給付定金
臺灣高等法院(民事),上字,109年度,1632號
TPHV,109,上,1632,20211012,1

臺灣高等法院民事判決
109年度上字第1632號
上 訴 人 王廼興
訴訟代理人 郭俊廷律師
林志強律師
上 一 人
複 代理人 陳姵妤律師
被 上訴人 非凡不動產有限公司

法定代理人 榮翠華
訴訟代理人 陳家輝律師
複 代理人 高鈺婷律師
被 上訴人 張德仁

王于豪

許庭豪



上列當事人間請求給付定金事件，上訴人對於中華民國109年10
月7日臺灣臺北地方法院108年度訴字第46號第一審判決提起上訴
，本院於110年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
　　被上訴人張德仁、王于豪、許庭豪（下均逕稱姓名，合稱張 德仁等3人，後2人合稱王于豪等2人）均未於本院言詞辯論 期日到場，核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依 上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：　　
一、上訴人主張：伊原委託訴外人大師房屋仲介股份有限公司（ 下稱大師房屋）出售臺北市○○區○○○路0段000號1至5樓房屋 （下稱系爭房屋）及坐落土地（與系爭房屋合稱系爭房地） ，張德仁知悉後，佯稱已覓得買方，要求伊另委由被上訴人 非凡不動產有限公司（下稱非凡公司）出售，伊遂於民國10 7年9月26日與非凡公司簽訂不動產專任委託銷售契約書（下 稱系爭委任契約），委託期間至同年9月29日。王于豪於同



年9月29日以簡訊通知伊：原審共同被告林家瑩同意以新臺 幣（下同）2億5,000萬元購買系爭房地，已收受斡旋金300 萬元（下稱系爭斡旋金），並提出林家瑩簽署之不動產買賣 意願書（下稱系爭意願書）及交付系爭斡旋金之保管條收據 （下稱系爭收據）以取信伊系爭房地業已成交，即應擔保其 報告內容為真正。嗣伊催告非凡公司邀林家瑩簽訂系爭房地 之買賣契約，王于豪藉詞要求伊提出系爭房屋之使用執照， 伊乃於同年10月25日通知非凡公司應邀林家瑩簽立系爭房地 之買賣契約，系爭房屋為未領有使用執照之合法建築物，林 家瑩如未於同年10月30日前與伊簽立書面契約，即解除買賣 契約等語。詎林家瑩實際上尚未決定承買系爭房地及交付系 爭斡旋金，亦未同意張德仁代墊。非凡公司任王于豪將系爭 房屋之仲介銷售事宜交由非其公司所屬經紀營業員張德仁執 行，張德仁擅自刪除系爭意願書第8條特約事項並簽署王于 豪姓名，王于豪明知林家瑩尚未決定承買系爭房地及交付系 爭斡旋金，仍傳送不實資訊欺騙伊，與未實際清點系爭斡旋 金之許庭豪共同提出不實之系爭收據，違反不動產經紀業管 理條例（下稱管理條例）第24條之2第6款規定，未依内政部 頒布之不動產委託銷售定型化契約應記載事項（下稱應記載 事項）第6點第1、6、8項規定，以善良管理人之注意隨時向 伊誠實報告系爭房地一切銷售狀況，致伊受有未能依其等報 告内容簽訂買賣契約或沒收300萬元定金之損害。非凡公司 指派營業員王于豪為承辦人及許庭豪負責點收保管斡旋金， 張德仁為王于豪之使用人，屬非凡公司之履行輔助人，非凡 公司自應依民法第544條前、後段、第227條第1項準用第226 條第1項、管理條例第26條第1、2項規定，就張德仁等3人之 故意過失負同一責任，及因受僱人王于豪等2人執行仲介業 務有過失，依民法第184條第2項、第188條第1項前段規定負 連帶損害賠償責任。又張德仁等3人為經紀營業員，共同故 意捏造不實資訊，偽造、變造系爭收據及意願書，未盡報告 真實之義務，係故意以背於善良風俗之方法加損害於伊，違 反管理條例及應記載事項同上規定，致伊受有前揭損害，應 依民法第184條第1項後段、第2項、管理條例第26條第2項規 定（張德仁為類推適用），負連帶損害賠償責任。另被上訴 人應負共同侵權行為責任。爰依附表所示之請求權基礎，擇 一請求被上訴人連帶給付上訴人300萬元，及自追加起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息（上訴 人於原審提起先備位之訴，經原審為全部敗訴判決，先位之 訴部分，未據其聲明不服，非本院審理範圍，不予贅述。又 備位之訴既已聲明請求被上訴人連帶給付，包含不真正連帶



