臺灣高等法院民事判決
110年度重上字第413號
上 訴 人 劉 坤
劉明鎰
賴壬癸
賴佑易
共 同
訴訟代理人 林福地律師
被 上訴 人 張桂芳
訴訟代理人 廖芳萱律師
黃佑民律師
吳祖寧律師
被 上訴 人 張政堂
張敏堂
林迎春
上 三 人
訴訟代理人 鄭洋一律師
陳成志律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國110年4
月1日臺灣新北地方法院108年度訴字第1455號第一審判決提起上
訴，本院於110年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人劉坤、劉明鎰負擔百分之六，餘由上訴人賴壬癸、賴佑易負擔。
事實及理由
一、被上訴人張桂芳（下稱張桂芳）主張：坐落新北市○○區○○段 000地號土地（下稱系爭土地）為伊所有。上訴人劉坤、劉 明鎰（下稱劉坤、劉明鎰，合稱為劉坤等2人）共有之如原 判決附圖（下稱附圖）暫編地號000⑴、000⑵土地（下合稱甲 土地）上所示鐵皮屋、房屋（下合稱甲地上物）、上訴人賴 壬癸、賴佑易（下稱賴壬癸、賴佑易，合稱賴壬癸等2人， 與劉坤等2人合稱為上訴人）共有如附圖暫編地號000⑶、000 ⑷、000⑸土地（下合稱乙土地）上所示花圃、房屋（下合稱 乙地上物，與甲地上物合稱為系爭地上物），均無權占用系 爭土地，且受有相當於租金之不當得利等情。爰依民法第76 7條第1項前段、中段、第179條規定，求為命劉坤等2人將甲 地上物拆除、返還甲土地，暨給付新臺幣（下同）2851元，
及自民國109年7月11日起算之法定遲延利息，並自108年5月 3日起至返還甲土地之日止，按月給付264元；賴壬癸等2人 將乙地上物拆除、返還乙土地，暨給付4萬5468元，及自109 年12月18日起算之法定遲延利息，並自108年5月3日起至返 還乙土地之日止，按月給付4204元之判決（原審就此部分為 張桂芳勝訴之判決，並駁回上訴人之反訴，上訴人不服，提 起上訴。其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。張桂芳與被上 訴人張政堂、張敏堂、林迎春（下分則逕稱其名，合稱張政 堂等3人，與張桂芳合稱為被上訴人）就上訴人之反訴則以 ：上訴人未舉證證明其先祖與張政堂等3人訂有租地建屋契 約，對系爭土地並無優先承買權。又上訴人於訴訟前未申請 地上權登記經該管地政機關受理，法院毋庸就其是否具備時 效取得地上權之要件為實體上裁判。況上訴人非以行使地上 權意思占有土地，無從因時效而取得地上權等語，資為抗辯 。
二、上訴人則以：訴外人劉樹藍（下稱劉樹藍）為劉坤之父、劉 明鎰之祖父，訴外人賴火煉（與劉樹藍合稱為賴火煉等2人 ）為賴壬癸之父、賴佑易之祖父。賴火煉等2人於37年11月1 6日向當時土地所有人張政堂、張敏堂及訴外人林宗毅（下 稱林宗毅，即林迎春之父）承租系爭土地，興建系爭地上物 ，屬租地建屋契約（下稱系爭租約）。林迎春、渠等嗣因繼 承而繼受各該租約，又張桂芳於107年受讓系爭土地，該租 賃關係對其繼續存在，渠等非無權占有；倘認兩造間無租約 存在，渠等世居於此並設籍迄今，合於20年間和平、公然、 繼續占有土地之要件，已因時效取得地上權，具有占有權源 。並以反訴主張：張政堂等3人於107年5月24日出售系爭土 地予張桂芳（下稱系爭買賣契約），並於同年6月8日辦畢所 有權移轉登記（下稱系爭移轉登記），惟渠等就系爭土地有 基地租賃關係，自有優先承買權；縱認渠等無優先承買權， 但已因時效取得地上權登記請求權等情，爰先位依民法第42 6條之2規定，求為確認上訴人就系爭土地有優先承買權存在 ，張桂芳應將系爭移轉登記塗銷，張政堂等3人就系爭土地 應按系爭買賣契約之同樣條件，出賣與上訴人，並於上訴人 按同樣條件履行之同時，移轉所有權登記與上訴人共有；備 位依民法第772條準用第769條規定，求為命張桂芳應容忍上 訴人辦理地上權登記之判決。於本院之上訴聲明為：本訴部 分㈠原判決關於命上訴人為給付部分，及該部分假執行之宣 告均廢棄。㈡上開廢棄部分，張桂芳在第一審之訴及假執行 之聲請均駁回；反訴部分㈠原判決關於駁回下列第㈡項之訴部 分廢棄。㈡先位請求⒈確認上訴人就系爭土地有優先承買權存
