臺灣桃園地方法院民事判決 109年度簡上字第155號
上 訴 人 財團法人桃園縣私立啟新社福會
特別代理人 劉彥良律師
複 代理人 邱姿瑛律師
上 訴 人 李美雪
訴訟代理人 王君雄律師
上 訴 人 李建庭
李建儀
上列當事人間請求調整租金事件，兩造對於民國109年4月24日本
院中壢簡易庭109年度壢簡字第280號第一審民事簡易判決，各自
提起上訴，本院管轄之第二審合議庭於110 年9 月9 日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代 理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法 院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第2 項定 有明文。查，上訴人財團法人桃園縣私立啟新社福會（下稱 啟新社福會）之董事長即法定代理人黃清結，前經本院以10 0 年度裁全字第63號裁定及100 年度司執全字第292 號執行 命令，諭知其於本院99年度訴字第1143號訴訟確定前，不得 行使上訴人啟新社福會之董事長職權及權限，是上訴人啟新 社福會即有法定代理人不能行代理權之情形存在。就此，本 院前經黃清結之聲請，而以108 年度壢小聲字第4 號裁定選 任劉彥良律師為上訴人啟新社福會之特別代理人，則劉彥良 律師以特別代理人之身分代表上訴人啟新社福會為本件訴訟 ，自屬合法。
二、上訴人李建儀經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到 場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人 啟新社福會聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、上訴人啟新社福會起訴主張及上訴理由：
（一）原審起訴主張略以：
⒈兩造就上訴人啟新社福會所有坐落於桃園市○○區○街○ 段0000地號土地（面積524.93㎡，下稱系爭土地），其中 面積82.75 ㎡存在不定期租賃關係，由上訴人啟新社福會
出租予上訴人李美雪、李建儀及李建庭3 人（下合稱上訴 人即原審被告）建築房屋使用（門牌號碼：桃園市○○區 ○○街0 號，下稱系爭房屋），前經本院以104 年度訴字 第110 號民事確定判決（下稱系爭判決）調整租金為每年 新臺幣（下同）1 萬7874元。惟經系爭判決調整租金後， 桃園市政府地方稅務局中壢分局以民國106 年9 月28日桃 稅壢字第1067419866號函通知上訴人啟新社福會，表示系 爭土地自101 年起改按一般用地稅率課徵地價稅，且應補 徵101 年至105 年之地價稅，其中105 年之地價稅為20萬 4752元，每㎡土地應繳納地價稅約390 元，換算上訴人即 原審被告所承租之土地應納地價稅額為3 萬2273元，可見 系爭判決調整之租金每年1 萬7874元，已遠遠無法負擔上 訴人即原審被告所承租系爭土地應納地價稅額3 萬2273元 。再者，系爭判決確定時系爭土地之102 年申報地價為每 ㎡7200元，嗣107 年1 月之申報地價已調漲為每㎡7600元 ，是以參酌上訴人即原審被告承租系爭土地應納地價稅額 為3 萬2273元及土地法第97條、第105 條規定，上訴人即 原審被告所承租系爭土地之年租金應調整為107 年申報地 價之年息10％即6 萬2890元為適當。
⒉另依據內政部實價登錄網查詢之桃園市中壢區土地平均每 月租金，於103 年約為每月每㎡為48.09 元，108 年約為 每月每㎡125.03元，漲幅達2.6 倍，可見於系爭判決確定 後迄今，桃園市中壢區土地價值確實大幅成長。若按照每 年租金6 萬2890元計算每月每㎡租金僅63元，相較於桃園 市中壢區土地108 年之平均月租金僅為50％，若仍維持現 在每年租金1 萬7874元，僅約為桃園市中壢區土地108 年 平均租金之14％，遠低於市價行情，且不足以繳納地價稅 額3 萬2273元，顯失公平；況按照桃園市政府地方稅務局 中壢分局107 年9 月10日桃稅壢字第1077027800號函及附 件，系爭房屋並非住家使用，自無受限於土地法第97條第 1 項、105 條規定之最高限制年息10％之拘束，本件實應 以107 年申報地價之年息10％即6 萬2890元為當。至上訴 人即原審被告稱承租面積為70.67 ㎡係系爭房屋之建物面 積，並非等同於上訴人即原審被告承租系爭土地82.75 ㎡ 之面積。為此，爰依民法第227 條之2 、第442 條之規定 ，提起本件訴訟等語。並於原審聲明：上訴人即原審被告 所承租系爭土地部分（面積82.75 ㎡）之土地租金，應調 整為每年6 萬2890元。
