臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第649號
原 告 幸福家事業有限公司民生分公司
代 表 人 李應吉
訴訟代理人 陳琪玫
被 告 林財安
𡍼宏崙
上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國110年9月16
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告林財安前於民國109年5月26日委託原告居間銷售其所 有坐落門牌號碼臺南市○○區○○路00巷00弄0號房地，原委 託銷售期間為109年5月26日起至109年6月30日、服務費報 酬為成交價額之百分之4，委託銷售價格為新臺幣（下同 ）25,800,000元。嗣於109年6月10日變更委託期間至109 年12月31日止、服務費報酬為成交價額之百分之2，委託 銷售價格為23,860,000元，兩造間簽訂委託銷售契約書、 委託事項變更契約書。原告於接受委託後即行廣告銷售， 於109年5月29日介紹系爭房地資訊予被告𡍼宏崙，被告𡍼 宏崙有意購買，惟出價未達被告林財安之委託價格，經原 告居間磋合被告二人面談議價，於109年6月15日晚上被告 二人同意以22,650,000元達成買賣合意，被告𡍼宏崙即以 上開金額委託原告承買，並簽立不動產買賣意願書暨買方 給付服務費承諾書，當下被告林財安並在系爭不動產買賣 意願書上簽收同意出售並收受定金。原告協助被告二人訂 於109年6月18日進行簽約程序，雖被告𡍼宏崙於109年6月 18日簽約當日，以電話向承辦營業員表示，因母親認為系 爭房地與𡍼宏崙命格不合為理由，通知原告先不簽約，嗣 於109年6月20日向原告表達，確定放棄了等語，原告旋即 向被告林財安轉達後，協助被告二人達成解約協議，並簽 立協議書，原告與被告二人間之委託關係因而消滅。其後 ，被告林財安於109年6月24日告知原告，系爭房地已收定 隨時會簽約，又於109年7月1日告知已售出等語。
（二）詎被告林財安隨後以買賣為原因，於109年8月17日移轉登 記予被告𡍼宏崙，足見被告二人在委託關係消滅後之三個 月内私下成交。被告𡍼宏崙雖於109年6月18日表示不簽約 ，但未表明確定要解約，尚於109年6月19日聯繫，再次委 請風水老師看風水，可以的話就約定簽約，直至109年6月 20日晚上7時35分以後與原告承辦營業員聯繫時，始確定 放棄而要解除契約，然斯時係於被告林財安於當日下午4 時21分許與原告承辦營業員聯繫，確認其與原告委託關係 是當日屆滿消滅無誤，之後被告𡍼宏崙始確定要放棄不買 等情。則倘被告𡍼宏崙解約之理由是風水原因為真，被告 𡍼宏崙豈會在不逾一個月内買受系爭房地並完成移轉登記 ，足徵系爭房地之委託期間至109年6月20日屆滿，被告二 人為規避給付服務報酬，故而通謀虛偽合意解除買賣契約 ，方便其等私下進行買賣，被告二人解除買賣契約自屬無 效，原告已完成居間仲介義務。
（三）依系爭委銷契約第8條第3項約定，「有下列情形之一者， 均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，甲方（即 被告林財安）應支付原約定之服務報酬，並應立即全額一 次支付予乙方。…(3)乙方代理甲方收受定金後，因可歸責 於甲方之事由而不願或無法與乙方介紹之客戶簽立不動產 買賣契約書時。…(5)委託期間屆滿後参個月内，甲方與乙 方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等内之親屬成交。」被 告二人於109年6月19日通謀虛偽解除買賣契約，自屬無效 ，被告二人完成簽立不動產買賣契約並移轉所有權，原告 確實已完成居間仲介義務，原告自得請求服務報酬即成交 價百分之2計算453,000元（22,650,000元×2%＝ 453,000元 )。縱認被告二人解除買賣契約協議有效，然係在委託期 間屆滿後三個月内，被告二人再私下買賣成交，依上開約 定，視為原告已完成居間仲介之義務，原告自得請求被告 林財安給付原約定之服務報酬即453,000元。（四）又依系爭買方給付服務費承諾書第1、3條約定：「不動產 買賣契約成立時，立書人（即被告𡍼宏崙）同意給付服務 費為30萬元予受託人（即原告）以現金一次給付。」、「 若立書人（即被告𡍼宏崙）或其配偶、二親等内之親屬於 賣方委託期間屆滿後三個月内，就上開房地與賣方（即被 告林財安）成交時，立書人同意視為受託人（即原告）已 完成居間仲介之義務，立書人仍應給付原約定之服務報酬 予受託人。」被告二人於109年6月19日通謀虛偽解除買賣 契約，自屬無效，被告二人完成簽立不動產買賣契約並移 轉所有權，原告確實已完成居間仲介義務，原告自得請求
