臺灣苗栗地方法院民事判決
110年度再易字第6號
再審原告 黃金城
訴訟代理人 吳光陸律師
再審被告 林安夫
林志具
林秀香
陳麗雲
林妤蓁
林妲霈
林翠杏
林智富
林智銘
林智凌
林智添
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，再審原告對於民
國110 年4 月7 日本院109 年度簡上字第37號確定判決提起再審
之訴，本院判決如下：
主 文
再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
理 由
一、按再審之訴，應於30日之不變期間內提起；前項期間，自判 決確定時起算，判決於送達前確定者，自送達時起算，民事 訴訟法第500 條第1 項、第2 項前段分別定有明文。經查， 本件再審原告於民國110 年4 月12日收受本院109 年度簡上 字第37號確定判決（下稱原確定判決），此經本院依職權調 閱原確定判決之民事卷宗查明無誤，故再審原告於110 年5 月6 日提起本件再審之訴，並未逾越30日之法定不變期間， 合先敘明。
二、本件再審原告起訴主張：
（一）原確定判決既認定再審原告就坐落苗栗縣○○鄉○○段00 地號土地（下稱系爭土地）之全部有租賃權，依最高法院 107 年度台上字1427號判決意旨，倘土地所有人與承租人 約定租賃之範圍明確，承租人依土地法第104 條第1 項所 得優先購買之範圍，以約定承租之範圍為準，僅於約定承 租之範圍不明時，始受以房屋占用土地為行使優先購買權 範圍之限制。本件之承租範圍明確，為系爭土地之全部，
再審原告依土地法第104 條第1 項所得行使優先購買權之 範圍，自及於系爭土地之全部，就再審被告林安夫、林志 具、林秀香、林翠杏及訴外人林志杰（下稱再審被告林安 夫等人）於106 年11月28日將繼承林增廣所得之系爭土地 如附表一所示之應有部分，出售予再審被告林智富、林智 銘、林智凌、林智添（下稱再審被告林智富等人）時，再 審原告應有優先購買權。
（二）又分別共有之共有人，其應有部分並非共有物之特定部分 ，而係及於共有物全部，再審原告經系爭土地共有人全體 同意承租系爭土地之全部，並非僅承租如附表一所示之應 有部分，則再審原告之建物承租範圍自應包括系爭土地如 附表一所示之應有部分，難認再審原告之建物並未使用再 審被告林安夫等人如附表一所示之應有部分，而不得就系 爭土地之全部主張優先購買權。
（三）再依最高法院104 年度台上字第2 號、106 年度台上字第 1263號、106 年度台上字第2715號判決意旨，土地法第10 4 條第1 項規定承租人有依同樣條件優先購買權，則承租 人必須依原買賣契約之條件購買，此同樣條件包括買賣標 的範圍，則原確定判決既肯認再審原告有優先購買權，則 再審原告得優先購買之範圍即應與再審被告林安夫等人出 售予再審被告林智富等人之買賣契約約定之買賣標的範圍 相同，原確定判決限制再審原告僅可在系爭土地23% 之範 圍內優先購買，應有未適用同樣條件規定之錯誤。（四）另再審原告就系爭土地既有租賃關係，並給付租金予再審 被告林安夫等人，而使用系爭土地，則再審原告雖僅在部 分土地上建築房屋，然再審原告承租範圍既及於系爭土地 之全部，其他空地既為承租範圍，顯係因再審原告之建物 有使用之必要，始經系爭土地共有人同意全部出租，則再 審原告所承租未建房屋之空地，如同法定空地，再審原告 仍有使用必要，自應准原告就系爭土地之全部行使優先購 買權。
（五）至原確定判決援用之最高法院108 年度台上字第2350號、 106 年度台上字第1662號判決，案件事實均係一筆土地有 不同承租人，各自建物各自使用土地之一部，承租範圍為 各自房屋占用部分，而非各承租全部土地，與本件事實不 同，原確定判決援用上開判決為判決基礎，容有誤會。綜 上，原確定判決認再審原告不得就系爭土地如附表一所示 之應有部分主張優先購買權，有適用土地法第104 條第1 項顯有錯誤之再審事由存在。
