臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第2603號
原 告 黃正治
林任茂
林朝琴
林素鄉
林素貞
黃娥
黃淑貞
共 同
訴訟代理人 劉睿哲律師
被 告 陳美玲
訴訟代理人 周福珊律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110 年9 月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚妨礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 、7 款亦規定甚明。經查，原告民事起訴 狀所載訴之聲明第1 項為：被告應將坐落新北市○○區○○ ○段00000 地號土地（下稱系爭491-2 地號土地）如起訴狀 附圖一所示A 部分（正確位置及面積則待新北市樹林地政事 務所測量複丈完畢後，再予補呈）之地上物及其地基拆除， 並將上開土地返還原告及其他共有人。嗣經本院於民國110 年1 月25日會同兩造及地政人員履勘現場，並由地政人員實 地丈量繪製110 年2 月1 日新北市樹林地政事務所土地複丈 成果圖（即附圖）後，原告於本院110 年3 月25日具狀變更 訴之聲明為：被告應將系爭491-2 地號土地如附圖所示491 -2⑴部分（面積為187 平方公尺）之地上物及其地基（下稱 系爭建物）拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人（本 院卷二第115 頁）。經核原告上開訴之聲明之變更，與原聲 明係本於同一請求基礎事實，並基於相同訴訟標的而擴張應 受判決事項之聲明，且未妨礙被告之防禦及訴訟之終結，依 首揭法條規定，不在禁止之列，自應准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）原告為系爭491-2 地號土地共有人，被告於109 年7 月3 日因買賣成為系爭491-2 地號土地共有人。系爭491-2 地 號土地上原有殘破不堪且已無人居住使用之磚造之系爭建 物（門牌號碼新北市○○區○道里○道00號），詎被告成 為系爭491-2 地號土地之共有人後，無視其他共有人之權 益，未經其他共有人之同意，並經被告表示反對後，仍執 意整修系爭建物，並在其上搭建鋼柱、鋼樑、屋頂等地上 物。被告無權占有或侵奪其他共有人所有系爭491-2 地號 土地如附圖所示491-2 ⑴之部分（面積為187 平方公尺） ，爰依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告拆 屋還地。
（二）對被告答辯之回應：
1、原告否認被告所辯系爭建物為訴外人吳萬吉向「黃陳花（ 雀仔）」承租土地興建云云。系爭491-2 地號土地所有權 人原為訴外人黃天生（權利範圍2/5 ）、黃楓（權利範圍 1/5 ）、余德能（權利範圍1/20）、余春來（權利範圍1/ 20）、余屘傳（權利範圍1/20）、黃新發（權利範圍3/15 ，繼承人為黃秀金、黃秀、黃娥）、余吉雄與余慶陽（合 計權利範圍2/40，買受人為黃欽雨、黃實義），並無證人 吳萬吉到庭證稱之黃陳花（雀仔），足證黃陳花並非系爭 491-2 地號土地之共有人，吳萬吉雖證稱其係向黃陳花（ 雀仔）承租云云，亦無法取得合法之占有權源。退步言， 縱認黃陳花為系爭491-2 地號土地共有人，亦未經其他共 有人同意，擅自出租系爭491-2 地號土地予吳萬吉，亦無 法使吳萬吉取得合法之占有權源。再退步言，縱認吳萬吉 對於系爭491-2 地號土地有租賃關係，然其轉讓系爭491 -2地號土地租賃權予被告之行為，已違反民法第443 條規 定、最高法院37年台上字第6886號判例意旨。 2、系爭建物有多處屋頂、牆壁毀壞而不堪使用，難認符合民 法定義上之不動產，被告嗣後之建造行為，導致系爭建物 已經成為全新之不動產，與先前之房屋相互比較，不應認 為兩者為同一不動產。況被告既經原告告知系爭建物屬無 權占有，仍執意向吳萬吉購買，並於購買後向原告主張其 欲分割取得該房屋坐落之土地，不願與其他共有人以公平 方式進行分割，甚至要求其他共有人以遠低於市價之價格 出售應有部分。
