臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第274號
原 告 謝惟恩
訴訟代理人 洪千媄
被 告 陳守發
訴訟代理人 黃修律師
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國110 年9 月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有 明文。本件原告起訴時原為先位聲明：「原告與被告之間買 賣契約應予以解除，回復原狀，被告應返還買賣價金及原告 買入時所有權移轉之相關費用與取得後之支出費用，並自行 負擔稅款及過戶登記費用，以及自起訴日起按週年利率5 ％ 計算之利息，至全數金額返還為止。願供擔保，請准宣告假 執行。」，及備位聲明：「被告應給付原告損害賠償金額新 臺幣（下同）133 萬元，及自起訴日起按週年利率5 ％計算 之利息，至全數金額清償為止。願供擔保，請准宣告假執行 。」（見本院卷第4 頁）。嗣迭經變更，最終於民國109 年 10月27日言詞辯論期日中當庭將先位聲明變更為：「被告應 給付原告4,201,981 元，及自如附件所示各筆款項之發生日 期欄所記載之日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息 。願供擔保，請准宣告假執行。」，及備位聲明變更為：「 被告應給付原告133 萬元，及自107 年10月29日起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息。願供擔保，請准宣告假執 行。」（見本院卷第221 至222 頁）。經核原告上開所為訴 之變更，均係本於同一基礎事實請求，且為擴張應受判決事 項之聲明，揆諸前揭規定，於法並無不合，應予准許。貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、緣原告於107 年9 月11日在楊梅住商不動產處看被告所有之 門牌號碼桃園市○○區○○路○段000 號之房屋（下稱系爭 房屋）及座落土地，經現場看屋天花板有小漏水的情況，房 屋現況說明中沒有漏水狀況，屋主即被告表示交屋前會負責
修護，完整交屋。雙方遂於107 年9 月27日在楊梅住商不動 產簽立買賣契約（下稱系爭契約），原告並已依約給付簽約 金、期付款及尾款，合計400 萬元，被告並表示漏水已修繕 處理完成，另外比較後面沒漏水有龜裂的地方也一併做防水 補土，天花板可見修繕痕跡。
㈡、然於107 年11月22日原告通知房仲黃國豪漏水未修繕完成， 天花板有水珠滴下，107 年11月23日第一次通知黃國豪到現 場看房子漏水狀況並允諾會處理，建議再觀察一段時間看漏 水情況變化。期間有說明可能因為之前漏水水分未蒸散要再 觀察看看。108 年1 月21日第二次通知黃國豪漏水狀況更嚴 重，請他到現場勘查，並附上漏水狀況照片。108 年1 月27 日黃國豪會同水電修護人員看查現場，研究修護問題，並傳 來社區將重鋪設屋頂的柏油路，屆時漏水問題會解決。此時 原告才透過鄰居王俊修得知：107 年9 月23日時住家屋頂柏 油路因為社區住戶水管破裂漏水問題嚴重，而由承包商施工 移除舊有原來在路旁（即為系爭房屋樓頂）住戶騎樓內之舊 水管至路邊，因挖掘管路時將路面及住戶屋頂之防水層挖破 ，造成整排約20戶店面住戶同一個地方皆產生漏水狀況，此 亦經本院另案108 年度訴字第1542號判決，認定前述之施工 確與上開同排房屋漏水情事有關。王俊修表示當107 年9 月 25日發現這種狀況時他就去拍照並通知鄰居，也通知過被告 之配偶王雅慧，其表示她已用水桶在接漏水，並向其表示系 爭房屋將賣掉準備簽約。當時王俊修得知王雅慧要將房屋出 售時，還曾提醒他這樣將來會有瑕疵問題要解決會很麻煩。 但被告夫妻在系爭房屋已有瑕疵之狀態下，且社區管委會針 對柏油路施工及漏水情況也有公告及開會並有會議紀錄下， 代表被告是知情的情況下，仍然是將主要瑕疵區域漏水地方 修繕意圖掩飾，並於107 年9 月27日簽立系爭契約及於107 年10月26日將系爭房屋交屋予原告。108 年2 月24日原告第 三次通知黃國豪，漏水狀況更嚴重並看得到整片的濕水痕。 108 年2 月25日早上黃國豪至現場勘查，並與王俊修碰面得 知漏水狀況，及被告已於簽約前就知道系爭房屋屋頂道路防 水層被刨除，整排住戶都漏水之情況。
