臺灣基隆地方法院民事判決
110年度重訴字第21號
原 告 蔡佳鈺
訴訟代理人 劉家成律師
被 告 謝博翔
訴訟代理人 林昱宏律師
上列當事人間履行買賣契約事件，本院於民國110年10月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本 件原告於起訴時，訴之聲明為：㈠被告應於原告給付新臺幣 （下同）666萬元之同時，將附表一、二所示之不動產（下 稱系爭不動產）所有權移轉登記與原告，並協同辦理所有權 移轉登記。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保請准宣告 假執行。嗣以民國110年9月15日民事言詞辯論意旨狀，及於 本院110年10月18日言詞辯論期日，變更訴之聲明為：㈠被告 應於原告給付新臺幣（下同）666萬元之同時，將系爭不動 產交付並移轉所有權登記與原告。㈡訴訟費用由被告負擔。 查原告上開訴之變更，其請求基礎事實同一，且不甚礙被告 之防禦及訴訟終結，參以首開規定，應予准許。貳、實體部分
一、原告起訴主張：
兩造原為男女朋友關係，因論及婚嫁而共同購入系爭不動產 並登記於被告名下，嗣兩造因故分手後，口頭約定被告應將 系爭不動產以666萬元出售予原告，簽約日期為110年2月20 日，惟被告未依約履行。不動產物權契約雖以書面為必要之 方式，而關於買賣不動產之債權契約，則為不要式行為，當 事人間雖未訂立書面買賣契約，並不影響買賣契約之成立。 兩造於110年2月3日以LINE通訊軟體對話，被告表示：「錦 田路18號5樓這間房子六六六萬是當初購買價格，我同這個
價格賣給你本人」，而被告就上開對話內容並無爭執，依該 對話內容，被告本人向原告之買賣要約為承諾之表示，經原 告受領而直接對被告發生效力，兩造間相互意思表示一致， 且合意之範圍包括買賣標的及其價金，依民法345條第2項之 規定，雙方成立買賣契約。且被告於110年2月5日曾與原告 代理人對話，被告屢針對兩造前於110年2月3日所成立之口 頭買賣契約，再次以「我要賣她」、「這個價錢我合意」、 「確定要賣」等語，確認買賣之真意，且未附帶任何條件或 約定買賣成立之一定方式，益證兩造確已於110年2月3日成 立買賣契約。為此依民法第348條第1項規定提起本件訴訟， 並聲明：㈠被告應於原告給付666萬元之同時，將系爭不動產 交付並移轉所有權登記與原告。㈡訴訟費用由被告負擔。二、被告抗辯略以：
㈠被告於110年2月3日以LINE通訊軟體，傳送「錦田路18號5樓 這間房子六六六萬元是當初購買價格，我同意這個價格賣給 你本人」，係受脅迫所為之意思表示，被告以民事言詞辯論 意旨狀之送達原告為撤銷受脅迫而為之意思表示。 ㈡兩造間之系爭買賣契約尚未完成一定方式，契約未成立，原 告自不得請求履行系爭買賣契約：
⒈原告應就踐行一定方式之目的僅在於「保全證據」之目的負 舉證之責，倘無從舉反證予以推翻，依民法第166條之規定 ，即受法律推定「踐行一定方式為契約成立要件」。被告於 110年2月3日以LINE通訊軟體，傳送「⒈錦田路18號5樓這間 房子六六六萬元是當初購買價格，我同意這個價格賣給你本 人，⒉如果您有意願購買的話，就把買賣合約書寫好傳真給 我確定，我會請代理人去做簽約動作。⒊在雙方還未買賣完 成之前請您先搬離開，以便請貨運公司去搬運我的東西、等 到雙方買賣程序走完再交屋，大家都很忙、希望您在2月11 號前把您的東西搬離，以便我去做整理、⒋搬離錦田路時請 用Line通知我。」(原證2)，依上開對話紀錄第2點，該約定 顯係就買賣契約應完成一定之方式（即書面），並經被告確 認契約內容後，委由代理人簽約完成後，雙方間之買賣契約 始行成立。
⒉原告110年2月5日於三方之LINE群組內，以傳送訊息表示「寄 放在我家的東西，2021年2月7日中午12點以前謝博翔本人親 自到場點交帶走，如未清理全部視同廢棄物處理，這間房子 可有可無，無法簽約也不強求，大家自求多福」，從上開內 容亦可得知原告亦有以完成書面之一定方式，買賣契約始行 成立之約定。
