臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度重訴字第171號
原 告 盧柏伭
訴訟代理人 蔡宗釗律師
複代理人 謝易達律師
被 告 盧南
盧明春
盧伯圻
兼上三人共同
訴訟代理人 盧明星
被 告 林達標
訴訟代理人 黃識頻
陳慶合律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年9月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落高雄市○○區○○○段000地號土地應依如附表一「分割方案」欄、附圖所示方案分割，被告盧南並依如附表二「分割後應找補差額」欄所示方式補償原告及其餘被告。訴訟費用由兩造按如附表一「應有部分」欄所示比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：兩造依如附表一所示應有部分共有坐落高雄市○ ○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地），無因使用目 的不能分割或訂有不分割期限之情事，惟未能協議分割，原 告得請求依如附表二所示原物分配方式分割。又被告林達標 取得附圖編號A所示位置雖僅北側單面臨楠梓區大學28街， 然西側鄰地同段154、155地號土地均為其所有，可合併利用 ，實質上增加編號A之土地價值，故宏大不動產估價師聯合 事務所（下稱宏大）僅評估分割後各編號位置，鑑定之如附 表二補償方案較不可採，應以一併評估與鄰地合併利用如附 表三補償方案較為可採，故被告林達標應補償其餘共有人。 為此，爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項第1款規 定，提起本件訴訟等語。並聲明：系爭土地應依如高雄市政 府地政局楠梓地政事務所（下稱楠梓地政）民國110年2月8 日複丈成果圖（下稱附圖）、附表一分割方案予以分割，並 依如附表三所示方式補償。
二、被告答辯：
㈠被告盧南、盧明春、盧柏圻、盧明星均稱：同意原告所提分 割方案等語。
㈡被告林達標則稱：原告方案導致土地細分僅能蓋透天厝，經 濟效用大幅減損，伊願意較鑑定意見更高之每平方公尺15萬
1,250元即每坪50萬元之金額補償其他共有人，由伊單獨取 得系爭土地。又補償方案不應考量伊於分割後可與鄰地合併 使用之情形。且宏大鑑定結果之土地單價過低等語。三、本件爭點厥為，系爭土地應原物分割或由被告單獨取得？得 心證之理由如下：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地無分割面 積或筆數限制，且為第三種商業區，分別有高雄市政府地政 局楠梓地政事務所108年9月30日高市地楠測字第1087083940 0號函、高雄市政府都市發展局土地使用分區證明書可考（ 見108年度審重訴字第108號卷，下稱審重訴卷，第99、81頁 ），及被告林達標係於108年7月7日，以向訴外人盧明木購 買應有部分21160/100000，與其他前於93年2月5日即登記為 共有人之當事人共有系爭地乙情，有系爭土地登記第一類謄 本、不動產買賣契約書可考（見審重訴卷第101至105頁、10 8年度重訴字第171號卷一，下稱重訴卷一，第108至110頁） ，茲兩造均同意分割，稱無不分割約定等語（見審重訴卷第 107、116頁），是原告得請求分割之。
㈡按共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一 、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困 難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之 一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有 人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1項至 第3項分別定有明文。準此，依民法第824條第2項以下規定 ，應以原物分配為原則（最高法院108年度台上字第1841號 判決參照）；為避免系爭土地過於細分，維持經濟效用及利 用價值，各共有人均受原物之分配顯有困難，宜將原物分配 於部分共有人，並以金錢補償其餘未受原物分配之共有人（ 最高法院110年度台上字第926號裁定參照）。然查，系爭土 地如採原告之方式分割，各共有人尚得在分配之土地上興建 利用，僅係不如整筆地經濟價值為高，分割後之土地無法均 興建住宅大樓乙情，為被告自承在卷（見重訴卷二第27頁） ，原告復不同意僅受價金補償（見重訴卷二第34頁），系爭 土地自不符合原物分配顯有困難之要件，不應由被告林達標 單獨取得土地。
