臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度上易字第325號
上 訴 人
即被上訴人 潘郁瑋
訴訟代理人 張嘉麟律師
被上訴人即
上 訴 人 劉建助
被 上訴人 瑞勝建設有限公司
法定代理人 林振漢
上二人共同
訴訟代理人 林世祿律師
上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國110年4月7
日臺灣彰化地方法院108年度彰訴字第7號第一審判決各自提起上
訴，本院於民國110年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴人潘郁瑋之上訴及變更之訴均駁回。
上訴人劉建助之上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人潘郁瑋、劉建助各自負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之； 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條 第1項、第255條第1項第2款定有明文。又在第二審為訴之變 更合法者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所 為判決，自當然失其效力；第二審法院應專就新訴為裁判， 無須更就該判決之上訴為裁判。
二、本件上訴人潘郁瑋於原審，請求對造上訴人劉建助(下稱劉 建助)、被上訴人瑞勝建設有限公司(下稱瑞勝公司)，應依 土地買賣契約(停車位部分)之約定，在坐落彰化縣○○鎮○○段 000地號土地上如原判決(以下所述之附圖均屬原判決之附圖 ，不再贅述)附圖七所示編號A、面積38.28平方公尺部分（ 內含附圖五編號A、面積7.74平方公尺部分），施作停車位 車庫及採光罩；嗣於上訴後，此部分之請求變更為金錢賠償 ，改為請求劉建助、瑞勝公司應連帶給付新臺幣(下同)12萬 0,954元本息。其訴雖有變更，惟均係本於兩造間之停車位 買賣契約所衍生之糾葛，基本事實同一，經核與上開規定相
符，應准其為訴之變更。
貳、實體部分：
一、潘郁瑋主張：
㈠兩造簽訂定契約情形如下(詳如附表所示)： ⒈潘郁瑋於民國106年4月8日與瑞勝公司訂立「房屋預定買賣 契約書」，以價金415萬元購買坐落彰化縣○○鎮○○段000○0 0地號土地(下稱000之00地號土地)上編號A1預售屋(下稱 甲契約)。
⒉潘郁瑋於同日與自稱瑞勝公司經理之劉建助訂立「土地買 賣契約」，以40萬元買受坐落同段000地號土地之應有部 分32740(契約書誤載為327400)分之3498，即附圖一所示 編號1、2停車位(下稱乙契約)。劉建助並承諾在其上搭建 使用強化玻璃為採光罩之車庫交付，而潘郁瑋為便於車輛 進出，同意「靠車位矮牆不做」。
⒊潘郁瑋於同日與劉建助訂立「土地預定買賣契約書」，以4 15萬元購買同段000之00地號土地之所有權全部即編號A1 預售屋之基地；以及000地號、000地號土地所有權應有部 分若干即與其他住戶共有之私設道路(下稱丙契約)。 ⒋房屋及土地之出賣人雖非同一人，惟瑞勝公司與劉建助具 有共同銷售建案關係，潘郁瑋買受之房屋及土地，其使用 目的不能割裂，且依甲契約第二十六條、丙契約第十六條 文義，甲、乙、丙契約應構成契約聯立、不真正連帶債務 ，是瑞勝公司、劉建助均應就甲、乙、丙契約負連帶履行 之責。
㈡依據銷售人員於簽約前所提供之廣告圖冊(參附圖四)，潘郁 瑋可在000地號土地上單獨取得停車位及停車位北側寬61公 分土地之使用權。惟潘郁瑋受領停車位後向地政事務所申請 複丈，竟發現停車位不符契約約定，潘郁瑋得依民法第227 條第1項規定行使權利，請求賣方依正確之車位面積，重新 施作車庫及採光罩。茲因潘郁瑋先前在車庫加裝之鐵捲門及 隔板均需拆除重作，費用為30萬5,200元，自得依民法第227 條第2項規定請求賠償。
