臺灣新竹地方法院民事判決
109年度簡上字第133號
上 訴 人 林棠茵
訴訟代理人 江得曜
被 上訴人 陳榮元
訴訟代理人 陳由銓律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年9月22日辯
論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
上訴人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：(一)兩造於民國108年11月18日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租 約)，上訴人向被上訴人承租新竹市○區○○○○街0000號左室房 屋(下稱系爭房屋)，系爭租約第11條原約定雙方於契約期限 屆滿前「不得」終止租約；然契約簽訂後幾天，因上訴人任 意喧嘩、製造噪音，影響鄰舍，被上訴人遂請上訴人於108 年11月28日前往被上訴人住處更改租約，經雙方同意後，被 上訴人當場於系爭租約第11條變更為「得」於契約期限屆滿 前提前終止租約；而上訴人於簽訂系爭租約時即未蓋章，被 上訴人曾提醒上訴人更改租約時須帶印章，然上訴人仍未攜 帶，導致系爭租約第11條修正部分僅有被上訴人所蓋印之印 文。
(二)系爭租約附件之住戶公約第1條約定：「為維護房屋環境安 全與秩序，承租人不可有吸毒、酗酒、喧嘩影響其他住戶等 不良行為，若有嚴重情況，出租人得提前終止租約，承租人 不得異議」，兩造復於住戶公約第8條約定「承租屋限定以 下經營項目：油漆工程行」，同時約明禁止聚眾、賭博，否 則被上訴人得提前終止租約。詎上訴人承租系爭房屋後，不 僅未用於經營油漆工程行，甚利用該處作為聚眾、喝酒、喧 鬧之場所，車輛亦隨意停放於車道上阻塞交通，迨至凌晨，
影響社區住戶生活與健康及道路交通安全，附近居民亦因不 堪其擾多次打電話報警。又於109年4月間，曾有警察進入系 爭房屋搜索；110年2月20日凌晨則有歹徒駕駛轎車2次朝系 爭房屋開槍，警察隨後前來調查等情。上訴人使用房屋時之 上開行為，顯已嚴重違反社會秩序維護法第72條第3款之規 定，同時亦違反住戶公約，被上訴人自得依約提前終止系爭 租約。
(三)被上訴人曾於109年3月18日傳送LINE訊息予上訴人，告知將 於109年4月18日終止租約，並於109年4月7日委由訴訟代理 人陳由銓律師發函再次通知系爭租約將於109年4月18日終止 ，請上訴人屆時遷出，是被上訴人得依系爭租約第11條第1 項、第2項及住戶公約之約定終止系爭租約；依民法第455條 前段之規定請求上訴人於租賃關係終止後，返還系爭房屋； 依系爭租約第12條、民法第179條前段之規定，請求上訴人 自109年4月19日租賃終止之次日起，至遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利；及依系爭 租賃契約第12條第3項後段之約定，請求上訴給付自109年4 月19日至返還系爭房屋之日止之違約金。答辯聲明：請求駁 回上訴。
二、上訴人則以：
(一)兩造簽訂系爭租約時即約定任一方不得提前終止租約，嗣被 上訴人稱要更改租約，向上訴人取得房屋租賃契約書後，未 經上訴人同意，即自行更改系爭租約第11條之約定，而上訴 人於更改處亦未蓋章於其上。又住戶公約第8條中，手寫約 定上訴人僅得經營油漆工程行，可見兩造明知上訴人承租房 屋係為營業使用，也因此投入經費裝潢，若與被上訴人約定 其有任意終止權，將使工程行之經營陷於不確定，徒費上訴 人勞力時間費用，有違常理。再者，假設系爭租約確有任意 終止條款，被上訴人又抗辯上訴人在系爭房屋內聚眾、喧嘩 等情，早就可依該條款終止租約，而毋庸尋覓細故要求終止 租約。依上可知，原審認系爭租約得由被上訴人任意提前終 止，當有違誤。
(二)上訴人未有違反住戶公約之事，且上訴人為確保鄰里及自身 房屋安寧，前已裝設隔音氣密窗，可阻隔系爭房屋內外聲響 ；而上訴人因從事油漆工程行，均在外面包工程，平日自有 客人進出，絕非刻意呼朋引伴、導致影響環境秩序，故被上 訴人稱上訴人違反住戶公約，並以此請求終止系爭租約，為 無理由。
(三)上訴聲明：