㈢、綜上，被告於出售系爭房屋時，明知系爭房屋有嚴重漏水瑕 疵，卻故意不履行告知義務，刻意隱瞞，致使不知情之原告 陷於錯誤買受系爭房屋而受有損害，原告自得依民法第92條 規定，以起訴狀為撤銷系爭契約之意思表示。縱令撤銷為無 理由，被告明知上開漏水情事，卻刻意對原告隱瞞不為告知 ，原告亦得依民法第354 條、第359 條及第259 條之規定， 以本件起訴狀為解除契約之意思表示，請求解除系爭契約後
回復原狀，被告應將買賣價金及買賣時所有權移轉所支出之 相關費用共計4,201,981 元返還予原告等語，並為先位聲明 ：⒈被告應給付原告4,201,981 元，及自如附件所示各筆款 項之發生日期欄所記載之日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈣、退步言之，縱認原告解除系爭契約不生效力，原告亦因系爭 房屋漏水，欠缺被告所保證之品質，則以系爭房屋買賣價金 之三分之一即133 萬元為計算標準，備位主張依民法第354 條、第360 條之規定，請求被告負物之瑕疵擔保責任而給付 損害賠償。又因被告故意不告知系爭房屋之嚴重漏水瑕疵， 不法侵害原告權利致受有損害，自亦得依民法第184 條、第 216 條之規定，請求被告負損害賠償責任等語，而為備位聲 明：⒈被告應給付原告133 萬元，及自107 年10月29日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、兩造就系爭房屋買賣，在107 年9 月27日簽訂系爭契約，而 依系爭契約第9 條第3 項約定，系爭房屋之交付，係以簽約 時之現狀或本約之約定為準，即一般所稱之「現況交屋」。 又原告在簽訂系爭契約前之107 年9 月11日，在承辦本件買 賣仲介之房仲人員黃國豪陪同下，前往系爭房屋察看屋況， 發現房屋中間位置天花板有小漏水，被告經黃國豪告知後允 諾原告於交屋前修繕，並於簽訂系爭契約時，於契約書內之 現況說明書記載上開漏水情形交屋前由被告修繕完成。被告 嗣於交屋前將上開在系爭房屋中間位置之小漏水修繕完成， 原告並於107 年10月27日交屋當日，前往系爭房屋檢查，確 認上開漏水情形已修繕完成亦無其他地方漏水，始與被告完 成交屋。準此，被告業依上開約定，於交付系爭房屋予原告 前，完成漏水之修繕，交屋時系爭房屋並無漏水。㈡、如上所述，原告於107 年9 月11日發現系爭房屋中間位置天 花板有小漏水，被告業已依約修繕完成經原告確認並完成交 屋；然本件原告所主張之漏水，係在交屋後之107 年11月22 日所發生，且漏水位置係在系爭房屋後方天花板，與上述系 爭房屋中間位置天花板之小漏水不同，故原告陳稱在107 年 11月22日通知黃國豪，上開中間位置天花板位置之小漏水未 修繕完成云云，並非事實，原告故意將二處不同之漏水情形 混為一談，誤導被告未完成上開漏水之修繕，並不可採。又 系爭房屋係以一般所稱「現況交屋」之方式完成買賣，亦如 上述，被告業依系爭房屋簽約時之現況出售並交付系爭房屋 予原告，且於交屋前完成系爭房屋中間位置天花板小漏水之
修繕，兩造在交屋時系爭房屋已無漏水之情況，則在交屋後 之107 年11月22日所發生之系爭房屋後方漏水，應與被告無 關。