㈢000地號土地登記面積為327.4平方公尺，潘郁瑋依乙契約取 得之應有部分為32740分之3498，加計依丙契約所取得之327 40分之444，應有部分合計32740分之3942，經換算後，潘郁 瑋可單獨占有使用之面積約為39.42平方公尺（計算式：327 .4×3942/32740≒39.42），惟附圖一編號1、2停車位按其長 度、寬度計算之面積僅27.5平方公尺（計算式：5.5×2.5×2＝ 27.5），明顯不足，銷售方明顯違約。換言之，潘郁瑋可單 獨占有使用之範圍，至少應包含附圖七編號A面積38.28平方
公尺部分，並據此與000地號土地之其餘共有人成立分管契 約。
㈣關於房屋坐落之基地即同段000之00地號土地之西側如附圖六 編號A、面積1.64平方公尺部分，潘郁瑋向地政事務所申請 複丈，始知遭鄰地所有人無權占有建造圍牆，銷售方自應將 上開圍牆拆除，並依銷售前之承諾在附圖五編號B、面積0.5 6平方公尺部分重建寬度9公分、高度181公分之圍牆。惟經 多次催告履行拆除重建，均未獲置理。茲潘郁瑋如自行雇工 進行拆除重建，預估費用為31萬5,000元，爰依依民法第213 條第1項、第3項、第226條第2項規定，請求瑞勝公司及劉建 助連帶賠償。
㈤瑞勝公司及劉建助交付之土地遭鄰地所有人占用、且專用停 車位之面積短少，應負瑕疵保責任，爰依丙契約第十五條第 一項、第十七條第二項及民法第360條等規定，請求瑞勝公 司及劉建助連帶賠償按土地價金415萬元之15％即62萬2,500 元（計算式：4,150,000×15％＝622,500）計算之違約金。 ㈥原審聲明：
⒈瑞勝公司及劉建助應在000地號土地上如附圖七所示編號A 、面積38.28平方公尺範圍（內含原判決附圖五編號A、面 積7.74平方公尺部分），施作停車位車庫及採光罩。 ⒉瑞勝公司及劉建助應連帶給付潘郁瑋124萬2,700元(即305, 200＋315,000＋622,500＝1,242,700)，及其中92萬7,700元 自108年12月6日書狀繕本送達翌日起，另其中31萬5,000 元自109年12月7日書狀繕本送達翌日起，均至清償日止， 按年息5％計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、瑞勝公司及劉建助則以：
㈠劉建助為建案代銷公司人員，並非瑞勝公司經理。瑞勝公司 與劉建助並無依三份買賣契約連帶負責之義務。 ㈡否認有在附圖七編號A施作停車位車庫及採光罩之義務： 1.房屋及土地銷售契約已約定，買賣標的物以地政機關登記 之內容為準，附圖一僅為停車位之大略範圍。另依乙契約 第五條約定，劉建助承諾在000地號土地上規劃16個停車 位及通道，並訂立分管協議書供買方作道路通行及停車使 用，可見潘郁瑋購買之000地號土地，實包括車位本體及 通道、空地，潘郁瑋並無權單獨占有車位本體以外，包括 北側寬61公分空地之權利。
⒉000地號土地之過半數共有人，已出具書面反對潘郁瑋單獨 占有使用編號1、2停車位北側寬61公分土地，茲000地號 土地因共有人間於買賣當時已成立分管契約，除經全體共
有人同意，潘郁瑋不得請求擅自變更分管狀態，而增加其 停車位範圍。
⒊依乙契約備註①約定，瑞勝公司交付之採光罩為贈品，非買 賣契約之標的，潘郁瑋不得請求重新施作。瑞勝公司不負 施作停車位車庫及採光罩之義務。
㈢潘郁瑋在其受領之停車位自行加裝鐵捲門及隔板，係屬違章 建築，且無權占有000地號土地，其請求賠償拆除重作鐵捲 門及隔板之費用，並無理由。
㈣依甲契約第二條約定，買賣標的物僅為建造執照所示之房屋 ，不包含圍牆，本件建照並無圍牆之設計，潘郁瑋請求給付 興建圍牆之費用，並無理由。
㈤關於原判決附圖六編號A土地部分：
⒈銷售人員向潘郁瑋銷售建案時，曾表明000之00地號土地遭 鄰地所有人無權占有興建圍牆之事，潘郁瑋明知仍願訂約 ，不得以此主張瑕疵擔保。