服務報酬300,000元。縱認被告二人解除買賣契約協議有 效，然係在委託期間屆滿後三個月内，被告二人再私下買 賣成交，依上開約定，原告仍得請求被告𡍼宏崙給付原約 定之服務報酬即300,000元。
（五）綜上，被告二人為規避給付服務報酬，虛偽通謀成立解約 協議，進而私下成交，該解約協議自始無效，原告完成居 間仲介義務，自得請求服務報酬；縱認該解約協議有效^ 然被告二人係在委託期間屆滿後三個月内成交，依原告與 被告林財安間系爭委託契約約定，以及原告與被告𡍼宏崙 間買方給付服務費承諾書約定，視為原告已完成居間仲介 義務，即得分別請求被告林財安給付原告453,000元及法 定利息、被告𡍼宏崙給付原告300,000元及法定利息。 （六）並聲明：
⒈被告林財安應給付原告453,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉被告𡍼宏崙應給付原告300,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分5計算之利息。 ⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之陳述及答辯：
（一）被告林財安：
⒈因為被告𡍼宏崙放棄要成交，所以我與原告有一張協議書 ，我們後來是透過臺灣房屋成交的，那時簽立原證七協議 書時，我還有問過仲介人員簽完後，是否還可以再賣給別 人，該仲介人員說可以，所以我沒有支付原告仲介費的問 題，因為已經跟原告解約。系爭協議書是三方簽立的，也 有把𡍼宏崙的定金收走，如果我們是通謀的話，可以再講 價格，不用再簽協議書，既然簽了協議書，又說這張是我 們故意寫的，我們沒有閃避規費，我們也有支付台灣房屋 的仲介費。如果系爭協議書沒有效的話，為何要沒收被告 𡍼宏崙的違約金，是沒有道理的等語。
⒉並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
（二）被告𡍼宏崙：
⒈原告一直急迫的要我成交房子，但我篤信道教和風水，所 以需要更多時間看系爭房地，之後我有請風水師要來看， 但時間無法配合，所以就放棄買系爭房地，之後也有簽訂 解約，之前我有下斡旋金，原告也有沒收，我不是只有詢 問一間仲介公司，我朋友也有關注系爭房地，也有來問我
退掉之原因，我說沒有時間看，之後朋友叫我注意系爭房 地，所以有找另一間仲介公司即台灣房屋成交，我有支付 台灣房屋仲介費。如果我們是真的要閃避仲介費，那我們 大可不必再找台灣房屋仲介來成交房子，我們可以私下成 交，且我們簽立系爭協議書，也遭沒收斡旋金，我也沒有 任何異議等語。
⒉並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
(一)按當事人間所訂契約，除與強行法令相反外，其契約中所表 示之意思，法院自應依據以為判斷。復按解釋契約，固須探 求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文 字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約 文字而更為曲解；即解釋契約，應於文義上及論理上詳為推 求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂 立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資 料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價 值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截 取書據中一二語，任意推解致失其真意。另按當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛 偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。