㈢、原告另主張系爭房屋係因該社區於107 年9 月23日挖掘管路 時將路面及住戶屋頂之防水層挖破導致漏水，惟原告上開主 張僅係依王俊修所述，王俊修未有任何專業資格、能力，得 以鑑定系爭房屋漏水之情形確係因挖掘管路時將路面及住戶 屋頂之防水層挖破所致，且倘如原告所述王俊修係在107 年 9 月25日發現上情而通知被告，則系爭房屋於107 年9 月25 日應有兩處漏水，即上述系爭房屋中間及後方位置。然事實 上系爭房屋直至107 年10月27日交屋時，後方天花板均並無 漏水，原告亦係檢查確認後始完成系爭房屋之交屋，益證原 告之主張與事實不符。據原告所提出之區分所有權人會議紀 錄所附之107 年度10月工作報告中，亦無記載原告上開所指 挖破防水層導致住戶投訴之情形，包括王俊修在內之其他住 戶與社區間，至今仍未釐清渠等房屋漏水之實際原因，被告 何來隱瞞之情事，是原告據此主張解除系爭契約云云，並無 理由。
㈣、退步言之，縱認原告之主張屬實，惟觀諸原告與王俊修於10 7 年9 月26日互傳之訊息內容：「王俊修：她知道了，昨天 已經拿水桶接水！」、「原告：大家討論一下要如何處理」 等語，之後雙方就直接通話，可見原告於簽訂系爭契約前之 107 年9 月26日就已與王俊修聯繫並談論所謂挖破住戶屋頂 防水層導致整排約20戶店面住戶之漏水問題，是以，原告於 簽訂系爭契約前就已知悉上述情形，則依民法第355 條第1 項規定，被告不負瑕疵擔保責任。且上開訊息內容「她知道 了，昨天已經拿水桶接水！」，實係指上開系爭房屋中間位 置天花板漏水之情況，併予敘明。再者，暫且不論原告所主 張之漏水情況是否為挖掘管路時將路面及住戶屋頂之防水層 挖破所造成，被告業依系爭契約以現況交屋予原告，系爭房 屋於交屋時亦無漏水，原告更於簽訂系爭契約前就已知悉上 開情事等，被告自無須負瑕疵擔保責任。且原告就本件所主 張之漏水情況，僅分別於107 年11月22日、108 年1 月21日 、108 年2 月24日通知黃國豪，然其並未通知出賣人即被告 本人，原告雖提出108 年4 月15日寄發予被告之存證信函陳 稱業已通知被告處理漏水事宜，惟觀諸該函內容，該存證信 函係以原告之訴訟代理人洪千媄自己之名義委託品捷聯合法 律事務所所發，然洪千媄實際上並非系爭契約當事人，該信 函之內容對被告自不生法律效力，亦不生通知、解除系爭契 約及請求減少價金之效力，依民法第356 條規定，應視為原
告承認所受領之系爭房屋，不得主張解除系爭契約及減少價 金。再退步言之，縱認其上開對於黃國豪之通知及該存證信 函之寄發，亦構成對出賣人即被告之通知，惟自107 年11月 22日第一次通知時起，迄至108 年9 月間方提起本件訴訟， 請求解除契約及減少價金，已逾民法第365 條第1 項所規定 之除斥期間，應駁回其請求等語，資為抗辯。並聲明：㈠原 告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第423 至424 頁、第429 至430 頁）：
㈠、兩造間透過住商不動產之仲介黃國豪，於107 年9 月27日簽 訂系爭契約，由被告以400 萬元之價金將系爭房屋出售予原 告，並於107 年10月26日將系爭房屋交付予原告。㈡、被告係授權王雅慧代理簽訂系爭契約。
㈢、原告與黃國豪於107 年9 月11日察看系爭房屋時，發現系爭 房屋中間位置之天花板處漏水。
㈣、兩造於107 年9 月27日簽訂系爭契約時，就上開漏水情形， 於系爭契約所附之不動產委託銷售標的現況說明書內約定： 「交屋前由賣方修繕完成及其相關費用」。
㈤、被告依上開約定，於交屋前委請黃國豪進行上開漏水之修繕 時，並就系爭房屋後方天花板補漆補裂縫。
㈥、原告相繼於107 年11月23日、108 年1 月21日、108 年2 月 24日通知黃國豪，系爭房屋有漏水情況。
㈦、原告於108 年1 月27日與黃國豪及水電師傅，就上開原告所 通知之漏水情形至系爭房屋察看。
㈧、系爭房屋所在之蘋果社區管理委員會，於107 年9 月25日於 桃園市楊梅區梅獅路517 巷進行自來水管更換工程，而原告 於108 年1 月27日透過王俊修得知有上開工程之進行。㈨、原告訴訟代理人洪千媄於107 年9 月26日9 時50分傳送被告 配偶王雅慧之手機號碼「0000000000」與「房東王小姐」之 訊息予桃園市○○區○○路○段000 號之所有權人王俊修， 王俊修於同日13時10分回覆洪千媄：「她知道了，昨天已經 拿水桶接水！」、洪千媄於同日13時12分回覆王俊修：「大 家討論一下要如何處理」。
