臺灣臺北地方法院民事簡易判決
110年度北簡字第6069號
原 告 沈裕傑
訴訟代理人 閻道至律師
複代理人 劉興峯律師
被 告 黃秋玉
訴訟代理人 吳漢德
杜孟真律師
上列當事人間加倍返還定金事件，本院於民國110年10月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟壹佰肆拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國109年10月欲尋覓大型店面經營服飾店 ，覓得被告所有臺北市○○區○○○路0段000巷00號1樓招租店面 （起訴狀誤繕為敦化北路，下稱系爭店面），遂與被告聯繫 洽談租賃事宜，洽談過程被告曾表明：「三間店面可打通且 無柱子僅有水管」，符合伊之需求，惟系爭租賃物斯時尚出 租他人使用中，伊無法詳細勘查系爭租賃物之結構及全貌。 雙方達成初步共識，伊即依被告要求於109年10月23日匯付 定金新臺幣（下同）42萬元，以保留承租權利，前開定金係 用於擔保預約成立、後續簽訂書面本約之履行，屬於「立約 定金」；嗣經原告實際勘查及閱覽平面圖後，發現系爭店面 之狀況、結構、產權、坪數，與被告先前告知不同，系爭店 面打通後除存有柱子，更多出1道牆面，被告欲於簽立公證 租約時將租金42萬元記載為30萬元，以低報方式節稅，已有 不法之虞，又被告始終未提供書面租約供伊攜回審閱，伊基 於上開疑慮要求先取消書面租約之簽署，待釐清後再行簽約 ，但被告對其疑問多所推辭，消極不提供資訊，致締約資訊 不對等，因而難以釐清爭議續行締約，而此不可履行之情事 ，顯係被告違反據實告知、說明之附隨義務所致，係可歸責 於被告致租賃預約不能履行，為此類推適用民法第249條第3 款規定，請求被告加倍返還其所受之定金84萬元；退步言， 倘不可歸責於被告，伊實際勘查系爭店面及確認平面圖後發 現，與被告所稱「三間店面可打通且無柱子僅有水管」情形 不符，亦不可歸責於原告，既屬不能歸責雙方之事由致不能 履行，仍應依民法第249條第4款返還定金42萬元；再退步言 ，倘預約之無法履行係可歸責於原告，前開定金亦有「違約 定金」之性質，預約締結後被告仍未撤下店面出租之告示，
伊於109年10月29日發現雙方對於系爭店面認知有出入，且 無法達成共識即請求被告返還定金，難謂被告受有損害，且 與違約定金42萬元顯不相當，被告應返還超過相當比例損害 額之先付價金等語。並聲明：㈠被告應給付原告84萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於109年10月間主動與伊聯繫，並親赴現場 察看系爭店面與環境，該建物原以輕隔間隔成3個店面，當 時伊提醒原告要注意屋內有一條直立水管有包板修飾，但並 未向原告為起訴狀所載之宣稱，因其中1店面（經營鞋店） 尚有承租，仍可走入探訪；其後，原告及其友人於同年10月 21日至伊住處提出月租40萬元之要約，伊不同意，渠等再於 同年10月22日至伊住處洽談，雙方同意月租42萬元，109年1 0月23日兩造就標的物、租金、裝潢期間、租期及保證金等 均已達成合致，原告交付定金42萬元，兩造已成立租賃契約 之本約（非預約），且原訂會同辦理租約公證，原告起初歡 欣接受，惟嗣後開始出現推託或不履行契約之舉措，藉故請 求降低保證金，推託不配合辦理租約公證，其事後反悔違約 ，伊於109年11月24日委請律師發函催告履行無果，類推適 用民法第249條第2款規定沒收定金，於法有據；又定金與違 約金性質不同，且伊沒收定金數額並無過高情形，原告主張 酌減為無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張兩造就系爭店面租賃僅成立預約，且該預約不能履 行係可該歸責於被告，類推適用民法第249條第3款規定，請 求被告加倍返還定金84萬元，此為被告所否認，並以前揭情 詞置辯。茲將本件重要爭點析述如下：