（二）上訴意旨略以：
⒈系爭土地於100 年以前屬於免徵地價稅之土地，自101 年
起改按一般用地稅率課徵地價稅，係歸因於上訴人即原審 被告於系爭土地上興建系爭房屋，並作為營業使用，上訴 人即原審被告自應承擔上訴人啟新社福會遭開徵之地價稅 ；且系爭土地上之全部現承租戶，早年均係無權占用系爭 土地，自行興建未辦保存登記之建物居住使用，上訴人啟 新社福會基於公益目的而以相當低廉之租金出租予上訴人 即原審被告及其他現承租人。是上訴人啟新社福會依據民 法第227 條之2 第1 項及同法第442 條等規定，請求調整 租金，於法有據且有理由。
⒉上訴人啟新社福會係公益財團法人，所擁有之不動產、動 產均係來自於捐助財產，上訴人啟新社福會並非從事不動 產經營為業之營利法人，上訴人啟新社福會自無四處購買 土地進而壟斷、炒作不動產之動機及目的。上訴人即原審 被告向上訴人啟新社福會承租之系爭土地，係於36年7 月 1 日第一次登記為上訴人啟新社福會所有之不動產，而土 地稅法係66年7 月14日制定頒布，可見早於36年7 月1 日 上訴人啟新社福會取得包含系爭土地在內之所有土地時， 並無地價稅累進課徵之立法，上訴人啟新社福會之各捐助 人，根本無法預見渠等所捐助之龐大不動產，將造成上訴 人啟新社福會累進課徵地價稅，致使上訴人啟新社福會以 捐助財產從事社會公益時，不但毫無收益，反而成為上訴 人啟新社福會一種負累，故若不許上訴人啟新社福會調整 租金，將使上訴人啟新社福會逐年虧損終至無法維持運作 從事急難救助等社會公益，雖有利於上訴人即原審被告， 卻折損原可受上訴人啟新社福會救助之急難家庭之權益等 語。
二、上訴人李美雪、李建庭、李建儀方面
（一）上訴人李美雪抗辯及上訴理由略以：
⒈系爭土地之敷地租賃契約書（下稱系爭契約書），並未記 載承租面積，故承租面積應為系爭房屋經勘測之面積70.6 7 ㎡為準。上訴人啟新社福會於104 年提起調漲租金訴訟 ，於4 年後又提出本訴，調整租金之頻率過繁，且期間尚 未達10年，顯有未洽。且系爭契約書第7 條已約定由上訴 人啟新社福會負擔地價稅，故無據此調整租金之餘地。又 民法第442 條係就租賃物價值升降所為之規定，於地價稅 無涉，故啟新社福會主張地價稅調漲與民法第442 條之規 定不符。原審以系爭土地與捷運A21 環北站相距1.6 公里 ，走路大約20分鐘，然捷運A21 環北站與系爭土地距離太 遠，與租賃物價值之昇值並無關係。上訴人啟新社福會以 實價登錄租金為依據，然大多數不動產「出租」並未實價
登錄，與系爭土地之價值是否有調漲，完全無涉，且中壢 區大部分土地因疫情、景氣關係而調降租金或根本租不出 去，而原審卻以103 年起至108 年土地租金平均單價漲幅 近2.6 倍為由調整租金，無視該調整之對象並非針對系爭 土地，自無從據為判決基礎。又系爭房屋係由上訴人李建 庭居住，僅係在住家雕刻木匾、木牌，並無在住家販售木 匾、木牌，故無上訴人啟新社福會主張營業之情事，系爭 土地仍應受土地法第105 條準用第97條規定之保障。 ⒉又以系爭土地原地價稅4 萬6826元計，上訴人即原審被告 所承租之面積為70.67 ㎡，依照比例上訴人即原審被告所 承租本案土地之地價稅為6304元（46826 ÷524.93㎡×70 .67 ㎡=6304 ），而非原審認定之3 萬2277元。且系爭判 決與本件應有爭點效之關係，縱認為應調整租金，因系爭 判決中已確認租金之計算公式為（上訴人即原審被告承租 土地面積×當期申報地價×3 ％＝土地每年租金），本件 應受系爭判決上開計算方式之拘束，故以系爭土地每㎡申 報地價7600元計，系爭土地每年租金應為1 萬6112元（70 .67 ㎡×7600×3 ％=16112），而上訴人即原審被告每年 所繳土地租金為1 萬7874元，已高於1 萬6112元，也高於 本案土地之地價稅6304元。退步言之，縱依上訴人啟新社 福會108 年度因系爭土地所繳地價稅14萬8448元計算，依 照比例上訴人即原審被告所承租本案土地之地價稅為1 萬 9985元，原審判決將租金調整至3 萬7734元顯無理由。 ⒊系爭土地為日據時代善心人士所捐贈上訴人啟新社福會， 上訴人啟新社福會取得系爭土地並無成本，而上訴人啟新 社福會本應依據其公益性社團法人之目的「以舉辦社會福 利公益事項為宗旨」照顧上訴人即原審被告等弱勢族群， 詎上訴人啟新社福會對上訴人即原審被告數次興訟，顯與 其設立宗旨有悖等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人 啟新社福會之訴駁回。