㈩、被告於交付系爭房屋予原告時，原告曾檢查確認上開漏水情 況已修復，且未發現系爭房屋有任何漏水情形後，始受領系 爭房屋。
四、得心證之理由：
原告先位主張被告故意隱匿系爭房屋後方天花板有嚴重漏水 之重要瑕疵，致其受詐欺而為買受之意思表示，依民法第92
條規定，以起訴狀繕本送達為撤銷該買受之意思表示；另該 重大瑕疵已達減少房屋通常效用與交易價值，其亦得依民法 第354 條、第359 條規定，以起訴狀之送達作為解除系爭契 約之意思表示，故被告應負回復原狀之義務，將買賣價金及 相關支出費用共計4,201,981 元返還予原告；備位則主張縱 認解除系爭契約不合法，亦得依民法第354 條、第360 條規 定，請求被告給付原告買賣總價三分之一即133 萬元之損害 賠償，且因被告故意隱匿不告知系爭房屋有嚴重漏水之瑕疵 ，不法侵害原告權利致其受有損害，而依民法第184 條規定 ，請求被告負損害賠償責任等語，均為被告所否認，並以前 詞置辯。茲分述如下：
㈠、原告先位主張請求被告給付原告4,201,981 元，及自附件所 示各筆款項發生之日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之 利息，有無理由？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅 得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。次 按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念， 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判 決意旨參照）。
⒉原告主張系爭房屋內後方天花板處有嚴重漏水瑕疵，被告於 簽訂系爭契約前即已經鄰居王俊修以電話告知而知悉，卻故 意不告知上開漏水情事，並仍與原告簽訂系爭契約、交付系 爭房屋一節，為被告所否認。惟查依證人王俊修到庭證述： 「（問：當時為何要經由黎先生詢問房東王小姐電話？）因 為我本身對蘋果村社區管理委員會因為房屋漏水的事情，有 提出訴訟，一開始並沒有進入訴訟，是後來的事，我聯繫黎 先生時，還沒有另案提出訴訟。聯繫王小姐是要告知他們我 的房子有漏水的事情，要順便告知其他鄰居因為管委會施工 造成房子漏水的事情…。」、「（問：你當時用LINE聯繫房 客黎先生要通知王小姐你的房子有因為管委會施工而漏水， 你說是要提醒其他屋主？）是的，我是要提醒其他住戶，我 當時通知了沒有住在那邊的491 、489 兩戶，因為很多都是 空戶沒有人，有住的人也不用我通知。」、「（問：你剛說
是好心提醒，對於你所通知491 、489 兩戶，有沒有漏水， 情況怎麼樣，你知道嗎？）491 、489 住戶漏水的情形我不 知道，我只是通知他們可能有管委會修繕漏水的情形，請他 們自己注意。」、「（問：你跟王小姐說管委會施工造成社 區後段房子漏水，王小姐說她知道有請人拿水桶接水，有沒 有跟王小姐詢問請人拿水桶接水漏水的原因為何？）我沒有 問。」、「（問：針對方才王雅慧就107 年9 月26日你們雙 方通電話一事，所為證述有無意見？）…針對王雅慧的證述 ，她的房屋漏水情形我不清楚，而105 年至107 年間我常常 去黎先生承租的房子，當時後段沒有漏水…。」等語（見本 院卷第348 至350 頁、第356 頁）。及證人王雅慧到庭證稱 ：「（問：方才證人王俊修稱曾於107 年9 月26日跟491 號 的租客詢問你的聯繫方式並與你通過電話是否有這件事情？ ）有的。我印象中跟王俊修的聯繫就只有這一次…。」、「 （問：是否記得於107 年9 月26日證人王俊修跟你通知的內 容？）