臺灣臺南地方法院民事判決
109年度訴字第1781號
原 告 賴永順
賴永祥
賴永騰
賴永全
兼前四人
訴訟代理人 賴志明
被 告 李文媛
兼前一人
訴訟代理人 李茂華
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告賴志明、訴外人賴新欽及被告李茂華原為臺南市○○區 ○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分 比例依序為10000分之1373、10000分之1372、10000分之7 255。詎料，被告李茂華明知被告李文媛並非系爭土地承 租人，竟於民國109年5月18日以土地法第34條之1、第107 條及農地重劃條例第5條第1款規定為由，以顯然低於市場 價格之買賣價金新臺幣（下同）103萬元，將系爭土地全 部出售予被告李文媛，並於同年6月4日辦理所有權移轉登 記完畢，侵害原告賴志明及訴外人賴新欽之優先購買權、 所有權應有部分，造成二人分別受有2,469,637元、2,467 ,560元之損失。訴外人賴新欽於109年5月22日死亡，原告 賴永順、賴永祥、賴永騰、賴永全為其繼承人，為此，原 告等人爰依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185 條、第226條規定 (選擇合併），一部請求被告二人連帶 賠償如訴之聲明所載之金額。
（二）系爭土地從未使用，被告李文媛不可能為承租人，李文媛 依法無優先購買權：
⒈查系爭土地自被告李茂華107年7月16日透過法院拍賣取得 後，迄至109年5月18日出售予被告李文媛之期間，一片荒 蕪、雜草叢生，從未有人使用。而被告李茂華於108年5月
17日曾訴請原告賴志明確認通行權存在（108年度營簡字 第441號），被告李茂華於另案起訴狀内亦稱系爭土地「 四周為其他土地所圍繞，並未直接臨道路，致原告無法為 通常之利用」，足可證明系爭土地不可能出租予被告李文 媛使用。
⒉次查，另案108年度營簡字第441號確認袋地通行權事件於1 09年3月24日判決，被告旋於109年5月18日以被告李文媛 為系爭土地承租人而有優先購買權為由出售，期間僅不到 2個月，足證被告李文媛並非系爭土地承租人，縱（假設 語）被告二人曾簽立租賃契約，亦係通謀虛偽意思表示， 依民法第87條第1項規定，被告二人之租賃契約應屬無效 。從而，被告李文媛非系爭土地之承租人，無優先購買權 ，至為灼然。
（三）被告二人侵害原告之優先購買權及所有權應有部分，以遠 低於市場價格交易，造成原告損害：
⒈按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共 同或單獨優 先承購。」、「共有人出賣其應有部分，除 買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之 優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主 張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人 之應有部分比例定之。」土地法第34條之1第4項、土地法 第三十四條之一執行要點第10點（十）分別定有明文。 ⒉查以被告二人交易系爭土地之買賣總價103萬元計算，折算 每坪單價僅 431.7元（計算式：103萬元÷面積7888㎡ 3.3 058 = 431.7)，遠低於該區3,127元/坪之市場價格。 ⒊次查，被告李文媛並非系爭土地之承租人，無優先購買權 ，已如上述，被告二人所為之買賣行為，原告賴志明及訴 外人賴新欽均得主張土地法第34條之1第4項之優先購買權 ，且因買賣價格遠低於市場行情，原告賴志明及訴外人賴 新欽必會行使權利，則依上開規定，被告李茂華之持分應 由原告賴志明及訴外人賴新欽依應有部分比例購買，原告 賴志明及訴外人賴新欽之購買比例各為3629/10000、及 3 626/10000，如以市價 2,500元/坪計算，原告賴志明及訴 外人賴新欽因被告二人共同侵權行為，致無法購買被告李 茂華持分之損害金額計算如下：
⑴原告賴志明部分：
①購買之市價金額：
面積7888㎡ ×購買應有部分比例3629/10000 × 0.302 5 x 2,500元/坪=2,164,807元。 ②依被告二人交易條件應付之金額：系爭土地買賣總價
103萬元x 3629/10000 = 373,787元。 ③2,164,807元-373,787元＝1,791,020元。 ⑵訴外人賴新欽部分：
①購買之市價金額：
面積7888㎡ ×購買應有部分比例3626/10000 × 0.302 5 x 2,500元/坪=2,163,018元。 ②依被告二人交易條件應付之金額：系爭土地買賣總價 103萬元x 3626/10000 = 373,487元。 ③2,163,018元-373,487元＝1,789,540元。 ⒋復查，原告賴志明及訴外人賴新欽因被告二人共同侵權行 為，致自己應有部分比例遭變賣所生之損害計算如下： ⑴原告賴志明部分：
