臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄簡字第706號
原 告 李貴萍
訴訟代理人 翁銘隆律師
被 告 林玉芬
訴訟代理人 溫智鈞
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國110 年9 月30
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○段○○○○段000 ○00 地號土地及其上同小段6901建號即門牌號碼高雄市○○區○ ○街000 號建物（下稱系爭房屋，與前述土地合稱系爭不動 產）原為被告所有，被告前於民國105 年7 月7 日與訴外人 即原告之母馮月琴簽訂買賣契約書，將系爭不動產以新臺幣 （下同）1,300 萬元出售予馮月琴，並保證系爭房屋不會漏 水（下稱系爭買賣契約），馮月琴已付清價款並經交付系爭 房屋，嗣馮月琴於105 年11月13日死亡，系爭不動產及系爭 買賣契約所生損害賠償及不當得利債權由伊繼承。又伊因馮 月琴死亡而無心於系爭不動產，嗣於108 年7 月間整理系爭 房屋時，始發現系爭房屋有多處嚴重滲漏水情況，則系爭房 屋漏水為足以減少其通常效用及價值之瑕疵，被告自應依民 法第354 條第1 項前段規定、系爭買賣契約第9 條第5 項約 定，負物之瑕疵擔保責任，伊應得主張減少價金，又系爭房 屋經本院囑託高雄市土木技師公會鑑定，修復漏水之費用為 新臺幣（下同）414,692 元，而漏水瑕疵修復後，系爭房屋 即可恢復其通常效用狀態，並回復無漏水之正常交易價值， 是伊應得以修復費用作為請求減少之價金，而就此減少之價 金，被告受領之法律上原因即失其存在，伊自得請求被告返 還之。此外，系爭房屋存有漏水之瑕疵，被告乃不完全給付 ，伊亦得依第360 條、第227 條之規定，請求被告賠償修復 費用414,692 元，為此爰依民法第179 條、第360 條、第22 7 條之規定及繼承之法律關係提起本訴等語。並聲明：被告 應給付原告414,692 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：伊於78年5 月間取得系爭不動產所有權，居住期 間並無漏水情事，馮月琴於105 年8 月15日系爭房屋點交前 數日，曾會同房仲人員至系爭不動產辦理驗屋程序，驗屋時 確實沒有漏水情況，否則馮月琴豈會於105 年8 月15日透過
履保程序辦理點交撥款，且系爭房屋前為伊出租予他人居住 使用，若如原告所述有多處漏水難以居住，租客如何居住使 用，自馮月琴與伊買賣系爭房屋迄至原告起訴已逾4 年，若 系爭房屋於交屋時就有漏水，實務上不太可能於交屋3 年後 才發現，原告又稱其4 年間無心管理系爭不動產，漏水非無 可能是點交後未妥適管理而造成損壞。又馮月琴前於系爭買 賣契約第17條特別定事項：「本標的物依賣方告知確無漏水 情形，自點交日起半年內如有漏水由賣方負責修繕，但因買 方整修而導致者，不在此限」處簽名，原告於漏水保固期間 經過後，向伊請求減少價金、賠償，應無理由。再者，伊並 無故意不告知瑕疵之情，且原告主張於交屋後即已發現漏水 ，其未依法通知伊，依民法第356 條之規定，應視為原告承 認所受領之物，且原告行使減少價金請求權，已逾6 個月權 利行使期間。此外，原告就所主張有利於己之事實應負舉證 之責，否則即應駁回其訴等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告 之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭不動產原為被告所有。
㈡被告前於105 年7 月7 日與原告之母馮月琴簽訂系爭買賣契 約，將系爭不動產以1,300 萬元出售與馮月琴。 ㈢馮月琴於105 年11月13日死亡。
四、得心證之理由
