臺灣臺中地方法院民事判決
109年度訴字第1911號
原 告 魏美玉
訴訟代理人 歐嘉文律師
複 代理人 潘彥瑾律師（110年4月9日解除委任）
被 告 温淑玲
訴訟代理人 劉昌忠
被 告 周永康（即温進陸之遺產管理人）
温偉倫
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年10月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市○○區○村段000地號土地分割如附圖所示，如附圖編號A、C、D部分應由原告取得，編號B部分由被告温淑玲取得。
兩造共有門牌號碼臺中市○○區○村街00巷0弄0號、3號、5號及45巷8號建物之事實上處分權分割如附圖所示，如附圖編號A、C、C1、D、D1、D2部分由原告取得，編號B部分由被告温淑玲取得。原告各應補償被告温淑玲、周永康（即温進陸之遺產管理人）、温偉倫如附表受補償金額欄所示之金額。
訴訟費用按附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有坐落臺中市○○區○村段000地號土地（面 積106.26平方公尺，下稱系爭土地）及門牌號碼臺中市○○區 ○村街0弄0號、3號、5號及文村街8號未辦理保存登記建物（ 下合稱系爭不動產），並無因法令限制不能分割之情事，亦 無因物之使用目的不能分割之情形，兩造復無不分割之約定 ，然兩造就系爭不動產之分割方法無法達成協議，故依民法 第823條及第824條第1項、第2項規定，請求依附圖所示之方 案分割，並將門牌號碼臺中市○○區○村街0弄0號建物及其基 地（即如附圖編號A所示土地、建物，面積均為20.57平方公 尺，下稱A房地）及文村街8號建物北側部分（即如附圖編號 C、C1所示建物，面積各為21.07、0.2平方公尺）及其基地 （即如附圖編號C所示土地，面積為21.07平方公尺，下合稱 C房地）分給原告；將文村街6弄1、3號建物及其基地（即如 附圖編號B所示土地、建物，下稱B房地）分配給被告温淑玲 ；將文村街8號建物南側部分（即如附圖編號D、D1、D2所示
建物，面積各為24.59、0.62、0.92平方公尺）及其基地（ 即如附圖編號D所示土地，面積24.59平方公尺，下合稱D房 地）分配給被告温偉倫，並由原告及被告温偉倫按應有部分 找補給被告温淑玲、周永康（即温進陸之遺產管理人）。如 被告温偉倫無力支付找補費用，原告願一併取得附圖D房地 ，並由原告對被告温淑玲、周永康（即温進陸之遺產管理人 ）、温偉倫為金錢補償等語，並聲明：系爭不動產應予分割 ，並由原告取得如附圖編號A房地、C房地、被告温淑玲取得 B房地，被告温偉倫取得D房地，並由原告分別補償新臺幣（ 下同）14萬4,839元、126萬6,361元給被告温淑玲、周永康 （即温進陸之遺產管理人），另由被告温偉倫補償28萬4,63 9元給被告周永康（即温進陸之遺產管理人）。二、被告温淑玲則以：希望維持現狀，若要分割，希望分得B房 地，將A房地分給原告，而將C房地、D房地分給被告温偉倫 。被告周永康（即温進陸之遺產管理人）則以：希望可以變 價分割，如原物分割，同意由他共有人按應有部分對其為金 錢補償等語。被告温偉倫則以：對於分割方案沒有意見，同 意按應有部分獲得金錢補償等語。其等均未為任何聲明。三、經本院依民事訴訟法第271條之1準用第270條第1項第3款規 定，整理兩造不爭執事項如下（見本院卷第318至319頁，並 由本院依相關卷證為部分文字修正）：
（一）系爭土地為原告、被告溫淑玲、溫偉倫、溫進陸共有，其 中溫淑玲應有部分為五分之二，其餘共有人應有部分各為 五分之一（見本院卷第87至89頁）。
（二）門牌號碼臺中市○○區○村街00巷0弄0○0○0號及45巷8號房屋 均為原告、被告溫淑玲、溫偉倫、溫進陸共有（按：指事 實上處分權），其中溫淑玲應有部分為五分之二，其餘共 有人應有部分各為五分之一（見本院卷第71至81、157、1 63、191頁）。
（三）門牌號碼臺中市○○區○村街00巷0弄0號房屋為原告占有使 用；門牌號碼臺中市○○區○村街00巷0弄0○0號房屋為被告 溫淑玲占有使用；門牌號碼臺中市○○區○村街00巷0號房屋 為被告溫偉倫占有使用。
四、本院的判斷：
（一）各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限；本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共 有或公同共有者準用之，民法第823條第1項、第831條分 別定有明文。此所謂因物之使用目的不能分割，係指共有 物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權
利之行使所不可缺者而言。又司法實務上認為未辦保存登 記之房屋之「事實上處分權」並非房屋「所有權本身」， 然亦普遍承認其得為繼承或轉讓之標的，而為法律所保障 之財產權之一。如為數人所共有，自得依民法第831條而 準用共有規定之情形，成為法院裁判分割之客體，且因其 並非法定不動產物權，自無民法第758條或第759條規定之 適用。
（二）經查，兩造為系爭不動產之全體共有人，應有部分如附表 所示，建物部分均未辦理保存登記，目前作為一般住家居 住使用，而系爭土地使用分區及使用地類別均登記「空白 」（見本院卷第87頁之土地登記第一類謄本），並作為上 開建物之基地，而兩造並無協議不為分割，且查無不能分 割之情事。又兩造於本院審理期間對於分割方案仍無共識 ，而未能達成分割協議，因此原告請求分割系爭不動產於 法有據，應予准許。
