遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院(民事),重訴字,110年度,15號
KLDV,110,重訴,15,20211130,1

臺灣基隆地方法院民事判決
110年度重訴字第15號
原 告 臺灣港務股份有限公司基隆港務分公司

法定代理人 高傳凱
訴訟代理人 洪瑞燦律師
被 告 友財企業股份有限公司

法定代理人 林宗清
訴訟代理人 林慶苗律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年11月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將基隆市○○區○○段○○○地號土地上之門牌號碼基隆市○ ○區○○街○○○號一至四層房屋(一層四九○‧四八平方公尺、二 層三六○‧六七平方公尺、三層一八二‧四五平方公尺、四層 一四一‧○五平方公尺，總面積一一七四‧六五平方公尺、附 屬建物陽台五八.五八平方公尺)及如附圖編號A所示基隆市○ ○區○○段○地號土地(面積六三‧六五平方公尺)，遷讓返還原 告。
二、訴訟費用新臺幣壹佰壹拾柒萬玖仟壹佰肆拾柒元由被告負擔 。
三、本判決於原告以新臺幣肆仟伍佰伍拾陸萬柒仟柒佰貳拾元為 被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹億參仟陸佰 柒拾萬參仟壹佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)被告友財企業股份有限公司(下稱友財公司)前於民國89年8 月1日與原告改制前之交通部基隆港務局訂立交通部基隆港 務局小艇碼頭及週邊設施租賃契約(下稱89年小艇碼頭租賃 契約)，由被告向原告改制前之交通部基隆港務局承租交通 部基隆港務局設定地上權之基隆市○○區○○段0○0地號國有土 地(即重測前基隆市○○區○○段○○段000○000地號國有土地；下 分稱站前段4地號土地、站前段6地號土地)及土地改良物(即 小艇碼頭售票處及周邊設施；下稱小艇碼頭售票處)、如附 圖編號A所示之碼頭(面積63.65平方公尺)，供被告經營海上 觀光遊覽業務之用，租賃期間自89年8月1日起至92年7月31 日止。原告改制前之交通部基隆港務局與被告復於92年3月1 9日簽訂交通部基隆港務局小艇碼頭遊客中心合作投資興建 租賃協議書(下稱合作投資興建租賃協議書)，由被告以承租



之站前段4、6地號土地及交通部基隆港務局設定地上權之基 隆市○○區○○段0地號國有土地(即重測前基隆市○○區○○段○○段 000地號國有土地；下稱站前段7地號土地)，總計面積978平 方公尺，以預付租金方式，將原小艇碼頭售票處拆除，在原 址以原告名義興建海上觀光遊客中心，產權歸原告所有(嗣 於102年2月18日登記為原告所有，門牌號碼為基隆市○○區○○ 街0○0號，共四層樓、一層490.48平方公尺、二層360.67平 方公尺、三層182.45平方公尺、四層141.05平方公尺，總面 積1,174.65平方公尺、附屬建物陽台58.58平方公尺；下稱 遊客中心)，並自遊客中心完工取得使用執照之次日起由被 告免租使用29年9個月，亦即遊客中心租賃期間自91年6月8 日起至121年3月7日止，並以合作投資興建租賃協議書作為8 9年小艇碼頭租賃契約之附約。嗣89年小艇碼頭租賃契約之 租期屆滿，原告已改制為臺灣港務股份有限公司基隆港務分 公司，即由原告臺灣港務股份有限公司基隆港務分公司(以 下無論改制前、後，均以原告稱之)承受前開89年小艇碼頭 租賃契約、合作投資興建租賃協議書之主約、附約一切權利 、義務，復於108年11月6日與被告就89年小艇碼頭租賃契約 續約並簽訂臺灣港務股份有限公司基隆港務分公司基隆市○○ 區○○○○段000○000地號土地租賃契約(下稱108年土地租賃契 約)，租賃期間自107年10月1日起至110年3月31日止。(二)原告因行政院秘書長108年9月10日院臺交字第1080187914號 函(下稱行政院秘書長108年9月10日函)示略以「國門廣場計 畫」是推動基隆港再生，營造國家門戶意象之國家政策，乃 配合基隆市政府「國門廣場計畫」之推動期程，交通部並於 108年10月22日以交航字第1080027563號函(下稱交通部108 年10月22日函)告原告，108年土地租賃契約之租期屆滿後， 不再續約；原告乃依108年土地租賃契約第25條第1款、第2 款「除本契約另有約定外，有下列情形之一者，甲方(即原 告)得終止本契約：㈠甲方依法舉辦公共事業需要者。㈡甲方 因從事港口發展、港灣建設或另有規劃用途等情形必須收回 者。……」之約定及合作投資興建租賃協議書25條「租約有效 期間内，甲方(即原告)如擬終止契約，應於三個月以前書面 通知乙方(即被告)，乙方得向甲方請求退還未到期之租金及 履約保證金。」之約定，於109年12月18日以基隆愛三路郵 局第000502號存證信函(下稱109年12月18日存證信函)通知 被告將於110年3月31日終止合作投資興建租賃協議書。108 年土地租賃契約及合作投資興建租賃協議書既均於110年3月 31日因租期屆滿、合法終止而消滅，被告自無繼續占有遊客 中心及如附圖編號A所示之碼頭之正當權源，為此，原告自



