臺灣高雄地方法院民事判決 109年度訴字第1454號
原 告 陳一安
訴訟代理人 蔡凱文
周春娥
被 告 張○芳
兼
法定代理人 潘氏娥
共 同
訴訟代理人 吳曉維律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國110 年9 月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示之土地及建物（含未辦保存登記部分），分歸由被告共同取得，並按應有部分各二分之一之比例維持共有。
被告應按如附表所示金額補償原告。
訴訟費用由兩造按如附表所示之應有部分比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：如附表所示坐落高雄市○○區○○段00地號土 地及其上同區段414 建號即門牌號碼高雄市○○區○○路00 0 號建物（下稱系爭建物，與所坐落土地則合稱系爭房地） 為兩造共有，原告權利範圍2 分之1 、被告權利範圍各4 分 之1 。兩造就系爭房地並無分管協議或不能分割之約定，亦 無因使用目的不能分割之情形，故原告請求分割系爭房地。 又系爭房地如採原物分割方式平均分配予全體共有人，則各 共有人所得面積及寬度皆甚小，且日後依法並無法各自於分 割後取得之土地範圍內拆除建物而重新申請建築使用；是系 爭房地如採變賣方式分割，而以價金平均分配予各共有人， 應係最符合全體共有人利益之分割方式。另如被告同意以鑑 估價格為基準，按原告應有權利範圍之價值金額承購，原告 同意出售。此外，原告當初以新臺幣（下同）350 萬元取得 系爭房地應有部分，係因訴外人張○銘於民國107 年間向原 告借貸遲遲無法清償，且尚欠多人債務，遂央情商原告購買 系爭房地應有部分，併代清償其所積欠私人民間借貸款210 萬元，屬特殊交易買賣價格，原告於購買時要求張○銘須向 被告通知土地法第34條之1 優先購買權事宜，並經張○銘出 具確認書確認後方進行移轉登記。原告於購入後與被告多次 協商表示願僅就1 樓使用，其餘均由被告居住使用，惟均遭 拒絕，後原告也請被告提出願出售價格，由原告購買被告系 爭房地應有部分，被告亦不願出售，現卻要求本院參酌原告
109 年取得系爭房地應有部分價格補償購買，實有失公允。 為此，爰依民法第823 條第1 項前段、第824 條第2 項第2 款之規定提起本訴等語。並聲明：請准將系爭房地予以變賣 ，所得價金由兩造按應有部分比例分配。
二、被告則以：系爭建物為3 層樓之鋼筋混凝土造透天厝，由同 一扇門進出，結構上無從區隔各半而獨立使用，性質上無從 以兩造等3 人各為原物分配。自被告潘氏娥於90年3 月29日 嫁予配偶張○仁後，即居住在系爭建物內，於91年2 月生下 被告張○芳，3 人始終住在系爭房地內。而張○仁於100 年 12月19日死亡後，被告因繼承取得系爭房地，仍持續居住於 系爭建物中迄今，足見以系爭房地之使用現況而言，將系爭 房地分配予被告共有（應有部分各2 分之1 ），應得使共有 物獲得最大效用之利用，被告願依原告所有權之應有部分以 金錢補償原告。反之，原告係於109 年3 月11日始自張○銘 處因買賣並登記而取得系爭房地之應有部分2 分之1 ，原告 縱請求變價分割，惟系爭房地目前有被告居住在其中，將會 降低第三人購買系爭房地之意願，對各共有人亦難謂公平， 是其就系爭房地所提出之分割方案應不足採。而被告願以45 0 萬元以下之價格購買原告之應有部分，若本院認為應參照 鑑定報告之價格，被告亦沒有意見。另被告否認原告所述特 殊交易買賣價格，且張○銘出售系爭房地應有部分2 分之1 持分予原告時，確實未依土地法第34條之1 第4 項規定之程 序通知同為共有人之被告優先承買，原告所提出確認書，姑 不論該書面是否真正，其內容僅係張憲銘單方出具予原告之 文件，非張憲銘曾通知被告優先承買系爭房地應有部分之證 明等語至辯。並聲明：系爭房地應分歸被告二人共有（應有 部分各2 分之1 ），並以金錢補償原告。
三、本院判斷之理由：
㈠按各共有人，除因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割 之期限者外，得隨時請求分割共有物；分割之方法不能協議 決定，法院得因任何共有人之請求，命為原物分配或變價分 配，或兼採原物分配及變價分配，或兼採原物分配及金錢補 償，此觀民法第823 條第1 項、第824 條第2 項、第3 項自 明。查系爭房地為兩造分別共有，兩造之應有部分比例各為 2 分之1 （被告應有部分各為4 分之1 ），系爭房地無不能 分割之情事，兩造亦未約定分割期限，惟兩造不能協議分割 一情，為兩造所不爭執，並有系爭房地登記謄本在卷可稽（ 見審訴卷第21頁、訴字卷第14、27至33頁），是原告基於系 爭房地共有人之地位，訴請裁判分割系爭房地，洵屬有據。 ㈡次按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原
