臺灣彰化地方法院民事判決
110年度重訴字第127號
原 告 黃勝龍
黃勝義
黃憲隆
呂金
秦世剛
黃朱秀敏
共 同
訴訟代理人 劉邦遠律師
被 告 黃瑞遠
黃錦銘
黃志賢
黃勝勳
黃勝煜
黃文杰
黃右君
黃建彰
共 同
訴訟代理人 楊榮富律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國110年10月1
3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落彰化縣○○鄉○○○段○000地號土地為黃信章、黃勝龍、黃勝 義、黃瑞遠、黃錦銘、黃建彰、黃憲隆、呂金、秦世剛、黃 朱秀敏、黃勝勳、黃志賢等12人共有(應有部分詳如附表一 所示)；坐落彰化縣○○鄉○○○段○000○000○000○000地號土地為 黃信章、黃勝龍、黃勝義、黃瑞遠、黃錦銘、黃建彰、黃憲 隆、呂金、秦世剛、黃朱秀敏、黃勝勳、黃志賢、黃勝煜、 黃文杰，黃右君等15人共有（上開541、542、545、546、54 8五筆地號土地，下合稱系爭土地，共有人之應有部分比例 ，如附表一所示）。
㈡查被告等人於109年9月7日委任中誠地政士事務所陳麗君以台 中東興路郵局第550號存證信函通知原告稱：「臺端與出售 人黃信章、黃瑞遠、黃錦銘、黃勝煜、黃勝勳、黃志賢、黃
文杰、黃右君係坐落彰化縣○○鄉○○○段○000○000○000○000地 號土地之共同所有權人，今擬以其所有持分每筆合計117/21 6連同出售人坐落同段477地號(出售256/9216)、478地號(出 售256/9216)、479地號(出售1/12)、544地號(出售1/12)、5 54地號(出售全部)土地，以總價新臺幣（下同）貳仟參佰肆 拾壹萬元整出售予第三人。買賣條件：買賣標的478、479、 554地號買賣價金146萬元整，其他515、546、548、477、54 5、541、542、544地號買賣價金新台幣（下同）2196萬元整 。地上物由賣方於點交前全部拆除予買方，稅籍辦理註銷， 拆除費用由買賣雙方各負擔一半，買賣標的554地號土地增 值稅，依農業用地免增值稅申報辦理。台端依法有優先購買 權，請台端於函到十五日內表示是否以同一價格同樣條件優 先承買，逾期未回覆視同放棄優先購買權，本人將依約出售 予第三人」等語，原告接獲上開存證信函後，乃於109年9月 23日以草屯碧山郵局第78號存證信函回覆被告稱：「貴方於 109年9月7日以台中東興路郵局第550號存證信函通知優先購 買權函示之內容(土地坐落彰化縣○○鄉○○○段○000○000○000○0 00○000地號等伍筆；477、478、479、515、544、554地號等 陸筆，合計壹拾筆土地)寄件代表人等只有541、542、545、 546、548等伍筆土地存在共有人關係，其餘陸筆非共有人關 係，合先敘明。寄件代表人謹就共有關係等伍筆土地，主張 優先購買權(價格：住宅區含建地目，每坪新臺幣貳萬元整 即541、545、546、548地號等肆筆；道路用地542地號，每 坪1萬元整，衍生之增值稅由賣方負擔)，主張優先承買。茲 因前述被告通知優先承買之函件中有部分土地(第477、478 、479、515、544、554地號)原告並非共有人，其亦通知原 告優先購買，經原告以上開存證信函予以釋明後，被告乃又 於109年10月6日以台中東興路郵局第668號存證信函通知原 告稱：「台端與出售人黃信章、黃瑞遠、黃錦銘、黃勝煜、 黃勝勳、黃志賢、黃文杰、黃右君係坐落彰化縣○○鄉○○○段○ 000○000○000○000地號土地之共同所有權人，今擬以其所有 持分(每筆合計117/216)以總價2103萬0817元，將上開土地 全部出售予第三人。買賣條件如附件所示。台端依法有優先 購買權，請台端於函到十五日內，表示是否以同一價格同樣 條件優先承買，逾期未回覆，視同放棄優先購買權，本人將 依約出售予第三人。」，原告接獲上開存證信函後，乃又於 109年10月28日以草屯碧山郵局第82號存證信函回覆被告稱 ：「爰貴方於民國109年10月6日以台中東興路郵局第668號 存證信函通知優先購買權函所示之內容(土地坐落彰化縣○○ 鄉○○○段000○000○000○000○000地號等伍筆；477、478、479