得本於108年土地租賃契約租期屆滿、合作投資興建租賃協 議書合法終止之法律關係，請求被告將遊客中心及如附圖編 號A所示之碼頭土地遷讓返還原告。
(三)又89年小艇碼頭租賃契約第9條約定「乙方(即被告)承租之 標的物，不得一部或全部轉租、分租、轉租或將經營權讓予 或委託第三者經營，否則甲方(即原告)即逕為終止契約、沒 收其履約保證金，已繳納之當期租金不退還，收回租賃標的 物，乙方不得異議並放棄抗辯權。」108年土地租賃契約第1 7條第1項亦約定「本契約一切乙方(即被告)之權利與義務限 於乙方行使、負擔。在契約存績期間，非經甲方書面同意， 乙方不得將租賃物分租、轉租、或將本契約之權利義務轉讓 第三人或增列共同使用人。」屬於附約之合作投資興建租賃 協議書第18條亦約定「乙方不得將遊客中心之經營管理權轉 讓、轉租或由他人頂替使用，但為符合企業分工及專業經營 原則，乙方得將餐飮及販售部門分割委託具有專業與知名度 之商家參與營業。」而本件經原告撤回之其他同案被告悠旅 生活事業股份有限公司、統一超商股份有限公司、全家便利 商店股份有限公司及劉致和即元味珍鍋站前店均稱係向被告 「承租」遊客中心之一部分以作為營業之用，因此，本件原 告亦得以被告違約轉租為由終止108年土地租賃契約及合作 投資興建租賃協議書，並以110年6月23日民事準備狀繕本之 送達作為終止108年土地租賃契約及合作投資興建租賃協議 書之意思表示。108年土地租賃契約及合作投資興建租賃協 議書既已合法終止，原告自得依108年土地租賃契約及合作 投資興建租賃協議書終止之法律關係，請求被告將遊客中心 及如附圖編號A所示之碼頭土地遷讓返還原告。(四)併聲明：被告應將遊客中心及如附圖編號A所示之碼頭土地 遷讓返還原告；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告求為判決：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保 ，請准宣告免為假執行。其答辯意旨略以：
(一)合作投資興建租賃協議書之内容雖與108年土地租賃契約間 ，有主約、附約之別稱，惟按民法規定，其性質應為兩獨立 之聯立契約。觀諸合作投資興建租賃協議書第1條「本協議 書為甲、乙雙方於八十九年八月一日簽訂小艇碼頭及周邊設 施租賃契約之附約，本契約未訂事項，悉依主約規定辦理。 」約定，可知欲援引之主約，應為89年8月1日簽訂之89年小 艇碼頭租賃契約，按民法第153條第1項規定，當事人僅就援 引89年小艇碼頭租賃契約之內容有互相表示意思一致。至10 8年土地租賃契約，兩造於92年間簽訂合作投資興建租賃協 議書時尚難預知，難謂就此部分有表示意思一致之情事，是