有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用 者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之 客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。若增建部分已具構 造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之 效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體， 其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而 擴張（最高法院101 年度台抗字第40號裁定意旨參照）。復 按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，共有物之性 質，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人 主張之拘束（最高法院69年度台上字第3100號判決、110 年 度台上字第1630號判決意旨參照）。亦即，定共有物分割之 方法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、使用情形及 各共有人分割後所得之利用價值、經濟效益是否相當而為適 當之分配，始能謂為適當而公平。以原物為分配時，如共有 人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢 補償之；以原物為分配時，須該共有土地內部分土地之使用 目的不能分割、部分共有人仍願維持共有關係或其他必要維 持共有之情形，始得就共有物之一部分仍維持共有（最高法 院104 年度台上字第139 號判決可參）。又所謂金錢補償， 究應依原物市場交易之價格予以補償抑僅依公告現值為準即 符公允，自應由法院斟酌一切情形比較衡量後予以酌定（最 高法院104 年度台上字第1750號判決可資參照）。是以，法 院就共有物之分割方法本有自由裁量之權，惟應斟酌當事人 之聲明、各共有人之利害關係、共有物之性質、價格、利用 價值、使用現況，及分割後之經濟效益，而為適當分配，且 以維持全體共有人之公平為其判斷之基準。經查： ⒈如附表所示之土地為系爭建物坐落之基地，系爭建物為鋼 筋混凝土造3 層（包含未辦保存登記部分則為4 層），增建 範圍如附表含未辦保存登記部分所示，系爭建物後方無出入 口，全棟僅能自前方莊敬路大門出入，故系爭建物僅有一獨 立出入門戶，目前由被告居住於此等情，為兩造所不爭執， 並有系爭房地登記謄本、建物測量成果圖、地籍圖謄本、系 爭建物複丈成果圖、本院勘驗筆錄、勘驗照片、原告民事陳 報㈡狀等在卷可考（見訴字卷第23至33頁、第131 至141 頁 、第175 至181 頁）。而如附表所示未辦保存登記部分既 均已分別與已保存登記建物相連接，為已保存登記建物空間 之延伸，使用同一樓梯及大門口對外出入，且係搭配已保存 登記建物使用，在使用上即與原有建築物合為一體，不能獨 立存在，有上開現場勘驗照片及外放元一國際不動產估價師 聯合事務所（下稱元一事務所）不動產估價報告書所附勘估
標的現況照片存卷可佐。因此，應認如附表所示未辦保存 登記之增建部分不具使用上之獨立性，而屬系爭建物之附屬 建物，為系爭建物所有權範圍所及。是以，系爭建物於結構 上無法區隔其中任何一部做為獨立使用，若採物理性之原物 分割方式，將有損其完整性，造成日後使用、出入困難，而 難以發揮經濟上之整體利用價值，顯非適宜，至如附表所 示土地為系爭建物之坐落基地，依其使用狀況，亦無從由兩 造各分取一部使用。
⒉原告雖起訴主張本件應採變價分割、價金分配兩造等語。惟 按法院為裁判分割時，若原則上認原物分配對全體或多數共 有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變 賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中 有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定 出於變賣之一途（最高法院107 年度台上字第547 號判決參 照）。申言之，分割共有物應以原物分配為優先考量，必須 原物分配顯有困難，始得斟酌是否採行變價分割，而將原物 分配於部分共有人，對於未受分配之共有人以價金補償，仍 屬原物分配之分割方式，依上開說明，仍應優先於變價分割 方式考量。