關係在內，其復聲明請求任一被上訴人給付時其他被上訴人 免除給付責任部分顯係贅載）。
二、非凡公司則以：伊並無放任王于豪將系爭房地之仲介銷售事 宜交由非伊所屬不動產經紀營業員張德仁執行，實際上執行 仲介業務者仍為伊營業員王于豪，僅係林家瑩以張德仁為其 與伊洽談之聯繫窗口。林家瑩確有簽訂系爭意願書，伊係於 收到應由買方支付之系爭斡旋金後，始開立系爭收據，至張 德仁代墊處理斡旋金，屬其與買方之內部關係，無礙伊確已 收受買方交付之系爭斡旋金。王于豪基於上開事實傳送之簡 訊內容並無不實，伊並無違反仲介業者主給付義務。系爭房 地之買賣契約不成立，係因上訴人刻意隱瞞系爭房地無使用 執照，未能於斡旋期間提供使用執照供伊及買方確認並與買 方締約，致系爭意願書於107年10月1日因斡旋期間屆期而失 效，非可歸責於伊。本件買賣契約既尚未成立，上訴人亦未 曾授權伊代收定金，伊亦不曾以上訴人名義向買方收受定金 ，伊所收受之系爭斡旋金尚未轉為定金，其效力僅存在於伊 與買方之間，與上訴人無涉。本件買賣雙方既尚未就議約事 項達成意思表示合致，該300萬元對上訴人而言並無客觀之 確定性，當非民法第216條第1項之所失利益等語，資為抗辯 。張德仁等3人則未提出聲明及陳述。
三、原審就上訴人備位之訴為敗訴判決，上訴人聲明不服，提起 上訴，並上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴 及假執行部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應連帶給 付上訴人300萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行 。非凡公司則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷一第477至479頁）：(一)上訴人為系爭房地之所有權人。系爭房屋係於53年9月14日 辦理第一次所有權登記完成，屬臺北市建築管理自治條例施 行前已建築完成而未領有使用執照之建物。
(二)上訴人與訴外人大師公司就系爭房地簽訂專任委託銷售契約 書（見原審卷二第39至44頁），委託銷售期間107年9月22日 至同年10月31日。
(三)上訴人與非凡公司於107年9月26日簽訂系爭委任契約（見原 審卷一第25至39頁），專任委託銷售期間同年9月26日至同 年9月29日。非凡公司指派其營業員王于豪擔任系爭房地出 售之承辦人。王于豪等2人均為非凡公司營業員。張德仁為 非凡公司前營業員，於同年2月28日離職。
(四)系爭委託書所附「不動產標的物現況說明書」由上訴人親自