就是剛才王俊修所說的內容，王俊修的確有通知我， 他的房子有漏水，至於王俊修有沒有講原因，我沒有印象， 他當時是通知我問我房子有沒有漏水的情況，王俊修有提到 要跟管委會提告。」、「（問：你當時在電話中，有跟王俊 修說你知道了，而且說有拿水桶接水了？）我有這樣說，已 經拿水桶接水了，是房仲黃國豪經過那邊，如果有看到會幫 我接水，如果是我經過，我看到也會接水。王俊修方稱我有 告知他房子已經賣掉，在電話中我有跟王俊修提到買方也知 道漏水的情況，等我把房子修繕完才會把房子交給買方，因 為仲介黃國豪帶看的時候，是黃國豪跟原告訴代發現漏水跟 我說的，所以我才知道房子有漏水的情況。」、「（問：你 的意思是說你當時跟王俊修講知道房子有漏水的情況，拿水 桶接水，是房仲黃國豪跟原告訴代有發現的漏水情形，在買 賣契約有勾選房屋漏水要修繕的部分？）是的。」、「（問 ：方才證人王俊修表示他在電話中是說管委會修繕造成漏水 ，並沒有提到其他漏水的情形？）這部分我不記得，我只知 道是水管破掉，管委會要更換水管，這是房仲黃國豪跟原告 訴代發現的，黃國豪有去問管委會漏水原因，所以契約寫修 繕完交屋。」、「（問：你記不記得黃國豪跟原告訴代去帶 看房屋反映房子有漏水是甚麼時候的事情？）107 年9 月11 日，那時候黃國豪就打電話給我說房子有漏水，當下我不知 道漏水的原因，是黃國豪之後跟管委會詢問後告訴我的，黃 國豪跟我說管委會更換水管造成漏水是王俊修打電話給我之 前的事情，所以之前我已經拿水桶接水。」、「（問：你能 不能確認本件買賣標的物漏水的原因？）就是管委會更換水
管，是黃國豪去問管委會的，是黃國豪跟我說的，因為是水 管破掉才會漏水，之後等管委會整個更換水管之後我再來做 修繕。」、「（問：目前系爭房屋漏水的位置是在最下一層 最內側的隔間牆有漏水，你說9 月11日帶看看到的漏水，是 在這個地方嗎？）是房子中間那一塊，就是我說拿水桶接水 那一塊，與你所述不同。」等語（見本院卷第351 至355 頁 ）。可知王俊修係因其所有之房屋有漏水情事，而基於好意 提醒其他住戶，可能亦會有類似之情形，然實際上系爭房屋 是否有如王俊修所述因管委會施工而致漏水之情其並不清楚 ，且王雅慧所述「知道了，已拿水桶接水」等語，實係指系 爭房屋內中間區塊之漏水，即為系爭契約內雙方所約定應由 被告於交屋前修繕完畢之事項，亦非原告所主張於系爭房屋 內後方天花板處之區塊，據上，本件尚難僅憑上開證人之證 詞即認被告確於簽訂系爭契約前即已知悉系爭房屋內後方天 花板處有原告上開主張之漏水情事。
⒊而原告雖另主張：系爭房屋所在社區之管理委員會就柏油施 工、漏水情況有公告及開會；又本院另案108 年度訴字第15 42號案件中之鑑定結果，可證管委會之施工確有造成多名住 戶房屋（包含系爭房屋）漏水之情形，而被告早於簽訂系爭 契約前即已知悉云云；惟僅以原告所提出之蘋果村社區管理 委員會公告及區分所有權人會議資料（見本院卷第55至69頁 ），至多可認該社區管理委員會有就107 年9 月25日至同年 月31日、同年10月2 日至同年月7 日之柏油施工、自來水水 管施工進行公告，並於108 年3 月24日經蘋果村社區之區分 所有權人會議就社區517 巷自來水公共管線損壞維修、漏水 事件協調處理等事項進行討論等情；至本院另案108 年度訴 字第1542號事件乃係王俊修就其所有之房屋因社區管理委員 會施工導致漏水一事，以蘋果村社區管理委員會為被告，請 求損害賠償，亦有該事件判決書附卷可參（見本院卷第309 至329 頁），自均無從據以認定原告前揭主張為可採。是原 告主張被告刻意隱瞞系爭房屋內後方天花板處之區塊有漏水 ，致使不知情之原告陷於錯誤買受系爭房屋，故依民法第92 條規定，以起訴狀為撤銷系爭契約之意思表示云云，難認有 據。
⒋再者，依系爭契約所附之不動產委託銷售標的現況說明書內 容，於建物瑕疵情形第34項「現況是否有滲漏水之情形」中 ，勾選「否」並於其後載明「交屋前由賣方修繕完成及其相 關費用」等語（見本院卷第39頁），且據證人黃國豪到庭證 稱：「（問：後來雙方簽署系爭契約，就看屋時之滲漏水， 如何處理？）賣方承諾要修復後交屋，並有記載在不動產現