⒉本件並非瑞勝公司交付之建物有無權占有他人之土地之情 形，且潘郁瑋並未為解除契約之意思表示，不得依丙契約 第十五條第一項、第十七條第二項之約定請求賠償。 ⒊附圖六編號A面積僅1.64平方公尺，潘郁瑋竟請求賠償62萬 2,500元，顯然過高，應予酌減。
三、原審為潘郁瑋一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命劉建助應 給付潘郁瑋15萬元及自108年12月10日起至清償日止，加計 法定遲延利息，並諭知潘郁瑋得假執行，劉建助以15萬元供 擔保後得免假執行，另駁回潘郁瑋其餘之訴及假執行之聲請 。潘郁瑋就其敗訴部分聲明不服，並就請求施作停車位車庫 及採光罩部分變更為金錢請求，其上訴聲明：㈠瑞勝公司、 劉建助應連帶給付潘郁瑋12萬0,954元，及自更正聲明狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 (變更之訴 部分)。㈡原判決關於駁回潘郁瑋後開第㈢項之訴部分廢棄。㈢ 上開廢棄部分，瑞勝公司、劉建助應再連帶給付潘郁瑋109 萬2,700元，及其中77萬7,700元自108年12月10日起；另其 中31萬5,000元自109年12月7日起，均至清償日止，按年息5 %計算之利息。瑞勝公司、劉建助之答辯聲明：上訴駁回。 另劉建助就其敗訴部分，亦提起上訴，其上訴聲明：㈠原判 決不利於劉建助之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，潘郁瑋在第 一審之訴及假執行之聲請均駁回。潘郁瑋則答辯聲明：上訴 駁回。
四、兩造不爭執及爭執事項：
㈠不爭執事項：
⒈潘郁瑋於106年4月8日與瑞勝公司訂立甲契約，由潘郁瑋以
價金415萬元向瑞勝公司買受坐落000之00地號土地上編號 A1預售屋；潘郁瑋並於同日與劉建助訂立乙契約，由潘郁 瑋以價金40萬元向劉建助買受坐落000地號土地所有權應 有部分32740分之3498，即附圖一所示編號1、2停車位， 且劉建助承諾在其上搭建使用強化玻璃為採光罩之車庫交 付，潘郁瑋為便於車輛進出，同意「靠車位矮牆不做」； 潘郁瑋復於同日與劉建助訂立丙契約，由潘郁瑋以價金41 5萬元向劉建助買受坐落000之00地號土地所有權應有部分 全部即編號A1預售屋基地，及000地號、000地號土地所有 權應有部分若干即與其他住戶共有之私設道路。 ⒉兩造訂立契約後，潘郁瑋已給付全部價金，瑞勝公司及劉 建助則於107年7月30日將依彰化縣○○鎮○○○000○○鎮○○○000 0000號建造執照(下稱系爭建照)建造完成之編號A1預售屋 即000建號建物，連同上開土地依現況交付潘郁瑋，並由 潘郁瑋之配偶在完工交屋確認書簽名（原審卷一第19～23 、27～47、177～237頁，惟兩造就潘郁瑋得單獨占有使用之 停車位範圍是否及於停車位北側寬61公分土地，尚有爭執 ）。
⒊兩造訂立契約前，劉建助及瑞勝公司雇用之銷售員甲○○曾 提供建案廣告圖冊予潘郁瑋，並以附圖四標示編號A1預售 屋及包含停車位在內之基地範圍（原審卷一第49～55頁） 。
⒋000地號土地登記面積327.4平方公尺，潘郁瑋按乙契約及 丙契約所購買之應有部分合計32740分之3942換算後，可 單獨占有使用之面積約為39.42平方公尺（原審卷二第43 頁）。
⒌000之00地號土地登記面積67.85平方公尺，公告現值為每 平方公尺8,500元（原審卷一第95頁）。 ⒍附圖一編號1、2停車位虛線範圍（不含停車位北側寬61公 分土地）按其長度、寬度計算之面積為27.5平方公尺（原 審卷一第23頁）。
⒎乙○○等000地號土地之過半數共有人，合計其應有部分亦過 半數，於訴訟中以書面反對潘郁瑋單獨占有使用停車位北 側寬61公分土地，其等僅同意按目前現狀分管其停車位（ 原審卷二第43～57頁、243～263頁）。 ⒏潘郁瑋受領房地以前，000之00地號土地西側如附圖六編號 A、面積1.64平方公尺部分已遭鄰地所有人丙○○無權占有 建造圍牆（原審卷一第333、337頁）。