、515、544、554地號等陸筆，合計壹拾筆土地)，寄件人等 陸人，只有上述第541、542、545、546、548等五筆土地存 在共有人關係，其餘陸筆非共有人關係，合先敘明。寄件人 謹就共有關係等五筆土地(出賣人即共有人黃瑞遠、黃錦銘 、黃志賢、黃勝勳、黃勝煜、黃文杰、黃右君等七人之土地 持分)，主張優先購買權。另共有人黃信章所有權持分，涉 及限制登記及抵押權登記在案，排除在外，不予購買。為此 請收件代理人及原寄件代理人將：同一價格同一條件優先承 買釋明…」等語。被告又於109年11月10日以台中東興路郵局 第792號存證信函通知原告稱：「出售人(即寄件人)依土地 法第34條之1出售處分與臺端共有坐落彰化縣○○鄉○○○段000○ 000○000○000○000地號五筆土地全部。台端得依同一條件價 格同樣條件優先購買，含出售人黃信章所有持分一併購買， 依法不得排除在外。台端如欲優先購買，敬請於函到十五日 內為優先承買之表示，並依寄件人與買方簽訂契約條件履行 。」等語，原告乃又於109年12月3日以草屯碧山郵局第94號 存證信函回覆被告稱：「寄件人黃勝義等六人就台端民國10 9年11月10日台中東興路郵局第792號存證信函通知行使共有 人優先購買權，意思表示如下：一、台端代理(黃信章)等捌 人寄達信函，依土地法34條之1出售處分與寄件人黃勝義等 陸人共有落彰化縣○○鄉○○○段000○000○000○000○000地號等伍 筆土地全部。二、寄件人黃勝義等陸人於法定期間行使共有 人優先購買權，願依同一價格，同樣條件，主張優先購買。 三、上述伍筆土地共有人黃信章持分108分之10比例，於民 國88年5月21日收件彰字第11355號，依彰院鵬執壬89執全字 第33號函辦理查封登記在案，並有貳順位之抵押權存在，另 共有人黃瑞遠將同段542、545、548等三筆土地，持分各180 0分之235，設定負擔登記，普通抵押權，收件字號109彰資 字第110370號在案，不予承買。四、為此謹就其他共有人( 即出賣人)，請核算每人確認價金數額，以利後續簽訂買賣 契約、以符法治，實為感禱」等語，嗣被告復於110年2月25 日以台中東興路郵局第135號存證信函通知原告稱：「就寄 件人(即出售人)出售彰化縣○○鄉○○○段000○000○000○000地號 土地事宜，台端為上述買賣標的之共同所有權人，出售價金 新台幣（下同）2103萬817元，臺端之所得對價如附表所示 。敬請台端於函到十日內與代理人約定時間領取應得對價， 如逾期未領取簽收，出售人將依土地法34條之1規定，將台 端應領取之對價提存至臺端戶籍所在地之地方法院」等語， 原告又於110年3月24日以草屯碧山郵局第16號存證信函回覆 被告稱：「寄件人黃勝義等六人，就台端民國110年2月25日
台中東興路郵局第135號存證信函，通知行使共有人優先購 買權，意思表示如下：一、台端代理(黃信章)等陸人寄達信 函，依土地法34條之1出售處分與寄件人黃勝義等陸人共有 落彰化縣○○鄉○○○段000○000○000○000地號等肆筆土地全部。 二、寄件人黃勝義等陸人於法定期間行使共有人優先購買權 ，願依同一價格，同樣條件，主張優先購買。三、上述肆筆 土地共有人黃信章持分108分之10比例，於民國88年5月21日 收件彰字第11355號，依彰院鵬執壬89執全字第33號函辦理 查封登記在案，並有貳順位之抵押權存在，另共有人黃瑞遠 將同段542、545、548等參筆土地，持分各1800分之235，設 定負擔登記，普通抵押權，收件字號109彰資字第110370號 在案，不予承買。四、之前就新芬園段541地號，面積74.38 平方公尺之土地持分，寄件人亦於民國109年12月3日主張一 併優先承買，此通知為何遺漏？五、本信函請台端於收執十 日內，履行簽訂買賣契約…等語。被告又於110年4月1日以台 中東興路郵局第300號存證信函通知原告稱：「就台端110年 3月24日草屯碧山郵局第16號存證信函，主張行使優先購買 權之意思表示，回覆如下：依土地法34之1條所規範同樣條 件優先購買係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款 方式，瑕疵擔保等均相同情況下，共有人得主張優先購買。 台端之要求，非同一條件，則主張優先購買權為無理由。原 合約賣方與第三人(買方)將續行契約，並辦理後續提存事宜 。又541地號土地之出售持分於109年10月6日存證信函已明 確標記。」。依上述兩造來往存證信函內容可知：被告通知 原告處分(出售)兩造共有下稱系爭土地所有權全部，而原告 僅就出賣人中之其他共有人黃瑞遠、黃錦銘、黃志賢、黃勝 勳、黃勝煜、黃文杰、黃右君、黃建彰等人上述土地之應有 部分主張優先承買。