108年土地租賃契約之内容應不構成合作投資興建租賃協議 書第1條約定之主約内容。故原告於109年12月18日存證信函 以合作投資興建租賃協議書第1條為援引108年土地租賃契約 第25條之依據，並藉以終止合作投資興建租賃協議書，並無 依據。
(二)被告有占用遊客中心及如附圖編號A所示之碼頭土地之合法 權源：
　⒈被告前於89年間得標原告之「基隆港小艇碼頭及其周邊設施 供民營業者經營海上觀光遊覽事業」招標案，須以承租基隆 港小艇碼頭及其周邊設施(面積663.19平方公尺土地、泊位5 1.04公尺碼頭)及投資設施作為代價，以取得「經營遊樂船 舶事業經營權」及「基隆港小艇碼頭遊客中心投資興建權」 ，嗣兩造依「基隆港小艇碼頭及其周邊設施供民營業者經營 海上觀光遊覽事業招標須知」(下稱系爭招標須知)陸續簽訂 下列契約及改善相關設施：
　⑴土地部分：
　　依系爭招標須知第1條約定，被告自89年起與原告簽訂89年 小艇碼頭租賃契約，嗣於108年11月6日就89年小艇碼頭租賃 契約續約並簽訂108年土地租賃契約，租賃期間自107年10月 1日起至110年3月31日止，並約定每3年換約一次。　⑵遊客中心部分：
　　依系爭招標須知第11條㈢約定「得標者應投資設施：……㈢遊客 服務中心(包括售票與服務台、餐飲、衛生設施等)。」及第 14條約定「得標人興建遊客中心建物，須以本局名義申請建 造，並按興建投資金額核算免租期。」被告因此與原告簽訂 合作投資興建租賃協議書，另依合作投資興建租賃協議書第 3條、第19條約定，由被告出資於站前段4、6、7地號土地上 興建遊客中心，並自遊客中心完工取得使用執照之次日起由 被告免租使用29年9個月即租賃期間自91年6月8日起至121年 3月7日止，且每3年被告有權選擇是否續租，並特別約定原 告有義務將站前段4、6、7地號土地出租予被告至遊客中心 免租期屆至為止。
　⑶其他遊艇、設施部分：
　　被告基於前開投資之基礎與原告協議擴大投資内容，依系爭 招標須知第11條第㈠、㈡約定，除購入遊艇兩艘外，並改善維 護繫泊及相關安全、消防設施，以供遊客於港區觀光使用， 此部分未簽訂其他書面契約。
⒉依系爭招標須知第15條約定，108年土地租賃契約及合作投資 興建租賃協議書應包含系爭招標須知。觀諸系爭招標須知第 14條及合作投資興建租賃協議書第19條約定，迄至遊客中心



免租期屆至前，原告就108年土地租賃契約之續約負有訂約 之義務。又依合作投資興建租賃協議書第3條約定，就遊客 中心於免租期屆至前，被告每3年有選擇是否續約之權利， 無須換約，亦無須被告准駁。另以兩造仍得於磋商締約期間 就租金等內容再予以調整之角度觀之，續約權之内涵，實已 某程度限縮原告於此私法關係中契約自由之範圍，即雙方雖 仍可針對契約内容進行磋商，惟於被告提出申請續約之時， 續約結果業已特定。或有兩造雖就租賃條件無法達成一致而 無由成立新租賃契約之情形，但此仍有仲裁或訴訟程序可得 解決，而不影響契約目的之達成，故原告就108年土地租賃 契約之續約，亦未保有准駁之權限，否則合作投資興建租賃 協議書第19條之約定則形同具文。
　⒊另原告主張依系爭招標須知第1條㈡、合作投資興建租賃協議 書第3條之約定，原告並無續約之義務等語。按公民營事業 機構投資興建或租賃經營商港設施作業辦法第9條第1項本文 、第10條規定「公民營事業機構應就契約記載之土地、設施 與投資經營事項繳交租金與管理費，經營機構得就公民事業 機構使用水域計收管理費。」「公民營事業機構投資興建之 商港設施，其所有權歸屬經營機構者，公民營事業機構得就 該商港設施與經營機構約定免租使用年限。前項免租使用年 限，以經營機構同意之投資經營計畫書所訂公民營事業機構 年現金流入現值累計金額達投資額之年度數計之，不足一年 者依比例按月計算之。」原告長年均以「租賃」方式處理公 民營事業機構投資興建之商港設施事宜，並繳交「租金與管 理費」為代價，其中，包括公民營事業機構投資興建之商港 設施所有權歸屬經營機構者，但以「免租使用年限」扣抵本 應給付公民營事業機構之投資興建款(即預付租金)代替即「 租金與管理費」之變相給付，近年更於行政規章明訂上開具 體條文，及參諸臺灣高等法院臺中分院104年度重上字第165 號民事判決意旨「……參以國有財產法第42條第1項本文規定 非公用財產類不動產得以出租方式辦理，而系爭營運契約第 十八條約定：『…但甲方在乙方優先使用年限內因配合政府實 施國家政策或港灣建設必須收回時，應按本契約所訂優先免 租使用年限以定率遞減法計算折舊之殘值補償之』，亦核與 國有財產法第44條第2項所定：『非公用財產類之不動產出租 後，除依其他法律規定得予終止租約收回外，遇有左列情形 之一者，亦得解約收回：一、基於國家政策需要，變更為公 用財產時。二、承租人變更約定用途時。三、因開發、利用 或重行修建，有收回必要時。承租人因前項第一、第三兩款 規定，解除租約所受之損失，得請求補償。其標準由財政部