㈠兩造就系爭店面租賃係僅成立預約或已成立本約？ 1.按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利 人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕預定之本約內 容請求履行，而租賃預約，非不得就其標的物及租金範圍先 為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不得因此即認租賃本 約業已成立（61年台上字第964號判例意旨參照）。 2.原告主張其於109年10月間欲向被告承租系爭店面，於109年 10月23日匯付定金42萬元予被告，被告開立收據予原告一節 ，業據原告提出兩造間LINE對話紀錄為證，並有被告書寫之 「承租標的物定金收據」可佐（見本院卷第25至30頁、137 頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。依卷附承租標的物 定金收據內容記載：「茲收到沈裕傑先生支付定金新臺幣肆
拾貳萬元正，做為承租如下標的物及條件如下：標的物：臺 北市○○區○○○路0段000巷00號1樓。租金：第1、2年月租金新 臺幣肆拾貳萬元（不含稅），第3年月租金新臺幣肆拾參萬 元（不含稅）。裝潢期：3個星期。租期：自民國109年11月 27日起參年。保證金：新臺幣壹佰參拾陸萬元正。出租人： 黃秋玉 109年10月23日」。依上開收據內容可知，被告已收 受原告給付定金42萬元，並就標的物、租金、裝潢期、租期 、保證金為明確記載，然該文件既名為「收據」，已難認有 租賃契約外觀，再依該文件係被告個人簡易書寫以LINE傳送 原告，並無契約當事人欄位，至多作為將來訂立本約之張本 ，該定金收據僅為預約性質，兩造將來仍需另訂租賃本約， 無從逕依該定金收據所載內容請求履行就系爭店面之租賃義 務至明。再觀以兩造LINE對話紀錄，於匯付定金完畢後，兩 造仍繼續協調以何人名義擔任承租人、租賃契約公證時間、 通知原告前往閱覽正式租賃合約內容等情（見本院卷第29至 34頁），益徵定金收據並非系爭店面之租賃本約，被告辯稱 兩造已成立本約云云，並非可採。
㈡原告交付定金性質為何？
1.按「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契 約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸 責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返 還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行 時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸 責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」 ，民法第249條定有明文。又按定金之性質，因其作用之不 同，通常可分為：1.證約定金，即為證明契約之成立所交付 之定金；2.成約定金，即以交付定金為契約成立之要件；3. 違約定金，即為強制契約之履行，以定金為契約不履行損害 賠償之擔保；4.解約定金，即為保留解除權而交付之定金， 亦即以定金為保留解除權之代價；5.立約定金，亦名猶豫定 金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數 種（最高法院91年度台上字第635號判決意旨參照）。可知 立約定金係在契約成立前所支付之定金，用以擔保主契約或 本約之成立，此與成約定金、證約定金、違約定金、解約定 金均係為確保契約之履行為目的，以主契約或本約之存在為 前提之定金，尚屬有間。再按當事人於簽立買賣預約時所交 付之定金，係以擔保本約之成立為目的之所謂「立約定金」 ；若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的， 固有民法第249 條規定之適用；本約如未成立，定金之效力 仍應類推適用該條文之規定（最高法院93年度台上字第441
號判決意旨參照）。
2.卷附定金收據僅為預約性質，已如前述，足徵系爭定金係於 租賃本約成立前所交付，用以擔保租賃本約之成立，應屬立 約定金，原告僅因而取得與被告進一步簽訂系爭店面租賃契 約之權利，非為強制本約之履行，或用作契約不履行損害賠 償之擔保，自非屬違約定金，更非係為確保契約之履行為目 的，以租賃本約存在為前提之證約定金、成約定金或解約定 金。被告抗辯該定金為證約定金、違約定金之性質云云，另 原告主張前開定金為價金之一部先付，請求返還超過相當比 例損害額之違約定金云云，均非可採。
㈢前開預約不能履行即租賃本約未能簽訂是否可歸責於被告？ 是否可歸責於兩造？
原告主張租賃本約未能簽訂，係因被告違反據實告知、說明 之附隨義務所致，此為被告所否認。
