臺灣桃園地方法院民事簡易判決 110年度桃簡字第1090號
原 告 林沁諭
訴訟代理人 劉彥呈律師
被 告 簡長安
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110 年10月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將桃園市○○區○○路○○○○○號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一０九年九月一日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟陸佰肆拾柒元。訴訟費用新臺幣伍仟零柒拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條所列各款情事，爰依民事訴訟法第433 條之3 規定 ，依職權一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：桃園市○○區○○路000 ○0 號房屋（下稱系爭 房屋）原為被告所有，嗣經本院108 年度司執字第5904號清 償債務強制執行事件公開拍賣，由原告於109 年2 月21日以 新臺幣（下同）46萬1,000 元得標拍定取得，並於109 年8 月31日取得不動產權利移轉證書（下稱系爭移轉證書），詎 被告無法律上權源，仍持續占用系爭房屋迄今，被告應將系 爭房屋返還予原告，並給付自109 年9 月1 日起無權占有系 爭房屋，每月相當於租金之不當得利3,647 元，爰依民法第 767 條第1 項前段、第179 條規定，提起本件訴訟等語，並 聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。被告應自民國 109 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原 告3,647 元。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳 述。
三、本院之判斷：
㈠返還系爭房屋部分：
按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權。所有人對於無權占有或侵 奪其所有物者，得請求返還之，分別為強制執行法第98條第 1 項前段、民法第767 條第1 項前段明定。經查，原告主張 系爭房屋原為被告所有，嗣經本院以上開執行事件公開拍賣
，其於109 年2 月21日以46萬1,000 元標得系爭房屋，本院 於109 年8 月31日發給原告系爭房屋移轉證書，被告現占有 系爭房屋等情，被告已於相當時期受合法通知，猶於言詞辯 論期日不到場，亦未提出準備書狀予以爭執，依民事訴訟法 第436 條第2 項適用第280 條第3 項準用第1 項規定，應認 被告就原告主張之事實視同自認，上開事實復有系爭移轉證 書及房屋稅籍證明書等證據在卷可稽（見本院補字卷第7 頁 、第13頁），並經本院以職權調閱本院上開強制執行卷宗依 卷內事證認定無誤，堪信為真實。原告既於109 年8 月31日 取得不動產權利移轉證書，而取得系爭房屋所有權，被告即 已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，從而，原告基於民法 第767 條第1 項前段之規定，請求無權占有系爭房屋之被告 遷讓返還系爭房屋，自有理由。
㈡不當得利部分：
無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常 之觀念（最高法院109 年度台上字第2350號民事裁定參照） 經查，原告於109 年8 月31日取得系爭房屋所有權已見前述 ，則被告已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其占有系爭 房屋即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應 返還原告相當租金之不當得利。又城市地方房屋之租金，以 不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97 條定有明文。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定 地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之 價額，而法定地價則係土地所有權人依土地法所申報之地價 。建築改良物價值之估計，以同樣之改良物於估計時為重新 建築需用費額為準，但應減去因時間經歷所受損耗之數額。 地價調查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法 、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則 ，由中央地政機關定之，土地法施行法第25條、土地法第14 8 條、第162 條分別定有明文。另建物現值計算式（估計） 為：建物單價×（1-《年折舊率×經歷年數》）×建物面積 ，地價調查估計規則第12條第3 項定有明文。經查，系爭房 屋為鋼筋混凝土造、面積236.88平方公尺等情，有房屋稅籍 證明書附卷可參（見本院補字第13頁），依桃園市地價調查 用建築改良物標準單價、耐用年數及折舊率表所示內容計算 ，系爭房屋價額應為281 萬0,137 元（計算式：《1 萬3,00 0 ＋2 萬4,000 》2 ×《1-〈1.5 ％×【23＋11/12 】〉 》×236.88≒281 萬0,137 ，小數點以下四捨五入）。另系 爭房屋課稅現值43萬7,600 元已見前述，則原告主張以43萬 7, 600元為系爭房屋及土地申報總價（下稱系爭總價，見本
院卷桃簡卷第25頁），既未逾系爭房屋價額，自屬可採。本 院審酌系爭房屋所在位置之交通、生活機能尚屬便利，故認 以系爭總價年息10％計算系爭房屋相當於租金之不當得利， 尚屬合理。從而，系爭房屋每月相當於租金之不當得利為 3,64 7元（計算式：43萬7,600 ×10％÷12≒3,647 ）。又 原告於109 年8 月31日取得系爭房屋所有權，被告於同日起 無權占有系爭房屋已見前述，是原告請求被告自無權占有系 爭房屋翌日即109 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月給付原告3,647 元之不當得利，自屬有據。四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、第179 條之規 定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自109 年 9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3,647 元 ，為有理由，應予准許。
五、本件係依民事訴訟法第427 條規定適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權 宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並確定訴訟費用 額如主文第3項所示。
中 華 民 國 110 年 11 月 10 日
桃園簡易庭 法 官 張明宏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 11 月 11 日
書記官 石曉芸