⒐編號A1預售屋西側在系爭建照並無圍牆之設計，同一建案 鄰屋現況則有寬度9公分、高度181公分之圍牆（原審卷一
第137頁，系爭建照卷第13、37頁）。
㈡本件主要爭點：
⒈瑞勝公司、劉建助應否就甲、乙、丙契約負連帶責任？ ⒉瑞勝公司、劉建助有無在附圖七編號A施作停車位車庫及採 光罩之義務？潘郁瑋上訴後，變更請求瑞勝公司、劉建助 給付此部分債務不履行之損害賠償12萬0,954元，有無理 由？
⒊瑞勝公司、劉建助應否賠償潘郁瑋因拆除重作鐵捲門及隔 板所生之損害30萬5,200元？
⒋瑞勝公司、劉建助有無在附圖五編號B施作圍牆義務？潘郁 瑋能否主張其二人應負物之瑕疵擔保、不完全給付之債務 不履行責任，而請求給付施作圍牆之費用31萬5,000元？ ⒌瑞勝公司、劉建助應否因鄰地所有人之圍牆無權占有原判 決附圖六編號A土地，而負擔物之瑕疵擔保、不完全給付 之債務不履行責任，而應給付違約金？
⒍丙契約第17條第2項所約定之違約金是否過高？ 五、得心證之理由：
㈠瑞勝公司、劉建助應否就甲、乙、丙契約負連帶給付之責任 ：
⒈按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；數人負同 一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶 債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定 者為限；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得 該物所有權之義務。民法第199條第1項、第272條、第348 條第1項分別定有明文。又所謂契約之聯立，係指相同之 契約當事人訂立數個內容不同契約，其相互間具有結合關 係而言，如契約當事人不同，尚非契約之聯立。又所謂不 真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各別之發 生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其中一 人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言。然無論 為契約之聯立，或不真正連帶債務，如未符合民法第272 條關於連帶債務之成立要件者，均不能謂債務人應對於債 權人各負全部給付之責任。
⒉經查，潘郁瑋係與瑞勝公司訂立甲契約，與劉建助訂立乙 、丙契約。潘郁瑋固主張瑞勝公司、劉建助實質上有共同 銷售建案關係，伊買受之房屋及土地彼此間之使用目的不 能割裂，並援引甲契約第二十六條「本約房屋所需土地由 買方另向丁○○價購，且本契約與買方和丁○○簽訂之土地預 定買賣契約書具有連帶關係，如有一方對任一項契約違約 時，則視為全部違約」，以及丙契約第十六條「本約土地
之房屋由買方另向瑞勝建設有限公司價購。且本契約與買 方和瑞勝建設有限公司簽訂之房屋預定買賣契約書具有連 帶關係，如有一方對任一項契約違約時，則視為全部違約 」之約定為據，然劉建助並非甲契約之債務人，自不能因 瑞勝公司與潘郁瑋於甲契約為上開約定，遂謂劉建助應依 甲契約負連帶給付義務；另瑞勝公司並非乙契約之債務人 ，亦不能因劉建助與潘郁瑋於乙契約為上開約定，遂謂瑞 勝公司應依乙契約負連帶給付義務。
⒊參照上開契約之內容，至多僅能解釋為互以他契約之違約 ，為本契約違約之成就條件而已，與契約之聯立、連帶債 務、不真正連帶債務無關。則潘郁瑋主張瑞勝公司應依甲 契約負給付之義務，劉建助則應依乙、丙契約負給付之義 務，固屬有據；至其主張瑞勝公司、劉建助二人間彼此應 依上開契約負連帶給付之義務，則無理由。