核定之。』之語相符，自應將兩造於興建完成後之營運契約 解釋為租賃契約，始與兩造之真意及我國之法制相符。」兩 造就前揭免租使用年限以「預定」29年9個月租期之文字形 式約定，係以此為誘因，鼓勵民間出資興建建物，自始登記 為原告所有，惟為保障被告能使用遊客中心運營、收回、出 資，並依財務規劃，故先行估算並「預定」29年9個月之租 期，並就投資興建款逐年扣抵租金至完畢，是本件免租使用 年限依上開法令設計之原意及判決意旨，應屬租期之性質。 且依合作投資興建租賃協議書第3條約定，遊客中心於免租 期屆至前無須換約，已如前述，是原告以「暫訂」29年9個 月之約定為由，主張並無續約義務，核非實在，應不足採。(三)原告以「國門廣場計畫」為由，作為返還遊客中心及如附圖 編號A所示之碼頭土地之排除方法，非屬權利之正當行使， 並有違比例原則：
　⒈參諸最高法院56年度台上字第584號判決意旨「……土地法第二 十六條規定各級政府機關需用公有土地時，應商同該管市縣 政府層請行政院核准撥用者，乃對政府機關使用公有土地在 行政監督權方面所為之規定，經核准撥用之公有土地，因其 他法律關係而有私權之存在時，在通常狀態下，該私權尚不 因核准撥用而當然歸於消滅，……。」91年度台上字第2628號 民事判決意旨「……依耕地三七五減租條例所成立之耕地租佃 ，所承租之土地應以土地法第一百零六條所規定之農地為限 。倘成立租賃關係之始，係承租非農地供耕作之用者，其出 租人與承租人間之關係，應依民法關於租賃之規定，而無耕 地三七五減租條例之適用；倘自始即以承租農地供耕作之用 ，而成立三七五耕地租佃關係，嗣後於不定期限耕地租佃關 係存續中，所承租之耕地經依法編定為非耕地使用時，雖出 租人得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定 ，終止耕地租約，惟如出租人未依法終止耕地租約關係，原 不定期限三七五耕地租佃關係並不因出租耕地嗣後變更為非 耕地而受影響，……。」本件「國門廣場計畫」為基隆市政府 因舉辦公共事業需用公有土地，層請行政院核准撥用之行為 ，自屬公地撥用行為。從撥用目的與土地租賃權得以併存一 節觀之，108年土地租賃契約關係並不因「國門廣場計畫」 之施行而歸於消滅，自屬有據。
　⒉另從法理而言，國家將其所有土地出租予人民，所成立之租 賃契約，其法律關係乃基於平等之地位，係屬私經濟活動之 國庫行為，故租賃雙方均應同樣受到契約效力之拘束，適用 契約自由及私法自治之原理，國家並無高權行使之地位可言 。又國有土地如何運用與管理，則受公法上「法治國」及「