簽認。
(五)林家瑩與非凡公司於107年9月29日簽訂系爭意願書（見原審 卷一第55至57頁），約定斡旋有效期間同年9月29日至同年1 0月1日。系爭收據（見原審卷一第59頁）「林家瑩」簽名為 張德仁所簽。
(六)王于豪於107年9月29日傳送簡訊（見原審卷一第43至49頁， 下稱系爭簡訊）至上訴人手機。上訴人於同年9月30日以手 機回覆簡訊（見原審卷一第53頁）。
(七)上訴人委託林志強律師分別於107年10月4日及17日寄發存證 信函（見原審卷一第61至79頁），催告非凡公司及王于豪應 於文到5日內偕同所仲介之買方就系爭房地簽訂買賣契約。 郭俊廷律師分別於同年10月8日、9日寄送電子郵件（見原審 卷一第413至418頁）予王于豪。
(八)上訴人與林家瑩就系爭房地並未成立買賣契約。五、上訴人主張被上訴人共同以不實資訊欺騙伊，未盡據實報告 義務及非凡公司僱用人之管理監督責任，致伊受有買賣契約 未能簽訂且無法依被上訴人擔保內容向林家瑩沒收300萬元 定金之損害，爰依附表所示請求權基礎，請求被上訴人連帶 賠償伊300萬元云云。為非凡公司所否認，並以前詞置辯。 茲查：
(一)按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己 事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意 為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為 所生之損害，對於委任人應負賠償之責。因可歸責於債務人 之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給 付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損 害者，債權人並得請求賠償。民法第535條、第544條、第22 7條分別定有明文。所謂善良管理人之注意，係指依交易上 一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意。　　次按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，負損害 賠償責任。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠 償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。受僱人因執 行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負 損害賠償責任。民法第184條第1項後段、第2項、第188條第 1項亦有明定。又按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託 契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業 因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人 受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，為管理 條例第26條第1項、第2項所明定。惟按損害賠償之債，以有 損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果



關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此 項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48 年台上字第481號判例意旨參照）。侵權行為損害賠償責任 ，除行為人之行為具不法性、被害人受有損害外，亦須以行 為人之不法行為與被害人所受損害間具有相當因果關係為其 成立要件（最高法院98年度台上字第1452號判決意旨參照） 。準此，不動產經紀業者受託執行仲介業務時，雖負有據實 報告之義務，惟委託人之損害賠償請求權，仍須以不動產經 紀業者違反上開義務，並致委託人受有損害為成立要件。(二)又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定 之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失 利益。民法第216條定有明文。所謂所失利益，指新財產之 取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高 法院48年台上字第1934號判例意旨參照）；所謂可得預期之 利益，固不以現實有此具體利益為限，惟亦非僅指有取得利 益之希望或可能，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備 或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之（最高法院93年 度台上字第1225號判決參照）。惟無論所受損害抑所失利益 ，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要 件。
(三)上訴人與非凡公司於107年9月26日簽訂系爭委任契約，委託 非凡公司仲介出售系爭房地，約定專任委託銷售期間同年9 月26日至同年9月29日；林家瑩與非凡公司於同年9月29日簽 訂系爭意願書及確認書，約定斡旋有效期間同年9月29日至 同年10月1日，為兩造所不爭執，並有系爭委任契約、系爭 意願書及確認書可稽（見原審卷一第25至39、55至57、145 至159頁）。王于豪於同年9月29日傳送記載：「我們終於不 負所託達到您要的價格2億5千萬整…因已達到您委託售價故 需於近日約定雙方簽約日。如因歸責（誤載為則）於雙方因 素無法簽訂買賣契約，得依內政部專任委託契約明訂向可歸 責方予以求償…本公司已在專任合約日期內，接獲買方林xx 身分證字號A226xxxxxx，買賣價新台幣2億5千萬元整，斡旋 單號RC0000000之斡旋金三百萬元整，專任合約自動延期至 簽訂買賣契約書止…」等語之系爭簡訊（見原審卷一第43至4 9頁）予上訴人，告知上訴人有買方願以2億5,000萬元買受 系爭房地，並已給付斡旋金，系爭委任契約延長至簽訂系爭 房地買賣契約止。王于豪並於同年10月8日交付系爭意願書 、系爭收據予上訴人委任之律師（見原審卷一第414頁）。(四)上訴人雖主張非凡公司任王于豪將系爭房屋之仲介銷售事宜