①遭變賣之應有部分市價：
面積7888㎡ ×應有部分比例 1373/10000× 0.3025 × 2,500元/ 坪＝ 819,036元。 ②被告李茂華已給付金額：140,419元。 ③819,036 元-140,419 元＝ 678,617元。 ⒉訴外人賴新欽部分：
①遭變賣之應有部分市價：
面積7888㎡ ×應有部分比例 1372/10000× 0.3025 × 2,500元/坪＝ 818,439元。 ②被告李茂華已給付金額：140,419元。 ③818,439元-140,419 元＝678,020元。 ⒌小結：
⑴原告賴志明受損害金額共2,469,637元（計算式：1,79 1,020元＋678,617元＝2,469,637元）。 ⒉訴外人賴新欽受損害金額共2,467,560元（計算式：1,78 9,540＋678,020元＝2,467,560元）。（四）退步言之，縱（假設語）認被告二人之買賣行為並無侵害 原告賴志明及訴外人賴新欽之優先購買權而合法有效，惟 被告李茂華依土地法第34條之1規定，僅係有權代理原告 賴志明、賴新欽出賣其應有部分而已，然其竟故意以遠低 市場行情之價格賤價出售，造成原告賴志明、賴新欽損害 ，自應依民法第184條第1項前段、民法第226條規定對原 告負損害賠償責任，賠償金額同上述。
（五）綜上所陳，原告爰依侵權行為及損害賠償法則，為一部請 求，並聲明：
⒈被告應連帶給付原告賴志明70萬元，及自起訴狀送達翌日 （以第二位被告收受日為準）起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。
⒉被告應連帶給付原告賴永順、賴永祥、賴永騰、賴永全70 萬元，及自起訴狀送達翌日（以第二位被告收受日為準） 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）被告並無侵害原告所有權，原告請求損害賠償，不應准許 ：
⒈按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權 、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應 有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分 之二者，其人數不予計算。」、「共有人依前項規定為處 分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其 不能以書面通知者，應公告之。」、「第一項共有人，對 於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權 利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之 證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記 。」土地法第34條之1第1、2、3項定有明文。 ⒉經查，被告李茂華原持有系爭土地持分10000分之7255，應 有部分已逾3分之2，按土地法第34條之1第1項規定，於10 9年5月18日簽訂買賣契約，出售系爭土地全部予被告李文 媛。嗣後按同條第2項規定寄發存證信函通知原告等人， 並按同條第3項規定將原告應得之對價提存於本院。被告 處分系爭土地皆按土地法第34條之1規定，並未有原告所 稱侵害其所有權之情事。
（二）被告並無低於市場行情之價格賤賣系爭土地一事。按系爭 土地曾因毗鄰河川，且無對外道路，又雜草叢生，經歷多 年拍賣接乏人問津。原告取得系爭土地係拍賣取得，取得 價金每平方公尺127元，後因有資金需求，故以每平方公 尺130元出售，並未賤賣。被告係共有人，大可於當年拍 賣時直接購買取得，卻未購買，今卻主張賤賣，其心可議 。被告間之買賣價金，係按當時系爭土地之現況，及雙方 對於系爭土地價值認知之一致，訂出之合理價格，況所謂 市場交易價格仍需視買賣雙方當事人之需求、談判技巧及 議價能力而決定，故市場之交易價格不一定屬合理市場價 值。
（三）被告李茂華從未稱其身體物不好無法耕作，且被告李文媛 取得系爭土地所有權後，亦未出賣於他人，系爭土地迄今 皆有耕作。
（四）並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告賴志明、訴外人賴新欽及被告李茂華原為臺南市○○ 區○○段000 地號土地（系爭土地）之共有人，應有部分比 例依序為10000 分之1373、10000 分之1372、10000分之7 255。