⒊被告於110年2月3日以LINE傳送原證2之訊息予原告後，原告
隨即於110年2月4日將「第一建經不動產買賣契約書」（下 稱系爭買賣契約書）以快捷方式寄送予被告，被告於110年2 月5日收到系爭買賣契約書，然系爭買賣契約書第12條原告 特別記載「買賣雙方同意，本案件過戶所需費用（代書費、 契稅、印花稅、規費…）由賣方支付」，上開特約條款非雙 方共同協議，而係原告單方面先行記載，嗣後被告收受系爭 買賣契約書後，透過代理人傳訊予原告，表示「你說的特約 條款，我們這邊不同意」，故本件買賣契約未完成一定方式 。
⒋至於原告所稱「買賣雙方同意，本案件過戶所需費用（代書 費、契稅、印花稅、規費…）由賣方支付」，非屬契約必要 之點，亦屬無稽。蓋一般不動產買賣交易習慣，「印花稅、 契稅」均由買方負擔，「土地增值稅」則由賣方負擔，其餘 相關規費（如代書費用、簽約費用、實價登錄費用、履保費 用等）則由雙方平均負擔，原告自行就此部分單方決定並記 載於契約內容，無亦強令被告接受此不平等契約，最終結果 被告則須支付超過666萬元之金額，任何人均不會接受，是 此特約事項確屬必要之點。
⒌從上開過程以觀，兩造確有以簽訂契約之方式始成立買賣契 約之意，倘若如原告所主張為諾成契約，何以原告將系爭買 賣契約書寄送予被告。
⒍綜上，系爭買賣契約兩造另有約定書面之要式行為，未完成 約定之一定方式，契約不成立，原告依民法第348條第1項規 定，請求被告履行契約並移轉系爭不動產所有權，自無理由 。
㈢退步言之，縱認本件買賣契約為諾成契約，該契約亦已解除 而失其效力：
原告之哥哥蔡土城於110年2月8日傳送訊息予被告，內容記 載「博翔 星期五你在汐止派出所，你和我所有的對話，在 場的人都有聽到，星期六你又變卦，我也已經無能為力幫你 ，我已委託在場的一位陳大哥要出來幫你們兩個調解，你就 跟阿妹聯絡」，是被告於110年2月6日已行使契約解除權。 系爭買賣契約既已解除而溯及既往消滅，原告即不得再依民 法第348條第1項請求被告履行契約。
㈣綜上所述，兩造間之系爭買賣契約，未完成一定之契約，契 約尚未成立；縱認契約已成立，亦已解除而消滅，是原告之 請求顯無理由。
㈤聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。⒊訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
系爭不動產登記為被告所有，兩造於110年2月3日以LINE通 訊軟體對話，被告表示：「⒈錦田路18號5樓這間房子六六六 萬元是當初購買價格，我同意這個價格賣給你本人，⒉如果 您有意願購買的話，就把買賣合約書寫好傳真給我確定，我 會請代理人去做簽約動作。」（下稱系爭意思表示），原告 於110年2月4日將原證3之第一建經不動產買賣契約書（即系 爭買賣契約書）寄送被告，被告於110年2月5日收受，惟未 簽署等情，業據原告提出土地登記第一類謄本、建物登記第 一類謄本、LINE對話列印資料、系爭買賣契約書等件影本為 證，且為被告所無爭執，堪信為真。至於原告主張兩造已就 系爭不動產成立買賣契約等情，則為被告所否認，並以上開 情詞置辯。是本院應審酌：㈠被告以其受脅迫而撤銷系爭意 思表示，有無理由？㈡被告主張本件買賣契約係約定要式行 為，因未完成一定之方式而契約不成立，是否可採？㈢若契 約成立生效，被告主張契約業已解除，有無理由？茲分述如 下：