交由非其公司所屬經紀營業員之張德仁實際執行，張德仁擅 自將系爭意願書第8條特約事項刪除並簽署王于豪姓名，王 于豪明知林家瑩尚未決定承買系爭房地及交付系爭斡旋金， 仍傳送不實資訊欺騙伊，與未實際清點斡旋金數額之許庭豪 共同提出不實之系爭收據，違反管理條例第24條之2第6款規 定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意 ，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：...六、其 他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定」， 未依應記載事項第6點第1、6、8項約定：「六受託人之義務 ㈠受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。... ㈥受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。. ..㈧受託人應於收受定金後廿四小時內送交委託人。但如因 委託人之事由致無法送達者，不在此限。...」，以善良管 理人之注意隨時向伊誠實報告系爭房地一切銷售狀況，張德 仁等3人共同故意捏造不實資訊蒙騙伊云云，為非凡公司所 否認。查：
　1.林家瑩確有於107年9月29日簽署系爭意願書，為兩造所不爭 ，並經林家瑩於原審具結後陳述在卷（見原審卷一第477頁 ）。而系爭意願書已記載：「不動產承買價款為新台幣貳億 伍仟萬元整」等語（見原審卷一第55、157頁），且該「貳 億伍仟」萬元為手寫字跡，林家瑩對該承買價格當然知悉。 佐以張德仁於107年9月27日即以LINE通訊軟體告知林家瑩： 「王大哥（即上訴人）...鬆口說2億5和姑姑結個善緣...」 等語（見原審卷二第441頁）。足見被上訴人抗辯林家瑩同 意承買價格為2億5,000萬元，自屬有據。則王于豪於系爭簡 訊告知上訴人有買方願以2億5,000萬元買受系爭房地，尚難 認係以不實資訊告知上訴人。又王于豪於系爭簡訊係告知： 「需於近日約定雙方簽約日」、「請王大哥儘快排出時間與 買方簽訂買賣合約」等語（見原審卷一第45、49頁），並未 告知上訴人與買方之買賣契約已成立、若上訴人反悔不賣即 應賠償300萬元予買方或系爭斡旋金已轉為定金等情。雖系 爭簡訊有提及如因歸責於雙方因素無法簽訂買賣契約，得依 内政部專任委託契約向可歸責方予以求償等語，亦無違系爭 委託契約第7條第4項：「對於買方出價已達委託銷售價格時 ，甲方（即上訴人）應負有於『不動產買賣意願書』或『要約 書』上簽章確認之義務，並於乙方指定的日期時間及地點， 出面與買方簽訂不動產買賣契約書，...」、第5項第1款第⑤ 點：「有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義 務，甲方仍應乙次付清第二條委託銷售價格之百分之六之服 務報酬為違約金予乙方：...⑤甲方有違反本條第4項之情形



