臺灣苗栗地方法院民事判決
109年度訴字第492號
原 告 吳菊花
訴訟代理人 陳秀雄
被 告 賴進添
輔 助 人 賴奕伶
訴訟代理人 賴秀英
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國110年9月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定被告所有門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路00巷00號之建物占有 原告所有坐落苗栗縣○○鎮○○段00地號土地面積185.6平方公 尺，自民國109年10月6日起至法定租賃關係終止日止，每月 租金為新臺幣（下同）9,800元。
二、被告應自民國109年10月6日起至法定租賃關係終止日止，按 月給付原告9,800元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔25％，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴原請求：被告應給付原告60萬元（見 本院卷第13頁）。嗣於民國110年7月21日當庭言詞變更請求 為：㈠核定被告所有門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路00巷00號建物 （下稱系爭建物）占有原告所有坐落苗栗縣○○鎮○○段00地號 土地（下稱系爭土地）面積185.6平方公尺，自107年3月5日 起之每月租金為2萬元。㈡被告應給付原告60萬元（租金期間 為107年3月5日起至109年9月5日止，共30月）。㈢被告應自1 09年9月6日起按月給付原告2萬元。（見本院卷第270頁）， 核其變更均係基於本院109年度重訴字第4號民事判決（下稱 第4號判決）認定兩造間成立法定租賃關係所生之核定租金 、給付租金等請求，屬基礎事實同一，依前開規定，應予准 許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告前因訴外人王文城向原告借款並提供系爭土 地設定抵押權，並有流抵約定。嗣王文城於107年3月5日因 未能還款而將系爭土地所有權移轉登記予原告，原告為系爭 土地之合法所有權人；被告所有之未保存登記系爭建物占用
系爭土地，未經原告同意、無合法權源，經原告依所有物返 還請求權提起訴訟，請求被告拆除系爭建物並返還占用之系 爭土地，經第4號判決認定兩造間存有民法第425條之1之法 定租賃關係為由，駁回原告上開請求。惟系爭建物既自107 年3月5日起依第4號判決認定之法定租賃關係占有系爭土地 ，原告自得依民法第425條之1第2項規定提起本件訴訟，請 求核定租金，以周邊市價計算租金為每月2萬元，並請求被 告按月給付自107年3月5日起之租金等語。並聲明：如變更 後所示。
二、被告則以：系爭建物及系爭土地原均為被告所有，被告從未 出售、抵押。被告近年因精神問題，經本院108年度輔宣字 第13號宣告為受輔助宣告人，原告未提出其與王文城之借款 文件、金流，則原告受讓系爭土地之合法性有疑義，被告已 另向臺灣苗栗地方檢察署（下稱苗栗地檢）告發原告、王文 城及原告訴訟代理人陳秀雄涉犯詐欺取財等罪嫌；又原告受 讓系爭土地時，其與王文城未依土地法第104條第1項規定通 知被告行使優先承買權，是其等買賣契約亦有嚴重瑕疵；原 告主張之租金額過高，應依公告地價計算等語，資為抗辯。 並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。（見本院卷第93頁）。
三、不爭執事項：
㈠兩造曾於第4號事件對下列事項表示不爭執：分割前苗栗縣○○ 鎮○○段00地號土地（重測前為中興段182-4地號土地）原為 被告與他人共有，被告之應有部分為741分之411，嗣於102 年8月12日，由被告以買賣為原因，將該土地應有部分741分 之411移轉登記予王文城；其後上開土地經判決分割後，王 文城取得系爭土地之單獨所有權（面積211平方公尺），再 將系爭土地設定最高限額抵押權1,800萬元予原告；嗣後王 文城再以買賣為原因，於107年3月5日將系爭土地移轉登記 為原告單獨所有，土地面積215.23平方公尺（第4號卷第41 、81至82、103至111、117、121、125、171至177、188頁） 。
㈡原告曾依所有物返還請求權提起訴訟，請求被告拆除系爭建 物並返還占用之系爭土地，經第4號判決認定：被告原為系 爭土地之共有人及系爭建物之單獨所有人，其僅將系爭土地 之應有部分讓與王文城，嗣經王文城訴請分割而分得系爭建 物所坐落之系爭土地後，王文城再將系爭土地讓與原告，則 依上所述，原告既仍屬土地受讓人，原告與原始讓與人即被 告，於系爭建物得使用期限內，應具有租賃關係存在；系爭 建物前棟（面積130.45平方公尺）、後棟（面積55.25平方
公尺）既仍於使用年限內，故兩造間就系爭建物占用系爭土 地，應推定有租賃關係存在；系爭建物有合法占用系爭土地 之權源，原告請求拆除系爭建物及返還占用之系爭土地均為 無理由，判決駁回原告之請求，原告未上訴而確定。（見第 4號判決即本院卷第31至35頁）。
㈢系爭建物前門坐落苗栗縣竹南鎮建國路，連接環市路，步行 不用1分鐘，後門鄰接環市路，周邊土地為住宅區，附近有 汽車保養廠、照南國中、國小、月子中心及安親班；系爭建 物距離竹南火車站車行約5至10分鐘，步行約14至18分鐘。 （見本院卷第155至156頁）。