（三）共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人；但各共有 人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有 人；原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於 各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變 賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人 中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢 補償之，民法第824條第2項、第3項亦有明文。是分割共 有物以原物分配為原則，須原物分配顯有困難，始得考量 其他分配方法。而法院就共有物之分割方法本有自由裁量 之權限，惟應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關係， 及共有物之性質、價格、利用價值、使用現況及分割後之 經濟效益等諸般情事，而為適當之分配，且以維持全體共 有人之公平為其判斷基準。於原物分割而應以金錢為補償 者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時 ，該每一分得價值較高之共有人，即應就其補償金額，對 於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分 之比例，定其給付金額（最高法院85年台上字第2676號判 決先例看法相同）。經查：
1.系爭土地為南北長東西短之規則四邊形，其南側接臺中市 豐原區文村街45巷、東側接文村街45巷6弄（寬度約2公尺 ），對面亦有建物，北側緊接他人建物。且A房地現為原 告占有，並出租予他人使用；B房地現均為被告温淑玲占 有，並出租予他人使用；C、D房地為同一建物，內以隔間 牆區分，僅D房地有對外出入口（見本院卷第195至209頁 之勘驗筆錄、現場照片及現場圖）。
2.本院認為C房地與D房地事實上為同一建物，且C房地對外 並無獨立出入口，而依卷附正心不動產估價師聯合事務所 估價報告書可知，C房地因此價值有所減損（見報告書第0 頁），故不宜將C房地及D房地再行分割。又A房地、B房地 及C、D房地均可獨立供人居住使用，且事實上亦分別由原 告、被告温淑玲及被告温偉倫分別占有使用中，若以個別 建物及基地為分割之標的，分割後之使用收益並無困難， 故應無不得原物分配之情形存在。再參酌系爭不動產之使 用現況，及被告周永康（即温進陸之遺產管理人）、温偉 倫均無意受原物分配，而被告温淑玲表示願取得B房地， 原告則表示可取得A房地、C房地及D房地等情，本院認為 將A房地、C房地及D房地分由原告取得、B房地分由被告温 淑玲取得，應可兼顧系爭不動產使用狀況、整體利用之經 濟效益、各共有人之利益及意願。
3.本件經本院委請正心不動產估價師聯合事務所就原告方案 進行鑑價，該事務所估價師分別以比較法及成本法為估價 原則，並將房地價值一體推算後，計算出權利價值比例及 土地單價。據此，A房地之價值為150萬4,000元、B房地之 價值為292萬2,800元、C房地與D房地合併時之價值為340 萬9,000元，系爭不動產總價值為784萬1,000元，依此結 果，原告應各補償被告温淑玲、周永康（即温進陸之遺產 管理人）及温偉倫如附表「受補償金額欄」所示之金額。 4.關於共有物分割之裁判，其應以金錢補償者，並得對補償 義務人之財產執行，強制執行法第131條第1項後段定有明 文。此項執行係命債務人給付金錢，應適用金錢債權執行 程序強制執行，標的物之分割必須經金錢補償完畢，始生 實體法上分割之效果（最高法院58年度台上字第1501號判 決見解相同）。因此，本件須以原告依上開說明以以金錢 補償予被告完畢後，始生判決分割之形成效力，併予敘明 。又如被告3人就其等應受補償金額，對原告所取得之土 地，依民法第824條之1第4項規定，於其應受補償之金額 範圍內，對於應負補償人所分得之土地部分，各有抵押權 ，附帶說明之。
五、結論：
綜上所述，系爭不動產既無不得分割之事由，而因兩造未能 就分割方案達成協議，本院認以附表所示之分割方法，基於 共有物性質、經濟效用，及全體共有人利益及公平性考量， 俱屬允當，故判決如主文所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此
敘明。
七、兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請 求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，就該 部分並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割 共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法第825條規定 ，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互負擔保責任， 即該判決尚非片面命被告負義務；遑論兩造主張不同之分割 方法，以致不能達成協議，毋寧為其等伸張或防衛權利所必 要，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命被告應負擔 全部訴訟費用，不免失衡，故依民事訴訟第80條之1規定， 由兩造依附表應有部分比例負擔較為合理。
中 華 民 國 110 年 10 月 21 日 民事第五庭 法 官 施懷閔
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 10 月 21 日 書記官 張宏賓
【附表】（單位：新臺幣元）
編號 共有人 應有部分 受原物分配部分 受補償金額 １ 原告 五分之一 如附圖編號A、C、D所示土地（所有權）及編號A、C、C1、D、D1、D2所示建物（事實上處分權） 0 ２ 温淑玲 五分之二 如附圖編號B所示土地（所有權）及建物（事實上處分權） 208,400 ３ 周永康（即温進陸之遺產管理人） 五分之一 無 1,568,200 ４ 温偉倫 五分之一 無 1,568,200
【附圖】臺中市豐原地政事務所109年12月29日土地複丈成果圖