㈡按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義 務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容 ，於契約成立後，應確實履行，消費者保護法第22條定有明 文。而消費者保護法上開條文並未明定「廣告即為要約」或 「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容， 依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約 中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任 ，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂 契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者 並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使 之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者 保護法或公平交易法之規範，亦難逕謂該廣告為要約或已當 然成為契約之一部。經查：
⒈兩造訂立契約前，劉建助及瑞勝公司雇用之銷售員甲○○曾 提供建案廣告圖冊予潘郁瑋，並以附圖四標示編號A1預售 屋及包含停車位在內之基地範圍，固為兩造所不爭執。惟 附圖四經核係以黑筆概略圈選基地所在，並未表明其界址 及尺寸，或套用系爭建造執照予以精確標示。且潘郁瑋嗣 後既已訂立甲、乙、丙契約，並於乙契約就停車位及其權 利內容具體約定，則瑞勝公司、劉建助之給付義務，自應 依兩造磋商後所訂立之甲、乙、丙契約認定之，再難以前 開廣告拘束兩造。
⒉潘郁瑋固主張瑞勝公司、劉建助應在附圖七編號A施作停車 位車庫及採光罩等語，經查：
⑴附圖一、三之北面，在圖面之下方；附圖五、七之北面 ，則在圖面之上方，先予敘明。
⑵關於土地部分之買賣：
①依乙契約，潘郁瑋與劉建助於第一條、第二條、第五 條分別約定，「土地坐落：○○鎮○○段000地號內編號1 、2號」、「土地出售面積：總面積327.40平方公尺 持分3498/32740」、「本基地賣方負責規劃16個停車 位及通道，並訂立分管協議書供買方作道路通行及停 車使用，不得作其他之使用」。另潘郁瑋與劉建助雖 在附圖一停車位編號1、2之虛線上各自蓋用印文1枚 ，但未明白約定潘郁瑋得單獨占有使用之具體範圍何 在。
②依丙契約，潘郁瑋與劉建助則在附圖三標示灰色範圍， 對照其經界，為000之00地號土地整筆；再參照丙契第 三條第㈡項，所購買的000、000地號土地，是「共同持 分私設道路」，則附圖三之標的物自與停車位無涉。 ⑶至於房屋部分之買賣：依甲契約，其標的物亦不及於停 車位。可見關於停車位之買賣，應專就乙契約予以判斷 。
⒊證人戊○○固提出之停車位變更後之圖說即附圖二，惟瑞勝 公司、劉建助已否認其真正，經核附圖二亦非兩造簽定之 甲、乙、丙契約之附件，無論真偽，對於兩造即無拘束力 。
⒋本院審酌停車位除非直接面臨道路，仍須劃設通道及其他 必要空間，否則難以出入而為有效之利用，又劃設多數停 車位之集合式住宅，為避免土地之浪費，通常係由停車位 之使用人共用其通道及其他必要空間，而乙契約第一條、 第二條、第五條約定已如前述，自非專就附圖一停車位編 號1、2之虛線內範圍買賣，可見潘郁瑋就000地號土地之 權利範圍，不應僅就附圖一停車位編號1、2虛線範圍內予 以計算，潘郁瑋仍應分擔共用之通道及其他必要空間所需 面積，是依乙契約解釋意思表示，潘郁瑋得單獨占有使用 之具體範圍應為附圖一停車位編號1、2虛線範圍內，至停 車位北側寬61公分土地，乃停車位編號3、4之範圍，潘郁 瑋尚無單獨占有使用之權利。則劉建助依乙契約約定之範 圍，在附圖一編號1、2之虛線範圍內，將蓋有強化玻璃為 採光罩之車庫交付潘郁瑋，即已履行其出賣人之義務。 ⒌至於停車位北側寬61公分土地部分，劉建助則無交付使用 之義務。此外，瑞勝公司並非乙契約之債務人，已如前述 ，則其亦無上開義務甚明。