依法行政」原理之拘束，惟將「交通部港務局之政策」變更 為「基隆市政府之政策」，此政策之改變，係屬公法上之問 題，又衡以兩者政策利益，何以利害關係人不得據以對抗新 政策？故對於已成立或將成立之私法租賃契約而言，這樣的 政策改變行為，係屬出租人之「内部關係」，不應直接對契 約之相對當事人發生效力。易言之，政府機關若生有「内部 關係」問題，其契約法律上之效果，應非可謂「當然終止事 由」，即政策之實施不當然構成原告所主張「公務使用需要 」及「因政策需要或都市計畫必須收回」等終止事由之依據 ，而仍須視契約内容得否解除或終止，為一定形成權之法律 行為，始能使契約效力消滅。是「國門廣場計畫」政策雖為 基隆市政府所擬辦，反由原告出面向被告協商等行為可知， 該政策應屬出租人之「内部關係」，並無使私權消滅以實現 公權行使之目的之合法性。
　⒊政府為發展特定區域，固可評估整體環境、地理特性、資源 分佈狀況等為規劃，但凡涉及基本權利，包含財產權、工作 權等，依憲法揭示之法律保留原則，仍應按民法等規定解決 ，不得僅以響應政府政策為理由而擅自侵奪他人權利，否則 司法審查制度無異淪為事後幫其背書之工具。是縱原告固主 張其係為配合基隆市政府所倡議之「國門廣場計畫」政策， 但因原告為受託公權力權責機關，本於國家行政機關地位所 為行政處分，仍有行政程序法或比例原則之適用，須解決公 益與私益之衝突，始於特殊不得已之情形下，使私權消滅以 實現公權行使之目的，非泛指依法定撥用程序後即可使公有 地上之租賃權消滅。為此再分述如下：
　⑴「國門廣場計畫」固經公告列為政策，惟該計畫為商港整建 計畫，仍不脫商港營運之範疇，則原告於本件情形仍得行使 物上請求權，然其排除方法，考量「國門廣場計畫」係將相 關海上觀光遊覽及遊客中心業務轉移他區域，而非取消該等 業務，則以將被告及所駐廠商遷移他處繼續營運為宜，既然 「國門廣場計畫」之撥用目的，仍可由保留將該業務轉移他 區域且於原告不終止租約之情形下實施，其申請撥用之手段 ，不惟於公法上存有不符必要性原則及比例原則之疑問，於 私法上因存有刻意採行迂迴手段來規避應遵守之特別規定與 強行規定，形成剝奪既存承租權之不公平及損益失衡之情形 ，亦難謂無違反誠實信用原則與權利濫用之虞。　⑵衡以「國門廣場計畫」係將遊客中心全部拆除，作為一般廣 場使用，被告既為營運遊客中心維生，其承租土地從事遊客 中心營運維生之利益，係受憲法第15條所保障之生存權，應 不低於美化「廣場」之使用利益，故其所帶來之公共利益與



私人所有權之限制顯然失衡，不符合憲法第23條規定之比例 原則。
　⑶另由行政程序之正當性觀之，基隆市政府申請撥用之程序中 ，有無向上級主管機關充分揭露108年土地租賃契約之存在 ，並說明其使用目的為何非以消滅此既存之108年土地租賃 契約而不能達成，而給予被告陳述意見之機會，與提供行政 程序上表示反對或救濟之途徑，以合於現代法治國之正當程 序標準，依原告起訴狀内容所述事實有所不明。(四)原告利用高權地位要求修改108年土地租賃契約，使契約關 係自然終結，作為返還遊客中心及如附圖編號A所示之碼頭 土地之排除方法，有背於公共秩序或善良風俗，並有違契約 磋商之相關規定，應屬無效：
　⒈原告背於公共秩序或善良風俗部分：
　⑴按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第7 2條定有明文。又所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗 者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀 念而言(最高法院69年度台上字第2603號判決意旨可參)。倘 與上開憲法第23條所要求之目的正當性、手段必要性、限制 妥當性符合者，即無乖於比例原則，司法院大法官會議著有 釋字第476號及第544號解釋。是法律行為如有造成對人民之 財產權不合理侵害，而有違憲法保障人民之財產權之意旨時 ，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無 效。
　⑵基隆市政府於107年間擬辦「國門廣場計畫」，當時尚未定案 ，倘兩造依慣例就「臺灣港務股份有限公司基隆港務分公司 基隆市○○區○○○○段000○000地號、二小段1-1地號及土地改良 物，面積860.02平方公尺及47公尺碼頭契約」(下稱104年土 地租賃契約，租賃期間自104年10月1日起至107年9月30日止 )為續約(新約即108年土地租賃契約)，原告事後如欲終止契 約關係，104年土地租賃契約内容除無108年土地租賃契約第 25條，即為「國門廣場計畫」量身訂作之條款外，另有「情 節重大」之限制，依法原告應負舉證之責。更遑論依民法給 付不能之效力，原告有負擔固有利益及履行利益之問題。　⑶原告放棄原本終止困難度較高之108年土地租賃契約之磋商， 反以尚未定案之「國門廣場計畫」政策之理由強勢修約，並 以此向上陳報依約解決即可，無意與被告溝通。事後轉向面 對被告，又將不再續約之原因推給基隆市政府政策之決定， 欲造成不可歸責於原告之假象。惟「國門廣場計畫」政策及 108年土地租賃契約均由原告所主導，原告之手段顯有背於 公共秩序或善良風俗，殊無足取。