１原判決廢棄。
２被上訴人之訴駁回。
３如受不利之判決，請准上訴人供擔保免為假執行。三、得心證之理由：
(一)被上訴人主張兩造訂有系爭租約，約定上訴人向被上訴人承 租系爭房屋，租期自108年12月1日起至110年11月30日止， 每月租金12,000元、押租金24,000元；簽訂系爭租約時，其 中第11條第1項約定：「本契約於期限屆滿前，租賃雙方□ 得☑不得終止租約。」；嗣被上訴人請上訴人前往上訴人住 處更改系爭租約，系爭租約第11條第1項變更為「本契約於 期限屆滿前，租賃雙方☑得☑✗不得終止租約。」，並有被上 訴人之印文蓋印其上等情，有被上訴人與上訴人分別提出之 房屋租賃契約書附卷可參(見二審卷第63頁至第91頁、177頁 至第183頁)；惟上訴人否認其曾表示同意更改系爭租約第11 條之約定，並以前詞置辯。經查：
１按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第 1118號民事判例參照。經查，兩造分別提出之系爭租約第11 條關於提前終止租約之約定中，均可見於「得」、「不得」 之方格中有俱有打勾，另外「不得」之方格外有畫一個✗， 其上並蓋有被上訴人之印文(見二審卷第69頁、183頁)，依 一般通念及我國社會之習慣，於文件上蓋用印文，係修正該 處記載之意，故可推論兩造之真意係將此處原勾選之「不得 」，改為嗣後勾選之「得」，即「本契約於期限屆滿前，租 賃雙方『得』終止租約」之意思。從而，該契約文意自已表示 當事人真意，甚為明確，無須別事探求，即不得反捨契約文 字而更為曲解為「不得」於期限屆滿前提前終止租約。 ２至上訴人雖辯以：「他(即被上訴人)跟我們講要更改租約， 我們也不知道要寫什麼，他自己拿去改，改好才拿給我們。 他整天說我們太吵，說要更改租約，要我太太拿租約給他。 那是簽訂租約雙方履行一陣子之後才改的。」等語(見二審 卷第158頁)；然由被上訴人提出、上訴人所不爭執之如下兩 造間LINE對話紀錄(見原審卷第43頁至第59頁、本院卷第114 頁)：
⑴108年11月22日：
被上訴人：請你明天以前來租屋跟我談一下如何約束晚上 影響鄰居的行為，也請帶約來(你們已使用該屋 ，租約日期要提前)。
被上訴人：昨晚已有鄰居報警!!
上 訴人：真的不好意思
被上訴人：希望租房能給妳們事業方便，但妳們也不要帶 給鄰居不便：明天以前還是請帶約來我談一下2 0分鐘-要來時請事先通知一下!!
⑵108年11月23日：
上 訴人：請問冷氣遙控器
被上訴人：我的租屋冷氣只在5月至9月可使用!其他時間請 勿使用
上 訴人：改時間妳要改什麼時間？
我明天或禮拜一去改
(回覆被上訴前揭冷氣之事)這個…
也太…
被上訴人：明天下午15:30以後都可以 上 訴人：怎麼有這樣的規定？電費也是我們自己出的 沒有租給人家還要規定人家開冷氣的時間吧… 被上訴人：見面再說明
上 訴人：(回覆被上訴前揭冷氣之事)而且當初租的時 候，你沒有說過
你現在可以嗎
我過去改合約
？
……………
被上訴人：冷氣遙控器我傍晚會準備好，妳來拿，再請帶 合約及妳的印章，我會把冷氣寫進去，及冷氣
及電器維護保養責任為承租方寫進去並完整用
印!
上 訴人：…
(回覆被上訴人上開冷氣遙控器之事)我明天再 過去改合約。
被上訴人：好…
也請妳考慮一下妳先生及同事是否能約束好自 己不要影響鄰居!!
⑶109年2月24日：
被上訴人：昨晚租屋太吵了!一群人在屋內叫喊…如果狀況 如此我會提出終止租約!!
上 訴人：請問是幾點的時候
⑷109年3月18日：
被上訴人：我等二天了，妳沒空就算了；我就按租約用lin e通知妳：從開始租屋至今，時常晚上租屋處太 吵，影響鄰居安寧…我也多次請妳改善，但未
見成效!!故按租約提前終止，按租約提前一個
月通知妳，請於4月18日(最晚)搬離租屋(當天 完成清點交返還)，感謝妳的理解!!
上 訴人：什麼時候多次？就兩三次 而且也不是最近的事 情了
剛開始租前兩三次之後我們也沒…
⑸109年3月23日：
被上訴人：3/20號妳先生在我們在我家談後，給我電話談 了一下；我還是決定終止租約(就如我談過的妳 們的經營時間不適合在現在的租屋)，請按3/18 日的LINE通知，按契約條文及返還租屋!