㈠被告以其受脅迫而撤銷系爭意思表示，有無理由？ 按「民法第九十二條第一項前段規定，因被詐欺或被脅迫而 為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而 為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉 動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人 主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺 或被脅迫之事實，負舉證之責任（本院二十一年上字第二０ 一二號判例參照）。」，最高法院95年度台上字第2948號判 決意旨參照。本件被告主張受脅迫而為意思表示，係以：被 告之母先前傳送「大姐～～有人拿著一根棍子一把刀一直要求 我、說叫我過去要跟我在一起、要我怎麼過去呢?」之訊息 給原告，原告事後於110年1月31日回傳予被告表示「你去找 阿姨時你們又說了什麼」，從上開對話過程，原告明顯知悉 有人至被告之母位於汐止之小吃攤脅迫被告及被告之母。嗣 110年2月1日原告再傳送訊息予被告，要求被告「要處理事 情，1-就是我說的，南下設宴道歉，不會只有你，是你跟你 媽都得要下來，你們怎麼對我們家的人，就怎麼還給你們， 這件事就到此為止」、「你們做不到我就是666買清」，因 原告要求被告及被告之母要一同南下高雄向原告和原告之家 人道歉，若做不到就要將系爭不動產以666萬元售予原告， 被告不得已，始於110年2月3日傳送原證2之訊息予原告等情 ，為其論據。並提出訊息之列印資料為證（被證4、被證5） 。惟查，觀之上揭「大姐～～有人拿著一根棍子一把刀一直要 求我、說叫我過去要跟我在一起、要我怎麼過去呢?」之訊
息內容，無從認定與本件系爭不動產買賣有關。而原告上揭 110年2月1日傳送給被告之訊息，係要求被告與母親南下設 宴道歉，否則要以「666買清」等情，依其內容，亦無涉以 不法危害之言語或舉動加諸被告之情形，此外，被告對於所 主張係受脅迫而為系爭意思表示，並未提出其他確切證據以 資證明，其主張難以採認，是被告主張依民法第92條規定撤 銷系爭意思表示，自無可取。
㈡被告主張本件買賣契約係約定要式行為，因未完成一定之方 式而契約不成立，是否可採？
⒈依原告於民事起訴狀記載：「原告已依被告要求擬具買賣契 約，並通知被告（原證三），而為承諾應買之表示。」等語 （民事起訴狀第3頁）。依原告起訴狀所載意旨，原告係以 系爭意思表示為系爭不動產買賣之要約，原告擬具買賣契約 書通知被告則為承諾。原告於民事起訴狀雖亦記載：「兩造 自分手後，即以口頭方式買賣房屋事宜達成合意，惟被告遲 未依約履行。為此原告曾以LINE通訊軟體及電話與被告商議 相關內容，就買賣合意事項，可茲證明者有下列二端：⒈（ 本院按即系爭意思表示，從略）」等語（民事起訴狀第3頁 ），且原告於言詞辯論意旨狀又記載「…依該對話內容，被 告本人向原告之買賣要約為承諾之表示，經原告受領而直接 對被告發生效力…」等語（原告言詞辯論意旨狀第3頁），惟 原告並未舉證證明於系爭意思表示前，兩造曾以口頭達成買 賣系爭不動產之意思表示合致，亦未具體指明並舉證證明原 告曾對被告為買賣系爭不動產之要約，即無從認定在系爭意 思表示前，兩造已有買賣系爭不動產之意思表示合致或原告 已提出要約，先予敘明。
⒉按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成 前，推定其契約不成立。民法第166條定有明文。次按契約 當事人約定其契約須用一定之方式者，在該方式未完成前， 推定其契約不成立，固為民法第166條所明定。但當事人約 定其契約須用一定之方式，有以保全其契約之證據為目的者 ，亦有為契約須待方式完成始行成立之意思者，同條不過就 當事人意思不明之情形設此推定而已，若當事人約定其契約 須用一定方式，係以保全契約之證據為目的，非屬契約成立 之要件，其意思已明顯者，即無適用同條規定之餘地。最高 法院28年滬上字第110號民事判例可參。
⒊經查，觀之系爭意思表示訊息之完整內容為：「⒈錦田路18號 5樓這間房子六六六萬元是當初購買價格，我同意這個價格 賣給你本人，⒉如果您有意願購買的話，就把買賣合約書寫 好傳真給我確認，我會請代理人去做簽約動作。⒊在雙方還