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金，民法第354 條第1 項、第2 項、第360 條分 別定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事 實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。又民 事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若 原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就 其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應 駁回原告之請求，最高法院100 年度台上字第415 號裁判要 旨可供參照。經查：
⒈系爭不動產原為被告所有，被告前於105 年7 月7 日與原告 之母馮月琴簽訂系爭買賣契約，將系爭不動產以1,300 萬元
出售予馮月琴等節，為兩造所不爭執。則依諸前述規定，被 告自應擔保系爭不動產依民法第373 條之規定危險移轉於買 受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常 效用或契約預定效用之瑕疵，且具有其所保證之品質。 ⒉原告固主張系爭房屋具有漏水之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔 保責任，其應得請求減少價金云云。惟：
⑴經本院囑託高雄市土木技師公會鑑定，該公會技師於109 年 11月3 日完成初勘，於109 年12月16日至系爭房屋辦理鑑定 工作，鑑定結果固認系爭房屋於原告所指位置即1 樓後半部 房間牆面、2 樓後半部房間牆面、2 樓浴廁外牆牆面、2 樓 樓梯間儲藏室牆面隔板、3 樓後半部房間牆面、4 樓前半部 房間玄關牆面、4 樓前半部房間牆面，檢視結果有滲漏痕跡 ，至於白華現象則不明顯，有該公會鑑定報告書（下稱系爭 鑑定報告）在卷可按，惟如前述，被告前於105 年7 月7 日 即與馮月琴簽訂買賣契約，且馮月琴業於105 年8 月15日價 金履約專戶明細暨點交證明書上簽名，有該證明書附卷可參 （見本院卷第95頁），足見系爭不動產早於105 年8 月間即 已點交予馮月琴，則自系爭房屋點交至高雄市土木技師公會 鑑定人員辦理鑑定已歷時4 年餘，該漏水現象是否於系爭不 動產依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時即具之，尚 非無疑。
⑵高雄市土木技師公會是依房屋發生滲水及白華現場主要可能 原因進行判斷，認系爭房屋發生滲水及白華現象之原因，應 為建築物竣工使用32年來年代久遠，局部老化自然現象所致 ，難以判斷是否於105 年7 月7 日以前或以後發生，有系爭 鑑定報告附卷可稽，是依系爭鑑定報告無從認系爭不動產依 第373 條之規定危險移轉於馮月琴時即具漏水之瑕疵。至原 告雖以一般房屋屋頂漏水非短時間所能形成，系爭房屋自移 轉登記予馮月琴至前述鑑定時僅4 年餘，絕無可能產生滲水 或白華現象，而推論系爭房屋之漏水瑕疵於交屋前即已存在 云云，然房屋老化而至漏水乃隨時間推移而發生，系爭房屋 為77年12月19日建造完成，有建物登記第一類謄本在卷可參 （見本院卷第23頁），則系爭房屋交付予馮月琴時屋齡即達 27年，高雄市土木技師公會鑑定時系爭房屋屋齡又高於被告 交付系爭房屋時，自非無可能是交屋之後房屋更為老化才發 生漏水現象，應難以交付房屋至鑑定時只經過4 年餘，即認 系爭房屋漏水是發生在被告交付系爭房屋前。
⑶證人即前承租系爭房屋3 樓後半部之汪道涵於本院審理中到 庭證稱：其前承租系爭房屋3 樓後半部約5 、6 年，原是向 被告承租，後改向原告承租，其剛承租系爭房屋時發現廁所
油漆剝落，向被告反應後，被告委請師傅至現場處理，之後 就沒有再發現壁癌，且在房東為被告期間，其未曾發現系爭 房屋漏水，但其在跟原告終止租約遷出系爭房屋前夕，曾發 現系爭房屋漏水，但漏水之位置與其承租時發現油漆剝落之 位置不同等語（見本院卷第358 至363 頁），而證人汪道涵 現已無向兩造承租房屋，與兩造均無密切之利害關係，應無 甘冒偽證罪之風險而故為有利於任一造之可能，其上開證述 內容應可採信，則證人汪道涵向被告承租系爭房屋期間，雖 曾發現廁所油漆剝落，但經修復後已無該現象，亦未曾發現 系爭房屋有漏水現象，是改向原告承租相當期間始發現系爭 房屋漏水，自難依其證述認系爭不動產依民法第373 條之規 定危險移轉於馮月琴時即具漏水之瑕疵。
