臺灣屏東地方法院民事判決 110年度潮簡字第346號
原 告 蘇朝鴻
訴訟代理人 楊靖儀律師
被 告 羅足
兼訴訟代理 羅照貴
人
被 告 簡玉瓶
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於110年11月1日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告羅足、簡玉瓶應將門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路 000號房屋全部騰空遷讓返還於原告。
二、被告羅足、羅照貴應共同給付原告新臺幣（下同）22萬元， 及自110年7月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告羅足、羅照貴應自110年6月起至被告羅足、簡玉瓶騰空 返還第一項聲明所示之房屋時止，按月連帶給付原告2萬元 。
四、訴訟費用由被告連帶負擔。
五、本判決第一項得假執行，但被告羅足、簡玉瓶如以30,500元 為原告預供擔保得免為假執行。
六、本判決第二項得假執行。但被告羅足、羅照貴如以22萬元為 原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項到期部分得假執行。但被告羅足、羅照貴就到 期部分如每期以20,000元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、被告羅足、羅照貴，經合法送達，無正當理由未於最後言詞 辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形， 爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠、原告為門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路000號房屋（下 稱系爭房屋）之事實上處分權人，於108年1月4日委由訴外 人陳倪慈敏與被告羅足，就系爭房屋簽訂房屋租賃契約（下 稱系爭租約），租期5年即自108年1月1日起至113月1月1日 止，租金每月2萬元，並以被告羅照貴為連帶保證人。嗣訴 外人陳倪慈敏於109年11月間偶然發現被告羅足違反系爭租 約，擅自從108年12月間起即將系爭房屋轉租予被告簡玉瓶 ，並向被告簡玉瓶收取每月4萬元之租金。訴外人陳倪慈敏 於109年10月29日寄發存證信函予被告羅足及羅照貴，表示 羅足已違反系爭租約，依約予以終止租約，並請被告羅足於
109年12月31日前交還房屋。陳倪慈敏又於109年11月19日寄 發存證信函予被告簡玉瓶，通知伊因羅足違約轉租已發函終 止與羅足之租約之事宜。
㈡、按被告羅足因違法轉租，原告業以上開存證信函終止租約， 被告羅足自無合法占用系爭房屋之權利，而被告簡玉瓶與原 告間無任何契約關係，伊占用系爭房屋亦無合法權源，而屬 無權占有，原告爰依民法第962條規定請求被告簡玉瓶遷出 。
㈢、原告已於109年10月29日終止與被告羅足之系爭租約，羅足 於當日收受，自斯時起即屬無權占用，無法律上原因享受租 約利益，應給付相當於租金之不當得利金2萬元。自109年 12月起至110年5月共6個月欠繳相當於租金之不當得利金12 萬元，又被告羅足於未遷讓房屋前，每月仍應給付相當於租 金之不當得利金2萬元。又原告因被告羅足違約而提起訴訟 ，依系爭租約第12條，被告羅足應賠償原告委任律師之費用 10萬元。而被告羅照貴為連帶保證人，應連帶負賠償責任。 因此，被告羅照貴應就前開被告羅足所欠租金、不當得利金 及律師費用，負連帶賠償之責。
㈣、為此，依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟， 並聲明：㈠被告羅足、簡玉瓶應將門牌號碼屏東縣○○鄉○ ○村○○路000號房屋全部騰空遷讓返還予原告。㈡被告羅 足、羅照貴應共同給付原告22萬元，及自書狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告羅足、羅照貴 應自110年6月起至被告羅足、簡玉瓶騰空返還第一項聲明所 示之房屋時止，按月連帶給付原告2萬元。㈣訴訟費用由被 告連帶負擔。
三、被告部分：
㈠、被告羅足、羅照貴：
系爭房屋不是我轉租給被告簡玉瓶，之前我是出租給全家便 利超商（下稱全家），是由全家出租給被告簡玉瓶，系爭房 屋所在的地主是原告，因原告長年在國外，都委由原告的姊 夫處理，原告的姊夫有同意我出租予全家，後來原告的姊夫 過世，才由訴外人陳倪慈敏出面處理，但陳倪慈敏的父母都 知道我出租給全家。系爭房屋是我出資興建的，原告只是地 主，故系爭租約應是租地建屋契約，不是租屋契約，被告本 即有權使用自己之房屋，原告請求遷讓房屋，自無理由。又 原告及其代理人，均知悉被告出租予全家一節，現原告以不 能轉租而主張被告違約，實違反民法第148條之誠信原則， 其終止租約，自不合法，系爭租賃關係應仍存在。再者租金 部分，原告已寄存證信函，就表示租約已終止，故無繳納租
金之義務，況原告自己要請律師提起訴訟，不同意負擔律師 費用等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告簡玉瓶：同意將系爭房屋返還予原告，系爭房屋原是我 向全家承租，後因全家不租了，故全家介紹我與被告羅照貴 承租。原告之代理人陳倪慈敏不知道被告羅照貴有轉租給我 ，被告羅照貴同意我跟原告代理人陳倪慈敏處理，我認為羅 照貴同意我跟原告代理人陳倪慈敏處理，就是被告羅照貴應 該也同意租約已經終止，否則羅照貴不會沒有催促我繳納租 金等語。
四、法院之判斷：
㈠、原告主張與被告羅足訂立系爭租約，被告羅照貴為連帶保證 人，系爭房屋現由被告簡玉瓶占有使用中等情，業據原告提 出系爭租約為證，且為被告所不爭執，就此部分之事實，足 信為真正。
㈡、原告請求被告羅足、簡玉瓶遷讓返還系爭房屋部分：⑴、原告主張與被告羅足就系爭房屋訂立租約等語，被告羅足則 以前詞置辯，經查，系爭租約第一條載明：「甲方（即原告 ）房（店）屋所在地及使用範圍屏東縣○○鄉○○村○○路 000號」，此有系爭租約在卷可稽（見本院卷第10頁），明 白記載租賃的標的為房屋，而非土地，被告雖又以此係制式 化契約，惟租賃標的為租賃契約的重要事項，縱使為制式化 契約，惟就租賃標斷無可能為制式的記載，是以被告羅足辯 稱系爭租約為租地建屋之契約，顯屬無據。又被告羅足辯稱 系爭房屋為其所有，惟被告就此未能提出任何證據證明之， 且若是其所有，顯無與原告訂立房屋租賃契約之必要，被告 所辯，顯與常情有悖。是以，系爭房屋既非被告羅足所有， 其辯稱將系爭房屋出租予被告簡玉瓶，為合法之權利，即屬 無據。