在。⒉張桂芳應將系爭移轉登記塗銷。⒊張政堂等3人應就系 爭土地按系爭買賣契約之同樣條件，出賣與上訴人，並於上 訴人按同樣條件履行之同時，移轉所有權登記予上訴人共有 ；備位請求張桂芳應容忍劉坤等2人就甲土地、賴壬癸等2人 就乙土地辦理地上權登記。
三、系爭土地重測前為○○段000地號，於37年11月6日以買賣 為 原因，登記為張政堂、張敏堂、林宗毅所有權應有部分各3 分之1，林宗毅所有權應有部分3分之1於97年8月14日以分割 繼承為原因，登記為林迎春所有。嗣張政堂等3人於107年5 月24日出售系爭土地予張桂芳，同年6月8日辦畢所有權移轉 登記；劉坤等2人為甲地上物之事實上處分權人，該地上物 占用甲土地；賴壬癸等2人為乙地上物之事實上處分權人， 該地上物占用乙土地等事實，皆為兩造所不爭執（見本院卷 第243、437頁），並有卷附土地所有權狀、土地登記謄本可 稽（見原審㈠卷第21、71頁），堪信為真正。張桂芳本訴請 求上訴人拆除系爭地上物、返還占用土地，並給付不當得利 ；上訴人反訴先位主張對系爭土地有優先承買權存在，備位 請求張桂芳容忍渠等辦理地上權登記等節，各為對造所否認 ，並以前開情詞置辯。經查：
㈠本訴部分：
⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對 於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段 、中段有明文規定。以無權占有為原因，請求返還土地者， 占有人對於原告就其土地所有權之事實，已無爭執，僅以非 無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有，係有正當權源之 事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為有理由。張桂 芳主張其所有之系爭土地遭上訴人之系爭地上物占有等事實 ，為上訴人所無異詞（見本院卷第243頁），並有附圖即新 北市樹林地政事務所土地複丈成果表可佐（見原審㈢卷第13 頁），依上開說明，上訴人應就其有權占有系爭土地之事實 ，負舉證責任。
①民法第421條第1項所謂租賃，須物之出租人與承租人對租賃 物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立。尚難單 憑代繳租稅一端，即認代繳人與物之所有人間有租賃關係存 在。上訴人固提出47年至50年上期、50年下期戶稅繳納通知 書、51年下期及52年上期自然人戶稅納稅通知書（下合稱為 系爭繳稅通知書），其上記載納稅義務人：「林宗毅」，納 稅管理人：「賴火煉」、或「賴火煉等4人」，不動產管理 人或使用受益人「賴火煉等4人」等詞（見原審㈠卷第101、1 03頁、本院卷第141至149頁），及42年1期、47年1、2期、4
8年2期、51年1期、55年上期、56年1期田賦折征代金繳納收 據聯，其上記載業戶或納稅人姓名：「林宗毅」、或「林宗 毅等3人」等語（見本院卷第203至215頁，下稱田賦收據， 與系爭繳稅通知書合稱為系爭收據），主張系爭土地歷年之 稅賦均由賴火煉等2人繳納，賴火煉等2人自37年11月16日起 與原地主林宗毅等人，成立系爭土地稅金由伊等繳納以抵作 租金之合意云云。然代他人繳納租稅之原因甚眾，可能係用 以補償無權占有之一部損害，尚難單憑代繳租稅一端，即推 認代繳人與土地之所有人間有租賃關係存在。再者，細繹系 爭收據並未記載被課徵土地之地號為何，無從判斷其為繳納 系爭土地之賦稅收據，況上訴人自承該期間系爭土地所有人 為張政堂、張敏堂、林宗毅等3人（見本院卷第243頁），惟 系爭繳稅通知書及部分田賦收據僅列納稅義務人林宗毅1人 ，顯非為系爭土地全筆之稅賦收據，又除散佈零落期間之系 爭收據外，其餘期間均無繳納賦稅之收據，可見賴火煉等2 人並非歷年代地主繳納系爭土地全筆稅賦，足徵其等所代繳 之部分稅賦並非使用系爭土地之代價，難認林宗毅等人有與 賴火煉等2人成立以系爭土地稅金由賴火煉等2人繳納以抵作 租金之合意，自不能僅憑賴火煉等2人曾代繳部分租稅一端 ，即認賴火煉等2人與林宗毅等人間有租地建屋關係存在。 ②租賃與使用借貸均係將物交付他人使用，其區別主要在於使 用人是否支付對價予交付人，故如土地所有人將土地交付他 人使用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐，並非 以之為使用土地之對價者，仍屬無償之使用借貸，即所謂附 負擔之使用借貸。考諸劉坤於原審結稱：地主同意伊劉家在 系爭土地上興建房屋，及作曬穀場使用。劉家只有納稅給政 府，沒有繳租金給地主。納稅是伊等去繳，4戶合在一起繳 。當時地主同意將土地給伊等蓋房子及作曬穀場使用，並說 之後土地會賣給伊等。地主沒有說要出租，只說以後要賣給 伊等，曬穀場也沒有向地主承租，只要繳稅就好；賴家占用 土地情況跟劉家一樣，沒有向地主租，只有繳稅等語（見原 審㈣卷第188至199頁），核與賴壬癸所述：地主同意伊賴家 使用系爭土地蓋房子及作曬穀場使用，地主沒有向賴家收過 租金，只有請伊繳稅金，嗣與地主協商出售系爭土地乙事， 協商不成後，地主表示因為買賣不成，所以就自行繳納稅金 ，沒有再請伊代繳。賴家與地主間沒有書立租約，也沒有租 等語相符（見原審㈣卷第295至300頁），可知系爭土地原所 有人縱有同意將土地交付賴火煉等2人使用，並有由賴火煉 等2人負擔於收受系爭土地相關部分稅單後代為繳納稅捐之 情形，然林宗毅等人既未與賴火煉等2人成立以系爭土地稅
金由賴火煉等2人繳納以抵作租金之合意，亦即非以之為使 用土地之對價，已析述如上①所示，遑論賴火煉等2人無償使 用系爭土地，由其負擔部分稅金並不為過，則賴火煉等2人 縱有負擔於收受稅單後代為繳納稅捐之情形，仍屬無償之使 用借貸，即所謂附負擔之使用借貸，而非租賃關係甚明。由 此堪認，賴火煉等2人與系爭土地原所有人即林宗毅、張政 堂、張敏堂間，並未就系爭土地成立由林宗毅等人以系爭土 地租與賴火煉等2人使用、收益，賴火煉等2人支付租金之租 賃契約關係意思表示合致，則上訴人主張賴火煉等2人就系 爭土地有租地建物契約存在，渠等因繼承而繼受該契約云云 ，要無可採。
③證人即劉明鎰之堂姐劉碧桃固證稱：系爭土地之地主早期有 收租金，後來就沒有，伊國中時有看過伊父親繳納租金之收 據，收據形式如原審㈠卷第103頁所示之52年上期自然人戶稅 納稅通知書，伊沒有看過其他形式的收據等語（見原審㈣卷 第132、137頁），然劉碧桃所稱其見過之「租金收據」，實 際乃為「自然人戶稅納稅通知書」，可見其認為之租金收據 ，事實上為賦稅收據，而與租金無涉，自不能單憑其證言， 即論斷賴火煉等2人與林宗毅等人間有成立租賃關係之合意 。至林宗毅管家林塗番寄予賴火煉之信函內縱記載：「本人 昨日有聽過台端所說已有納稅數期係（請問納稅義務人是何 人、某年某期）稅種（是否地價稅）請詳細抄一張表，因林 宗毅1/3未接過該筆之稅單，鄙辦事員亦不能不知有地價稅 懇請指教地價稅或田賦一定業者要繳納」等字義（見本院卷 第201頁），充其量僅能說明賴火煉有代林宗毅繳納系爭土 地部分稅賦之情形，然該信函同時表明林宗毅未接到稅單， 請賴火煉將其代繳之稅賦詳列清單，該等稅賦地主一定繳納 等意旨，足悉林宗毅從未同意由賴火煉等2人代繳賦稅以代 租金，益徵賴火煉等2人與林宗毅等人間並未成立租賃關係 之合意，應可確定。此外，上訴人並未提出其他證據，證明 賴火煉等2人就系爭土地有租地建物契約存在之事實為真正 ，自難認其主張為可採信。
④占有人於土地所有人主張其為無權占有，起訴請求其拆屋還 地之前，如並未以其已因時效而取得地上權登記請求權，向 該管地政機關聲請為地上權之登記，經地政機關受理；迨土 地所有人起訴後，始以其有此事由資為抗辯，法院固無須就 占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判。惟 占有人倘於該訴訟繫屬中提起反訴，請求確認其地上權登記 請求權存在及命所有人容忍其辦理地上權登記，且其提起反 訴於程序上並無不合，法院自應就其為訴訟標的之法律關係