㈢本件原告主張就系爭土地有先承買權，亦通知被告表示願以 相同價格優先承買，則原告行使優先承買權之意思表示到達 被告時，兩造間就被告出賣其所有系爭土地應有部分之買賣 契約已合致成立，請求被告應以起訴狀附表二至九所記載依 應有部分之比例，計算購買系爭土地之應有部分內容，並移 轉該部分所有權該登記予原告。
二、被告辯以：
㈠本件被告與訴外人林正堂所訂之土地買賣契約書，係就系爭 土地之權利範圍全部且合併出售（買賣價金區分為建地即系 爭542、545、546、548地號4筆土地之價金2103萬817元與農 地即系爭554、541、477、478、479、515、544地號之價金2 37萬9183元，合計2,341萬元。），原告若欲行使優先購買
權，即應就系爭5筆土地全部優先承購，而不得僅選擇就其 中部分土地或排除某筆土地之部分應有部分，而不予承購； 否則，即非合法行使優先承購權。原告主張：優先承買人可 以就共有之數筆土地中選擇其中一筆或數筆或就部分共有人 之應有部分主張優先承買，此種選擇權不在所謂同一條件之 範疇云云，自不足採。
㈡另依本件買賣契約所附買賣附件第四點並約定：出售人黃信 章及黃瑞遠之限制登記及抵押權登記，由買方負排除及塗銷 等語，原告若行使優先購買權，自應就此條件為接受，負責 排除共有人黃信章之限制登記，嗣後即可塗銷限制登記而辦 理移轉登記。因此，原告主張黃信章之應有部分經限制登記 ，就此應有部分不主張優先購買權，係屬部分不接受及擅自 變更買賣條件，不生合法行使優先購買權之效力。 ㈢共有人黃信章就系爭5筆土地及黃瑞遠就系爭542、545、548 地號之應有部分，雖有設定抵押權，然仍得為買賣及移轉登 記，原告並無就此應有部分，不行使優先購買權之任何理由 。且依本件買賣條件之約定，賣方應負責塗銷黃信章與黃瑞 遠之抵押權，原告亦不得變更此買賣條件，而就黃信章、黃 瑞遠設定抵押權之應有部分土地，不行使優先購買權。 ㈣綜上，本件被告係就系爭土地之權利範圍全部予以合併出售 予訴外人林正堂。原告優先購買權之行使，自不得變更系爭 5筆土地合併買賣，且各筆土地買賣之權利範圍為全部之買 賣條件，而不得選擇其中部分土地或部分應有部分行使優先 購買權。且原告就被告黃信章經限制登記及設定抵押權與黃 瑞遠設定抵押權之應有部分，不行使優先購買權，除無法律 上依據外，亦違反買賣附件所約定之條件，而非屬合法行使 優先購買權。是以，本件原告既非合法行使優先購買權，則 兩造間並不因此成立買賣契約。原告請求被告將系爭5筆土 地如訴之聲明所示之應有部分移轉登記予原告，於法自屬無 據等語，並聲明：告之訴駁回。
三、經查：
㈠兩造共有系爭土地應有部分如附表一所示，被告連同系爭五 筆土地及同段477、478、479、515、544、554地號土地與訴 外人林正堂簽訂不動產買賣契約書，並約定以合計價金2341 萬元出賣上開11筆土地予訴外人林正堂。原告主張其對系爭 土地如附表二至九之內容行使優先承買權，系爭土地共有人 黃信章及黃瑞遠之應有部分因查封登記或設有抵押權，則不 主張優先承買權，被告應以附表二至九之內容移轉所有權予 原告。被告辯以：原告若欲行使優先承買權，則應以被告與 訴外人就出賣系爭五筆共有土地之同一條件購買，不得僅就
特定應有部分(無抵押權、無限制查封登記)行使優先承買權 等情。此有土地登記第一類謄本、郵局存證信函、不動產買 賣契約書可稽，且為兩造所不爭執，此部分堪信為真正。 ㈡按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的 既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第34 條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有 部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應 指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該 共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之 共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權 人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部 分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院85 年度台上字第793號、100年度台上字第432號判決意旨參照 ）。