上 訴人：沒辦法接受。
３由兩造前揭LINE通話內容可知，渠等針對住居安寧之事已進 行多次溝通與討論，且被上訴人請求上訴人交付系爭租約時 ，已表明其目的為修改系爭租約之條款，上訴人仍將系爭租 約之原本交付被上訴人，足見上訴人並未完全反對修正其內 之約定。而上訴人依被上訴人之請求，將系爭租約交予被上 訴人後，被上訴人針對第11條之約定進行前揭修正，並於其 上蓋用印文，而由兩造各留存原本1份。上訴人取回修正後 之系爭租約時，可明確知悉第11條約定之內容已遭修正，倘 如上訴人就上開修正事項產生疑義，自可當場表示意見；或 於日後被上訴人於109年2月24日、109年3月18日分別向上訴 人表示「昨晚租屋太吵了!一群人在屋內叫喊…如果狀況如此 我會提出終止租約」、「…故按租約提前終止，按租約提前 一個月通知妳，請於4月18日(最晚)搬離租屋(當天完成清點 交返還)，感謝妳的理解!!」等語時，明確表達其未曾同意 修正系爭租約第11條關於提前終止租約之情形，惟由卷內資 料，難以認定上訴人曾表示反對修改系爭租約第11條約定之 情形，益見兩造就系爭租約業已達成「得」提前終止之意思 表示合致。上訴人所執前揭主張，自難以憑採。(二)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條 前段定有明文。經查，系爭租約之租賃期間自108年12月1日 起至110年11月30日止，業經認定如上；而系爭租約第11條 第2項約定：「依約定得終止租約者，租賃之一方應於一個 月前通知他方。一方未有先期通知而逕行終止租約者，應賠 償他方一個月(最高不得超過一個月) 租金額之違約金」等 情(見原審卷第29頁、二審卷第183頁)，是依上開文意，併 參租賃契約屬繼續性契約之特點，應認兩造同時保留系爭租 約之單方期前終止權，而欲行終止之一方雖得於租期屆滿前 ，單方面不附理由終止租約，然應遵循系爭約款之程序，亦 即須於終止契約之前1個月通知他造，若未先期通知而逕行
終止租約時，即應給付他造相當於一個月租金之違約金，始 得合法終止租約。又查，被上訴人於109年3月18日已利用LI NE訊息向上訴人明確表示於109年4月18日終止兩造間之系爭 租約，並於109年3月23日傳送LINE訊息予上訴人重申終止租 約之意思表示，上訴人均已讀取之，有兩造LINE對話內容可 參(見原審卷第57頁至第58頁)；嗣被上訴人再於109年4月7 日委任訴訟代理人寄送律師函向上訴人明確表示於109年4月 18日終止租約，不再續租等節，有被上訴人提出之陳由銓律 師事務所109年4月7日(109)銓律字第09407號函附卷可稽(見 原審卷第67頁至第71頁)，故依兩造間關於系爭租約之約定 ，可認系爭租約業於109年4月18日經被上訴人合法終止。是 以，系爭租約於終止後，被上訴人依租賃物返還請求權，請 求上訴人自系爭房屋遷出，並返還予被上訴人，自屬有據， 應予准許。
(三)另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人房地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年 台上字第1695號判決意旨參照)。本件兩造之租賃關係既因 被上訴人終止租約而自109年4月19日起消滅，業經認定如上 ，上訴人於租約消滅後仍繼續占有系爭房屋，是其自108年4 月19日起已失其合法占用系爭房屋之正當權源，核係無權占 用，致被上訴人無法使用收益系爭房屋，則依社會通常觀念 ，上訴人獲有相當於租金之不當得利，並因此致被上訴人受 有無法使用收益(收回再出租)系爭房屋之損害。是被上訴人 依不當得利之法律關係，請求上訴人自終止租約後即自109 年4月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金 即每月12,000元之不當得利，核屬有據。(四)再依系爭租約第12條第2項約定：「承租人未依第一項約定 返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當 月租金額新臺幣(空白)元整外，並得請求相當月租金額一倍 (未足一個月者，以日租金折算)之違約金至返還為止。」( 見原審卷第31頁)。本件被上訴人既於109年4月18日合法終 止系爭租約，且上訴人並未依約返還系爭房屋，依前揭約定 ，上訴人於109年4月19日起即產生違約金之給付義務。原審 審酌系爭房屋所在位置、面積、用途等，認定上訴人應給付 自109年4月19日起至返還系爭房屋之日止之違約金，並依民 法第252條之規定依職權酌減為按月以1,200元計算之違約金 ，顯以兼顧兩造權益，實屬妥適。
(五)綜上所述，系爭租約係屬定期租賃契約，業經被上訴人於10 9年4月18日合法終止，上訴人於租約消滅後仍繼續占有系爭
房屋，自屬無權占用，而受有占有之利益，致上訴人受有損 害。從而，上訴人依租賃物返還請求權、系爭租約及不當得 利之法律關係請求上訴人遷讓返還系爭房屋、自109年4月19 日起至返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利 12,000元及違約金1,200元，計13,200元為有理由。原審判 命上訴人騰空交還系爭房屋及給付被上訴人上開金額，並依 職權宣告假執行，於法並無不合，上訴人提起本件上訴，並 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。四、上訴人雖聲明如受不利之判決，請准供擔保免為假執行云云 ；惟本件為簡易程序民事第二審裁判，且訴訟標的金額未逾 150萬元，不得再上訴第三審，於本院判決宣示後即告確定 ，毋庸宣告假執行，上訴人聲明願供擔保請求宣告免為假執 行，亦無必要，併此敘明。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要， 併予敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第463條、第449條第1項、第385條第1項前段、第78條 ，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 13 日
民事第一庭審判長法 官 李珮瑜
法 官 張百見 法 官 李宇璿以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 10 月 14 日 書記官 王恬如