（二）上訴人李建庭抗辯及上訴理由則略以：系爭土地由訴外人 即上訴人李建庭之父李日安向上訴人啟新社福會承租，訂 有系爭契約書，所租賃土地面積應以系爭建物占用之70.6 7 ㎡計算，方為合理。且系爭房屋多處漏水、空間狹窄， 上訴人李建庭於其內生活，已屬不易，更遑論於系爭房屋 做生意，故上訴人啟新社福會此部分指述，實屬無據。系 爭判決將本件土地租金調整為每年1 萬7874元，已為往年 租金2820元之6 倍，而上訴人啟新社福會請求調整為每年 6 萬2890元，更達往年租金2820元之13.4倍，顯不合理。 且系爭房屋同條街上對面房屋之租金為每㎡53.4元，以此
與系爭房屋所占面積70.67 ㎡計算，租金應為3774元，系 爭判決將租金調整為每年1 萬7874元，已足夠上訴人啟新 社福會支付地價稅，上訴人啟新社福會不僅未遵守系爭契 約書第7 條由其繳交地價稅之約定，反而藉租賃土地獲利 驚人，並據以調高租金，顯有未合。故原審判命調整租金 為3 萬7734元實屬不當等語置辯。並於原審聲明：上訴人 啟新社福會之訴駁回。
（三）上訴人李建儀經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未 提出書狀作何聲明或陳述。
三、原審為上訴人啟新社福會部分勝訴之判決，判命系爭土地面 積82.75 ㎡之土地租金，由原先每年1 萬7874元調整為每年 3 萬7734元。兩造均不服提起上訴。上訴人啟新社福會聲明 ：㈠原判決不利於上訴人啟新社福會部分廢棄。㈡上開廢棄 部分，上訴人李美雪、李建儀、李建庭承租面積82.75 ㎡之 系爭土地租金，每年應再調整增加2 萬5156元。上訴人李美 雪、李建儀、李建庭則聲明：㈠原判決不利於上訴人李美雪 、李建儀、李建庭之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人啟 新社福會於第一審之訴駁回。另除被上訴人李建儀未為答辯 聲明外，其餘被上訴人李美雪、李建庭、啟新社福會俱答辯 聲明：駁回對造之上訴。
四、經查，上訴人即原審被告之被繼承人李日安前與上訴人啟新 社福會（原為私立中壢仁愛之家）簽訂系爭契約，由李日安 向上訴人啟新社福會承租系爭土地（未約定面積）建屋住家 使用，租賃期間自69年5 月1 日起至72年4 月30日止。然於 租期屆滿後迄今，李日安暨其繼承人即上訴人李美雪、李建 庭、李建儀，仍繼續使用系爭土地，而上訴人啟新社福會亦 允許其等使用系爭土地而繼續收取租金，兩造就系爭土地自 72年5 月1 日起即視為以不定期限繼續租賃契約；另系爭建 物實際占用系爭土地面積為70.67 ㎡等情，此有系爭契約書 及複丈成果圖等件在卷可稽，並為兩造所不爭，堪信為真實 。
五、得心證之理由
上訴人啟新社福會主張與上訴人即原審被告就系爭土地其中 面積82.75 ㎡存在不定期租賃關係，因系爭土地自101 年起 改按一般用地稅率課徵地價稅，而系爭判決調整之每年租金 1 萬7874元，已無法負擔上訴人即原審被告所承租系爭土地 應繳納之地價稅3 萬2273元，故請求調整租金為每年6 萬28 90元等情，為上訴人即原審被告否認，並以前詞置辯。故本 件爭點厥為：㈠兩造於系爭土地上成立不定期租賃契約之面 積為何？㈡系爭契約之租金是否應調整？若應調整，數額為
何？茲分述如下：
（一）兩造於系爭土地上成立不定期租賃契約之面積為何？ ⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約， 民法第451條定有明文。又租賃契約依民法第451條規定更 新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他 條件）並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判決 要旨參照）。
2.經查，系爭契約自72年5 月1 日起即視為不定期限繼續租 賃契約，為兩造所不爭，已如前述。從而系爭契約應僅發 生期限變更之效果，所租賃系爭土地之面積仍應依李日安 與上訴人啟新社福會所訂定系爭契約時之面積為準。參酌 系爭土地上之系爭建物係於85年間，因原「瓦屋」全部垮 掉後，由李日安重新建造為「鐵皮屋」等情，為上訴人即 原審被告於本院105 年度壢簡字第331 號返還租賃物事件 中所自陳，復有系爭房屋照片2 張及上開判決書1 份在卷 可參（見原審卷第73、123 至125 頁），足見系爭房屋並 非系爭契約書成立當時存在於系爭土地上之瓦屋，而係李 日安於85年間所重建。