3、臺北高等行政法院107 年度訴字第1574號行政訴訟事件（ 下稱系爭行政訴訟事件）所指土地是新北市○○區○○○
段000 地號土地（同區段土地以下分稱系爭491 、491-1 、491-3 地號土地等），並非系爭491-2 地號土地。又分 鬮書是以進入該土地道路分左右兩側區分，右側包含系爭 491 地號土地一部份、系爭491-2 地號土地及系爭491-3 地號土地才是屬於黃川澤的，左側才是屬於訴外人黃清木 分管，系爭491-2 地號土地還有其他共有人，並非以渠等 持份各一半做分配，被告提出之被證11圖面有所誤解，上 開分鬮書未經全體共有人同意後簽立，為當然無效。被告 所提出之「雀仔」亦非系爭491-2 地號土地之共有人，無 權將該土地出租或第三人使用。
4、原告黃正治之就系爭491-2 地號土地應有部分乃於87年12 月31日繼承自其父黃進福，黃進福乃係77年12月23日向余 慶陽購買，余慶陽乃係於68年7 月13日向黃欽雨、黃實義 購買，黃欽雨、黃實義乃於50年9 月30日向42年9 月25日 承受自余慶德，而余慶德乃於昭和16年11月6 日承受自陳 星辛、陳秦氏嶢，足見上開分鬮書與原告黃正治取得之應 有部分無關連。
（三）爰聲明：⒈被告應將系爭491-2 地號土地如附圖所示系爭 建物拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人。⒉如受 勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
（一）被告於109 年6 月2 日向訴外人黃春棋購買系爭491-2 地 號土地（權利範圍2/5 ），於購買時已依土地法第34條之 1 通知全體共有人，共有人均無異議，被告始辦理系爭49 1-2 地號土地之移轉登記，成為系爭491-2 地號土地共有 人之一。又被告於購買系爭491-2 地號土地時即知悉其上 自57年間起就有系爭建物存在，系爭建物為吳萬吉向原土 地所有權人承租土地所興建，為吳萬吉所有，最初約定之 租金為每年白米15斤，被告遂向其購買系爭建物，並繳納 契稅及辦畢房屋稅籍資料變更。再者，黃清木為系爭491- 2 地號土地共有人之一，黃清木死亡後之應有部分由黃春 棋繼承，有土地登記簿謄本可參（原證7 ），黃清木之配 偶即為黃陳花，亦有戶籍謄本可參（被證9 ）。參諸證人 吳萬吉、陳采潔之證言，足證自吳萬吉之父輩開始，即有 向黃清木之配偶黃陳花承租系爭491-2 地號土地一事，應 屬實情。
（二）被告購得系爭491-2 地號土地及建物時，系爭建物原結構 完整，除有部分屋頂及牆壁損壞外，仍然屬於得使用之狀 態，系爭建物內仍存有傢俱，吳萬吉偶爾會至系爭建物居 住使用，系爭建物仍屬民法所定義之不動產，並未喪失其
經濟價值。被告於購買後，亦僅是整修系爭建物之屋頂及 牆壁，應認現有房屋與原始房屋仍具同一性，系爭建物依 吳萬吉與原地主之租約，仍有繼續占有使用系爭491-2 地 號土地之合法權源，原告主張被告在系爭491-2 地號土地 上搭建鋼柱、鋼樑、屋頂等地上物為無權占有云云，並非 事實。況吳萬吉自57年間已承租系爭491-2 地號土地及興 建系爭建物，原告知之甚詳，卻從未有任何異議，亦未向 其請求拆屋還地，卻於被告購買系爭491-2 地號土地、建 物後對被告提起本件訴訟，顯然有違誠信。