⑷原告雖聲請本院囑託高雄市土木技師公會另就系爭房屋其餘 部分鑑定有無漏水、白華現象及發生之原因、時間等，惟系 爭鑑定報告是以發生漏水、白華主要可能原因為：設計疏失 、施工不良、使用不當、外力衝擊、使用年久、老化失修疏 於養護、地震及豪大雨之侵蝕等自然侵蝕現象等6 大原因， 而系爭房屋之起造人、承造人、設計人及監造人之信譽、資 格，可排除是因設計疏失或施工不良造成。又系爭房屋實際 用途為住宅使用，未曾作為工廠使用，可以排除是因使用不 當造成。再查系爭房屋附近建築物都是同時期連棟建築，而 無外力衝擊情事，是以判斷發生滲水及白華現象之原因，為 建築物竣工使用32年來年代久遠，局部老化自然現象所致， 所以難以判斷是於105 年7 月7 日以前或以後產生，有系爭 鑑定報告在卷可參，則觀諸鑑定單位判斷系爭房屋漏水、白 華造成原因之條件，系爭房屋未經鑑定部分與經鑑定部分均 相同，而原告亦無舉出系爭房屋未經鑑定部分有何不同條件 ，而可能獲致不同鑑定結果，是本院自無調查此項證據之必 要。
⑸綜上所述，原告所舉上開證據均無從認定系爭房屋依民法第 373 條之規定危險移轉於馮月琴時即具漏水之瑕疵，而原告 就此亦無其他舉證以實其說，則其先不能舉證，以證實自己 主張之事實為真實，其上開請求自非可採。
㈡按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除 契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故 意不告知物之瑕疵者亦同；因可歸責於債務人之事由，致為 不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定 行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人 並得請求賠償，民法第360 條、第227 條第1 項、第2 項分 別定有明文。本件原告固主張系爭房屋具有漏水之瑕疵，其
應得依繼承之法律關係、前述規定請求賠償修復漏水費用云 云。惟如前述，原告乃不能證明系爭房屋漏水之瑕疵於被告 交付馮月琴時即已存在，而非嗣後所生，自難認被告當時是 交付存有漏水瑕疵之房屋予馮月琴，而有不完全給付之情， 是原告自不得本於繼承之法律關係，依上開規定請求被告賠 償修復漏水費用，原告上開主張，尚非可採。
㈢原告雖聲請函詢高雄市土木技師公會：⒈台灣於梅雨季節、 鑑定會勘日期之濕度。⒉系爭房屋所有權移轉予馮月琴後， 會於2 年內出現多處漏水之機率。⒊與系爭房屋相同條件之 27年屋齡房屋，如未整修外牆及鐵製熱水管不會滲漏水之機 率。⒋與系爭房屋條件相同之房屋在新建後多久會出現白華 、漏水現象。⒌鑑定報告所示之修繕方式能有效防止雨水從 原漏水點流竄至室內之時效。⒍僅在系爭房屋地平面、立牆 面局部塗防水層，其防水效果及時效等項。惟上開事項均不 足以證明系爭房屋於交付馮月琴時即具漏水之瑕疵，是本院 自無調查上開證據之必要。
五、綜上所述，原告既先不能證明被告於交付系爭房屋予馮月琴 時，系爭房屋即存有漏水之瑕疵，則其自不得請求被告減少 價金，並返還已支付之該減少部分價金，亦不得請求被告賠 償修復漏水費用。從而，原告依繼承之法律關係、民法第17 9 條、第360 條、第227 條之規定請求被告給付414,692 元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之 利息，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 10 月 19 日
高雄簡易庭 法 官 楊淑儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 10 月 19 日
書記官 詹立瑜