未買賣完成之前請您先搬離開，以便請貨運公司去搬運我的 東西、等到雙方買賣程序走完再交屋」、「大家都很忙、希 望您在2月11號前把您的東西搬離，以便我去做整理、⒋搬離 錦田路時請用Line通知我⒌我會盡快把寄放在你們家的東西 搬走，以免造成你們的困擾」等語，該訊息已於第⒉點載明 「如果您有意願購買的話，就把買賣合約書寫好傳真給我確 認，我會請代理人去做簽約動作」，並第⒊點復以：「在雙 方還未買賣完成之前請您先搬離開、以便請貨運公司去搬運 我的東西、等到雙方買賣程序走完再交屋」即重申買賣程序 尚待完成之意思。而原告亦擬具系爭買賣契約書寄送被告。 又被告主張原告曾於110年2月5日在LINE群組傳送：「…這間 房子可有可無，無法簽約也不強求，大家自求多福」之訊息 ，並提出訊息列印資料影本為證（被證1），綜上各情，堪 認兩造就系爭不動產之買賣，確有以書面為約定方式之意思 。原告主張系爭不動產買賣之債權契約為不要式行為，已非 可採。
⒉原告雖主張，被告於110年2月5日曾與原告哥哥對話，被告稱 「我要賣她」、「這個價錢我合意」、「確定要賣」等語， 並提出通話譯文為證（原證4），惟觀之該譯文內容，係被 告與原告哥哥對話中，表明願意出售房屋之意思，此與兩造 間就系爭不動產之買賣契約是否約定要式無關，難以據為有 利於原告之認定。
⒊原告復主張：關於提出書面，係指債權契約成立後，為辦理 移轉登記而需具備之書面契約云云。惟查，被告主張原告曾 於110年2月5日在LINE群組傳送：「…這間房子可有可無，無 法簽約也不強求，大家自求多福」之訊息，業如前述，可知 原告亦認需簽立書面契約始為成交，而為上開表示，由此堪 認兩造間就系爭不動產買賣契約約定需以書面為之，應係指 債權契約而言。原告主張提出書面係指為辦理所有權移轉登 記之書面契約（物權契約）云云，難以採認。
⒋原告以系爭買賣契約書寄送予被告，其中第三條記載付款方 式分為第1期款（簽約款）66萬元、第2期款（備證用印款） 無、第3期款（完稅款）68萬元、第4期款（尾款）532萬元 。第十二條特約事項手寫記載「買賣双方同意本案件過戶所 需費用（代書費、契稅、印花稅、規費…）由賣方支付。」 。此均為系爭意思表示所不包括之內容。而被告透過代理人 傳送訊息表示「…你說的特約條款我們這邊不答應，當初說 好660萬賣你，沒有特約這個條款跟你告知一下！」（見被 證1），可知兩造就買賣契約，除標的物及價金外，尚有關 於稅費負擔等條件待進一步磋商，由此可以推知兩造約定其
契約須以書面為之，非以保全證據為目的，而係其契約須待 書面方式完成始行成立之意思。且原告復未提出確切證據證 明兩造間約定書面方式係以保全證據為目的。而兩造迄未就 系爭不動產之買賣簽立書面契約，為兩造所無爭執， 則依民法第166條規定，推定兩造間系爭不動產買賣契約不 成立。此外，原告亦未能提出其他確切反證足以推翻上開推 定，是被告主張兩造間系爭不動產之買賣契約不成立，自屬 可採。兩造間就系爭不動產之買賣契約既未成立，原告依民 法第348條第2項規定請求被告交付系爭不動產並移轉所有權 ，即屬無據。又兩造間系爭不動產買賣契約不成立，既經認 定如前，被告所辯買賣契約業經解除一節，即無庸認定及論 述，附此指明。
四、綜上，本件原告之訴為無理由，應予駁回。 五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 10 日 民事庭法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 10 日 書記官 蕭靖蓉
附表一 編號 地號 面積(平方公尺) 權利範圍 1 高雄市○○區○○段0000地號 2,087 102/10000
附表二 編號 建號 土地坐落 面積(平方公尺) 權利範圍 建物門牌 附屬建物面積 總面積 1/1 1 高雄市○○區○○段00000○號 高雄市○○區○○段0000地號 陽台：5.56 雨遮：0.91 55.78 高雄市○○區○○路00號5樓 備註 共有部分：五甲段20346建號，權利範圍1049/100000