復佐以被告李建庭自陳：系爭土地 其中面積82.75 ㎡面積土地，早年為李日安向上訴人啟新 社福會承租等語（見原審卷第33頁），此節並與系爭判決 所認定之租賃面積互核相符，堪認前開原瓦屋占用系爭土 地之面積為82.75 ㎡，此情並為系爭契約書第1 條所約定 之使用範圍無訛。故縱系爭房屋經勘測占用系爭土地之面 積為70.67 ㎡，徵之前揭最高法院判決意旨，亦無使兩造 租約面積自原約定之82.75 ㎡變更為70.67 ㎡之餘地。上 訴人李美雪、李建庭雖抗辯：85年間系爭土地上原瓦屋部 分垮掉，主要是屋頂漏水，由李日安修繕，現有之鐵皮屋 並非重蓋，承租之面積應為系爭房屋經勘測之面積70.67 ㎡為準云云，惟此辯解，核與前開事證不符，自不足採。（二）系爭契約之租金是否應調整？若應調整，數額為何？ ⒈按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原 有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變 更其他原有之效果。」，民法第227 之2 條定有明文。又 「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法 第442 條亦定有明文。是民法第442 條規定之不動產租賃 租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇 降為要件。又不動產租賃物其價值如有昇漲，出租人依法 為增租之請求時，所加租額之多寡，法院應斟酌土地昇值
情形及其繁榮之程度，及承租人使用該不動產所受之利益 暨該地一般經濟狀況，以為判斷標準（最高法院76年度台 上字第2159號判決意旨參照）。再按「基地租金之數額， 除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商 業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等 項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地 價年息10％最高額」（見最高法院68年台上字第3071號判 決要旨）。
⒉經查，系爭判決綜合系爭土地之地目、102 年申報地價為 每㎡7200元、公告現值為每㎡3 萬5300元及系爭土地坐落 之位置、交通、工商業繁榮之程度等因素，認以前開申報 地價年息3 ％為適當，乃據以調整租金為每年1 萬7874元 （詳原審卷第17頁）。惟至108 年間系爭土地之公告現值 已達每㎡4 萬6400元，有卷附系爭土地謄本及地價查詢資 料各1 份可稽（詳原審卷第21、126 頁），故於系爭判決 後，系爭土地之公告現值確已大幅增加無訛。佐以系爭土 地之課稅地價，自101 年為340 萬6968元，迄至108 年增 為360 萬9544元，此有桃園市政府地方稅務局101 至108 年地價稅課稅明細表在卷可佐（見本院卷第179 至193 頁 ），暨機場捷運於106 年間通車，而系爭房屋距離機場捷 運A21 環北站最近距離僅1.6 公里，來往交通順暢時，約 僅需7 分鐘之車程，有GOOGLE地圖查詢結果1 紙存卷可參 （見原審卷第176 頁），可知系爭土地所處位置與機場捷 運A21 環北站鄰近，可搭乘機場捷運直達臺北車站，與大 臺北地區生活圈整合等情節，足認自系爭判決後，系爭土 地之經濟價值已有明顯之提升，應無疑義。
⒊次查，系爭土地於106 年間始經桃園市政府地方稅務局中 壢分局函知上訴人啟新社福會自101 年起改按一般用地稅 率課徵地價稅，該年度至108 年度應納地價稅額分別為12 萬900 元、11萬6543.70 元、12萬2231.80 元、12萬2695 .40 元、14萬740.10元、14萬4690.78 元、14萬8856.74 元、14萬8448.38 元等情，有卷附桃園市政府地方稅務局 中壢分局106 年9 月28日桃稅壢字第1067419866號函、10 9 年10月7 日桃稅壢字第1097435162號函及桃園市政府地 方稅務局101 至108 年地價稅課稅明細表等件可資佐證（ 見原審卷第152 至154 頁，本院卷第177 至193 頁），是 上訴人啟新社福會於系爭判決後，始知系爭土地改按一般 用地稅率課徵地價稅，且系爭土地地價稅額自101 年度之 12萬900 元提高至108 年度之14萬8448元（小數點不計） ，增幅高達2 成。若以108 年度之地價稅額計算，上訴人