（二）被告間形式上於109 年2 月18日就系爭土地訂有土地租賃 契約書，租賃期間為109 年2 月18日起至114 年2 月17日 止，每年租金24,000元，並經本院公證處公證（109年度 南院公字第000000000 號公證書，見本院卷第61-63頁， 下稱系爭土地租約）。
（三）系爭土地為袋地，本院108 年度營簡字第441 號判決被告 李茂華所有系爭土地，對訴外人李賴允所有同段753 地號 土地、邱慶山所有同段754 地號土地有通行權存在，該案 於109 年4 月20日確定。
（四）被告李茂華於109年5月18日以被告李文媛為系爭土地承租 人，依土地法第107條、農地重劃條例第5條第1款、土地 法第34條之1之耕地承租人優先購買權規定，將系爭土地 出售給被告李文媛，並於109年6月4日完成登記。（五）被告李茂華形式上出售系爭土地予被告李文媛，價金103 萬元（下稱系爭買賣契約），被告李茂華於109年5月18日 將出售土地事宜以存證信函通知原告賴志明、訴外人賴新 欽見本院第65-75頁）；並於109年5月28日將原告賴志明 、訴外人賴新欽依其應有部分應獲得之價金140,419元、1 40,316元提存於法院（見本院卷第77-85頁）。（六）訴外人賴新欽於109年5 月22日死亡，原告賴永順、賴永 祥、賴永騰、賴永全為其繼承人。
四、得心證之理由：
（一）原告主張：被告間之系爭土地租約係屬通謀虛偽意思表 示，應屬無效，是否有理由？
⒈按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者， 該第三人應負舉證之責。民事訴訟如係由原告主張權利者 ，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自 己主張之事實為真實，即令被告就其抗辯事實不能舉證， 或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院 108年台上字第1048號民事判決意旨參照）。又當事人所 負之舉證責任，必須達於使法院得有確信之程度，始得謂 已盡其舉證責任，故如未達於使法院得有確信之程度，其 不利益應由負舉證責任之人負擔。原告主張被告間就系爭
土地租約為通謀虛偽意思表示，即應就此負舉證責任，且 舉證必須達於使本院得有確信之程度。
⒉原告主張被告二人為姊弟關係，被告李茂華就系爭土地只 有持分，系爭土地是袋地，當時通行權之訴訟尚未判決， 被告間約定之租金低於市價，且被告李文媛為教師，無法 耕作，自承租系爭土地後從未使用，可證系爭土地租約係 通謀虛偽意思表示云云。經查：
⑴「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半 數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分 合計逾三分之二者，其人數不予計算。」民法第820條 第1項定有明文。而共有物之出租屬於共有物之管理行 為，應依民法第820條第1項之規定辦理。被告李茂華就 系爭土地之應有部分為10000分之7255，已逾3分之2， 故其得單獨決定系爭土地之出租，效力及於其他共有人 。按被告間訂立之系爭土地租約，係以系爭土地全部7, 888平方公尺為租賃標的，有該契約可按（見本院卷第6 3頁）。原告謂被告李茂華僅有應有部分10000分之7255 ，被告李文媛不可能就系爭土地全部為使用，自無可採 。
⑵又被告李文媛承租之後已在系爭土地種植芒果樹一百多 棟等情，業據提出照片三幀為證（見本院卷第179頁） 。雖原告提出照片二幀，主張系爭土地雜草叢生，從未 有人使用云云。然查，原告自承：「被告方確實有種植 芒果樹，大概在李文媛承租該地當時，被告方說要購買 那塊共有地，以要購地為理由，要求我們的路讓他開大 型機具進去，我們也讓他進去，他們就種植了芒果樹， 種植後就沒去了，這張照片是109年8月29日拍攝（見調 解卷第47頁），草長得很高。」等語（見本院卷第121 頁），足證被告李文媛承租之後已占有使用系爭土地， 在系爭土地上種植芒果樹；被告抗辯稱因袋地通行權訴 訟中，供役地之所有權人尚未依判決提供土地供需役地 之使用人通行，致系爭土地上雜草叢生，在可通行後已 將雜草清除等語堪可採信。雖原告主張被告李文媛之職 業是教師未實際耕作，反而是被告二人之母親曾廷芸多 次到系爭土地進行整理，足證虛偽云云。惟承租土地， 非不得僱用或交由第三人耕作整地，此與其身分職業無 關，尚不得以此認定系爭土地租賃契約為虛偽，原告此 部分之主張為無理由。
⑶原告又主張系爭土地面積高達7,888平方公尺，租金行情 為每分地5,000元，但被告間系爭土地租約約定每年租