㈣被告近年因精神問題，致為意思表示、受意思表示或辨識其 意思表示效果顯有不足，經本院108年7月10日以108年度輔 宣字第13號裁定宣告為受輔助宣告人，由其女賴奕伶為輔助 人。（見本院卷第119至121頁）。
㈤被告已另向苗栗地檢告發原告、王文城及陳秀雄涉犯詐欺取 財等罪嫌，經苗栗地檢110年度他字第94號受理，尚未偵結 。（見本院卷第103至115、225頁）。四、爭執事項：
㈠原告自王文城處受讓系爭土地時，是否知悉王文城與被告間 之買賣過程可能具有瑕疵？
㈡原告依民法第425條之1第2項請求法院核定租金及請求被告給 付租金，有無理由？
㈢如認前項為有理由，則租金之數額以多少為適當？五、本院得心證理由：
㈠原告已自王文城處受讓系爭土地所有權，推定為系爭土地合 法所有權人：
1.按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民 法第759條之1第1 項定有明文。該登記之推定效力，乃登記 名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其 他任何人主張之。若登記名義人之登記有無效或應塗銷之情 形，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人 ，尚不得逕否認登記名義人之物權（最高法院108年度台上 字第2154號民事判決意旨）。查原告自稱其等係向原所有權 人王文城處取得系爭土地而登記為系爭土地之所有權人，此 與土地登記簿謄本上之記載相符，可信為真。
2.被告固抗辯原告未提出其與王文城之借款文件、金流，合法 性有疑義，已另向苗栗地檢告發原告、王文城及陳秀雄涉犯 詐欺取財等罪嫌，並聲請調查原告與王文城間之金流是否不 法等語。然經本院於言詞辯論程序曉諭被告對其抗辯系爭土 地所有權自被告移轉予王文城，及王文城再移轉予原告之過
程均為不法之主張，為具體明確之陳述（見本院卷第346頁 ），被告仍僅陳稱：過戶的過程我也不知道；根據王文城將 系爭土地設定抵押予原告之金額為1,800萬元係屬超貸，我 們覺得有不法等語（見本院卷第346至348頁），仍未具體主 張原告有何不法侵害之內容，復未提出相關事證以實其說， 自難認被告上開辯詞為可採，其聲請調查原告與王文城間之 金流有無不法乙節，亦無調查之必要，均附此說明。 ㈡原告請求法院核定租金及請求被告給付租金為有理由： 1.第4號判決理由已認定兩造間有法定租賃關係，被告未能提 出足以影響原判斷之新訴訟資料，本院應受第4號判決之拘 束：
⑴按所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以 外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判 斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以 推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所 提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之 判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院97年度台上 字第2688號裁定意旨）。
⑵依不爭執事項㈡所示，兩造間就系爭土地及系爭建物成立法定 租賃關係乙節，係足以影響前案判決結果之重要爭點，並由 當事人即兩造充分舉證、辯論，且經法院實質審理，綜合審 酌相關事證後認定被告因法定租賃關係占有系爭土地，而駁 回原告拆屋還地之請求，本件復無足以推翻第4號判決判斷 之新訴訟資料，則依上開說明，第4號判決認定兩造間存有 法定租賃關係乙節，已生爭點效之效力，兩造自應同受拘束 ，本院亦不得為相反之認定，是兩造間確有法定租賃關係存 在。
2.兩造間就租金數額未能達成協議：
⑴按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；前 項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。 民法第425條之1定有明文。
⑵查兩造間確有法定租賃關係存在，已如前述，而原告於本件 訴訟主張租金應依每月2萬元計算，被告則曾主張依公告地 價計算，嗣表明不願給付（見本院卷第156、273、347頁） ，足見兩造就租金數額無法達成協議，是原告依民法第425 條之1第2項規定請求本院酌定租金即訴請被告給付租金，應 屬有據。
3.被告抗辯其有土地法第104條第1項之優先購買權為無理由： ⑴按土地法第104條第1項除租賃外，具有地上權、典權關係者 亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦 得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則 買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定 性（最高法院101年度台上第567號判決意旨參照）。而民法 第425條之1第1項規定之法定租賃關係，究與土地法第104條 第1項及民法第426條之2第1項所示之承租人，係本於意定租 地建屋契約而占有基地之情形有別。依民法第757條規定： 「物權除依法律或習慣外，不得創設。」自不宜擴張解釋或 類推適用各該規定，認得享有此具物權效力之優先承買權（ 臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第14 號研討結果意旨參照）。本院參以民法第425條之1第1項規 定側重於保護房屋既得使用土地之權利，而與土地法第104 條第1項、民法第426條之2之規定係為促進房屋使用權與土 地所有權歸於同一之規範目的有別，應認法定租賃關係並無 土地法第104條第1項優先承買權之適用。