　⒉原告違反契約磋商之相關規定部分：
　⑴因遊客中心之免租使用期限與108年土地租賃契約之租期不一 致，經兩造協議後，被告於108年土地租賃契約租期屆滿前 之107年7月4日向原告提出一次性續約之申請，惟原告嗣以 「國門廣場計畫」為由，強制以統一租約範本更改與被告間 之租賃契約，被告多次就租約期間及條款異議，均為原告所 拒絕，遲至108年11月6日原告以基港秘管字第1081058340號 函要求被告無條件接受續約，否則視為無意續約。原告忽視 其就108年土地租賃契約負有締約磋商之義務，已如前述， 原告顯係立於行政高權之角色處理本件私法關係，亦證被告 就108年土地租賃契約並無磋商之能力，兩造關於權利義務 之約定顯有嚴重失衡之情形，實有違於民法第247條之1規定 及契約當事人立於對等地位及誠信原則之契約法理，且有害 於交易之安全。
　⑵兩造成立租賃關係之目的，在於落實招標結果，即授予被告 「經營遊樂船舶事業經營權」及「基隆港小艇碼頭遊客中心 投資興建權」，將出租遊客中心及附圖編號A所示之碼頭土 地等附隨義務賦予契約明文化。故108年土地租賃契約迄未 直接簽訂長約，仍維持3年換約之約定，解釋上在於原告負 有監督、管理、原招標目的之執行，原告有因時制宜修約之 必要。故如無經雙方磋商合意，原告仍須在符合必要性及比 例性下，始得修改監督、管理、原招標目的之執行之約定， 更遑論監督、管理、原招標目的之執行約定以外事項之約定 。
　⑶退而言之，縱108年土地租賃契約係基於平等地位磋商修訂， 然兩造亦未就被告續約權作任何磋商，原告雖就108年土地 租賃契約屆期聲明不再續約，該聲明已構成違約，是108年 土地租賃契約仍未歸於消滅。被告因此以110年1月25日基隆 港西街郵局第000001號存證信函為續約之申請，並依相關法 定履約爭議解決程序，向行政院公共工程委員會申請調解， 以解決履約爭議及重新磋商新約條款事宜，洵屬有據。詎上 開調解未確定成案前，原告片面決定不再就108年土地租賃 契約為續約，並以108年土地租賃契約因租期屆至而消滅為 由，逕為本件起訴請求返還租賃物，應無理由。(五)況且被告不得依89年小艇碼頭租賃契約第3條第1款、108年 土地租賃契約第25條、合作投資興建租賃協議書第25條約定 ，提前終止契約：
　⒈本件92年修訂版「遊客中心合作興建協議書」(即合作投資興 建租賃協議書)乃90年間兩造就89年原始契約「基隆港小艇 碼頭遊客中心合作投資興建租賃協議書」(即合作投資興建



