遷讓房屋等
臺灣新北地方法院(民事),簡上字,110年度,229號
PCDV,110,簡上,229,20211013,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　110年度簡上字第229號
上　訴　人　日翔租賃興業股份有限公司

法定代理人　林榮顯　
訴訟代理人　李佳蕙　
　　　　　　傅嘉和　
　　　　　　杜欣鴻　
被　上訴人　謝子齊　


上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國110 年4
月20日本院三重簡易庭110 年度重簡字第24號第一審判決提起上
訴，經本院於110 年9 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號十四樓之十房屋騰空遷讓交付上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決 。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：被上訴人於民國108 年10月9 日向上訴人承租 新北市○○區○○○路000 號14樓之10房屋（下稱系爭房屋 ），約定租期自108 年10月16日起至110 年10月15日止，每 月1 日前支付租金（含管理費）新臺幣（下同）12,000元， 押金24,000元，並簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），詎 被上訴人積欠109 年7 月至110 年5 月租金未付，上訴人先 於109 年8 月21日以三重正義郵局存證號碼1312號存證信函 （下稱1312信函）催告被上訴人應於109 年8 月31日前支付 欠租，逾期不支付，系爭租約則於函達日之次月末日終止， 被上訴人收受1312信函後，逾期不支付欠租，系爭租約已於 109 年9 月30日終止，縱認上訴人以1312信函終止系爭租約 不合法，然被上訴人積欠109 年7 月至110 年4 月租金，經 以押金24,000元抵償後，欠租金額已逾二個月之租額，並已 遲延給付逾二個月，上訴人再於110 年4 月27日以三重正義 郵局存證號碼698 號存證信函（下稱698 信函）催告被上訴 人應於函到5 日內支付欠租，逾期不支付，系爭租約則於函



達日之次月末日終止，被上訴人收受698 信函後，逾期不支 付欠租，系爭租約已於110 年5 月31日終止，爰依系爭租約 第12條第1 項、民法第455 條前段規定，請求被上訴人騰空 遷讓交付系爭房屋等語。
二、被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明 或陳述。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：⒈原 判決廢棄。⒉被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓交付上訴人。四、本院之判斷：
㈠上訴人主張被上訴人於108 年10月9 日向上訴人承租系爭房 屋，約定租期自108 年10月16日起至110 年10月15日止，每 月1 日前支付租金（含管理費）12,000元，押金24,000元， 並簽立系爭租約，被上訴人積欠109 年7 月至110 年5 月租 金未付，上訴人於109 年8 月21日、110 年4 月27日以1312 、698 信函定期催告被上訴人支付欠租，被上訴人於109 年 8 月24日、110 年4 月28日收受1312、698 信函後，仍未支 付欠租等事實，業據提出與其所述相符經公證之系爭租約、 1312、698 信函與郵件收件回執、扣款交易明細等為證（見 原審卷第21頁至第61頁、本院卷第47頁至第60頁），而被上 訴人對於上訴人主張之事實，已於相當時期受合法之通知， 而於原審及本院言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭 執，依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用第1 項前段之規 定，視同自認，堪信上訴人主張為真實。
㈡系爭租約應類推適用土地法第100 條第3 款規定： 按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋，土地法第100 條第3 款定有明文。而上訴人所舉司法院院解字第3489號解 釋雖稱定期租賃契約無土地法第100 條之適用，及最高法院 37年上字第7729號裁判固謂土地法第100 條規定應解為不包 含定有期限之租賃契約在內，惟土地法第100 條第3 款關於 擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在 定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用，業 經最高法院著有44年台上字第516 號裁判可循，亦為現在最 高法院所持見解，此迭經最高法院102 年台上字第833 號判 決、95年度台上字第206 號、91年度台簡上字第34號、91年 度台簡上字第16號裁定闡述甚明。是系爭租約固為定有期限 之租賃契約，依上說明，仍應類推適用土地法第100 條第3 款規定，上訴人主張系爭租約無土地法第100 條第3 款之類 推適用，殊非可採。
㈢系爭租約第4 條第1 項「承租人於租賃期間不得主張以擔保 金（押金）抵付租金」之約定違反土地法第100 條第3 款之



強制規定而無效：
按土地法第100 條第3 款擔保金抵償租金之規定，為民法租 賃條款之特別法，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期 限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。又上開規 定之旨趣在保護承租人權益，避免其因一時資力不足即遭出 租人終止租約，故不得以特約排除法律所設之限制，為強制 規定，如有違反，應屬無效（最高法院102 年度台上第833 號判決參照）。查系爭租約固為定有期限之租賃契約，但應 類推適用土地法第100 條第3 款規定，且該規定為強制規定 ，不得以特約排除，而系爭契約第4 條第1 項「承租人於租 賃期間不得主張以擔保金（押金）抵付租金」之約定，違反 土地法第100 條第3 款之強制規定，應屬無效。 ㈣上訴人以1312信函終止系爭租約不合法，不生終止系爭租約 之效力：
按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時， 出租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定 相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為 支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總 額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其 租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時 ，始得終止契約，土地法第100 條第3 款、民法第440 條第 1 項、第2 項分別定有明文。查上訴人雖於109 年8 月21日 以1312信函催告被上訴人應於109 年8 月31日前支付欠租， 逾期不支付，系爭租約則於函達日之次月末日終止，經被上 訴人於109 年8 月24日收受1312信函，惟上訴人定期催告同 時為終止系爭租約之意思表示時，被上訴人僅欠109 年7 、 8 月租金24,000元及違約金480 元未付，有1312信函所附未 繳款明細表可稽（見原審卷第58頁），經以押金24,000元抵 償後，欠租金額未達二個月以上之租額，遲延給付亦未逾二 個月，則上訴人以1312信函終止系爭租約自不合法，不生終 止系爭租約之效力，上訴人主張系爭租約已於109 年9 月30 日終止，不足為採。
㈤系爭租約業於110 年5 月31日終止：
被上訴人積欠109 年7 月至110 年4 月租金，經以押金24,0 00元抵償後，欠租金額已逾二個月之租額，並已遲延給付逾 二個月，經上訴人於110 年4 月27日以698 信函催告被上訴 人應於函達5 日內支付欠租，逾期不支付，系爭租約則於函 達日之次月末日終止，被上訴人於110 年4 月28日收受698 信函後，逾期仍未支付欠租，系爭租約業經上訴人合法終止 ，而於110 年5 月31日終止。




㈥上訴人請求被告騰空遷讓交付系爭房屋為有理由： 按系爭租約第12條第1 項約定「租期期滿或租賃契約終止時 ，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記」。 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前 段亦有明文。兩造間系爭租約既業於110 年5 月31日終止， ，上訴人依系爭租約第12條第1 項、民法第455 條前段規定 ，請求被上訴人騰空遷讓交付系爭房屋，洵屬有據，應予准 許。
五、綜上所述，上訴人依系爭租約第12條第1 項、民法第455 條 前段，請求被上訴人騰空遷讓交付系爭房屋，為有理由，應 予准許。原審未及審酌系爭租約業於110 年5 月31日終止， 而為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，尚有未洽。 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予 廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第450 條、第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 10 月 13 日
民事第六庭 審判長法 官 許瑞東

法 官 黃信滿

法 官 陳佳君
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 10 月 13 日
書記官 李淑卿