（六）並聲明：1.原確定判決廢棄。2.再審被告林智富等人就系
爭土地如附表二所示之應有部分，於106 年12月20日以買 賣原因所為之所有權移轉登記行為，應予塗銷。3.再審被 告陳麗雲、林妤蓁、林妲霈應就被繼承人林志杰所遺系爭 土地應有部分12分之1 辦理繼承登記為公同共有。4.確認 再審原告對再審被告林安夫、林志具、林秀香、林翠杏及 再審被告陳麗雲、林妤蓁、林妲霈之被繼承人林志杰就系 爭土地如附表一所示之應有部分，與再審被告林智富等人 間所訂之不動產買賣契約之優先購買權存在。5.再審被告 林安夫、林志具、林秀香、林翠杏、陳麗雲、林妤蓁、林 妲霈就系爭土地如附表一所示之應有部分，應與再審原告 以買賣價金新台幣357,500 元訂定買賣契約，並於再審原 告給付價金後，將系爭土地如附表一所示之應有部分移轉 登記予再審原告。
三、本件未經言詞辯論，故未有再審被告之聲明、陳述。四、得心證之理由
（一）再審之訴顯無再審理由者，法院得不經言詞辯論，逕以判 決駁回，民事訴訟法第502 條第2 項定有明文。惟所謂顯 無理由，必須再審原告所主張之再審事由，在法律上顯不 得據為對於確定判決聲明不服之理由者，始足當之。亦即 再審原告於再審狀內主張之再審理由，無須依法調查證據 ，即能斷定再審之訴為無再審理由者而言（最高法院98年 度台上字第2208號判決意旨參照）。本件再審原告指摘原 確定判決有民事訴訟法第496 條第1 項第1 款規定之再審 事由，故本院自應審究本件是否確有前揭再審事由。（二）本件無民事訴訟法第496 條第1 項第1 款之再審事由： 1.按判決適用法規顯有錯誤，得為再審理由，固為民事訴訟法 第496 條第1 項第1 款所明定。惟民事訴訟法第496 條第1 項第1 款所謂適用法規顯有錯誤，應以確定判決所適用之法 規顯然不合於法律規定，或與司法院現尚有效及大法官會議 之解釋，或最高法院尚有效之判例顯然違反者而言，若在學 說上諸說併存尚無法規判解可據者，不得指為用法錯誤，且 不包括認定事實錯誤或取捨證據失當之情形在內（最高法院 57年台上字第1091號判例、63年台上字第880 號判例、69年 台再字第131號判決意旨參照）。足見舉凡事實審法院認定 事實錯誤、解釋意思表示不當、就當事人提出之事實及聲明 之證據疏於調查、或調查證據欠周、判決不備理由等，或所 持法律見解在學說上諸說併存且尚無法規判解可據者，均與 適用法規顯有錯誤之情形有別，非屬民事訴訟法第496 條第 1 項第1 款之再審事由。次按法院為判決時，應斟酌全辯論 意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽；法院
依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則；民 事訴訟法第222 條第1 、3 項分別定有明文。而所謂自由心 證，係指法院對於判斷事實真偽之證據，須踐行調查程序， 本於客觀而科學之經驗法則，依其主觀之知識而得心證，獨 立判斷之，以決定證據之取捨，故認定事實乃事實審法院之 職權，揆諸上開法條規定及判例意旨，事實審法院於斟酌全 辯論意旨及調查證據後所得之自由心證結果縱有違誤，亦非 適用法規顯有所錯誤之問題。