租賃協議書)約定土地面積重新協商而換約時，原告私下趁 隙加入其他條款之版本，致使92年修訂版契約諸多條文前後 矛盾，甚至兩造各執之契約版本竟有不同，顯係未經兩造磋 商合意所生之契約，致產生被告依合作投資興建租賃協議書 第3條約定要求履行29年9個月租期之同時，原告得依合作投 資興建租賃協議書第25條約定要求終止契約之矛盾現象。　⒉兩造於89年間訂定之89年小艇碼頭租賃契約並無合作投資興 建租賃協議書第25條之內容，被告因認依合作投資興建租賃 協議書第3條、第19條約定，有29年9個月之經營期限，乃斥 鉅資興建遊客中心，迨被告投入資金後，原告竟以基地面積 不符為由換約，並植入此不利條文，被告已無法換回，而陷 於不利之地位，並非於原始簽約時已有預見原告可以提前終 止契約及退還未到期租金。依最高法院103年度台上字第713 號判決意旨「……且契約如有疑義時，應盡量避免作成偏向不 利於債務人之解釋，以防對經濟弱者之權益造成損害。」合 作投資興建租賃協議書仍應就當事人真意為解釋，因而非屬 兩造合意者無效，自應以89年小艇碼頭租賃契約及89年原始 合作投資興建租賃協議書為準。退萬步言，縱認原告主張合 作投資興建租賃協議書第25條係原告終止租約所加之方式、 時間限制及退還未到期之租金、履約保證金之約定等語為真 實，亦僅係原告終止租約之限制，並非請求權之依據，仍不 得據此主張終止租約。
　⒊合作投資興建租賃協議書之主約為89年小艇碼頭租賃契約而 非108年土地租賃契約，故原告自不得依108年土地租賃契約 第25條第1款、第2款之約定終止契約；至89年小艇碼頭租賃 契約第3條第1款固有原告對出租之土地因另有用途必須收回 自用者，得終止契約之約定，惟「國門廣場計畫」係由基隆 市政府負責規劃興建，並撥用原告管理之站前段4、6、7地 號土地，既係撥交其他機關使用，而非由原告收回供自己使 用，亦與108年土地租賃契約第25條第1款、第2款、89年小 艇碼頭租賃契約第3條第1款所約定之終止事由不符。(六)另按合作投資興建租賃協議書第18條約定「乙方(即被告)不 得將遊客中心之經營管理權轉讓、轉租或由他人頂替使用， 但為符合企業分工及專業經營原則，乙方得將餐飲及販售部 門分割委託具有專業與知名度之商家參與營業。」是被告得 提供部分營業場所招租星巴克、統一便利超商等知名商號參 與營業，該等商號仍受被告管理，否認有將「經營管理權」 轉讓、轉租或由他人頂替使用之情形，且有相關管理修繕成 本之支出，亦否認有原告所謂高額租金收入。且被告招商已 行之十餘年，為原告所熟知，甚於91年間，因民意代表質疑



被告轉租一事，曾核檢被告與上開商家間之設店合約書，並 由原告承辦人於被告函文上載明「並無轉租、分租之情事」 等文字，足見原告亦不認為被告招商參與經營餐飲、販售業 務構成轉租或分租。另觀諸系爭招標須知第1條㈡約定「㈡經 營方式：供業者經營遊樂船舶事業。」可知契約目的在於委 託被告經營遊樂船舶事業，而餐飲、販售等營業項目僅係其 附屬營業事項，縱認餐飲、販售等營業項目有違約分租之情 事，亦不足以妨礙經營遊樂船舶事業契約目的之達成。況倘 構成違約轉租，原告理應通知被告定期改善，原告不此作為 ，時隔十餘年始以此事由終止108年土地租賃契約，亦有違 誠信原則。
三、本院之判斷：
(一)原告主張原告與被告前於89年8月1日簽訂89年小艇碼頭租賃 契約，由被告向原告承租站前段4、6地號土地及小艇碼頭售 票處、如附圖編號A所示之碼頭，供被告經營海上觀光遊覽 業務之用，租期自89年8月1日起至92年7月31日止。原告與 被告復於92年3月19日簽訂合作投資興建租賃協議書，由被 告以承租站前段4、6、7地號土地，以預付租金方式，在小 艇碼頭售票處原址以原告名義興建遊客中心，產權歸原告所 有(嗣已於102年2月18日將遊客中心登記為原告所有)，並自 遊客中心完工取得使用執照之次日起由被告免租使用29年9 個月，亦即遊客中心租期自91年6月8日起至121年3月7日止 ，並以合作投資興建租賃協議書作為89年小艇碼頭租賃契約 之附約。嗣89年小艇碼頭租賃契約之土地租期屆滿，原告與 被告復於108年11月6日續約並簽訂108年土地租賃契約，租 賃期間自107年10月1日起至110年3月31日止等情，並提出站 前段4、6、7地號土地登記第二類謄本、遊客中心建物登記 第二類謄本、89年小艇碼頭租賃契約、合作投資興建租賃協 議書、108年土地租賃契約等件為證。此為被告所不爭，自 堪信實。
(二)原告復主張原告因行政院秘書長108年9月10日函及交通部10 8年10月22日函示「國門廣場計畫」是推動基隆港再生，營 造國家門戶意象之國家政策，乃配合基隆市政府「國門廣場 計畫」之國家政策之推動期程，於與被告簽訂108年土地租 賃契約時，已約定租期屆滿後，不再續約，租賃關係當然終 止；原告乃依108年土地租賃契約第25條第1款、第2款之約 定及合作投資興建租賃協議書25條之約定，以109年12月18 日存證信函通知被告將於110年3月31日終止合作投資興建租 賃協議書。108年土地租賃契約及合作投資興建租賃協議書 既均於110年3月31日因租期屆滿、合法終止而消滅，被告自



