臺灣高等法院高雄分院民事判決 110年度重上字第86號
上 訴 人 彭光雄
訴訟代理人 彭朝輝
被上訴人 林美櫻
訴訟代理人 陳慧錚律師
上列當事人間租佃爭議請求返還土地事件，上訴人對於中華民國
110 年4 月6 日臺灣屏東地方法院109 年度訴字第84號第一審判
決提起上訴，本院於110 年9 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落屏東縣○○鄉○○段000 地號土地 （下稱系爭土地）原為林河興所有，被上訴人於100 年6 月 22日繼承系爭土地為所有權人。系爭土地前於林河興為所有 權人時，即與上訴人彭光雄及原審共同被告彭富麟、彭良雄 （按: 後二人經原審判決後未上訴而確定）分別訂有耕地三 七五租約（下稱系爭租約），約定種植之作物為：谷，上訴 人承租範圍為如原審判決附圖（下稱：附圖）A ⑴部分總面 積3,737.42平方公尺土地，詎上訴人至遲自100 年間起，即 於附圖所示A 部分建造房舍供平日居住使用，有未自任耕作 情形，上訴人自得依三七五減租條例第16條及民法第767 條 第1 項規定，向上訴人請求返還土地，並拆除地上建物。聲 明：上訴人應將坐落系爭土地上，如附圖編號A 部分所示面 積229.77平方公尺建物拆除，並將如附圖編號581 、581 ⑶ 、581 ⑷、581 ⑹面積合計3,737.42平方公尺土地返還被上 訴人（按：未繫屬本院部分，不予贅載）。
二、上訴人則以：上訴人先人早自民國38年間起即已向被上訴人 先輩承租系爭土地，並於其上搭建A 建物，被上訴人之先人 未曾就搭建建物所為表示反對，上訴人就A 建物雖不否認有 部分範圍建物係供居住使用，惟其餘範圍之建物，現係堆放 農具及採收後之香蕉等作物，仍供作農業用途。且於A 建物 建造之初，上訴人原以為所建房屋係坐落系爭土地北側之39 4 地號土地上，迨經本件測量後方知建物係坐落在系爭土地 上，上訴人彭光雄並非有意建造A 建物在系爭土地上。況且 承租範圍大部分面積仍供作種植香蕉、蓮霧等作物之用，與 三七五減租條例意旨並無違反等語，資為抗辯。三、原審判命上訴人應將坐落系爭地上之如附圖A 所示面積229. 77平方公尺建物拆除，將附圖編號581 ⑶、581 ⑷、581 ⑹
面積合計3737.42 平方公尺土地返還被上訴人，並為附條件 之准、免假執行宣告。上訴人不服，上訴請求廢棄上該判決 ，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行聲請；被上訴人則請 求：駁回上訴。
四、不爭執事項：
㈠林河興與上訴人訂有系爭耕地三七五租約。被上訴人於100 年6 月22日繼承林河興而為系爭土地所有權人。 ㈡原審判決附圖所示A ⑴區域為上訴人所承租，附圖所示A 建 物為上訴人所建，該建物於民國100 年以前即已建造完成。 ㈢系爭土地如附圖A ⑴部分，除建物坐落土地外，餘地由上訴 人種植香蕉、蓮霧等作物。
五、本院判斷
㈠上訴人對附圖所示A 建物於100 年6 月22日被上訴人繼承取 得系爭土地以前，即已由其建造而存在、使用，並無爭執（ 原審卷第113 頁、361 頁）；該A 建物確實坐落在上訴人所 承租之系爭耕地範圍內，A 建物乃一層樓磚造平房，一部分 由上訴人作為農具及作物堆放使用，一部分作為日常起居使 用（本院卷第101 頁、第211 頁、第305 至309 頁），經原 審法院勘驗屬實（原審卷第299 頁勘驗筆錄），並為上訴人 所不爭執之事實，即上訴人確有在承租之系爭耕地內，建造 非僅供置放農具用，且實際供作居住使用之房舍。 ㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全地或一部轉租於他人 ；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項、 第2 項定有明文。所謂不自任耕作，係指承租人有擅自變更 用途，未將承租土地供耕作使用，或建築房屋居住，或轉租 、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租 佃目的之行為。耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作， 其全部租約均歸於無效。又所謂原訂租約無效，係指承租人 違反前揭所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於 終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。上訴人 建造A 建物，供日常起居住家使用，依上揭規定及說明，該 耕地租約即屬未自任耕作而無效。