時」之約定，故此部分亦難認係傳達不實資訊。　2.張德仁雖證述：系爭意願書係伊所寫，王于豪簽名也是伊所 簽的等語（見原審卷一第500頁）。惟系爭委託書及系爭意 願書受託人之承辦人已明確記載為王于豪（見原審卷一第31 、55頁）。且係王于豪與上訴人聯繫簽訂買賣契約事宜，有 簡訊、電子郵件可稽（見原審卷一第43至53、413至420頁） 。王于豪於上訴人追加為被告前亦具結證稱：系爭意願書係 伊授權張德仁在受託人欄簽伊姓名，因買方身分特殊，不要 伊在場，系爭房地仲介，非凡公司係由伊負責，買方伊都是 透過張德仁接洽，107年9月25日下午有帶林家瑩看系爭房屋 ，伊知道林家瑩不是主要買方，晚上林家瑩有帶其老闆再去 看一次等語（見原審卷一第487至490頁）。林家瑩證稱：因 伊公司聲動娛樂公司一直在找營業用房屋，張德仁主動找伊 公司接洽，伊公司請伊出面與張德仁了解狀況，張德仁於10 7年9月25日打電話給伊說南京東路有一物件適合伊公司營業 開酒吧用，伊當天就去看房子，去之前沒有簽任何文件等語 （見原審卷一第476、477頁）。足見非凡公司係指派王于豪 執行系爭房地之仲介業務，僅因張德仁認識實際買方，故王 于豪透過張德仁與買方聯繫，並授權張德仁於系爭意願書代 為簽名。則上訴人主張非凡公司放任非其公司所屬經紀營業 員之張德仁執行仲介業務云云，自不足採。
　3.又林家瑩具結後稱：系爭意願書第8條特約事項並未授權他 人刪除，系爭意願書斡旋金之支付劃除「貳億伍仟」改為「 參佰」上之「林家瑩」簽名為伊所簽，是張德仁在金額劃掉 後請伊簽名，伊並未交付斡旋金或請張德仁代墊斡旋金，亦 未看過系爭收據，伊當時有跟張德仁說沒有要付斡旋金，張 德仁表示沒有關係，系爭收據並非伊簽名等語（見原審卷一 第477至483頁）。張德仁亦證稱：買方林家瑩沒有給300萬 元斡旋金，因簽斡旋當天是星期六，林家瑩跟伊說會計沒有 上班，沒辦法拿現金也沒有辦法拿支票，所以伊說伊會幫他 處理，伊就自己從家裡代墊了300萬元，因保管條要記載客 戶名稱，伊就直接寫林家瑩，伊同時給王于豪300萬元及系 爭意願書，沒有跟王于豪說斡旋金是伊代墊的，也沒有把系 爭收據拿給林家瑩看，事後才告訴林家瑩伊代墊300萬元， 當下只有告訴她伊會處理等語（見原審卷一第500至506頁） 。可知林家瑩簽立系爭意願書時，雖同意斡旋金額為300萬 元，惟未交付斡旋金予非凡公司，亦未同意或授權張德仁代 墊，更未同意或授權張德仁刪除系爭意願書所載特約事項。 又據張德仁證稱：實際有代墊300萬元等語（見原審卷一第4 89、492、493頁）；王于豪證稱：確實有收到300萬元現金