況說明書上。」等語（見本院卷第188 頁），為兩造所不爭 執，堪認兩造確實有約定被告應於交屋前將系爭房屋內中間 區塊之漏水修繕完畢。復據證人黃國豪到庭證述：「（問： 你上開所述漏水之情況有無修復？）有，我交屋時有去看， 原本天花板及牆壁的漏水已經修復完畢，當時是我跟原告訴 代到場。」、「（問：交屋之後雙方還有因為這件房子的交 易發生糾紛？）有，一樣是滲漏水的問題，大概是年底的時 候，原告訴代跟我說房屋中間有一個隔間牆，在隔間牆後方 的天花板有滲漏水的情況，我就跟她約時間去看。原告訴代 跟我反映的時間，第一次我看覺得不是滲漏水，請她在觀察 ，第二次我有帶水電師傅去看，因為滲漏水不是很明顯，水 電師傅也是說在觀察，後來第三次的時候，滲漏水已經是肉 眼可以看得出來有滲水的水痕，我就電話通知被告。」、「 （問：你說肉眼可看得出漏水的位置，跟原本漏水的位置一 不一樣？）不一樣。」、「（問：當時是甚麼狀況，為什麼 會修繕原本漏水以外的地方？）請師傅來看的時候，有告知 這個部分有發現漏水，其他的部分，就是請師傅補漆或修補 裂縫。」、「（問：證人方才稱交屋前請水電人員修繕天花 板漏水外，另有就隔間牆後方的天花板，還有隔間牆以前兩 側牆壁等地方進行修繕，此部分修繕指的是修補漏水，或者 是你上開所稱請師傅補漆，填補牆壁裂縫？）就該等部分是 補漆補裂縫。」、「（問：交屋的時候原告有沒有檢查漏水 是不是已經修復？）有。」、「（問：交屋時系爭房屋有無 漏水之情況？）沒有。」等語（見本院卷第188 至191 頁） ，可知兩造約定系爭房屋中間區塊之漏水情形應由被告於交 屋前修繕完成一節，業經被告依約修繕完畢，原告並於交屋 當日前往系爭房屋檢查，確認上開漏水情形已修繕完成亦無 其他地方漏水，始與被告完成交屋。又系爭房屋係於交屋後 不到一個月時間內之107 年11月22日後，陸續在下雨天發生 滲漏水之情況一節，業原告以書狀陳述在卷（見本院卷第11 6 頁），足認原告所主張於系爭房屋後方天花板處之漏水， 係於兩造交屋後始發生，且原告復未能提出其他證據證明該 處漏水於兩造交屋時即已存在，並為被告所知悉而故意不告 知等節，業如前述，準此，被告業已依約於交屋前完成漏水 之修繕，交屋時系爭房屋並無漏水之瑕疵。
⒌況原告於本件主張系爭房屋之漏水，係指社區因自來水埋管 之施工所造成系爭房屋之漏水一節，亦經原告陳述明確（見 本院卷304 、30 5頁）；則原告所主張之漏水原因既係因社 區之管線施工所造成之滲漏，即並非系爭房屋本身漏水，若 有修繕必要，應向該社區之管理委員會或區分所有權人請求
，此並非被告所應負瑕疵擔保責任之範疇，且原告業以另案 對社區管理委員會、施工廠商起訴請求損害賠償，乃為原告 所自承（見本院卷第304 頁）。是原告之先位請求主張解除 系爭契約後回復原狀，請求被告返還買賣價金及相關費用云 云，洵屬無據。
㈡、原告備位主張請求被告賠償不履行之損害133 萬元，及自10 7 年12月29日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息， 有無理由？
⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除 契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故 意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360 條定有明文。又民法 第360 條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必 出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而 其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣 人請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物有滅失或 減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之 瑕疵，亦僅得依同法第359 條解除契約或請求減少其價金（ 最高法院71年度台上字第208 號判決參照）。 ⒉原告另主張因被告刻意隱匿、未告知等背於善良風俗方法， 在誤信情況下始同意購買與契約所約定之品質不符、有嚴重 漏水瑕疵之系爭房屋，故依民法第360 條、第184 條規定， 向被告請求買賣價金三分之一即133 萬元之損害賠償云云。 惟按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人 故意不告知物之瑕疵者亦同；因可歸責於債務人之事由，致 為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規 定行使其權利；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負 損害賠償責任，民法第360 條、第227 條第1 項、第184 條 第1 項前段分別定有明文。又按物之瑕疵擔保責任與不完全 給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能 各不相同，前者無須可歸責於出賣人之事由，後者則須有可 歸責於出賣人之事由（最高法院94年度台上字第2352號判決 意旨參照）。再按民法第184 條第1 項前段規定侵權行為之 成立，行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間 有因果關係，始能成立（最高法院100 年度台上字第328 號 判決意旨參照）。原告主張系爭房屋欠缺被告所保證之品質 云云，為被告所否認，經查，觀諸系爭契約，並無任何關於 被告有向原告保證品質之約定記載，系爭房屋於兩造簽約前 ，被告已於標的現況說明書勾選系爭房屋有無滲漏水情形， 及雙方約定由賣方修繕後交屋，且經原告同意而簽立系爭契
約，嗣於約定交屋日至現場查看被告業已依約將系爭房屋中 間區塊之漏水修繕完畢，已如前述，原告復未能舉證證明其 所主張系爭房屋內後方天花板處之漏水瑕疵，於兩造簽訂系 爭契約時即已存在且為被告所知悉，自難認定系爭房屋有欠 缺出賣人所保證之品質，且被告於簽約時有故意不告知瑕疵 之情形，自亦無以背於善良風俗方法不法侵害原告權利之情 事，是以，原告依民法第360 條及第184 條規定請求被告賠 償買賣價金三分之一即133 萬元之損害賠償，及自107 年10 月29日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息云云，亦 屬無據，不予准許。
五、綜上所述，原告先位聲明依民法第92條、第354 條、第359 條及第259 條規定，請求解除系爭契約後回復原狀，被告應 返還原告4,201,981 元，及自附件所示各筆款項發生之日起 至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予 駁回。備位聲明依第354 條、第360 條、第184 條、第216 條之規定，請求被告給付原告系爭房屋折損三分之一之價金 133 萬元，及自107 年10月29日起至清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息，亦為無理由，應予駁回。至原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併 予敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 15 日
民事第三庭 法 官 張世聰
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 18 日
書記官 顏崇衛