㈢上訴人在原審雖以：其以為建物係蓋在所承租耕地北面之水 利地上云云為辯。惟A 建物係坐落在承耕之系爭581 地號土 地上，業經原審法院囑託屏東縣地政事務所勘測明確。其既 係耕地承租人，享三七五減租條例優於一般土地承租人之保 障，就承租範圍之耕地本應善盡管理義務，無由藉詞卸責， 所辯自非可採。其上訴本院後，復以：系爭耕地係早年上訴 人父親向被上訴人之父林河興承租而來，已屆經數十年，因
當年子女眾多，無處居住，在徵得林河興同意就搭建物房屋 ，以供居住及放置農具、肥料，嗣由上訴人繼承；上訴人後 來於100 年間繼承為土地所有人後，上訴人亦皆有按期繳稅 ，且在其餘土地上種植香蕉、蓮霧等作物，不能認為租約無 效云云。惟上訴人先前係主張於建造A 建物時，係以為是蓋 在承租耕地北邊之水利土地，不知是蓋在系爭承租之耕地上 ，已如前述，然其若本意不是要蓋屋在系爭耕地上，並無庸 徵詢出租人同意與否，則其又何需徵得出租人林河興同意？ 足徵所辯矛盾，已非可取。微論所辯有徵得林河興同意乙情 ，未據其舉證以實其說，不能採信，況按耕地三七五減租條 例第16條第2 項規定承租人違反自任耕作規定時，原訂租約 無效，該所謂無效，係當然無效，並不待當事人主張，即當 然向後失其效力，故系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成 立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人使用未自任耕 作土地而仍繼續收租；或於原訂租期屆滿後換訂租約，即使 原已無效之租約恢復其效力（最高法院97年度台上字第2257 號判決參照），是而，上訴人辯稱縱使有租約無效之情，惟 林河興於承租人建屋後，有繼續收取租金情形，可認雙方間 仍有上揭耕地租賃關係存在云云，並非可取。
㈣上訴人又主張其父親於民國70年間徵得林河興同意興建上該 房屋，提出110 年8 月12日臺灣電力公司屏東區營業處函文 為證（本院卷第73頁），並謂系爭租約於98年5 月31日期間 滿，當時之出租人林河興未申請收回，而由屏東縣麟洛鄉核 定上訴人自98年6 月1 日起至104 年5 月31日止續訂6 年租 約，林河興及被上訴人均持續收取租金，足認興建A 建物有 經同意云云。惟查，據上訴人提出之上開臺電公司書函，其 內容記載該用電地止為屏東縣○○鄉○○段000 地號，係於 70年4 月1 日裝錶供電，該址為非供人居住場所用電，用電 用途為（果園）」，核該內容，並不能作為出租人有同意承 租人在耕地建屋之任何證明。而承租人有違反租約不自任耕 作，耕地租約即屬無效，並不因出租人繼續收租而得認為同 意上訴人使用耕地，或於租約租期屆滿後鄉公所逕行核定續 訂租約，而使原已無效之租約恢復效力。且被上訴人於100 年繼承系爭耕地後，有即處理與上訴人間租約爭議事宜，於 101 年間申請測量土地向麟洛鄉公所申請租佃爭議調解、調 處（本院第117 、119 頁、129 至137 頁），至於被上訴人 雖有收取上訴人使用土地之對價，惟上訴人既持續使用該耕 地，則被上訴人收取之，並不表示另有與上訴人成立租賃關 係之合意。是而上訴人執上情主張上訴人或其先人在系爭耕 地上建屋供居住，係經林河興同意云云，並不足採。
六、本件耕地之承租人，在系爭耕地上建屋居住，屬耕地三七五 減租條例第1 項所指之不自任耕作。承租人此項不自任耕作 之情形，縱僅存在於所承租耕地之一部，不論其面積多寡， 全部租約均屬無效。兩造租約既為無效，則上訴人占用系爭 耕地即無正當之權源，被上訴人請求上訴人將地上如附圖所 示A 部分面積229.77平方公尺建物拆除，並將附圖所示編號 581 、581 ⑶、581 ⑷、581 ⑹面積合計3737.42 平方公尺 土地返還被上訴人，於法有據，應予准許。原審命上訴人拆 屋還地，核無違誤。上訴論旨猶執詞指摘原判決不當，求予 廢棄，為無理由，應予駁回其上訴，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
民事第二庭
審判長法官 黃國川
法 官 李怡諄
法 官 許明進
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 21 日
書 記 官 戴志穎
附註：
民事訴訟法第466條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
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