⑵查兩造間為法定租賃關係，已如前述，是被告並無上開優先 購買權，被告抗辯王文城移轉系爭土地所有權予原告時未通 知被告而不生效力乙節，即屬無據。
㈢租金數額應以系爭土地每年申報地價之8％為適當： 1.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10％為限。土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施 行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地 價而言，依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所 申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法第9 7條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築 基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。惟基地租 金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位 置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受 利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年 台上字第3071號判例要旨）。
⒉查，依不爭執事項㈢所示，可見系爭土地之坐落位置位處市區 ，交通亦屬便利，周邊生活機能堪屬完善，雖商業繁榮程度 不高，但仍有一定經濟用途，本院審酌上情，並考量被告占 用系爭土地所得之經濟價值與所受利益，認本件租金之核定 ，應以系爭土地每年申報地價年息8％計算租金之標準為適當 。原告主張以每月2萬元計算及被告抗辯以公告地價計算， 均礙難採取。
3.被告自109年10月6日起，方負有按月給付租金之義務：
⑴按請求法院核定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求核定之 意思表示時起算，不得請求承租人給付該意思表示前之租金 。被上訴人提起本件訴訟，請求法院核定租金，一併請求上 訴人給付核定之租金，則核定租金判決之效力，應自被上訴 人請求核定之意思表示時即起訴狀繕本送達上訴人之日起算 ，至建物得使用期限為止（最高法院109年度台上字第3068 號判決意旨）。
⑵查原告之起訴狀繕本係於109年10月5日送達被告本人（見本 院卷第53頁），依上開實務見解，被告自送達翌日即109年1 0月6日起負有給付租金之義務。而系爭土地之109年度申報 地價為每平方公尺7,920元（見本院卷第37頁），此為兩造 不爭執；再依不爭執事項㈡所示，系爭建物前、後棟占用系 爭土地面積共185.7平方公尺（計算式：130.45+55.25=185. 7），而原告僅聲明請求核定被告占用範圍185.6平方公尺之 部分，即屬適法，並循此計算原告得請求被告給付之每月租 金為9,800元（計算式：7920*185.6*8/100/12=9,799.68， 小數點以下四捨五入）。
⑶再按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣； 無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支 付者，於每期屆滿時支付之。民法第439條定有明文。本院 衡酌社會交易經驗，按月收取房租乃屬通常，再以本件被告 負有給付租金義務之日為109年10月6日，業如前述，是原告 請求被告自109年10月6日起按月給付租金9,800元，為有理 由。逾此範圍之租金核定及租金請求，均屬無據。六、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定租 金自109年10月6日起之租金為每月9,800元，並請求被告自1 09年10月6日起，按月給付租金9,800元，為有理由，應予准 許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審 酌後，認於判決結果不生影響，爰不另逐一論駁。另被告輔 助人於110年10月6日提出書狀1份，惟此部分因係言詞辯論 終結後始提出之事證，依法不得作為本院裁判之基礎，且未 有被告本人之簽章，復未經兩造實質辯論，故不予審酌。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 10 月 20 日 民事第二庭 審判長法 官 曾明玉
法 官 劉奕榔
法 官 顏碩瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 陳慧玲
中 華 民 國 110 年 10 月 20 日