本件考量兩造之意願，被告業已表明願採行原物 分配於部分共有人（被告），對於未受分配者（原告）以價 金補償之分割方案；而原告於訴訟中亦一再陳稱：如被告同 意以鑑估價格為基準，按原告應有權利範圍之價值金額承購 ，原告同意出售等語（見訴字卷第218 、225 頁）。本件即 不宜再考量採行原告起訴主張之變價分割方式。本院審酌被 告已居住使用系爭房地數年，被告間仍願維持共有關係，且 為使系爭房地日後為完整利用；復斟酌系爭房地型態、使用 情形、經濟效用及兩造利益等一切情形，認應以被告所主張 原物分配被告共同取得、金錢補償原告之分割方式較為可採 ，被告並按應有部分各2 分之1 之比例維持共有。 ⒊再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項 定有明文。系爭房地全部分歸被告取得，原告全未受系爭房 地分配，被告自有以金錢補償原告之必要，始符公平。茲經 本院囑託社團法人高雄市不動產估價師公會就系爭房地之價 格為鑑定估價，經估價師依估價目的及價格種類為正常價格 之條件下，以109 年5 月25日為價格日期（勘察日期： 110 年6 月29日），針對勘估標的產權、一般因素、區域因素、 個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及估價師 專業意見分析後，採用成本法及比較法等2 種估價方法進行 評估，最終系爭房地總值（含增建）決定為1,286 萬 0,209
元，此有元一事務所不動產估價報告書在卷可參（見外放卷 ）。本院審酌上開估價報告是由估價人員親赴系爭房地勘察 ，並依系爭房地登記謄本、位置圖、地籍圖、建物測量成果 圖、複丈成果圖、航照圖等相關資料，運用不動產估價技術 規則所定之鑑價方法「比較法」、「成本法」進行評估，其 中系爭建物成本法考量其適當折舊後評估建物成本價格；土 地成本價格以比較法替代之。復依影響系爭房地價格之個別 因素、區域因素、市場概況分析等因素，進行比較、分析， 據以計算出最終系爭房地總值（含增建），是其鑑價結果應 屬公正客觀，且核與系爭房地之通常利用方法並無違背，估 價報告書已就其價格評估依據、評估過程及計算為詳細說明 ，應認估價報告書之鑑定結果，堪屬可採。
⒋被告另主張應參考原告購入系爭房地應有部分之價格作為金 錢補償原告價格之認定等語。按訴之有無理由，應依事實審 言詞辯論終結時之狀態決之，各共有人依原物按應有部分之 比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，各共有人實際 分得部分之價值，自應以言詞辯論終結時之狀態為其基準（ 最高法院108 年度台上字第60號判決可參）。而被告究應以 多少價款補償未受分配者（原告），並非被告單方主張之價 格即可採為補償價金之唯一參考，尚應由公正之鑑定單位進 行價格評估，並由法院審認是否合於市場行情，以決定適當 之公平價格。查本件原告係於109 年3 月11日（簽約日為10 9 年2 月16日）向張○銘購入系爭房地應有部分，與本件訴 訟繫屬已隔一段時日，況依原告所陳報其與張○銘所簽訂系 爭房地應有部分之不動產買賣契約書，張○銘尚另有債務由 買賣價金扣抵後，交由原告（買方）代為清償支付，是原告 向張○銘購入系爭房地應有部分之價格是否符合本件言詞辯 論終結時之市場行情，殊非無疑；而如前所述，本件不動產 估價報告書既已採用一般因素分析、區域因素分析、個別因 素分析、不動產市場現況分析、最有效使用分析，以及估價 師專業意見分析後，採用成本法及比較法等2 種估價方法進 行評估，其估價結果應符目前市場行情。是本院認本件應依 元一事務所不動產估價報告書所估系爭房地總值（含增建） 1,286萬0,209元計算被告各應補償原告之金額為宜，則依此 計算被告各應補償原告之金額如附表所示均為321萬5,052 元【計算式：1,286萬0,209元×1/4＝321萬5,052 元（小數 點以下元四捨五入）】。
⒌至被告又主張張○銘出售系爭房地應有部分2 分之1 持分予 原告時，未依土地法第34條之1 第4 項規定之程序通知同為 共有人之被告優先承買等語。然按因土地法第34條之1 第4
項所定之優先承購權僅係共有人間之權利義務關係，並無對 抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純 屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出 售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否 負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力（最高 法院109年度台上大字第2169號裁定參照）。是以，縱若被 告此部分主張屬實，亦不影響原告買受取得系爭房地應有部 分之效力，附此敘明。