1.就系爭店面打通後存有柱子、1道牆面部分： 原告主張看屋時被告說明3間店面可以打通，全無柱子只有 水管，與實況不符云云。依證人即原告經營公司員工李國維 到庭證稱，當日伊與原告一同去看屋，有三間，兩間是空的 ，一間有人在使用（按即鞋店），所以只看兩間等語，可見 第1次原告看屋時，被告並無對原告為前揭特別之保證至明 ；再者，依證人即被告之配偶吳漢德到庭證稱：站在鞋店門 口，柱子與牆看得很清楚，當庭指出卷第301頁平面圖上柱 子與牆所在位置等語（見本院卷第312頁）。佐以卷附鞋店 店面照片（見本院卷第131頁），第3間鞋店店面前方全為透 明玻璃落地窗，自鞋店門口可清晰看見該店面格局、配置， 倘原告就系爭店面（即第3間鞋店部分）有無存在柱子或牆 面將影響租賃意願，豈有當下不進入鞋店探詢、察看之可能 ，以109年10月20日原告看屋迄至109年10月23日匯付定金， 至少有3日猶豫期間，未曾見原告就鞋店店面存有柱子、1道 牆面一事向被告探詢，衡以兩造約定定金數額非寡，匯付定 金前更應審慎，益徵原告並未以此為租賃與否重要之點，被 告亦未就此為特別保證，原告事後主張被告違反據實告知說 明義務，並非可採。
2.就系爭店面坪數部分：
原告主張被告於租屋網站刊登系爭店面使用面積為60坪，實 際坪數僅49坪餘，並提出租屋張貼資料為證。惟依證人即被 告之配偶吳漢德到庭證稱：109年10月19日原告至現場看店 面時，伊太太告知店面所有權狀是49.76坪，加上店面前方 平台、鞋店後面有法定空地增建，總共可使用面積超過60坪 等語（見本院卷第308頁），並有被告提出照片可佐（見本
院卷第303頁），依卷附建物所有權狀（見本院卷第297頁） ，建物面積含附屬建物共155.8平方公尺（約47.1295坪）， 加計店面前方階梯平台、後方法定空地增建，實際使用面積 確實超出60坪，並無原告所指坪數不實之狀況；再依被告提 出591店面出租網頁（見本院卷第299頁），其上記載：「純 一樓，使用面積60坪（室內、平台、既有增建）...」，核 與證人吳漢德前揭證述內容相符，被告刊登店面出租廣告既 以「使用面積60坪」，而非以權狀記載土地或建物面積為主 ，難認被告有何故意誤導或不實告知之情形。
3.另就系爭店面外本有柱子支撐，原告於匯付定金後，質疑店 面前柱子移除是否有結構不穩之疑慮，此經被告提出鍾肇滿 土木結構技師事務所出具系爭店面室內裝修工程及拆除外牆 節安全鑑定報告為證（見本院卷第241頁），依該鑑定報告 關於安全評估記載：「該1樓平台處左側外牆，並非承重牆 亦非剪力牆僅係分隔內外之分隔牆，...本次拆除1樓平台處 左側外牆，並未損及原設計之樑柱構架系統，故不影響標的 物大樓原設計之承載及耐震強度，故無安全顧慮」等語，可 認並無原告所質疑之結構安全問題。再依兩造LINE對話內容 ，被告就原告前揭質疑，表明有合法證書，簽合約時就會提 供等語（見本院卷第53頁），原告除前揭質疑外，另要求被 告提出停車位為10坪之權狀，於被告表示將提供安全證書以 釐清疑慮，原告卻無意接受，僅要求被告返還42萬元定金（ 見本院卷第53至55頁），實難謂被告就租賃本約未能簽訂有 何可歸責事由。
4.另兩造於109年10月23日成立預約後，原告片面取消兩造原 約定於109年10月29日下午2時之租約公證，之後就被告接續 要求最慢於109年10月30日下午2時30分簽約、最慢於109年1 1月5日簽約等語（見本院卷第38至39、54至56頁），原告均 予拒絕，堪認原告一再拒絕履行締結租賃本約之義務，又被 告就租賃本約無法簽訂並無可歸責事由，已如前述，原告無 正當理由拒絕締結本約，係可歸責於原告之事由，是原告主 張類推適用民法第249條第3款、適用第249條條第4款規定， 請求被告加倍返還定金或返還定金，洵屬無據。四、原告依上開規定，請求被告給付84萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應 予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗 ，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。依職權確定訴訟
費用額為9,140元，由原告負擔。
中 華 民 國 110 年 11 月 19 日 臺北簡易庭 法 官 張瓊華
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 19 日 書記官 賴敏慧