（三）原告於系爭行政訴訟事件起訴陳稱：原告之祖先黃川澤與 黃清木即黃春棋之被繼承人於昭和七年（即民國21年）10 月8 日簽立分鬮書，約明將「褲脚埔」即系爭491 、491- 1 、491-2 、491-3 地號土地之西邊土地分予黃川澤，東 邊土地分予黃清木，兩人依分鬮書各自使用及管理所分得 之土地。黃清木嗣後將該東邊土地之使用權賣予其他人， 其他人亦在「褲脚埔」東邊土地建屋居住迄今已有數十餘 年。廢棄物乃堆置於「褲脚埔」東邊土地位置如原證九所 示小圓圈位置上，已非黃川澤分得部分，原告亦無使用及 管理之權等語。揆諸上開陳述，再參照系爭491-2 地號及 鄰近491 、491-1 及491-3 地號土地地籍圖（被證11）可 知，系爭491-2 地號土地正是位於上開土地之東邊，應屬 上開鬮分書中黃清木管理使用之範圍，並與證人吳萬吉所 證地是「雀仔」的等語相符，足證吳萬吉係合法向黃清木 之配偶「雀仔」承租土地及有使用之權源無誤。（四）爰聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利 益判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、不爭執事項（本院卷第192頁）：
（一）系爭491-2 地號土地為兩造與其他共有人所共有，渠等應 有部分為原告黃娥1/15、原告黃正治2/80、原告林任茂2/ 75、原告林素鄉1/75、原告林素貞1/75、原告林朝琴1/75 、原告黃淑貞4/15、被告2/5 。
（二）系爭491-2 地號土地上坐落有未經保存登記之系爭建物， 面積經測量後為187 平方公尺，事實上處分權人為被告。四、原告主張其為系爭491-2 地號土地之共有人，被告有事實上 處分權之系爭建物無權占用系爭491-2 地號土地，依民法第 767 條第1 項、第821 條規定，請求被告拆屋還地；被告辯 稱其係基於前手吳萬吉與系爭491-2 地號土地原地主之租賃 關係占有使用系爭491-2 地號土地，並以前詞置辯。是本件 爭點應為：原告主張被告無權占有系爭491-2 地號土地興建 系爭建物，並請求被告拆屋還地，是否有理由？（本院卷二
第193 頁）茲分述如下：
（一）按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後 ，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於 受讓人仍繼繼存在（最高法院48年度台上字第1065號判決 意旨參照），就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要 ，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而 知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使 善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意 旨有違，上述判決在此範圍內，嗣後應不再援用（大法官 解釋349 號解釋文參照）。又共有人對共有物之特定部分 占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有 物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理 者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。又共有土地之 出租，乃典型之利用行為而屬民法第821 條第1 項規定管 理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂有分管契約者 ，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分 出租他人，自無須得其餘共有人之同意（最高法院100 年 度台上字第1776號判決意旨參照）。