㈢次按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，共有物之 性質，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事 人主張之拘束（最高法院110年台上字第1630號判決參照） 。查原告、被告盧南、盧明春、盧柏圻、盧明星均主張如附 圖、附表一所示分割方案，亦即編號A部分面積495.99平方 公尺歸被告林達標所有，編號B部分面積496平方公尺歸原告 、被告盧柏圻維持共有，編號C部分面積496平方公尺歸被告 盧明星所有，編號D部分面積496平方公尺歸被告盧明春所有 ，編號E部分面積360平方公尺歸被告盧南所有（見重訴卷一 第214頁、重訴卷二第34頁）。且該方案使被告林達標受分 配之土地可與其原有鄰地即同段154、155地號土地合併利用 ，另被告盧明春同意自行拆除系爭土地上現有未辦保存登記 、無門牌號碼之鐵皮屋（見審重訴卷第107頁），是此方案 之分配位置符合經濟效用及全體共有人之利益、意願，各分 配面積亦與如附表所示應有部分計算之面積相符，應屬可採 ，爰判決如主文第1項前段所示。
㈣末按共有物之分割，如依原物按應有部分之比例分配，價值 不相當，而須以金錢補償時，應以原物之總價值，按各共有 人應有部分算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值 相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之 差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該 短少部分之比例，定其給付金額（最高法院108年度台上字 第60號判決參照）。土地之價值因所處位置、地形、臨路寬 度、深度不同等因素，非無優劣之分（最高法院107年度台 上字第1397號判決參照）。倘共有物之價值因位置不同而有 差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算價值為多 者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。又同一筆土 地，其面臨較寬敞道路部分之價值，較之面臨狹窄道路或在 裏地部分者高，為眾所皆知之事實，如不顧價值之差異，僅 依所配受面積為原物分配，逕就應否折計價值相互補償恝置 弗論，即有失公平。分割共有物，就分配相同土地面積，分 得臨公路或臨公路較近者，其取得土地之價值通常較分得不 臨或臨公路較遠者高，為眾所周知之事實（最高法院102年 台上字第1354號、105年台上字第1083號判決參照）。準此 ，分割共有物補償金額所考慮者係原物分配後各共有人應有 部分之價值與實際分得部分價值之差異。是以，被告林達標 辯稱不應考量與鄰地合併使用之情形等語（見重訴卷一第37 頁），應屬可採；原告、被告盧明星主張依如附表三方式補 償云云（見重訴卷二第22、34頁），委無可採。本件補償方 案應以分割後個別土地鑑定之價值，計算找補方式，較為可
採。
㈤本件囑託宏大鑑定下列評估事項：⑴以違反經濟合理性之不 動產分割為前提：系爭土地依如附圖所示方式分割為5筆， 先計算分割後之各筆土地價值，再合計總值，依各共有人應 有部分比例分算其價值，最後以「分割後之各筆土地價值」 減「合計總值依應有部分比例分算其價值」後，即為應找補 金額。⑵以不動產合併為目的：編號A部分由被告林達標取 得後，與同段155、154地號土地合併使用時之土地價值，再 以此價值與編號B、C、D、E等合計後，依應有部分比例分算 其價值，最後以「分割後之各筆土地價值」減「合計總值依 應有部分比例分算其價值」後，即為應找補金額。經宏大估 價師針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因 素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及本估價師專業 意見分析後，採用比較法及土地開發分析法等二種估價方法 進行合理價格評估，其中上開⑴先以編號A為比準地，採用 比較法及土地開發分析法等二種估價方法進行合理價格評估 ，再依個別條件差異調整評估編號B、C、D、E部分土地合理 價格，作成如附表二、三之鑑定意見等情，有宏大110年3月 24日110宏大聯估字第4212號函所附案號為110宏估務字第K0 0000000號函不動產估價報告書、109年5月15日109宏大聯估 字第4065號函可考（見重訴卷一第120至128、225至316頁） 。土地之估價涉及地價計算之評估依據、方法，臨路等諸多 因素之判斷，除依客觀之數據外，尚有涉及裁量、判斷之情 形，經核該鑑定報告並無違反相關鑑定技術規則或經驗法則 之情事，應堪採信。被告林達標雖以鑑定價格低於伊於108 年間向訴外人盧明木購入系爭土地之價格及訴外人日大建設 事業股份有限公司於108年9月9日將鄰近之同段159地號土地 設定抵押權予彰化商業銀行股份有限公司之貸款金額計算之 土地單價，質疑鑑定結果之土地單價過低云云（見重訴卷一 第106頁），並提出被告林達標與盧明木間買賣契約書、同 段159地號土地之登記第二類謄本為憑（見重訴卷一第108至 111頁）。然此等價格及放貸金額之決定係出於當事人購買 或承貸之主觀意願考量，尚非客觀之價值，本件補償金額之 決定自應以宏大上開鑑定意見較為可採。
