臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度上易字第46號
上 訴 人 李偉蓮
訴訟代理人 陳鎮律師
複 代理 人 黃麟淵律師
訴訟代理人 張嘉育律師
被 上訴 人 陳承宇
上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國109年10
月30日臺灣臺中地方法院109年度訴字第844號第一審判決提起上
訴，本院於110年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。二、查上訴人於原審本於兩造所簽訂住宅租賃契約書(下稱系爭 租約)第9條約定，請求被上訴人給付回復原狀費用新臺幣( 下同)58萬5,900元(見原審卷第191頁)；嗣於上訴後陳明其 費用計算依據為民法第213條第1項、第215條規定(見本院卷 第201、215頁)。核此屬不變更訴訟標的，而補充或更正事 實及法律上之陳述，揆諸前揭規定，自非為訴之變更或追加 ，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
被上訴人之母陳許OO為經營餐飲攤位，自民國96年1月15 日起向上訴人(或其姊妹)承租如附表所示門牌臺中市○○區 ○○路000巷00弄0號房屋(原係有圍牆別墅，下稱系爭房屋 )，未徵得上訴人之同意，為分租其他攤販，竟拆除系爭房 屋之部分圍牆(下稱系爭圍牆)，並在屋內增建如附表編號3 所示代號A2水泥平台、代號B2鐵皮倉庫與鋼棚、代號B3鋼棚 (以下逕以各代號建物稱之，或合稱系爭增建)。嗣經陳許素 櫻告知，將由被上訴人繼續經營而承擔其承租人之地位，始 由被上訴人與上訴人於108年1月16日簽訂系爭租約，約定租 賃期間自108年1月15日起至109年1月14日止，被上訴人應於 每月15日前給付租金3萬5,000元，且應於返還房屋時負回復
原狀責任。詎被上訴人於租期屆滿返還房屋時，不僅未修復 系爭圍牆，亦未拆除系爭增建。茲經估價回復原狀費用合計 58萬5,900元(計算式：拆除A2建物及重建系爭圍牆費用44萬 1,000元＋拆除B2、B3建物費用14萬4,900元＝58萬5,900元) ，被上訴人應負給付責任。爰依系爭租約第9條約定，請求 被上訴人給付58萬5,900元。
二、被上訴人則以：
被上訴人未曾拆除系爭圍牆，亦未建造系爭增建，事後已依 系爭房屋承租狀態返還上訴人。又參酌系爭租約第2條租期 條款，可知系爭租約為獨立契約，被上訴人未承接其他人任 何租約。況系爭租約並未明定被上訴人應負重建圍牆及拆除 增建之回復原狀義務，則上訴人請求被上訴人給付回復原狀 費用，即無依據等語，資為抗辯。
三、兩造之聲明：
㈠上訴人之上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應給付上訴人58萬5,900元。 ㈡被上訴人之答辯聲明：
駁回上訴。
四、兩造不爭執事項(部分用語及編排順序依卷證文義略作調整) ：
㈠被上訴人曾向上訴人承租系爭房屋，約定租期自108年1月15 日起至109年1月14日止，每月租金為3萬5,000元(見原審卷 第19-30頁)。
㈡系爭房屋於兩造簽訂系爭租約時之狀況詳如附表編號3備註 欄土地複丈成果圖所示(即系爭圍牆已拆除，並有系爭增建 存在；見原審卷第131、142頁)。
㈢系爭租約第2條後段約定：「續租雙方應另行協商再訂租約 ，不適用民法默示更新之規定」(見原審卷第21頁)。 ㈣系爭租約第9條約定：「租賃住宅有室內裝修、改善設施之 必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝修， 且不得損害原有建築結構之安全。承租人經出租人同意裝修 者，其裝修增設部分若有損壞，由承租人負責修繕。第1項 情形承租人返還租賃住宅時，應負責回復原狀(本房屋原始 狀態為有圍牆別墅)」(見原審卷第24頁)。 ㈤被上訴人於原審109年4月13日履勘現場前已騰空系爭房屋， 並於履勘當日將系爭房屋及鑰匙返還上訴人(見原審卷第00- 000頁）。
五、兩造爭執事項(部分用語及編排順序依卷證文義略作調整)： 上訴人依系爭租約第9條約定，請求被上訴人給付58萬5,900
元，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應於文義上及論 理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全 文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他 一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目 的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘 泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意(最高法 院96年度台上字第2631號、99年度台上字第1421號判決意旨 )。次按「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付」， 民法第199條第1項定有明文。準此規定，可知債權債務之主 體，應以締結契約之當事人為準。未締結債權債務契約關係 ，即無債權請求權存在(最高法院32年度上字第2592號、43 年度台上字第99號判決先例參照)。