即原審被告承租系爭土地之面積應納之地價稅額為2 萬34 01元（計算式：14萬8448元÷524.93㎡×82.75 ㎡= 2 萬 3401元，元以下四捨五入），已超過系爭判決所調整之租 金數額，至為明確。基此，系爭土地既於106 年間方經稅 務機關改按一般用地稅率課徵地價稅，此情顯非系爭判決 作成時所得預料，而上訴人即原審被告承租系爭土地之面 積應由土地所有人（即啟新社福會）繳納之地價稅，復已 超過上訴人即原審被告應支付之租金數額，若仍容認此種 情事持續發生，對於上訴人啟新社福會確有顯失公平之處 。是以，本院權衡上揭因素，認上訴人啟新社福會依民法 第227 之2 條、第442 條之規定訴請調整租金，洵屬有理 。
⒋按土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以 不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限」，同法第 105 條則規定：「第97條、第99條及第101 條之規定，於 租用基地建築房屋均準用之」，又上開土地法第97條所謂 之土地價額係依法定地價，土地法施行法第25條亦有規定 。而「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價」 ，土地法第148 條則有明文。是本件租金之調整自應依上 開相關規定及最高法院之裁判意旨定之。查系爭房屋業經 本院囑託管區員警查訪後，確認內、外均無供作營業使用 乙節，有桃園市政府警察局109 年12月30日中警分刑字第 1090082273號函、桃園市政府警察局中壢分局查訪紀錄表 及現場照片4 張在卷可佐（詳本院卷第259 至265 頁）， 復參酌系爭土地位處中壢區中正路上，雖鄰近中壢國小、 新榮國小學區，且離中壢火車站非遠，然此僅占地利之便 ，尚非屬商業活動繁榮地區，及上訴人即原審被告承租系 爭土地係供自住，附近也多係住家等情（詳原審卷第17頁 背面），暨系爭土地申報地價之高低等因素，認上訴人啟 新社福會主張依前述申報地價10％計算地租，尚屬過高， 應按前開申報地價6 ％計算，方為適當。而系爭土地107 年、108 年申報地價均為每㎡7600元，有卷附申報地價資 料1 份在卷可考（見原審卷第114 至115 頁），故原審據 此調整租金數額為每年3 萬7734元（82.75 ㎡×7600元× 6 ％=37734元），核無不當。
⒌上訴人固以前情置辯。惟系爭判決作成時，無從得知系爭 土地於106 年間方經稅務機關通知應自101 年起改按一般 用地稅率課徵地價稅，已如前述，是此證據顯非系爭判決 時所存在之訴訟資料，故本件與系爭判決自無爭點效適用 之餘地。又系爭契約書第7 條固載明「本租賃契約應繳納
政府稅款地價稅全額歸甲方（即上訴人啟新社福會）繳納 其餘一切稅款係歸乙方（即李日安）自己負擔繳納之事。 」等語，此有系爭契約影本1 紙附卷可參（見原審卷第36 頁），惟此僅係租賃雙方約定稅款由何人繳納，與租金之 調整是否應考量地價稅之因素無涉。而上訴人李美雪、李 建庭所提出地價稅之計算方式，或未慮及系爭土地累進課 稅之稅率，且與本院認定不符，均不足採。此外，原審調 整系爭土地租金至每年3 萬7734元，參酌系爭判決核定之 租金為每年1 萬7874元，及上訴人即原審被告承租本件系 爭土地面積82.75 ㎡應繳納之地價稅額為2 萬3401元（詳 前述）之總合為4 萬1275元（17874 元+23401元=41275元 ），足見該部分土地增加之地價稅亦非全由上訴人即原審 被告負擔，尚難謂有顯失公平之處。是上訴人李美雪、李 建庭前揭上訴意旨，均不足採。
六、綜上所述，上訴人啟新社福會依民法第227 條之2 、第442 條之規定，請求上訴人即原審被告承租系爭土地面積82.75 ㎡之租金，應調整為每年6 萬2890元乙節，於3 萬7734元之 範圍內為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據， 應予駁回。原審為上訴人啟新社福會部分勝訴之判決，核無 違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢 棄改判，均為無理由，均應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經 本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論 列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 10 月 22 日
民事第三庭審判長法 官 周玉羣
法 官 卓立婷
法 官 吳為平
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 邱淑利
中 華 民 國 110 年 10 月 25 日