㈢綜上所述，原告本於共有人之地位，提起本件訴訟訴請裁判 分割，應認有理。本院審酌系爭土地當前使用現狀、各共有 人應有部分比例及分割方案意願、整體土地利用之最大經濟 效益、全體共有人利益及公平等情，認本件應採將原物分配 於部分共有人即被告二人（應有部分各2 分之1 ），並由被 告對未受分配之原告為如附表所示之金錢補償，堪屬適當 、公允之分割方案，爰判決如主文第1 項、第2 項所示。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據， 經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘 明。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增 進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分 割方法，不因何造起訴而有所不同，故原告請求分割共有物 雖有理由，然因兩造間就系爭房地分割之結果，實屬互蒙其 利，則關於訴訟費用之負擔，如全部由被告負擔，將顯失公 平，參諸前揭法條規定，本院認除被告應按其等應有部分之 比例負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分之比例負擔之， 較屬公允，諭知訴訟費用之負擔如主文第3 項所示。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。中 華 民 國 110 年 10 月 15 日
民事第五庭法 官 鄭靜筠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 10 月 15 日
書記官 李方云
◎附表（系爭房地）：
㈠土地：
┌──┬─────────────────────────────┐
│編號│土地坐落 │
│ ├───┬────┬──┬──┬──────┬───────┤
│ │縣市 │鄉鎮市區│段 │地號│面積 │各共有人應有部│
│ │ │ │ │ │（平方公尺）│分比例 │
├──┼───┼────┼──┼──┼──────┼───────┤
│ ⒈ │高雄市│三民區 │灣中│ 32│71.25 │原告1/2 │
│ │ │ │ │ │（約21.55 坪├───────┤
│ │ │ │ │ │） │被告2 人各1/4 │
└──┴───┴────┴──┴──┴──────┴───────┘
㈡建物：
┌──┬──┬─────┬──────┬──────┬─────────┬─────┐
│編號│建號│基地坐落 │建物門牌 │建築式樣主要│建物面積 │各共有人應│
│ │ │ │ │建築材料及房│（平方公尺） │有部分比例│
│ │ │ │ │屋層數 │ │ │
├──┼──┼─────┼──────┼──────┼─────────┼─────┤
│ ⒈ │414 │高雄市○○│高雄市○○區│鋼筋混凝土造│①辦保存登記部分：│原告1/2 │
│ │ │區○○段00│○○路000號 │3 層（包含未│⑴第1 層：36.96 │ │
│ │ │地號 │ │辦保存登記部│⑵第2 層：54.24 │ │
│ │ │ │ │分則為4 層；│⑶第3層：54.24 │ │
│ │ │ │ │增建部分1 至│⑷騎樓：17.28 │ │
│ │ │ │ │3 層為磚造、│合計總面積：162.72│ │
│ │ │ │ │第4 層為鐵造│（約49.22坪） │ │
│ │ │ │ │） │②未辦保存登記部分│ │
│ │ │ │ │ │ ： ├─────┤
│ │ │ │ │ │⑴第1 層：12.48 │被告2 人各│
│ │ │ │ │ │⑵第2 層：4.22 │1/4 │
│ │ │ │ │ │⑶第3 層：4.22 │ │
│ │ │ │ │ │⑷第4 層：60 │ │
│ │ │ │ │ │增建部分：80.92 （│ │
│ │ │ │ │ │約24 .48坪） │ │
│ │ │ │ │ │合計：243.64 │ │
│ │ │ │ │ │（約73.7坪） │ │
└──┴──┴─────┴──────┴──────┴─────────┴─────┘
◎附表（被告應以金錢補償原告之金額）：
┌──┬───┬───────┐
│編號│共有人│金額（新臺幣）│
├──┼───┼───────┤
│ ⒈ │潘氏娥│321 萬5,052 元│
├──┼───┼───────┤
│ ⒉ │張○芳│321 萬5,052 元│
├──┴───┼───────┤
│合 計│643 萬0,104 元│
└──────┴───────┘