(二)查：
⒈原告與被告林財安於109年5月26日簽立委託銷售契約書、委 託事項變更契約書，由被告林財安委託原告銷售系爭不動產 ，委託期間為109年5月26日至109年12月31日，銷售價格為2 3,860,000元。被告𡍼宏崙於109年6月15日簽立不動產買賣 意願書，願以22,650,000元購買，被告林財安同意之，原預 定於同年月18日簽約。嗣兩造於109年6月21日簽訂協議書， 被告二人合意解除買賣契約；嗣被告林財安與被告𡍼宏崙、 訴外人李慧美(即𡍼宏崙之妻)於同年月22日，透過台灣房屋 之仲介，就系爭不動產簽立不動產買賣契約書，由被告𡍼宏 崙、訴外人李慧美，以價金22,000,000元向被林財安購買系 爭不動產，於109年8月17日移轉登記完畢等情，有原告提出 之委託銷售契約書、委託事項變更契約書、通訊軟體LINE對 話紀錄、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、協議 書、系爭不動產第二類登記謄本，被告林財安提出之台灣房 屋服務費確認單、不動產買賣契約書、第一建經價金信託履 約保證書等件為證(訴字卷第23-47、55-60、141-163頁)，
且為兩造所不爭執，是此部分客觀事實，堪先認定。 ⒉原告主張被告為規避服務報酬而簽立系爭協議書，應屬通謀 虛偽意思表示而無效云云，為被告所否認，應由原告就此負 舉證之責。原告固以被告二人簽立系爭協議書後，隨即透過 台灣房屋之仲介而以22,000,000元成立買賣，與原本商議的 價格差額650,000元，約等同於被告應給付之服務報酬753,0 00元，顯係惡意規避服務報酬；且被告林財安是簽立專任委 託銷售，由特定不動產經紀業聯賣，僅能透過原告仲介買方 等情，並提出通訊軟體LINE對話紀錄、系爭不動產登記謄本 、內政部實際登錄資料、聯賣廣告同意書等件為證(訴字卷 第49-79、179-183頁)。惟依原告提出之委託銷售契約書(訴 字卷第23頁)，該契約雖原為「專任」委託銷售契約書，但 已經修改為「一般」委託銷售契約書，並有被告林財安在修 改處簽名確認，是原告稱被告林財安係專任委託由原告銷售 云云，顯與證據不符。至原告提出之上開聯賣廣告同意書， 其上記載「委託人同意共同委託如下之經紀業進行聯合廣告 銷售/出租委託標的物」等語(訴字卷第183頁)，僅在正面表 明被告林財安同意由該同意書所列經紀業進行聯合廣告銷售 ，並無專任委託銷售之意旨。依此，被告林財安委託原告進 行銷售，既非屬專任委託，則被告二人透過其他仲介再為買 賣交易，並無違反原告與被告林財安簽立之一般委託銷售契 約之問題；且被告林財安既非簽立專任委託銷售契約，則原 告自亦可預見被告二人仍可能經由其他仲介之居間而成立買 賣的可能性。況被告二人後來經由台灣房屋之仲介而成立買 賣，同有給付服務報酬之問題，其等若有意規避服務費，衡 情只要由被告二人私為交易即可，當不至再透過其他仲介為 之。再者，被告二人後來以22,000,000元成立買賣，該買賣 價金得以意思表示合致，其可能影響之因素甚多，原告徒以 價金差額與服務報酬相近，認為被告二人是惡意規避服務報 酬云云，僅為原告單方面之主觀解讀與臆測，無從證明被告 二人有通謀之意。因此，原告提舉之上開證據，均無從證立 被告簽立之系爭協議書有何通謀虛偽意思表示之情事。從而 ，兩造簽立之系爭協議書應屬有效之契約甚明。 ⒊原告援引系爭委託銷售契約書第8條第3項⑸之約定，請求被告 林財安給付服務報酬453,000元，另援引系爭買方給付服務 費承諾書第1、3條約定，請求被告𡍼宏崙給付服務報酬300, 000元，析述如下：
⑴就被告林財安部分，觀系爭委託銷售契約書第8條第3項⑸約 定：「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方 (即原告)已完成居間仲介之義務，甲方(即被告林財安)應