⒍基上，潘郁瑋主張瑞勝公司、劉建助應在附圖七編號A施作 停車位車庫及採光罩給付潘郁瑋，自屬無據。瑞勝公司、
劉建助既無施作停車位車庫及採光罩之義務，自無需為履 行上開給付義務，而賠償潘郁瑋因拆除重作鐵捲門及隔板 所生之損害。潘郁瑋此部分之請求，亦無理由。 ㈢瑞勝公司、劉建助並無在附圖五編號B施作圍牆之義務： 潘郁瑋固主張瑞勝公司、劉建助應在附圖五編號B施作圍牆 。惟依甲、乙、丙契約，瑞勝公司、劉建助並無此義務。且 甲契約之主建物一層平面圖，於000之00地號與鄰地000地號 土地相鄰部分，係以「─‧─‧─‧」標示，並未記載為圍牆或相 類之文字，亦無高度、寬度等規格，實難認瑞勝公司、劉建 助有上開給付義務。茲瑞勝公司、劉建助既無施作圍牆之義 務，則潘郁瑋主張其二人應負物之瑕疵擔保、及不完全給付 之債務不履行責任，賠償施作圍牆之費用，亦非有據。 ㈣瑞勝公司、劉建助是否因鄰地所有人以圍牆占用附圖六編號A 土地，而應對潘郁瑋負物之瑕疵擔保、不完全給付之債務不 履行責任？
⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法 第360條前段定有明文。本件潘郁瑋與劉建助於丙契約第 十五條第一項約定「賣方保證產權清楚，絕無一物數賣或 無權占有他人土地。訂約後如有上述糾紛致影響買方權利 時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解 決時，買方得解除本契約，雙方並同意依違約之處罰規定 處理」，既謂「賣方保證產權清楚」，當屬民法第360條 前段所謂保證品質之買賣，且劉建助交付之土地如有遭他 人無權占有之瑕疵，當然在保證之範圍內，不限於「賣方 無權占有他人土地」之情形。
⒉潘郁瑋受領本件買賣標的之前，000之00地號土地西側如附 圖六編號A、面積1.64平方公尺部分已遭鄰地所有人丙○○ 無權占有並建築圍牆，為兩造所不爭執，是劉建助依丙契 約交付土地以前，上開事實已存在，而屬物之瑕疵。 ⒊劉建助雖辯稱銷售人員甲○○曾向潘郁瑋表明上開瑕疵，潘 郁瑋明知仍願訂約等語，惟為潘郁瑋所否認。查： ⑴證人甲○○於原審作證時固附和劉建助之抗辯，然證人 為瑞勝公司之職員，並負責銷售本建案，已難期待其立 場無偏頗之虞。
⑵又衡諸常情，購屋之消費者遇有上開明知已存在之瑕疵 ，如可以接受，通常無不要求建商減價或為其他適當之 處理，而建商為避免將來發生糾紛，通常亦要求消費者 同意免責，然兩造訂立之契約皆無潘郁瑋接受上開瑕疵 之約定，且契約書仍記載「賣方保證產權清楚」，自難
徒憑證人之證述，遂謂劉建助前開所辯可採。
⒋基上，劉建助自應就上開瑕疵負債務不履行責任。至瑞勝 公司既非乙契約之當事人，則自無庸負責。
㈤潘郁瑋得請求劉建助給付違約金：
⒈當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務 外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務 所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。 ⒉依丙契約第十七條第二項約定「賣方違反第十五條第一、 二項規定者，賣方應將買方已繳之土地價款全部退還給買 方外，並應同時賠償土地總價款百分之十五（最高不得超 過百分之十五）計算之金額。但該違約之金額超過已繳價 款者，則以已繳價款為限。買賣雙方並得解除本契約」。 參照上開說明，此之違約金應屬損害賠償總額之預定。茲 劉建助應就上開瑕疵負債務不履行責任，已如前述，依丙 契約上開約定，自應賠償潘郁瑋之損害。