⑵、被告羅足於系爭租約之存續期間，將系爭房屋轉租予被告簡 玉瓶等情，業據被告簡玉瓶提出房屋租賃契約書為證（見本 院卷第58頁至70頁），被告羅足辯稱其出租予被告簡玉瓶， 為原告所同意云云，惟原告否認有同意被告羅足轉租，而被 告就此未能提出任何證據證明之，自難為有利於其之認定， 足信原告主張被告羅足於系爭租約存續期間，未經原告同意 將系爭房屋轉租予被告簡玉瓶一節為真正。
⑶、按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收 回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條 第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔 保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法 令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞
出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。未定期限 者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者， 從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之 租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人 應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應 至少於一星期、半個月或一個月前通知之。土地法第100條 、民法第450條第2、3項分別定有明文規定。又按系爭租約 第8條約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房（店 權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他 人使用房（店）屋」、第14條：「甲乙丙各方遵守本契約各 條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房 （店）屋，因此乙方所受之損失甲方概不負租。」本件被告 羅足未經原告同意而將系爭房屋轉租予被告簡玉瓶，業如上 述，則被告羅足已違反上開法文及契約之約定，原告業於 109年10月29日寄發存證信函予被告羅足及羅照貴，表示終 止租約之意思表示，此有存證信函在卷可稽（見本院卷第13 頁），且為被告羅足、羅照貴不爭執有收到存證信函，此有 言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第40頁），原告與被告羅 足間租賃契約關係於收受存證信函時已消滅，揆諸上開規定 ，被告羅足自應將系爭房屋返還原告。而被告簡玉瓶與原告 間無任何契約關係，其占用系爭房屋無合法權源，且其亦當 庭表示同意返還系爭房屋，是以原告請求被告羅足、簡玉瓶 遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈢、原告請求相當於租金之不當得利部分：
⑴、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有 損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年臺上字第1695號判例意旨參照）。準此，承租人於租賃關 係消滅後，如拒不返還租賃物，出租人除得訴請法院判令承 租人返還租賃物外，並得依不當得利之法則請求承租人返還 相當於租金之不當得利。本件被告羅足於原告終止契約後迄 未搬遷，其繼續占有使用上開房屋，依通常情形，已受有相 當於上開房屋租金之利益，並致原告受有無法使用收益上開 房屋之損害，本院審酌原告其所受相當於租金之損害，以系 爭租約之月租額20,000元為計算基準，尚屬合理。而系爭租 約業已於109年9月29日終止，被告羅足於10月及11月尚有各 匯2萬元予原告，是以原告基於不當得利之法律關係請求自
109年12月起至110年5月之不當得利共12萬元，及自110年6 月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不 當得利20,000元，亦屬有據。
⑵、又系爭租約第13條「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃 房（店）屋等情事時丙方（即被告羅照貴）應連帶負賠償損 害責任並願拋棄先訴抗辯權。」，被告羅照貴為連帶保證人 業如上述，是其應負連帶負賠償責任。因此，被告羅照貴應 就前開被告羅足所欠不當得利金，負連帶賠償之責。至於被 告羅照貴辯稱，羅照貴係實際承租人，羅足僅係名義上之契 約承租人云云，惟羅足既於契約上簽名，即應依契約文義負 責，至於是否為名義人，為被告羅足與羅照貴間之內部關係 ，與原告無涉，不得執此為拒絕給付之由，併此敘明。㈣、原告請求被告羅足、羅照貴負擔律師費用部分： 系爭租約第12條約定：「乙方（即被告）如若有違約情事， 致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如 甲方因涉訟繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償 」。經查，本件被告違法轉租，而有違約情事，已如前述， 原告因此提起訴訟支出律師費共100,000元，此有收據可稽 （見本院卷第22頁），此部分依約應由被告羅足及羅照貴連 帶負責賠償，是原告依約請求被告給付100,000元，核屬有 據。
㈤、綜上，被告應給付原告已到期相當於不當得利之租金、律師 費用共計220,000元（計算式：120,000元+100,000元=220,0 00元）。
五、綜上所述，兩造間之租賃關係已因終止而消滅，而被告並無 使用系爭房屋之正當合法權源，迄未返還系爭房屋，除積欠 律師費用外，並因此獲得相當於租金之利益，致原告受有損 害。從而，原告依系爭租賃契約、不當得利之法律關係，請 求被告如主文第1至3項，為有理由，應予准許。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項規定適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定 ，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 11 月 15 日
潮州簡易庭 法 官 吳思怡
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 15 日
書記官 蔡進吉