臺灣臺南地方法院民事判決
108年度訴字第1171號
原 告 林俊良
訴訟代理人 蘇建榮律師
被 告 林許金英
訴訟代理人 林士牟
林千鳳
被 告 林耕生
被 告 杜慈芳
訴訟代理人 裘佩恩律師
王盛鐸律師
蘇泓達律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國110年10月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有之臺南市○○區○○段000地號土地應予變賣，所得價金由
兩造按應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）
，請准原物分割如原告所提修正後之甲方案（下稱甲方案）
。
㈡、現況圖上之A、C建物是原告所有。現況圖上之D建物應該是被
告杜慈芳之前手所有（原告後改口稱不知道是何人所有）。
現況圖上之B建物是被告林耕生所有。如果被告杜慈芳願意
同意甲方案，則原告願意自行拆除跨越到編號B被告杜慈芳
之土地上A、C建物。
㈢、不同意被告杜慈芳提的乙方案，因為被告杜慈芳是民國106
年拍賣取得持分的，當時他的拍定價額才新臺幣（下同）2
百多萬元，但現在分割，提方案他主張只要分得錢，而鑑價
後找補予被告杜慈芳之金額高達5 百多萬元，可見被告杜慈
芳獲利很多。原告及其餘被告二人在系爭土地上照原本的使
用方式生活了很久，現在分割卻還要我們三人拿出高額的補
償金，原告認為很不合理等語。
㈣、聲明（見本院卷㈢第64頁）：
①、請准將兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地分割如臺南
市新化地政事務所109年12月2日複丈成果圖甲分割方案，編
號A部分歸原告林俊良所有；編號Ｂ部分歸被告杜慈芳所有；
編號Ｃ部分歸被告林耕生所有；編號Ｄ部分歸被告林許金英所
有。
②、訴訟費用由兩造按持分比例負擔。
二、被告答辯略以：
㈠、被告林許金英之答辯為：
①、我沒有答辯聲明，我同意原告的甲方案。至於分割後，我取
得的土地位置有拆屋還地的問題，這部分我可以自己跟被告
林耕生協商，不是問題。
②、對於乙方案，我可分得的位置無意見。但我不同意乙方案，
因為我目前沒有經濟能力，也沒有意願價金找補給被告杜慈
芳。如果是無償的情況，那麼我就同意乙方案等語。
㈡、被告林耕生之答辯為：
①、我沒有答辯聲明，我同意原告的甲方案。至於分割後，我取
得的土地位置有拆屋還地的問題，這部分我可以自己跟被告
林許金英協商，不是問題。
②、對於乙方案，我可分得的位置無意見。但我不同意乙方案，
因為我目前沒有經濟能力，也沒有意願價金找補給被告杜慈
芳。如果是無償的情況，那麼我就同意乙方案等語。
㈢、被告杜慈芳之答辯為：
①、按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為
下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受
原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、
原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有
人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價
金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分
配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原
物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分
受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2、3項訂有明
文。
②、原告甲方案中對於被告杜慈芳所分配之位置，不但位於路衝
，又有兩條電線桿立於正面，擋住出入口，車輛無法進出（
被證1)，且面寬過於狹窄，還有建物A、C、D均會占到被告
杜慈芳所受分配之土地上，無法做任何有價值之經濟利用，
並不公平。再者，被告杜慈芳之應有部分為1/4，若受原物
分配1/4，要不就是有建物占用到其土地，要不就是得訴請
拆屋還地，造成兩造之權利義務繼續存有糾紛。綜上可知，
被告杜慈芳或全部共有人若均受原物分配，將造成被告杜慈
芳或其他共有人對所分得之土地均無法有效發揮經濟效用，
並使兩造間權利義務繼續存有糾紛，故原物分配予各共有人
顯有困難。承上，被告杜慈芳主張乙方案，對於自身持有之
應有部分，希望受金錢補償，其他共有人則獲原物分割。對
於找補金額之多寡，請鈞院送專業人士鑑價認定之。退一步
言，假若無法受金錢補償（假設語氣），被告杜慈芳主張將
全部系爭土地以拍賣方式變價分割，再按應有部分比例分配
價金予全體共有人。
③、退萬步言，若被告杜慈芳以上主張均不足採，並照原告之甲
方案分割（假設語氣)，被告杜慈芳主張建物A、C、D無權占
用到被告杜慈芳受分配之土地上，建物之拆除及費用應由所
有權人或事實上處分權人負擔。
④、被告杜慈芳所提乙方案可以使得系爭土地在分割後，其餘共
有人分得之面積更大、更完整，有較高之利用性及經濟價值
；被告杜慈芳受原物分配顯有困難，土地無法做實質有效利
用、沒實際經濟價值；亦不會有拆屋還地的問題，故乙方案
應較原告甲方案佳。
⑤、建物D並非被告杜慈芳所有，此觀法拍時被告杜慈芳所買受之
標的物僅有土地持分，而無房屋或地上物即明，強制執行案
號為105年度司執字第85284號等語。
⑥、聲明（見本院卷㈢第64頁）：
⑴、原告之訴駁回。
⑵、訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限，民法第823條定有明文。本件原告主張系爭土地為
兩造所共有，應有部分如附表所示，兩造就系爭房地並無不