2.按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出 租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房 屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸 一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於 基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高 法院65 年台上字第 530 號判例要旨可資參照）。經查： ⑴再審原告主張其承租範圍為系爭土地全部，故優先承買範 圍應為系爭土地全部，以此認定原審有適用法律錯誤云云 。惟前揭判例已明確揭示，土地法104條之規定，係為處 理房地合一的問題，避免因房地分離產生拆屋還地等糾紛 ，則優先承買之範圍，自然應以房屋坐落之基地為準，而 非以承租之範圍為準。又再審原告雖提及最高法院107 年 度台上字第1427號判決意旨，認為該判決表明：承租人依 土地法第104 條第1 項所得優先購買之範圍，以約定承租 之範圍為準，僅於約定承租之範圍不明時，始受以房屋占 用土地為行使優先購買權範圍之限制云云。然細譯前開最 高法院判決載明：「『如基地承租人所承租之範圍，並非 土地之全部，僅為土地之一部』，於土地出賣時，倘土地 所有人與承租人約定租賃之範圍明確，承租人所得優先購 買之範圍，固以約定承租之範圍為準，如約定承租之範圍 不明，承租人所得優先購買之範圍，應以該房屋符合建築 法規所需建築基地等具有使用上不可分之範圍為準。顯然 再審原告援引最高法院前開判決之內容，固然引用後半段 ，但是刻意忽略前開判決適用之前提在於「如基地承租人 所承租之範圍，並非土地之全部，僅為土地之一部」，而 本件再審原告亦主張係承租系爭土地「全部」，明顯與前 開判決之適用前提不符，是再審原告援引作為佐證之最高 法院107年度台上字第1427號判決見解，自無於本件比附 援引之餘地，再審原告此部分主張，於法無據。 ⑵再審原告另提及分別共有之共有人，其應有部分並非共有 物之特定部分，而係及於共有物全部，再審原告經系爭土 地共有人全體同意承租系爭土地之全部，並非僅承租如附
表一所示之應有部分，則再審原告之建物承租範圍自應包 括系爭土地如附表一所示之應有部分，難認再審原告之建 物並未使用再審被告林安夫等人如附表一所示之應有部分 ，而不得就系爭土地之全部主張優先購買權云云。惟前已 詳述，判斷優先承買權之範圍，在本件之情形，僅以原告 建物坐落之基地為準，而非承租範圍為準，則原告繼續持 承租範圍大小，作為推論優先承買權之範圍，自無可採。 ⑶再審原告另主張依最高法院104 年度台上字第2 號、106 年度台上字第1263號、106 年度台上字第2715號判決意旨 ，土地法第104 條第1 項規定承租人有依同樣條件優先購 買權，則承租人必須依原買賣契約之條件購買，此同樣條 件包括買賣標的範圍，則原確定判決既肯認再審原告有優 先購買權，則再審原告得優先購買之範圍即應與再審被告 林安夫等人出售予再審被告林智富等人之買賣契約約定之 買賣標的範圍相同云云。然按優先承買權能否成立，與優 先承買權成立後，優先承買權可承買之範圍，係兩層次之 區別，應先優先承買權成立，而使承租人取得優先承買權 後，方討論優先承買權可得行使之範圍，而非以優先承買 權成立，即以此推論推論優先承買權可得行使之範圍，否 則顯然混淆此二層次之別。是此前開判決所述之買賣標的 範圍一致，係針對優先承買權成立之要件，而在優先承買 範圍成立之層次，意即若本件再審原告所欲行使之買賣標 的範圍與再審被告林安夫等人出售予再審被告林智富等人 之買賣契約約定之買賣標的範圍不一致，則優先承買權根 本不成立，而無討論後續優先承買權可得承買之範圍。但 並不能因此據以推論，本件優先承買權之範圍，係再審被 告林安夫等人出售予再審被告林智富等人之買賣契約約定 之買賣標的範圍。否則無非喪失土地法優先承買權，係為 解決房地分離之問題，而與前開最高法院判例意旨有違。 況再審被告林安夫等人出售予再審被告林智富等人之買賣 契約約定之買賣標的範圍，依照原告所提出之再證1，係2 分之1，有再證1在卷可考（見本院卷第109頁）。縱認再 審原告主張有理，依此推論，其可行使之優先承買權亦僅 係系爭土地1/2，如此又與再審原告一再主張，前開優先 承買權應為系爭土地全部，明顯矛盾，亦徵再審原告此部 分主張難以採信。