（二）被告主張系爭建物於57年間即已存在，占用權源係自原告 之祖先黃川澤，與原告所買受系爭491-2 地號土地之前手 黃春棋之被繼承人黃清木所簽定分鬮書之分管契約後，由 黃清木之配偶即為黃陳花（即「雀仔」）將系爭491-2 地 號土地出租予吳萬吉之父輩，其後原告於109 年6 月2 日 向黃春棋購買系爭491-2 地號土地持分後，復於同年8 月 6 日向吳萬吉買受系爭建物等事實，業據其提出系爭建物 之門牌證明書1 紙、讓渡書1 份、所有權買賣移轉契約書 1 份、109 年契稅繳款書1 紙（均影本）及系爭建物（整 修前）照片8 張在卷為憑（本院卷一第57至91頁），並聲 請調閱系爭行政訴訟事件案卷，及聲請傳喚證人吳萬吉、 陳采潔為證（本院卷二第64至70頁）。查： 1、證人吳萬吉於審理中證稱：有將系爭建物賣給被告，是去 年（109 年）賣的，賣3 萬元，分3 次給付。土地是租的 ，一年10斤米，租金給「月裡」。系爭建物是日本時代蓋 的，是我父親那一輩蓋的，我出生就住在那邊，父親過世 後，房子就由我繼承。我有將租金拿到他們家裡，她們都 有簽收，我以前都有給她們，但簿子沒有給我後，我就沒 有給她們了，很多年沒有拿米了。我有告訴被告土地是別 人的，我也有說土地是10斤米租的。（提示複丈成果圖） 鐵皮屋頂不是我蓋的，我賣給她的範圍就是如此。我賣給 她之前都住在那裡。「雀仔」是證人陳采潔的母親。「月
裡」好像跟「雀仔」是親戚。地是「雀仔」的，「雀仔」 說租金給「月裡」收，是我父親那年代就承租等語（本院 卷二第64至67頁）。又其所證將系爭建物出賣予被告一節 ，核與上開讓渡書、所有權買賣移轉契約書（本院卷一第 61至73頁）相符。
2、證人陳采潔於審理中證稱：原告黃正治是我母親黃陳花（ 綽號「雀仔」）以前住在那邊的鄰居。我母親有將系爭49 1-2 地號土地租給人家，當時我年歲很小，後來出社會後 有帶我母親回三峽，所以才知道這回事。承租人有在土地 上蓋一個房子，已經租很久了。我有見過證人吳萬吉，我 母親在那邊有很多土地，都有租給老鄉親，吳萬吉應該也 是其中一個承租人。我只知道有收租金，但不知道是怎麼 收，是我母親告訴我的，早年有寫租約。「月裡」好像是 嬸嬸輩，因為土地是共有的，如果有的話她也會參與，我 祖父那輩是有在種植，我們的祖居也在上面等語（本院卷 二第68至69頁）。
3、又參諸系爭行政訴訟事件案卷，原告林任茂、林朝琴、林 素鄉、林素貞、黃娥、黃淑貞（下稱原告林任茂等6 人） 於該案行政訴訟起訴狀中主張：原告之祖先黃川澤與黃春 棋之被繼承人黃清木於昭和七年（即民國21年）10月8 日 簽立分鬮書1 份，約明將系爭491 、491-1 、491-2 、49 1-3 地號土地之西邊土地分予渠等祖先黃川澤，東邊土地 分予黃清木等語（本院107 年度簡字第120 號行政訴訟卷 第19至21頁），並提出分鬮書影本1 份在卷可查（同上行 政訴訟卷第91至97頁），上開分鬮書確有記載：「…詳明 川澤應分得土地在海山郡三峽庄福德坑褲脚埔西畔…。詳 明清木應分得土地在海山郡三峽庄福德坑褲脚埔東畔。」 等文字，則原告林任茂等6 人於系爭行政訴訟事件中既主 張系爭491 、491-1 、491-2 、491-3 地號土地之共有人 間有上開分鬮書之分管契約存在，渠等先祖林川澤分得部 分於該等土地之西側、黃清木分得部分於該等土地之東側 ，並提出上開分鬮書為憑，則系爭491 、491-1 、491 -2 、491-3 地號土地共有人間有上開分管契約存在之事實， 尚非僅止於原告林任茂等6 人主觀上之臆測，可信度極高 ，堪以採信。
4、再者，黃清木於85年4 月27日登記為系爭491-2 地號土地 之所有權人，取得原因發生日期為36年7 月1 日，原因為 「名義更正」，黃春棋於85年4 月27日登記為系爭491-2 地號土地所有權人，取得原因發生日期為47年5 月16日， 原因為「分割繼承」，有原告提出之臺灣省臺北縣土地登
記簿影本1 份在卷可查（本院卷二第111 頁），而黃陳花 則係黃清木之配偶，亦有除戶戶籍謄本1 紙在卷可查（本 院卷二第199 頁）。