金24,000元，即每分地2,459元，與一般市場行情差異 甚大，顯見虛偽云云。然查，原告主張系爭土地之租金 市場行情為每分地5,000元，然未舉證證明之，尚難採 信。又系爭土地在被告李文媛承租後整地種植芒果樹之 前，依本院104年度司執字第24000號強制執行事件中委 託展茂不動估價師事務所鑑價，當時之現場狀況為：「 …738地號…部分為雜木、雜草叢生、部分為竹木使用。 」此經本院調取該卷宗核閱無誤，原告起訴時亦稱系爭 土地「一片荒蕪、雜草叢生，從未有人使用。」等語， 足證系爭土地因通行不便，閒置多年無人利用，毫無收 益可言。被告李茂華依民法第820條第1項規定，將系爭 土地出租予被告李文媛，以土地價格103萬元，每年租 金24,000元計算，相當於每年獲利百分之2.3，高於金 融機構定存利率，應屬合理，其管理並無顯失公平之處 ，原告稱被告間系爭租約租金過低有違市場行情云云， 未能舉證證明，主張為無可採。
⑷此外，原告未能舉證證明被告間系爭土地租約為通謀虛 偽意思表示，原告主張系爭土地租約無效，為無理由。（二）原告主張：系爭土地租約無效，被告李文媛無優先購買權 ，被告二人侵害原告之優先購買權及所有權應有部分，以 遠低於市場價價格交易，造成原告損害，是否有理由？原 告依侵權行為損害賠償求權，請求被告賠償原告賴志明1, 791,020元、678,617元，賠償原告賴永順、賴永祥、賴永 騰、賴永全17,895,401元、678,020元，是否有理由？經 查：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。 違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。 但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條第1項 前段、第2項分別定有明文。次按侵權行為，須以故意或 過失不法侵害他人之權利為要件。是侵權行為所發生之損 害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成 立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。 ⒉按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權 、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應 有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分 之二者，其人數不予計算。」土地法第34條之1第1項定有 明文；又「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如 左：出租耕地之承租人。共有土地現耕之他共有人。 毗連耕地之現耕所有權人。」農地重劃條例第5條亦規定
甚明。
⒊被告李茂華就系爭土地之應有部分為10000分之7255，已逾 3分之2，依土地法第34條之1第1項規定，得單獨決定系爭 土地之處分，效力及於其他共有人。又被告間之系爭土地 租約並非通謀虛偽意思表示，應屬有效已如前述；系爭土 地為重劃之耕地，此有其公務用謄本可按（見本院卷第25 頁），則被告李文媛為系爭土地之承租人，依農地重劃條 例第5條第1款規定為第一順位之優先購買權人，應可認定 。
⒋原告又主張，被告間之系爭買賣契約亦為通謀虛偽意思表 示云云。然查，被告李茂華按土地法第34條之1第1項規定 ，於109年5月18日將系爭土地全部以103萬元出售給被告 李文媛，並於109年6月4日完成登記，李文媛已支付價金1 03萬元，嗣後被告李茂華按同條第2項規定寄發存證信函 通知原告等人，並按同條第3項規定將原告應得之對價提 存於本院等情，有存證信函、提存書、不動產買賣契約書 、被告存摺在卷可按（見本院卷第65-78頁、第215-221頁 ）。原告對被告間有上開款項之交付並不爭執，惟主張被 告李茂華沒有提出身體不好無法耕作之證明，及被告李茂 華有資金需求但未一併出售同段733、734、745地號土地 之持分顯見係虛偽云云。惟被告李茂華出售系爭土地之動 機為何，及其因資金需求處分何項資產，均與系爭買賣契 約之真偽無關，均不能以此認定係假買賣，此外，原告未 能舉證證明被告間系爭土地買賣契約為通謀虛偽意思表示 ，原告此部分之主張，為無理由。
⒌綜上，被告李茂華將系爭土地全部出賣予被告李文媛於法 並無不合，並無不法侵害原告之權利。從而，原告主張被 告侵害其之優先購買權及所有權應有部分，造成原告損害 ，為無理由，應予駁回。
（三）原告主張：縱認被告二人交易合法，其交易價格顯然低於 市價，造成原告賴志明、訴外人賴新欽損害，原告依民法 第184 條第1 項前段、民法第226條規定請求被告李茂華 賠償原告賴志明1,791,020元、678,617 元、賠償原告賴 永順、賴永祥、賴永騰、賴永全17,895,401元、678,020 元，是否有理由？經查：
⒈按「被上訴人就系爭土地之應有部分為四分之三，已逾總 額三分之二，依土地法第三十四條之一第一項規定，固有 單獨處分之權利，如有故意或過失以低價出售情事，以致 上訴人受有損害，即難謂非不法侵害上訴人之權利。」最 高法院著有69年度台上字第1104號民事裁判足資參照。