㈥末按「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：一、實例 之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種 類相同者。二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類 似地區者。三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近 者。」不動產估價技術規則第12條第3款定有明文。「接受 基地除依古蹟土地容積移轉辦法申請者外，以下列未實施增
額容積之土地為限：前4款以外之住宅區、商業區或特定專 用區土地。」、「接受基地之可移入容積，不得超過下列規 定：㈢前點第1項第5款：基準容積之10%。」、「前點第1項 第3款：依都市計畫書規定辦理；其未明定者，依前3款規定 辦理。」、「接受基地應臨接8公尺以上都市計畫道路或臨 綠地（帶）並與8公尺以上都市計畫道路相臨接，且面積達 1,000平方公尺以上。」高雄市政府審查容積移轉申請案件 許可要點第6點第1項第5款、第7點第3款、第8點亦有明文。 被告林達標前以宏大鑑定意見未以同屬第三種商業區為比較 標的、未考慮申請移入基準容積之10%部分等語（見重訴卷 一第138至139頁），業據宏大鑑定予以納入評估乙情，有宏 大109年9月15日109宏大聯估字第4132號函可考（見重訴卷 一第152至169頁），故已不足以作為被告林達標否認宏大鑑 定意見之有利論據。
㈦如附表二之補償方式中，僅被告盧南須補償其他共有人，此 係因其登記之應有部分比例較小，然受分配位置為北側、東 側分別臨10公尺寬之楠梓區大學28街、15公尺寬之楠梓區大 學東路，商業效益較佳，且附近有藍田路、大學南路、藍昌 路、德中路即台17線等主要道路，店鋪商家零星分布，大型 量販店陸續進駐，區域未來發展性良好等情，經宏大鑑定在 卷（見重訴卷一第240、254頁）。且原告、其餘被告對於宏 大所為如附表二之鑑定（即不考慮被告林達標分得編號A部 分與同段154、155地號土地合併利用）無意見（見重訴卷二 第10、34頁），是依如附表二方式補償，並無不妥，應屬可 採，爰判決如主文第1項後段所示。
四、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。又分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方 案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴 請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題 ，故本件訴訟費用應由兩造如附表一所示按其等應有部分之 比例分擔，爰判決如主文第2項所示。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1， 判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 13 日
民事第三庭 法 官 李俊霖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表
明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 13 日
書記官 黃莉君
附圖：
高雄市政府地政局楠梓地政事務所110年2月8日複丈成果圖（出處見重訴卷第222頁）
附表一：
┌─┬──────┬─────────┬─────────────┐
│編│共有人 │ 應有部分 │分割方案： │
│號│ │ │分得附圖位置/面積 │
├─┼──────┼─────────┼─────────────┤
│1 │被告盧南 │100000分之15360 │編號E/495.99平方公尺 │
├─┼──────┼─────────┼─────────────┤
│2 │被告盧明春 │100000分之21160 │編號D/496平方公尺 │
├─┼──────┼─────────┼─────────────┤
│3 │被告盧明星 │100000分之21160 │編號C/496平方公尺 │
├─┼──────┼─────────┼─────────────┤
│4 │被告盧柏圻 │100000分之10580 │編號B/496平方公尺 │
├─┼──────┼─────────┤其二人依同比例維持共有 │
│5 │原告盧柏伭 │100000分之10580 │ │
├─┼──────┼─────────┼─────────────┤
│6 │被告林達標 │100000分之21160 │編號A/495.99平方公尺 │
└─┴──────┴─────────┴─────────────┘
附表二：
┌──────────┬─────────────────────┐
│156 地號A 之比較價格│土地單價：新台幣90,000元/㎡ │
├──────────┼─────────────────────┤
│156 地號A 之土地開發│土地單價：新台幣86,000元/ ㎡ │
│分析價格 │ │
├──────────┼─────────────────────┤
│決定156 地號A 之價格│土地單價：新台幣88,000元/ ㎡ │
│ │ （約290,909 元/ 坪） │