5、綜觀上開證據，系爭491 、491-1 、491-2 、491-3 地號 土地之共有人間既有上開分鬮書之分管契約存在，並約明 黃清木分得該等土地東側部分，而系爭491-2 地號土地係 坐落於該等土地東側位置，此有被告提出之地籍圖謄本1 紙可參（本院卷二第215 頁），經與證人吳萬吉、陳采潔 上開證言相互勾稽，可知系爭建物應係吳萬吉之父輩向黃 陳花（綽號「雀仔」，即黃清木之妻、陳采潔之母）所承 租，租金1 年10斤米則由另名綽號「月裡」之女性親屬收 取等情，應堪認定。至原告雖稱黃陳花並非系爭491-2 地 號土地所有權人，無權出租該土地云云，惟以黃陳花與黃 清木係屬夫妻，而黃清木既得分管使用該土地，則黃陳花 代夫處理該土地出租事宜，於情理上並無違背，尚難因此 認定被告所主張之占用權源不足採信。本院復審酌系爭建 物早於57年間有辦理門牌整編並起課房屋稅，有門牌證明 書、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書各1 紙（均影 本）在卷可查（本院卷一第57至58頁），可知系爭建物坐 落於系爭491-2 地號土地已逾50餘年之久，其坐落位置係 該土地中央，面積更達187 平方公尺，若非徵得土地所有 權人明示或默示同意，豈有可能公然和平占用使用該土地 長達數十年之久，應認被告所辯上開占用權源之事實，尚 屬有據，應堪採信，又被告既係基於上開分管契約及租賃 之法律關係占用系爭491-2 地號土地，揆諸上開說明，對 於該土地之繼承人及受讓人，應生拘束力。
（三）原告雖主張系爭建物原已不堪使用，非屬不動產，被告嗣 後之建造行為，導致系爭建物成為全新之不動產，不能依 據原有建物主張權利等語，查：被告於買受系爭建物後， 固有以水泥、鐵柱補強磚造牆面，並施作鐵皮屋頂，有本 院110 年1 月25日勘驗筆錄及系爭建物整修後照片數張在 卷可參（本院卷一第27至45頁），對照原告提出之整修前 後系爭建物照片數張（本院109 年度板司調字第288 號卷 第23至81頁）、被告提出之系爭建物整修前及修繕施作補 強鋼樑及屋頂照片數張（本院卷一第77至91頁），足見被 告雖有補強磚造牆面，並施作鐵皮屋頂，然仍維持系爭建 物原有磚牆，亦無增加占用面積或增建樓層之情形，難認 係屬不同之不動產，況被告之占用權源係基於上開分鬮書 分管契約所約定黃清木分管部分而來，已如前述，自不因 被告有另行補強系爭建物之行為，即認其已無權占用系爭
491-2 地號土地，原告此部分之主張，尚無足採為有利於 其之認定。
（四）原告另主張上開分鬮書未經全體共有人同意後簽立，為當 然無效，且與原告黃正治取得之應有部分無關云云，查： 上開分鬮書係於昭和7 年簽定，簽定人為黃川澤、黃清木 ，而觀諸系爭491-2 地號土地之地籍資料，追溯至日據時 期大正、昭和年間，系爭491-2 地號土地所有權人有：陳 皆得、張陳氏妹、黃檡、黃天生（即黃清木之被繼承人） 、黃新發、黃楓、黃楓、黃氏快、黃尤氏絨、余德勝、余 德能、余春來、余屘傳、余志雄、余慶陽等人（本院卷二 第155 頁），本院審酌上開日據時期地籍資料並無分鬮書 所指黃川澤、黃清木等人，而黃清木遲至85年4 月27日始 登記為系爭491-2 地號土地之所有權人，原因為「名義更 正」等節，則上開地籍資料是否可以正確彰顯系爭491 -2 地號土地實際所有情形，尚有可疑。又上開分鬮書簽定至 今已達80餘年之久，其上雖無其他共有人簽名，然是否即 可認定未經其他共有人同意一節，亦非無疑，查證上亦有 困難，然不論如何，原告黃任茂等6 人理應知悉渠等先祖 黃川澤所分得土地範圍，更不會貿然於系爭行政訴訟程序 提出捏造不實之分鬮書，況以系爭建物坐落於系爭491 -2 地號歷年有所，已如前述，該土地其他共有人若不同意各 自分管，顯無任由吳萬吉及其父輩於其上興建房屋長期占 用之理，本院衡酌上開事證，認原告上開主張，尚不足以 推翻被告所辯上開分鬮書之分管契約存在之論據，附此敘 明。
五、綜上所陳，被告既足以證明系爭建物占用系爭419-2 地號土 地之合法權源存在，則原告主張依民法第767 條第1 項、第 821 條規定，請求被告拆屋還地，自無理由，應予駁回。又 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院審酌後，認與本件判決結論均無影響，爰不逐一 論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
民事第三庭 法 官 張誌洋
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
書記官 廖美紅