⒉原告主張被告間之系爭買賣契約，土地單價為每坪431.7元 ，交易價格低於該區每坪3,127元之市價，並提出內政部 不動產交易實價查詢網頁（見調解卷第63頁）為證。然查 ：
⑴被告李茂華在本院104年度司執字第24000號強制執行事 件中，於104年10月28日以728,888元得標系爭土地應有 部分10000分之7255等情，有原告提出之執行命令在卷 （見本院卷第129頁）。本院執行處並發函原告賴志明 、訴外人賴新欽是否依土地法第34條之1規定行使共有 人之優先購買權，惟告賴志明、訴外人賴新欽並未行使 權利，此經本院依職權調取該卷宗核閱無誤，原告賴志 明、訴外人賴新欽應認為該拍定價格符合市場行情，並 無過低而有投資價值之情事，故未購買。則以被告李茂 華得標金額，換算系爭土地全部價值為1,004,670元（7 28,888÷7,255×10,000＝1,004,670，小數點以下四捨五 入），被告李茂華再以103萬元將系爭土地轉售被告李 文媛，已比其拍定之價格略高，難認有何低於市價之情 事。
⑵原告主張被告間系爭土地買賣單價為每坪431.7元，遠低 於該區每坪3,127元之市場價格，並提出內政部不動產 交易實價查詢網頁為證（見調解卷第63頁）。然查，原 告提出之該筆交易實價查詢資料，記載交易土地區段位 置為關帝段751-780地號土地，交易期間為108年11月， 交易總價300萬元，每坪3,127元，惟究竟該筆交易係指 何筆土地不得而知，而每筆土地形狀、大小、地勢高低 起伏、臨路情況條件各有不同，交易價格亦不相同，上 開交易資料不足以認定被告李茂華有故意以低於市價出 售情事。
⑶原告又主張，同段755地號在102年7月18日以每平方公尺 833元銷售、同段736地號土地於109年8月25日以每平方 公尺291元法拍，及系爭土地之公告現值每平方公尺350 元之價格，均高於被告間以每平方公尺130元買賣之價 格，顯以低於市價出售云云，並提出地籍圖、不動產買 賣契約書各一紙為證（見本院卷第245、247頁）。然查 ，同段755地號呈長方形，地形完整，南北均有道路可 通行，且有電力設備，此為被告陳明在卷，原告對此亦 未爭執（見本院卷第242頁），其價值自然高於呈不規 則型且當時尚為袋地之系爭土地。況同段755地號土地 交易時間在102年，如原告認系爭土地亦價值該金額， 系爭土地於104年間在法院拍賣時，本院民事執行處通
知原告賴志明、訴外人賴新欽是否願意以每平方公尺12 7元之價格優先購買系爭土地（按被告李茂華之得標金 額），原告等人應該會欣然優先購買，然均未購買，顯 見原告等亦認系爭土地每平方公尺127元並無低於市值 而有投資價值，遑論每平方公尺833元。故原告以同段7 55地號土地在102年銷售價格證明系爭土地出售價格為 低價自不可採。又查，同段736地號土地雖亦為袋地， 然其與系爭土地就地勢高低、是否臨頭前溪有土地流失 、距離道路遠近等條件均有不同，難以相互比較，原告 以此認系爭土地以低於市價出售亦不可採。末查，原告 又主張系爭土地之買賣價格低於公告現值云云，惟公告 現值是主管機關對於轄區內之土地，每年公告土地現值 表，作為審核土地移轉現值及補償征收土地地價之依據 。該公告現值與土地市價未必一致，此由原告提出同段 736地號土地於109年間法院拍賣價格為每平方公尺291 元，低於當年度公告現值350元一節可知。故被告間之 交易價格，縱有低於公告現值，亦難認被告李茂華有因 故意或過失以低價出售系爭土地致原告受有損失之情事 。
⑷此外，原告復未能舉證證明被告李茂華有何以低價出售 系爭土地致原告受有損失之情事，原告依民法第184 條 第1 項前段、民法第226條規定請求被告李茂華賠償原 告賴志明1,791,020元、678,617 元、賠償原告賴永順 、賴永祥、賴永騰、賴永全17,895,401元、678,020 元 ，為無理由。
四、綜上所述，原告主張其得依侵權行為損害賠償請求權請求被 告連帶賠償原告賴志明1,791,020元、678,617元、賠償原告 賴永順、賴永祥、賴永騰、賴永全17,895,401元、678,020 元，及依民法第184 條第1 項前段、民法第226條規定請求 被告李茂華賠償上開金額均無理由，從而，原告等為一部請 求被告連帶賠償如聲明所示之金額及利息即非有據，應予駁 回，其假執行之聲請亦失所依附，應一併駁回之。五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐 一論述，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 12 日 民事第五庭 法 官 張麗娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 10 月 12 日 書 記 官 高培馨