存否，為實體上裁判。本件上訴人雖未於張桂芳訴請其拆屋 還地之前，以其已因時效而取得地上權登記請求權，向地政 機關聲請為地上權之登記，惟其於訴訟繫屬中既已提出反訴 （見原審㈡卷第185頁），本院仍應就其是否具備時效取得地 上權之要件，為實體上審究，先此敘明。
⑤時效取得地上權者，依民法第772條準用同法第769條之規定 ，須占有人主觀上有行使地上權之意思，及客觀上有在他人 土地上有建築物、其他工作物或竹木，而使用他人土地達20 年以上之事實，故主張以時效取得地上權者，除須證明在他 人土地上有建築物、其他工作物或竹木已達20年之客觀事實 外，並應證明其占有時於主觀上以行使地上權之意思而占有 ，否則其占有縱已滿20年期間，仍難本於上開取得時效之規 定，請求登記為地上權人。上訴人固以其在系爭土地上興蓋 建物使用已逾20年，係以在系爭土地上有建築物之目的而使 用之，主張其乃以行使地上權之意思而占有系爭土地云云（ 見本院卷第359頁）。然上訴人縱有以系爭地上物占用系爭 土地之客觀事實，惟其主觀上或以無權占有之意思，或以所 有之意思，甚或以租賃或使用借貸之意思為之，不一而足， 非必皆以行使地上權之意思而占有，故上訴人尚不能徒以其 有客觀占有之事實，遽爾主張其係以行使地上權之意思而占 有。上訴人並未提出證據，證明其占有系爭土地時於主觀上 以行使地上權之意思而占有，僅空言抗辯其已因時效取得地 上權登記請求權，非無權占有云云，自非可採。 ⑥基上，上訴人所舉之事證，均無從使本院對其抗辯系爭地上 物係有權占用系爭土地之事實形成確信。職是，堪認張桂芳 請求劉坤等2人將甲地上物拆除並返還甲土地，賴壬癸等2人 將乙地上物拆除並返還乙土地，皆屬有據。
⒉無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益， 民法第179條定有明文。又上訴人無權占用系爭土地，可獲 得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，則張桂芳依不當 得利法則，請求上訴人返還該占有利益，核屬有據。 ①城市地方基地之租金，依土地法第105條準用同法第97條第1 項規定，以不超過土地申報總價額年息10％為限；所謂土地 總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價 ；而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該 法所申報之地價。是上訴人所受占有系爭土地之利益，得參 考上開規定，並斟酌土地之位置、工商業繁榮之程度及占有 人利用該土地之經濟價值及所受利益等為決定。 ②本院審酌系爭土地鄰近快速道路，附近有公車站、火車站， 交通運輸便利，四週環繞有量販店、便利商店、市場、圖書
館，醫院，學校等，生活機能便利（見原審㈡卷第25至47頁 ）等一切情狀，認以系爭土地申報地價年息7％，作為計算上 訴人應返還其所受之利益基準，應屬允當。準此，張桂芳於 107年6月8日登記取得系爭土地之所有權，該土地自107年至 109年期間之申報地價為每平方公尺3680元。劉坤等2人為甲 地上物之事實上處分權人，該地上物占用甲土地，面積計12 .28平方公尺（計算式：7.22＋5.06＝12.28）；賴壬癸等2人 為乙地上物之事實上處分權人，該地上物占用乙土地，面積 計195.82平方公尺（計算式：7.19＋165.94＋22.69＝195.82） 等事實，為兩造所無異詞（見本院卷第243、437頁），並有 附圖、公告地價查詢資料在卷可憑（見原審㈢卷第13頁、㈣卷 第243頁），則張桂芳依民法第179條、第181條但書規定， 請求劉坤等2人返還自107年6月8日起至108年5月2日止之占 