支付原約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。 ...⑸委託期間屆滿後參個月內，甲方與乙方曾經介紹之客 戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」，可知該條款約 定係針對專任委託之情形而約定，惟系爭委託銷售契約書 係屬一般委託銷售契約，此由該契約抬頭契約名稱及該契 約第16條均有載明一般委託之意旨即可明瞭。是原告引用 該條款請求被告林財安給付服務報酬，顯非有理。 ⑵就被告𡍼宏崙部分，原告引用之買方給付服務費承諾書第1 、3條約定：「不動產買賣契約成立時，立書人同意給付 買賣服務費參拾萬予受託人並以現金一次給付。」、「若 立書人或其配偶、二親等之親屬於賣方委託期間屆滿後三 個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託 人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付原約定之服務 報酬予受託人。」，惟兩造於賣方即被告林財安委託期間 未屆滿前，即於109年6月21日簽立系爭協議書；且系爭協 議書是由兩造即原告、被告二人共同簽立而成，乃屬三方 契約，而非僅為被告二人間之約定。再者，細閱該協議書 內容，約定有被告二人同意解除買賣契約、被告𡍼宏崙同 意由被告林財安沒收100,000元，被告𡍼宏崙將不動產意 願書無條件返還予丙方(即原告)，被告二人各不得再向他 方、原告、原告之受僱人就本件買賣為任何其他請求等協 議內容。依此，兩造透過系爭協議書之簽立而形成另一法 律關係，且被告既已合意解除買賣契約，自已無委託原告 再處理本件買賣相關事宜之意思，此情事係發生於賣方即 被告林財安委託期間尚未屆滿之時，與系爭買方給付服務 費承諾書第3條所稱「...賣方委託期間屆滿後...」的情 形顯然不同。是原告援引該條約定請求被告𡍼宏崙給付服 務費，已有可議。況兩造三方既於上開時間另立有協議書 重為規範三方權利義務關係，原告亦可於該協議書磋商時 ，就服務報酬之給付，與被告二人商洽並形成合意，原告 並未為之，反以該協議書簽立之前的系爭買方服務費承諾 書據為請求，除其請求與約定條文之要件不符外，被告𡍼 宏崙於協議書簽立時，亦無從預見其返還不動產買賣意願 書之後，猶有受到原告依據該買方給付服務費承諾書約定 追償服務報酬之可能；尤以該承諾書並無任何約款足可認 定或評估其仍有在簽立該協議書之情況下，仍須給付服務 報酬之問題。且該承諾書第3條約定委託期間屆滿後3個月 內另為成交之服務報酬給付，其意應是在適度評價原告於 客戶委託期間付出之一定勞務成本，有以妥當平衡對價之 旨，然兩造於委託期間前之時間另為協議書之簽立，距離
委託期間屆滿尚久，其利益狀態與委託期間屆滿相比，兩 不相同，於該協議書簽立之情形，猶適用該條款而給付報 酬，顯有利益失衡之弊，從文義解釋、條文意旨、利益衡 平等端思之，均難成立。衡此，原告主張兩造簽立系爭協 議書時，即為委託期間屆滿云云(訴字卷第137頁)，恐背 離條文之文義過甚，亦逸脫被告𡍼宏崙對於該承諾書第3 條之認知基礎太甚，實屬原告對於該條款約定之片面解讀 與解釋，無從因此認定被告被告𡍼宏崙於簽立該承諾書時 對此條款有如此解釋之認識，自無以之拘束被告𡍼宏崙之 理。是原告引用系爭買方給付服務費承諾書第1、3條約定 ，請求被告𡍼宏崙給付服務報酬，亦非有理。 ⒋從而，原告援引系爭委託銷售契約書第8條第3項⑸之約定，請 求被告林財安給付服務報酬453,000元，另援引系爭買方給 付服務費承諾書第1、3條約定，請求被告𡍼宏崙給付服務報 酬300,000元，均無理由，無法准許。
(三)綜上，原告依系爭委託銷售契約書第8條第3項⑸之約定，請 求被告林財安給付服務報酬453,000元及其法定利息，另依 系爭買方給付服務費承諾書第1、3條約定，請求被告𡍼宏崙 給付服務報酬300,000元及其法定利息，均無理由，應駁回 之。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失附麗，應併駁 回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提出之證據 資料，核於判決結果不生影響，爰不逐一贅述。五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 14 日 民事第一庭 法 官 盧亨龍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 18 日 書記官 謝婷婷
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