地地價般之顯著增加，原告主張未舉證證明原定 系爭地上權租金計付方式，有何顯失公平之處，其本件主張 顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、查57號房屋於53年3 月13日建築完成，55年11月17日辦理第 一次總登記，所有權人為林高蔥，劉照邦嗣於75年間因買賣 而自林高蔥取得該房屋所有權；又系爭地上權於55年間辦理 設定登記，地上權人為林高蔥，約定存續期限自53年1 月1 日起不定期、租金為每年6 月及12月末日依申報地價3 ％計 付，劉照邦於75年間受讓57號房屋同時亦受讓系爭地上權， 皆於同年7 月26日辦竣移轉登記等情，有293 號土地他項權 利登記簿、建物登記謄本可稽（本院109 年度湖調字第322 號卷【下稱湖調字卷】第88至89頁），且為兩造所不爭執（ 本院卷第296 頁被告言詞辯論意旨狀、第283 頁原告言詞辯 論意旨狀），循此，57號房屋於辦理總登記同年既亦辦理系 爭地上權登記，堪認系爭地上權設定目的，即為使57號房屋 有合法坐落293 號土地之權源。
五、原告主張57號房屋坐落之293 號土地及其周邊環境，商業繁 榮、交通便捷、生活機能完善，其利用效益與經濟價值大福 增高，系爭地上權設定迄今已逾50年，依設定時約定以土地 申報地價年息3 ％計付租金，顯已偏低，爰請求調整租金等
情，被告固不否認地價上漲，惟辯稱系爭地上權約定以申報 地價年息3 ％計付租金，已依據每年地價而有所調整，對原 告並無不公，且57號房屋建築迄今已歷年所，價值不高，1 樓前方禁止臨停亦不利營業，房屋價值並未隨土地價值攀升 等語。是本件應審究之爭點厥為：㈠293 號土地是否因價值 上漲而有調整租金之必要？㈡如有，原告請求將系爭地上權 租金自起訴後之109 年7 月1 日起，調整為每年按當年度申 報地價年息7 ％計算，有無理由？本院判斷如下： ㈠ 293號土地是否因價值上漲而有調整租金之必要？ ⒈按地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租顯失公平 者，當事人得請求法院增減之，民法第835 條之1 第1 項定 有明文。次按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同。 然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者 實相類似。故關於民法第442 條之規定，於地上權地租之增 加，亦應類推適用（司法院院字第986 號解釋可資參考）。 而租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於 依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟 酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與 鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價 值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院 81年度台上字第3062號判決參照）。又土地之公告現值為土 地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，此觀 土地稅法第30條之規定甚明；且國家徵收土地通常以公告現 值加4 成作為補償費給付之標準，乃眾所周知之事實，是土 地之公告現值應可反映土地之交易價格，作為衡量土地價值 之客觀依據。
⒉查293 號土地於69年9 月間每平方公尺公告現值為1 萬1,190 元，75年間劉照邦取得57號房屋時，同年7 月間該土地每 平方公尺公告現值為1 萬8,050 元，於109 年6 月29日原告 提起本件訴訟時，該土地每平方公尺之公告現值已調升為23 萬9,737 元（湖調字卷第91頁），是以293 號土地價值自75 年間起迄至109 年間，公告現值已漲升約達13.282倍（計算 式：239,737 元÷18,050元≒13.00000000000000 ，小數點第 4 位以下四捨五入，下同），如自69年間起觀，至109 年間 該土地公告現值更漲升約達21.424倍（計算式：239,737元÷ 11,190元≒21.424），可見293 號土地之價值已較系爭地上 權設定時之57年或劉照邦取得系爭地上權時之75年間大幅上 漲，如仍以按每年6 月、12月末日依申報地價3 ％計算租金 ，以109 年度之租金為例，系爭土地之每平方公尺申報地價 為5 萬2,410.4 元、面積118 平方公尺（湖調字卷第83頁）
，被告僅須給付租金18萬5,533 元予原告【計算式：（5 萬 2,410.4 元/ ㎡×118 ㎡×0.03=18 萬5,533 元，元以下四捨五 入，下同】，約系爭土地109 年每平方公尺公告現值之4 分 之3 （計算式：185,533 元÷239,737 元=0.00000000000000 0），顯屬過低，則原告主張293 號土地自系爭地上權設定 時起迄今，土地價值漲升幅度甚鉅等語，洵非無據。 ⒊佐參57號房屋對面為南港展覽館2 館，鄰近捷運南港展覽館 站，位於南港路，鄰近研究院路及經貿路交叉口，南港路上 多路公車，交通便捷，生活機能極佳等情，有勘驗筆錄、現 場照片可考（本院卷第40頁、第118 頁、第124 至140 頁、 第148 至152 頁），依Google地圖顯示，該址鄰近尚有高鐵 、台鐵和捷運共構之南港車站、國光客運站、臺北市立圖書 館南港分館、南港區公所、學校、公園、各式料理餐廳等（ 本院卷第326 頁），可見該址地理位置、交通方式極為便利 ，生活機能及工商繁榮程度均十分良好，非53年間或75年間 可得比擬之情。是依上開說明，原告依民法第835 條之1 第 1項規定聲請調整租金，於法自屬有據，應予准許。 ㈡原告請求將系爭地上權自本件起訴後之109 年7 月1 日起，調 整為每年按當年度申報地價年息7％計算，有無理由？ ⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10% 為限，此於租用基地建築房屋之租金準用之，土地 法第97條第1 項、第105 條各定明文。此等城市地方房屋租 金之約定，於本件調整地租情形，亦可參考。又所謂土地之 總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報 之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條 亦有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外 ，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基 地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為 決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年 台上字第3071號判決先例意旨參照）。又上開規定係針對供 住宅使用之房屋而設，以避免哄抬住屋租金，至於城市地方 租地建屋供營業使用者，承租人得以營商享受商業上之特殊 利益，所約定之租金，不受上開條文限制（最高法院107 年 度台上字第1391號判決意旨參照）。
⒉查系爭地上權係為供57號房屋使用為目的，前已析述，57號 房屋為3 層加強磚造建築物，於109 年時，屋齡為54年，1 樓放置被告從事木工工具、木材及停車使用，2 至3 樓分別 作為被告與配偶、子女日常起居之用，4 樓閣樓為木板隔間 ，現作為倉庫堆放雜物，閣樓外頂樓空間作為曬衣、種花使 用，房屋多處牆壁因漏水產生壁癌斑駁等情，有建物登記謄
本、本院勘驗筆錄、現場照片足憑（湖調字卷第89頁、本院 卷第118 至119 頁、第154 至170 頁、第178 至220 頁）， 堪認57號房屋屋齡雖久，但目前屋況除壁癌滲漏外，仍能供 人住居使用，室內及頂樓露台空間亦屬寬敞，利用價值非微 ，審酌上開57號房屋基地坐落之293 號土地鄰近地理環境與 機能如上㈠⒊已敘，及被告目前實際以自用住宅方式利用57號 房屋可獲得之經濟價值、所受利益，認109 年7 月1 日起系 爭地上權以土地申報地價年息6.5 ％計付地租，始為適當。 至原告以改制前之臺灣臺北地方法院士林分院80年度訴字第 556 號判決，認該判決斯時已認293 號土地鄰地租金應依80 年度土地申報地價7 ％調整為適當，其主張依申報地價7％調 整系爭地上權租金應為可採等語。惟細繹前開判決（本院卷 第42至50頁），該案原告係訴請調整兩造間土地租賃契約租 金，與本件原告係依民法第835 條之1 第1 項請求調整地上 權租金已有不同，而觀諸系爭地上權約定存續期限為不定期 ，設定目的係為使57號房屋有合法使用土地權源等情，益徵 系爭地上權係為使57號房屋仍堪使用情況下繼續存續，則此 部分調整租金之斟酌標準，已與前開判決係為調整承租土地 租金所認不同；何況依前開判決所示，該案被告使用土地方 式除自住外，尚有將1 樓出租他人作為商店營業、動物醫院 使用，此尤與57號房屋目前使用方式有間，則前開判決之認 定，自不拘束本院依民法第835 條之1 第1 項規定調整、增 減地租之認定，故原告主張系爭地上權租金應調整逾土地申 報地價年息6. 5％計付部分之請求，難以逕採。 ⒊被告固辯稱系爭地上權已約定每年依申報地價3 ％計付，實已 有按土地價值昇降調整租金之意，且57號房屋因臨停不易無 法作為店面經營使用，房屋本身亦因歷有年所致多處失修漏 水不堪利用，原告請求調整租金無據云云（本院卷第297至2 98 頁）。惟依每年申報地價3 ％計付系爭地上權租金，與29 3 號土地歷年公告現值相較仍屬過低等情，業經本院認定於 前，即系爭地上權縱約定每年依申報地價計付租金，仍屬過 低，原告自得依法請求調整，被告此部分所辯，委無足取。 又57號房屋現雖作為被告住家使用，然該房屋坐落地點屬商 業交易繁榮、交通活絡便捷之處，該屋左右兩側房屋亦多作 為店面營業使用，已然可認57號房屋1 樓係可利用為營利， 尚不因被告目前使用方式非營業用，而使該屋喪失營業利用 價值，被告辯稱57號房屋作為自宅居住，無顯著增加經濟價 值而不應調整系爭地上權租金云云，亦乏所據。 ⒋被告雖又辯稱劉照邦前此已每年依申報地價6 ％計付租金，已 溢繳租金多年，原告未受租金損失而無調整系爭地上權租金
約定之必要云云。然劉照邦是否溢付租金，與審酌原告依民 法第835 條之1 第1 項主張調整系爭地上權租金有無理由之 要件無涉，無礙於本院就系爭地上權租金自109 年7 月1日 起應予調整之認定，是被告就此所辯，仍無可取。 ⒌至被告固以國有非公用土地設定地上權作業要點，辯稱系爭 地上權地租應以土地申報地價年息1 ％至5 ％計付，系爭地上 權約定以申報地價年息3 ％計算，已為合理云云（本院卷第3 00 頁）。但293 號土地調整地租之依據，應以上㈡⒈所示， 被告攀援上開適用於「國有非公用土地」之行政規則（本院 卷318 至320 頁），辯稱係本件293 號土地地上權租金範圍 認定依據，自屬無稽。
六、從而，原告依民法第835 條之1 第1 項規定，請求自109 年 7 月1 日起調整系爭地上權租金為依293 號土地當年度申報 地價年息6.5 ％計算，為有理由，應予准許；逾此範圍之請 求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 5 日 民事第三庭 法 官 李嘉慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 11 月 5 日 民事第三庭 書記官 林瀚章