有利益計2851元（計算式：3680×12.28×7%×329÷365，元以 下四捨五入，下同），暨自108年5月3日起至返還甲土地之 日止，按月給付不當得利損害金計264元（計算式：3680×12 .28×7%÷12＝264）；賴壬癸等2人返還自107年6月8日起至108 年5月2日止之占有利益4萬5468元（計算式：3680×195.82×7 %×329÷365），暨自108年5月3日起至返還乙土地之日止，按 月給付不當得利損害金計4204元（計算式：3680×195.82×7% ÷12＝4204）；皆屬可採，應予准許。
㈡反訴部分：
⒈租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條 件優先承買之權。民法第426條之2前段定有明文。上述基地 承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂 立請求權，自須以其基地上房屋與基地間有租賃關係存在為 其成立之要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明上述基地 租賃關係存在，始有買賣契約訂立請求權之可言。 ⒉上訴人先祖即賴火煉等2人就系爭土地並無租地建物契約存在 ，上訴人無因繼承而繼受該契約可言，業經本院認定如上， 堪認上訴人就系爭土地並無優先承買權。以故，上訴人依民 法第426條之2規定，請求確認其等就系爭土地有優先承買權 存在，張桂芳應將系爭移轉登記塗銷，張政堂等3人就系爭 土地應按系爭買賣契約之同樣條件，出賣與上訴人，並於上 訴人按同樣條件履行之同時，移轉所有權登記與上訴人共有 ，即屬無據，殊非可取。
⒊上訴人並未舉證證明其占有系爭土地時，於主觀上以行使地 上權之意思而占有，不能認其已因時效取得地上權登記請求 權等節，亦如上述，則上訴人依民法第772條準用第769條規 定，請求張桂芳應容忍上訴人辦理地上權登記云云，仍屬無
據，不應准許。
四、綜上所述，張桂芳依民法第767條第1項前段、中段、第179 條規定，請求劉坤等2人將甲地上物拆除返還甲土地，暨給 付2851元，及自民事追加被告暨更正訴之聲明狀繕本送達翌 日即109年7月11日（見原審㈣卷第31頁）起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息，並自108年5月3日起至返還甲土地 之日止，按月給付264元；賴壬癸等2人將乙地上物拆除返還 乙土地，暨給付4萬5468元，及自民事追加訴之聲明狀繕本 送達翌日即109年12月18日（見原審㈤卷第199、201頁）起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自108年5月3日起 至返還乙土地之日止，按月給付4204元，為有理由，應予准 許。另上訴人反訴先位依民法第426條之2規定，請求確認上 訴人就系爭土地有優先承買權存在，張桂芳應將系爭移轉登 記塗銷，張政堂等3人就系爭土地應按系爭買賣契約之同樣 條件，出賣與上訴人，並於上訴人按同樣條件履行之同時， 移轉所有權登記與上訴人共有；備位依民法第772條準用第7 69條規定，請求張桂芳應容忍上訴人辦理地上權登記，為無 理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合 。上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1 項、第78條、第85條第1項規定，判決如主文。 中 華 民 國 110 年 10 月 6 日 民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 羅立德
法 官 邱育佩
正本係照原本作成。
上訴人(劉坤、劉明鎰需合併上訴利益額逾新臺幣150萬元)如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 6 日
書記官 林伶芳