㈡查系爭租約第9條名稱既定為「室內裝修」(見原審卷第24頁) ，顧名思義，應以承租人曾為室內裝修為其適用之前提要件 ，稽諸此條約定內容意旨(詳如兩造不爭執事項第㈣項所示) ，其中第3項約定承租人應負回復原狀之義務，載明第1項「 承租人」有室內裝修或改裝設施情形，即可明瞭。復參酌系 爭租約另於第14條明定租賃住宅返還條款(見原審卷第25頁) ，與系爭租約第9條約定併立，兩相對照，可見承租人若未 曾裝修者，於租賃期滿或終止時，僅依第14條負原租賃物返 還責任，而無須負擔第9條回復原狀之義務，至為灼然 。 ㈢至系爭租約第9條第3項約定句末以括號註記系爭房屋為有圍 牆別墅，對照同條第1、2項約定內容，自應解僅在客觀描述 系爭房屋建造伊始屬有附設圍牆之透天房屋，如有裝修情形 者，應依此描述內容負回復原狀之義務而已，而非課以未曾 裝修之承租人應負回復原狀之義務。
㈣再細繹系爭租約其他條款，核無被上訴人應負重建系爭圍牆 及拆除系爭增建之明文約定，亦無相似文義之約定，自難肯 認兩造間有此項回復原狀之債存在，依上說明，上訴人就此 自無回復原狀請求權之可言。至上訴人所提訴外人李OO與 被上訴人分別於104年8月15日、106年1月15日就系爭房屋所 訂租約(租期各為：104年8月16日起至105年8月15日止、106 年1月15日起至107年1月14日止；見本院卷第213、245頁)， 其上固有記載「退租時需恢復圍牆」。惟上訴人既非此2件 租約之簽約人，自非權利義務主體，顯然無從本於此2件租 約對被上訴人主張恢復圍牆。
㈤本件拆除系爭圍牆及建造系爭增建，均係陳許OO於其承租
期間所為，並非被上訴人乙情，業據陳許OO於本院審理時 證述明確(見本院卷第102-103頁)，且為上訴人所不爭執(見 原審卷第142頁、本院卷第175-177頁)；又參以系爭房屋於 兩造締約時，系爭圍牆已拆除，早有系爭增建存在(見兩造 不爭執事項第㈡項)。基此，被上訴人既未曾拆除系爭圍牆 ，亦未建造系爭增建，則其抗辯於系爭租約屆滿時，依締約 時狀態原物返還即可，應有憑據，自堪採信。 ㈥上訴人雖主張因長年出租系爭房屋予陳許OO，嗣由被上訴 人承擔承租人之地位，而與上訴人簽訂系爭租約，本件應有 契約承擔之情形，被上訴人亦應負回復原狀義務云云。惟按 契約承擔乃以承受契約當事人地位為標的之契約，亦即依法 律行為所生之概括承受，而將由契約關係所發生之債權、債 務及其他附隨的權利義務關係一併移轉。契約之承擔，除依 法律規定者外，其依約定者，應由契約之雙方當事人及承受 人三方面同意為之(最高法院97年度台上字第1864號、90年 度台上字第1428號判決意旨參照)。茲依卷附系爭房屋歷年 來租約(含系爭租約在內，見本院卷第69-81、107-157、213 -270頁)觀之，104年8月15日以前之承租人均為陳許OO， 107年1月14日以前之出租人則皆為李OO，每件租約均載明 租賃期間1年或3年，核屬定期租約之性質，可見被上訴人抗 辯系爭租約乃獨立契約，即與舊約無涉，尚非無據。再佐以 陳許OO於本院審理時證稱：被上訴人未曾承諾重砌圍牆及 拆除系爭增建等情(見本院卷第102-103頁)，系爭租約亦核 無此約定內容，復未據上訴人舉證證明被上訴人締結系爭租 約時已同意恢復圍牆等事，則上訴人主張本件應有契約承擔 情形，應非可採。
㈦承上，系爭租約第9條之適用以承租人曾為裝修為要件，被上 訴人既無裝修系爭房屋情事，亦未承擔陳許OO回復原狀之義 務，則上訴人本於系爭租約第9條約定，請求被上訴人給付 回復原狀費用58萬5,900元，應無依據。 七、綜上所述，上訴人依系爭租約第9條約定，請求被上訴人應 給付58萬5,900元，非屬正當，不應准許。從而原審所為上 訴人敗訴之判決，所持理由部分雖與本院不同，惟結論並無 二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 20 日 民事第二庭 審判長 法 官 楊 國 精
法 官 陳 得 利
法 官 陳 正 禧
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳 三 軫
中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
附表
編號 不動產 層次面積(平方公尺) 備註 １ 臺中市○○區○○段00地號土地 514 李偉蓮、李偉珠、李OO共有 ２ 臺中市○○○區○○段00○號建物、門牌廍子路700巷27弄1號 總面積267.06 一層：144.93 二層：122.13 ⑴李偉蓮、李偉珠、李OO共有 ⑵坐落臺中市○○區○○段00地 號土地上 ３ ⑴代號A2水泥平台 ⑵代號B2鐵皮倉庫 與鋼棚 ⑶代號B3鋼棚 ⑴134.92 ⑵192.73 ⑶6.99 臺中市中正地政事務所109年3月20日正土測字第43900號土地複丈成果圖