予分割之協議，惟兩造迄未達成分割協議，且系爭房地並無
因使用目的不能分割情事等情，有系爭土地登記第一類謄本
在卷可參，是原告訴請裁判分割系爭房地，於法有據。
㈡、再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒
絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
1.以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有
困難者，得將原物分配於部分共有人。2.原物分配顯有困難
時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條
第1、2項分別定有明文；又他分割共有物，究以原物分割或
變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張
之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效
用及全體共有人利益等，公平裁量（最高法院98年度台上字
第2058號裁判意旨參照）。
㈢、經查，系爭土地上坐落有原告所有之建物A、C、被告林耕生
所有之建物B，以及兩造當事人均否認為其所有之地上物D，
此為兩造所不爭執，且有勘驗筆錄、現場照片、附圖A、臺
南市新化地政事務所109年3月18日函文所附現況圖在卷可稽
，堪以認定。
㈣、而被告林耕生自陳：建物B已經很老舊，分割後不保留，被告
林耕生本來就想拆除建物B了等語（見本院卷㈢第66頁筆錄）
。原告則自陳：建物C，原告會自費拆除等語（同卷第65頁
筆錄）。至建物D部分，兩造均稱非其所有，分割後有拆除
的困擾等語（同卷第65至66頁筆錄）；又建物B目前為「文
武宮」宮廟使用中，一層樓高，為部分磚造主體、加之鐵皮
擴大搭建之舊建物，其前方空地為其出入通行之道路，有現
場照片附卷可證（見本院卷㈠第67至73頁）。是以客觀社會
一般通念審之，分割後之土地區域座落有建物D者，衡有拆
屋還地之問題、或難以使用該區域土地之困境。準此，原告
所提之甲方案，將編號B之區域分歸被告杜慈芳所有，然該
區域上有待拆除之建物C、D及部分原告所有之建物A角落；
該區域面臨馬路之正面為丁字道路之路衝、面寬甚窄、形狀
呈現狹長型、正面復矗立兩根電線桿（見本院卷㈠第51至57
頁現場照片），實難建築房屋使用，出入通行亦受電線桿阻
擋，其經濟價值較低、土地難以利用，客觀審之，實難認該
方案係對於全體共有人均屬有利之公平分割方案。
㈤、至被告杜慈芳所提乙方案，係以原物分配予其餘三名共有人
，自己獲取價金補償，分割線筆直、產權堪認清楚，經不動
產估價師鑑價，認被告杜慈芳因分割後減少持有1/4面積亦
即203.21平方公尺，原告及被告林許金英、林耕生則增加持
有之面積，並參以目前之不動產市場價格，因認原告應補償
2,504,800元、被告林許金英應補償1,613,322元、被告林耕
生應補償1,528,652元予被告杜慈芳，此有鑑價報告書附本
院卷㈡可稽。惟原告及被告林許金英、林耕生均不同意補償
予被告杜慈芳，陳辯如前所述。
㈥、故本院審酌，共有人係何時成為共有人之一，或早或晚，依
法不應影響其應分得土地之價值；其次，共有人係以何種方
式取得共有，例如是買賣、繼承、贈與或拍賣取得，依法亦
不影響其應分得土地之價值；再者，據原告所稱，長期以來
系爭土地均由原告及被告林耕生等人占有使用，被告杜慈芳
並未能使用到系爭土地，則原告及被告林耕生等人即已長期
享有利用土地之利益，唯被告杜慈芳無此使用利益甚明；至
於被告杜慈芳於106年法院拍賣取得時之價金，與如今分割
時之鑑定價格如有差異，乃不動產估價師依鑑價當時之國際
及國內經濟狀況、縣市整體開發情形、社會發展、不動產市
場行情等因素所為評估，如為客觀環境之鑑價，即無何等不
公，況不論是依法院拍賣之方式取得或依一般買賣之方式取
得持分，均相同會面臨土地跌價之風險、或漲價之利益，並
無二致。據此，本件既然原物分配顯有困難，則應將全部土
地予以變價分割，而變價分割之方式可由全體共有人或訴外
第三人均可前往競價應買，以此自由市場競價之方式為之，
則得標金額越高，各共有人可分得之價金即越多，對於全體
共有人自屬有利，況原告及被告林耕生皆自陳：建物B、C沒
有要保留，會自行拆除等語，益徵將系爭土地予以變賣，所
得價金按應有部分比例分配予兩造，較能兼顧全體共有人之
利益及意願，並促進土地之經濟價值及利用效能，應為最妥
適公允之分割方法。
四、綜上所述，原告本於系爭土地共有人之地位，請求裁判分割
系爭土地，為有理由，又本院認系爭土地予以變價分割，應
屬正當、公允，爰命予變價分割系爭土地如主文第1項所示 。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部；民事訴訟法第80條之1定有明文 。查分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何種 分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益， 以決定適當之分割方法。本件因兩造均獲得利益，如僅由敗 訴之被告負擔，本院認為顯失公平，爰依兩造獲得之利益及 就系爭土地應有部分之比例確定訴訟費用之負擔如主文第2 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列， 併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 110 年 10 月 29 日 民事第五庭 法 官 吳金芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日 書記官 李崇文
附表（應有部分比例）： 林俊良 2分之１ 林許金英 8分之1 林耕生 8分之1 杜慈芳 4分之1