無繼續占有遊客中心及如附圖編號A所示之碼頭土地之正當 權源等語。被告則否認108年土地租賃契約及合作投資興建 租賃協議書已於110年3月31日因租期屆滿、合法終止而消滅 ，並以上開情詞置辯。是本件之首要爭點即為：108年土地 租賃契約及合作投資興建租賃協議書已否於110年3月31日因 租期屆滿、合法終止而消滅？茲析述如下：
　⒈89年小艇碼頭租賃契約與合作投資興建租賃協議書係屬契約 之聯立：
　⑴「所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合 之關係而言，如租賃契約與典權設定契約互相結合訂立是。 此與契約當事人之一方有數人與他方訂立同一內容之契約者 不同。」「契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為 契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合 法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及 其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。」「聯立 契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契 約」(最高法院90年度台上字第1779號、86年度台上字第227 8號、86年度台上字第2665號民事判決意旨參照)。是聯立之 數契約若僅係單純外觀結合，相互間不具依存關係，該數契 約應分別適用其固有典型契約之規定，彼此不生牽連；若具 一定依存關係，則個別契約之效力，應就各該契約加以判斷 ，但其中一契約不成立、無效、終止、解除、撤銷時，其他 契約亦同其命運。
　⑵觀諸合作投資興建租賃協議書第1條即開宗明義地約定「本協 議書為甲、乙雙方於八十九年八月一日簽訂【小艇碼頭及周 邊設施租賃契約】(即89年小艇碼頭租賃契約)之附約，本契 約未訂事項，悉依主約規定辦理。」已明文約定89年小艇碼 頭租賃契約與合作投資興建租賃協議書之間具有主約與附約 之關係。復衡以89年小艇碼頭租賃契約係被告向原告承租站 前段4、6地號土地及小艇碼頭售票處、如附圖編號A所示之 碼頭以經營海上觀光遊覽業務之用，嗣後訂立之合作投資興 建租賃協議書，則係除原承租土地外，再增加租賃站前段7 地號土地，並由被告出資在原承租之小艇碼頭售票處原址重 新興建遊客中心，以取得免租使用遊客中心29年9個月，依 兩造簽訂契約之真意，更可知89年小艇碼頭租賃契約與合作 投資興建租賃協議書均具有使被告取得土地及其上建物即遊 客中心合法租賃權之同一目的，所結合之二個契約，彼此間 具有不可分離之依存關係，應共同履行，堪認89年小艇碼頭 租賃契約與合作投資興建租賃協議書，在性質上屬於契約聯 立，兩造對此亦不爭執。嗣89年小艇碼頭租賃契約租期屆滿



後，兩造每3年續約一次，最後兩造於108年再訂立108年土 地租賃契約，108年土地租賃契約之內容固與89年小艇碼頭 租賃契約之部分內容有所不同，但均係針對原小艇碼頭售票 處(即現在之遊客中心)坐落之站前段4、6、7地號土地及碼 頭所為之土地租賃合意，亦即合作投資興建租賃協議書第3 條固約定遊客中心免租使用期限29年9個月，然被告無法脫 離遊客中心之基地即站前段4、6、7地號土地而單獨合法使 用遊客中心，為避免被告因有合作投資興建租賃協議書(附 約)之免租使用期限，而不就屆期之89年小艇碼頭租賃契約( 主約)續訂契約，乃於合作投資興建租賃協議書第19條約定 土地租期以續租方式至免租期到期之日止，須以續訂89年小 艇碼頭租賃契約(主約)之方式取得土地使用權源，故108年 土地租賃契約實屬89年小艇碼頭租賃契約租期屆滿後歷次續 約之延續，具有目的之一致性，因此，合作投資興建租賃協 議書第1條所稱之主約(即土地部分)已由兩造原訂立之89年 小艇碼頭租賃契約，延伸為具有同一性質之最後訂立之108 年土地租賃契約。被告抗辯合作投資興建租賃協議書第1條 所稱之主約乃89年小艇碼頭租賃契約，而非108年土地租賃 契約等語，即無可採。
　⒉108年土地租賃契約已於110年3月31日因租期屆滿而消滅，原