，雖沒有詳細清點確認，許庭豪也沒有點，係基於信任張德 仁等語（見原審卷一第489、492、493頁）；許庭豪於上訴 人追加為被告前具結證稱：收到斡旋金時已經封裝好，因信 任王于豪，故未拆封清點確認等語（見原審卷一第497頁） 。堪認林家瑩固未授權張德仁代墊斡旋金，惟張德仁實際上 有代墊系爭斡旋金予王于豪，並交予許庭豪。自難逕認王于 豪係明知林家瑩並無交付系爭斡旋金之意，捏造已接獲斡旋 金乙情通知上訴人。
　4.基上，非凡公司並未放任王于豪將系爭房屋之仲介銷售事宜 交由非其公司所屬經紀營業員之張德仁執行，王于豪基於林 家瑩簽立之系爭意願書及張德仁代墊之系爭斡旋金，傳送系 爭簡訊告知上訴人有買方願以2億5,000萬元買受系爭房地， 並與許庭豪開立系爭收據，尚難逕認被上訴人上開行為違反 據實報告義務，張德仁等3人係故意以背於善良風俗之方法 加損害於上訴人。　
(五)縱認上訴人主張張德仁未經林家瑩同意擅自將系爭意願書第 8條特約事項刪除，且王于豪明知林家瑩未交付系爭斡旋金 ，仍傳送係爭簡訊予上訴人，並交付未經林家瑩同意授權刪 除特約事項之系爭意願書或經林家瑩簽立之系爭收據予上訴 人，違反據實報告義務為真，惟查：
　1.林家瑩證稱：係聲動娛樂公司要購買系爭房地，請伊了解該 案，107年10月1日之前張德仁跟伊說系爭房屋有使用執照， 有無使用執照會影響伊購買系爭房屋之意願等語（見原審卷 一第480、481頁）。王于豪於上訴人追加為被告前證稱：10 7年9月26日與上訴人簽立系爭委任契約時，有跟上訴人說買 方買系爭房屋之條件，有跟上訴人說一定要使用執照，要能 夠做酒吧使用，上訴人當時回說系爭房屋出租他人時，二樓 有做過餐廳及賣酒類產品，之後也告知系爭房屋有使用執照 ，上訴人於107年9月30日有傳簡訊過來說願意賣系爭房地， 伊於隔天詢問屋主（即上訴人）是否備齊相關資料，屋主告 知所有事情都交給律師處理，伊等到107年10月1日晚上都沒 有接到律師電話等語（見原審卷一第491、493頁）。張德仁 亦證稱：簽系爭委託契約當天有特別提到買方要做酒吧使用 ，一定要有使用執照，故簽約時有再跟賣方確認，有跟屋主 要使用執照，屋主說要找律師，就沒有再跟我們聯繫，透過 電話跟律師聯繫時有說要使用執照、建物權狀、土地權狀等 相關文件等語（見原審卷一第501、502頁）。上訴人亦自承 ：每一個來跟伊租房屋的人都會問伊有無使用執照，因為有 水電就可以申請營業等語（見原審卷一第475頁），並於起 訴狀稱：王于豪要求其提出使用執照，惟其認該要求為系爭



委託書暨不動產買賣意願書所無之約定，故以存證信函明確 告知並無使用執照等情（見原審卷一第11、13頁），王于豪 亦有向上訴人委請之郭俊廷律師索取系爭房屋之使用執照（ 見原審卷一第414頁）。且系爭房屋是否具有使用執照，涉 及系爭房屋依建築管理法規之使用方式，如有改建或變更設 計或使用之需求，於建築法規實施前之既有建築物亦須補辦 使用執照。足見張德仁、王于豪確有告知上訴人買方要做酒 吧使用，要有使用執照，使用執照之有無當屬系爭房地交易 之重要事項，堪認被上訴人已將買方以上訴人能提出系爭房 屋使用執照充作買賣契約成立之停止條件之要約轉達予上訴 人，並已經上訴人承諾，而達成以上訴人能提出該屋使用執 照充作買賣契約成立之停止條件之合意。
　2.上訴人雖稱伊於107年9月間有跟張德仁、王于豪說明系爭房 屋並無使用執照等語（見原審卷一第473頁），為被上訴人 所否認。觀諸上訴人委託林志強律師於107年10月25日以存 證信函告知非凡公司：「依臺北市建築管理工程處以107年1 0月12日北市都建資第0000000000號函告知本人：『主旨：台 端申請本市○○區○○○路○段000號建物（建物坐落地號：○○區○ ○段○小段0地號）是否領有使用執照紀錄一案，經查上開建 物無領有使用執照紀錄。說明：…二、查本處建築執照管理 資訊系統及建築執照地籍套繪圖管理系統資料顯示，旨揭建 物無領有使用執照紀錄。』」等語（見原審卷一第89至91頁 ），可知上訴人於同年10月底曾向建管處查詢系爭房屋是否 領有使用執照。上訴人並稱：伊之所以於107年函詢臺北市 政府建築管理工程處查詢系爭房屋有無使用執照，係因伊自 己想知道系爭房屋到底有沒有使用執照等語（見原審卷一第 475頁）。衡情上訴人倘已確知系爭房屋並無使用執照且於 每次有人前來接洽時均會主動告知（見原審卷一第475頁） ，應無再發函向主管機關查詢之必要。佐以王于豪向上訴人 委請之律師索取使用執照時，該律師亦未表示早已告知王于 豪系爭房屋並無使用執照（見原審卷一第414頁），足徵上 訴人未告知王于豪系爭房屋並無使用執照。系爭房屋有無使 用執照，乃系爭房地之重要事項，如上訴人確有告知該事項 ，應會記明於不動產標的物現況說明書（下稱系爭現況說明 書）。惟上訴人簽署之系爭現況說明書並未揭露不動產交易 之重要資訊即系爭房屋有無使用執照，並於「項次42、是否 有其他交易事項（針對產權、使用權等有任何補充說明）」 欄位勾選「否」後簽名（見原審卷一第151頁）。上訴人前 開主張，自不足採。上訴人另主張非凡公司就系爭房屋有無 使用執照，應負責詳為查明，不應推諉於伊云云。惟王于豪