├──────────┼─────────────────────┤
│決定各筆土地之價格 │156 地號A 土地單價：新台幣88,000元/ ㎡ │
│ │156 地號B 土地單價：新台幣85,000元/ ㎡ │
│ │156 地號C 土地單價：新台幣88,000元/ ㎡ │
│ │156 地號D 土地單價：新台幣88,000元/ ㎡ │
│ │156 地號E 土地單價：新台幣100,000元/ ㎡ │
└──────────┴─────────────────────┘
┌──────┬──────┬───────┬─────┬─────┐
│編號 │持分人 │持分 │分割後面積│分割後應找│
│ │ │ │（㎡） │補差額（元│
│ │ │ │ │） │
├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│A │林達標 │21160/100000 │495.99 │-599,100 │
│156 │ │ │ │ │
├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│B │盧柏伭 │10580/100000 │496.00 │-2,086,220│
│156⑴ ├──────┼───────┤ │ │
│ │盧柏圻 │10580/100000 │ │ │
├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│C │盧明星 │21160/100000 │496.00 │-598,220 │
│156⑵ │ │ │ │ │
├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│D │盧明春 │21160/100000 │496.00 │-598,220 │
│156⑶ │ │ │ │ │
├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│E │盧南 │15360/100000 │360.00 │+3,881,760│
│156⑷ │ │ │ │ │
├──────┴──────┼───────┼─────┼─────┤
│合計 │1/1 │2,343.99 │ 0 │
├─────────────┴───────┴─────┴─────┤
│ 註：”+ ”為須補價他人金額，”一”為須接受補償金額。 │
└─────────────────────────────────┘
附表三：
┌────────────────────┬────────────┐
│154、155、156地號A合併之比較價格 │土地單價： │
│ │新台幣106,000元/㎡ │
├────────────────────┼────────────┤
│154、155、156地號A合併之土地開發分析價格│土地單價： │
│ │新台幣118,000元/ ㎡ │
│ │ │
├────────────────────┼────────────┤
│決定154、155、156號A合併之價格 │土地單價：新台幣112,000 │
│ │元/㎡（約370,248元/坪） │
│ │ │
└────────────────────┴────────────┘
┌──────┬──────┬───────┬─────┬─────┐
│編號 │持分人 │持分 │分割後面積│分割後應找│
│ │ │ │（㎡） │補差額（元│
│ │ │ │ │） │
├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│A │林達標 │21160/100000 │495.99 │+8,785,824│
│156 │ │ │ │ │
├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│B │盧柏伭 │10580/100000 │496.00 │-4,605,056│
│156⑴ ├──────┼───────┤ │ │
│ │盧柏圻 │10580/100000 │ │ │
├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│C │盧明星 │21160/100000 │496.00 │-3,117,056│
│156⑵ │ │ │ │ │
├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│D │盧明春 │21160/100000 │496.00 │-3,117,056│
│156⑶ │ │ │ │ │
├──────┼──────┼───────┼─────┼─────┤
│E │盧南 │15360/100000 │360.00 │+2,053,344│
│156⑷ │ │ │ │ │
├──────┴──────┼───────┼─────┼─────┤
│合計 │1/1 │2,343.99 │ 0 │
├─────────────┴───────┴─────┴─────┤
│ 註：”+ ”為須補價他人金額，”一”為須接受補償金額。 │
└─────────────────────────────────┘