⑷再審原告復主張就系爭土地既有租賃關係，並給付租金予 再審被告林安夫等人，而使用系爭土地，則再審原告雖僅 在部分土地上建築房屋，然再審原告承租範圍既及於系爭 土地之全部，其他空地既為承租範圍，顯係因再審原告之
建物有使用之必要，始經系爭土地共有人同意全部出租， 則再審原告所承租未建房屋之空地，如同法定空地，再審 原告仍有使用必要，自應准原告就系爭土地之全部行使優 先購買權云云。然再審原告所承租未建房屋之空地，是否 為法定空地，觀原確定判決提及：「故應認基地承租人所 得優先購買者為其所承租用以建屋之基地部分始有之，並 擴及所應留設之法定空地，其他未予建屋使用之部分，則 不包含在內。則上訴人雖主張其所簽訂之租賃契約書，承 租範圍為系爭土地之全部，並非僅有建物基地之部分，自 得主張承租基地全部有優先購買權，容有誤會，而不可採 。」以及「是上訴人上開建物出入係在系爭土地之西南側 ，且系爭土地中間一部分為突起之小丘，顯非上訴人上開 建物所使用之法定空地，是其僅能以房屋坐落基地以計算 其占用系爭土地之面積，即僅占用42.83 平方公尺。而系 爭土地之全部積為189.56平方公尺，有土地登記第一類謄 本在卷可按（見原審卷一第91頁）。則上訴人房屋基地占 用系爭土地僅為23% （小數點以下四捨五入） 」等節， 足見原確定判決已認定再審原告所未建屋使用之部分，均 非法定空地，並且明確認定何者屬建屋使用之部分，何者 非法定空地。前開認定法定空地與否，屬於原確定判決就 事實認定之部分，揆諸前開實務見解，縱屬有誤，亦非屬 民事訴訟法第496 條第1 項第1款之再審事由，再審原告 此部分主張，難認有據。況原確定判決本於經驗法則論理 法則所為之判斷，係依其主觀之知識而得心證，獨立判斷 ，此原審法官之職權，揆諸前揭實務見解，原確定判決於 斟酌全辯論意旨及調查證據後所得之自由心證結果縱有違 誤，亦非適用法規顯有所錯誤之問題，是再審原告主張原 確定判決違反舉證法則，而有同法第496 條第1 項第1 款 之事由云云，難認有據。
（三）再審原告再提及：原確定判決援用之最高法院108 年度台 上字第2350號、106 年度台上字第1662號判決，案件事實 均係一筆土地有不同承租人，各自建物各自使用土地之一 部，承租範圍為各自房屋占用部分，而非各承租全部土地 ，與本件事實不同，原確定判決援用上開判決為判決基礎 ，容有誤會云云。然不論原確定判決援引之前開判決，基 礎是否與本件完全相同，但原確定判決所援引之前開判決 之法律見解，並無違誤之處，已如前所詳述，再審原告再 以此為爭執，難認有據。
五、綜上所述，再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496 條 第1 項第1 款所定之再審事由，求予廢棄改判，顯無理由，
爰不經言詞辯論，逕以判決駁回之。
六、據上論結，本件再審之訴顯無再審理由，依民事訴訟法第50 2 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 5 日 民事第一庭 審判長 法 官 宋國鎮
法 官 張珈禎
法 官 何星磊
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 李宜娟
中 華 民 國 110 年 10 月 5 日附表一：
編號 登記所有權人 應有部分 備註 1 林安夫 12分之1 2 林志具 12分之2 3 林秀香 12分之1 4 林翠杏 12分之1 5 林志杰 12分之1 108 年5 月22日死亡，繼承人陳麗雲、林妤蓁、林妲霈公同共有其應有部分
附表二：
編號 登記所有權人 應有部分 1 林智富 8分之1 2 林智銘 8分之1 3 林智凌 8分之1 4 林智添 8分之1