證稱：系爭房屋謄本上雖無使用執照之記載，伊至建管處詢 問得知，老舊房屋是否有使用執照，在謄本上不一定看得出 來，須屋主本人至建管處辦理查詢方能得知等語(見原審卷 一第494頁）。又王于豪於簽訂系爭委任契約時，即已告知 買方要做酒吧使用，並以上訴人能提出系爭房屋使用執照充 作買賣契約成立之停止條件，且上訴人與買方尚未簽訂系爭 房地之買賣契約，則王于豪要求出賣人即上訴人提出使用執 照，難認違反應盡之注意義務。則上訴人是項主張，亦不足 採。　
3.王于豪於系爭簡訊已表示上訴人仍須與該買方簽訂買賣契約 ，系爭房地之買賣契約始能成立。被上訴人於107年10月8日 交付系爭意願書、系爭收據予上訴人委任之律師，王于豪亦 於同日去電索取使用執照（見原審卷一第414頁）。兩造均 不爭執系爭房屋未領有使用執照（見兩造不爭執事項㈠）， 上訴人並於同年10月9日委託郭俊廷律師以電子郵件告知王 于豪：「本房屋係民國51年興建，目前調無使用執照」等語 （見原審卷一第418頁）。被上訴人並未擔保買賣契約必然 成立，且已由王于豪告知上訴人買方要做酒吧用，並要求上 訴人提出使用執照，買方始同意成立買賣契約，可知上訴人 與林家瑩間已經由王于豪轉達，達成以上訴人能提出系爭房 屋使用執照充作上訴人與林家瑩間成立買賣契約之停止條件 ，已如前述，因系爭房屋並無使用執照，致買賣契約成立之 停止條件未成就，林家瑩自不可能與上訴人簽訂系爭房地之 買賣契約。足見被上訴人抗辯係因上訴人未能提出使用執照 致上訴人與林家瑩間成立買賣契約之停止條件未成就，而未 能成立、簽訂系爭房地之買賣契約，自屬有據。故上訴人與 林家瑩未能依系爭意願書簽訂買賣契約，並非因張德仁未經 同意代墊斡旋金或擅自刪除系爭意願書特約事項所致，尚難 認可歸責於被上訴人，亦難認定與被上訴人違反據實報告義 務間有因果關係，應堪認定。
　4.又斡旋金係指不動產買方所欲承購之買賣條件未達賣方委賣 之條件時，買方為表示其購買之誠意，乃交付一定金額之金 錢或替代物予仲介業者作為斡旋之用，委託仲介業者代其向 賣方洽談、斡旋買賣條件。是斡旋金契約之當事人為買方與 仲介業者，而斡旋金契約之成立，係以買方交付一定金額之 金錢或替代物予仲介業者作為斡旋金為其要件，性質上即屬 要物契約。系爭意願書前言記載：「經買方審閱受託人提供 之『要約書』及『不動產買賣意願書』後願交付斡旋金予受託人 以代為居間斡旋」，及確認書記載：「二、選擇注意事項： 買方請就『不動產買賣意願書』或『要約書』任選其一簽署…2、