⒊契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實 、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如 期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而 債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減 少其數額。經查：
⑴依丙契約，潘郁瑋係以415萬元向劉建助買受000之00地 號土地全部即編號A1預售屋之基地，及000地號、000地 號土地之應有部分若干。如按丙契約第十七條第二項以 買賣價金15%計算，違約金高達62萬2,500元(計算式：4 ,150,000×15%＝622,500)。然附圖六編號A之面積為1.64 平方公尺，按000之00地號土地公告現值每平方公尺8,5 00元換算，其價額僅為1萬3,940元，與依約所應賠償金 額差異甚大。
⑵本院審酌附圖六編號A現況為圍牆，潘郁瑋至今無法使用 收益該部分土地，其若向鄰地所有人請求拆牆還地，將 來可能有提起民事訴訟並聲請強制執行之需，又該圍牆 位處經界，未與主建物相連接，拆除後不致影響主建物 結構等情狀，認應依民法第252條規定，酌減違約金為1 5萬元，始為適當。
⑶基上，潘郁瑋主張劉建助應就鄰地所有人之圍牆無權占 有附圖六編號A土地，負擔物之瑕疵擔保責任，請求劉 建助給付違約金15萬元，應屬有據；逾此部分，尚屬無
憑。
⑷至瑞勝公司因非丙契約之當事人，承前說明，自毋需就 就此部分負擔物之瑕疵擔保、或不完全給付之債務不履 行責任。
六、綜上所述，潘郁瑋依丙契約之法律關係，請求劉建助給付15 萬元及自108年12月6日書狀繕本送達翌日即108年12月10（ 於108年12月9日送達，回執見原審卷一第377頁)起至清償日 止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此 部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部 分，駁回潘郁瑋之請求及假執行之聲請，及就上開應准許部 分，為劉建助敗訴之判決，並為供擔保得、免假執行之諭知 ，均無不合。潘郁瑋就其敗訴部分上訴，及其中一部分為訴 之變更；劉建助就其敗訴部分上訴，均指摘原判決不利己之 部分不當，求予廢棄改判，均無理由，潘郁瑋之上訴及變更 之訴均應駁回；劉建助之上訴亦應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件潘郁瑋之上訴及變更之訴，以及劉建助之上 訴，均為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 19 日 民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 唐敏寶 法 官 高英賓正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 吳伊婷
中 華 民 國 110 年 10 月 19 日
附表： 簽訂日期 買受人 出賣人 買賣標的 價金 備 註 甲契約 106.04.08 潘郁瑋 瑞勝公司 坐落133-43地號土地上編號A1之預售屋 415萬元 乙契約 106.04.08 潘郁瑋 劉建助 附圖一編號1、2之停車位(即000地號土地之所有權，應有部分為32740分之3498) 40萬元 ❶劉建助承諾在停車位上搭建使用強化玻璃為採光罩之車庫 ❷潘郁瑋同意靠車位矮牆不做 丙契約 106.04.08 潘郁瑋 劉建助 ❶133-43地號土地全部 ❷000地號土地之應有部分 ❸000地號土地之應有部分 415萬元 潘郁瑋最後取000地號土地之持分為32740分之3942
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