買方您如果選擇簽訂要約書，即不須支付斡旋金…」（見原 審卷一第157、159頁），可知系爭意願書之性質為斡旋金契 約，並以買方交付斡旋金為成立要件。林家瑩並未交付斡旋 金予非凡公司，亦未同意或授權他人代墊，系爭意願書欠缺 交付斡旋金之要件，依前說明，該斡旋金契約尚未成立生效 ，且無從轉為定金，又系爭意願書所載之價金，僅係林家瑩 所為承買價格之要約，因上訴人未能提出系爭房屋使用執照 ，致買賣契約成立之停止條件未成就，上訴人復不爭執與林 家瑩並未成立系爭房地之買賣契約（見本院卷一第137頁） ，且上訴人與林家瑩間未能簽訂系爭房地之買賣契約係因系 爭房屋並無使用執照，亦難認與被上訴人前開行為間有相當 因果關係，上訴人無從依系爭意願書，請求林家瑩賠償損失 或沒收定金，難認屬客觀上上訴人確定可得預期之利益，亦 難認係因被上訴人未據實報告而致生損害。則上訴人主張被 上訴人應擔保所報告內容，張德仁等3人共同故意捏造不實 資訊蒙騙伊，非凡公司提出不實報告，致伊受有未能依其等 報告内容簽訂買賣契約或沒收300萬元定金之損害云云，為 不可採。上訴人亦未給付仲介報酬予非凡公司，復未舉證證 明其受有其他積極損害（所受損害）或消極損害（所失利益 ），自難認上訴人受有損害應予填補。
(六)查林家瑩確有簽立系爭意願書，雖未交付系爭斡旋金予非凡 公司，亦未同意或授權張德仁代墊，更未同意或授權張德仁 刪除系爭意願書所載特約事項，惟張德仁實際上有代墊系爭 斡旋金予王于豪，王于豪以系爭簡訊告知上訴人有買方願以 2億5,000萬元買受系爭房地，系爭委任契約延長至簽訂系爭 房地買賣契約止，並非以不實資訊告知上訴人，至系爭意願 書特約事項雖經張德仁未經林家瑩同意而刪除，且林家瑩實 際上並未給付系爭斡旋金，惟上訴人未能與林家瑩簽訂系爭 房地之買賣契約，要與張德仁未經同意代墊斡旋金或擅自刪 除系爭意願書特約事項無涉，並非因非凡公司處理委任事務 有過失、逾越權限或違反善良管理人注意義務、僱用人管理 監督義務及張德仁等3人傳遞錯誤資訊、故意以背於善良風 俗，或違反管理條例第24條之2第6款規定，未依内政部頒布 之應記載事項第6點第1、6、8項規定所致，難認可歸責於非 凡公司，亦未導致上訴人受有所失利益之損害。則上訴人主 張依附表所示之請求權基礎，請求被上訴人連帶賠償300萬 元云云，均屬無據。
六、綜上所述，上訴人依附表所示之請求權基礎，請求被上訴人 連帶給付其300萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按週年利率5%計算之利息，均無理由，不應准許。從



而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。　 　
中　　華　　民　　國　　110 　年　　10　　月　　12　　日 民事第十五庭
審判長法 官 陳慧萍
法 官 陳杰正
法 官 沈佳宜
附表:
被上訴人 請求權基礎(見本院卷一第443至445頁) 非凡公司 民法第544條、第227條第1項準用第226條第1項、第184條第2項前段、第185條第1項、第188條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項。 張德仁 民法第184條第1項後段、第2項前段、第185條第1項、類推適用不動產經紀業管理條例第26條第2項。 王于豪 民法第184條第1項後段、第2項前段、第185條第1項、管理條例第26條第2項。 許庭豪 民法第184條第1項後段、第2項前段、第185條第1項、管理條例第26條第2項。
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　10　　月　　12　　日
書記官 陳禹任