查本件被告與訴外人林正堂所簽訂買賣契約之買賣附件 第四點約定：「出售人黃信章及黃瑞遠之限制登記及抵押權 登記，由買方負責排除及塗銷。兩人應得對價不足清償債權 人債務時，不足清償債務部分由買方代為清償。如無法撤銷 限制登記及塗銷抵押權登記。則本件買賣契約解除，已給付 價金原數無息退還予買方…」。故本件出賣之共有人與第三 人間買賣之條件標的為系爭土地之全部，且買受人願負責負 擔上開部分土地上之限制登記及抵押權登記塗銷。若原告欲 依土地法第34條之4第4項行使優先承買權，則應以上開同一 條件行使之，惟原告主張對共有人黃信章及黃瑞遠之部分， 因其應有部分設有抵押權登記或限制登記，就此部分不願意 購買，僅願購買系爭土地其他無設定負擔之應有部分，並未 全部依照被告與訴外人林正堂所訂契約之條件主張承買，自 不生優先承購之效力。
㈢次按土地法第34條之1之立法理由，係為避免極少數共有人之 阻撓，致整筆土地無法處分，不利於土地之整體開發與利用 ，儘量簡化或消滅共有關係，以促進土地整體使用。本件被 告等就系爭五筆共有土地一併出售予訴外人，原先分歧且共 有關係複雜之多筆土地，得因而合併為整體利用，與立法目 的相符。反之，如認原告得任意選擇系爭五筆土地中特定應 有部分行使優先購買權，無異使得原有一併出賣意願之共有 人黃信章、黃瑞遠（部分土地）繼續與原告維持共有關係， 並影響訴外人原先購買系爭土地意願、考量，亦有礙土地之 經濟效益，並非合理。
㈣又土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改 良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承 購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之
應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件訂立買賣契 約」之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之 共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受 或予以變更（參照最高法院65年度台上字第853號判例要旨 、100年度台再字第46號、100年度台上字第432號裁判要旨 ）。是以，縱然共有人出賣其應有部分時，他共有人表示願 以同一價格、同樣條件承購，惟此亦僅指該共有人取得訂立 買賣契約之權。非謂具有優先承購權之共有人已與出賣應有 部分之共有人間成立相同條件之買賣契約，並進而得主張被 告應移轉所有權登記（況且原告尚支付對應買賣價金！）。 故原告主張就本件系爭土地有優先承買權，並立即聲明被告 應將系爭土地以附表二至九之內容，移轉該部分所有權登記 予原告，亦屬無據。
㈤綜上，本件原告之訴為無理由，應予駁回。 四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 10 月 29 日 民事第四庭 法 官 王鏡明
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日 書記官 王宣雄
附表一：彰化縣芬園鄉芬園段土地
地號 共有人 541 542 545 546 548 備 註 黃信章 10/108 10/108 10/108 10/108 10/108 設有第一順位最高限額抵押權、第二順位普通抵押權元。及法院查封登記。 黃勝龍 7/144 7/144 7/144 7/144 7/144 黃勝義 7/144 7/144 7/144 7/144 7/144 黃憲隆 1/24 1/24 1/24 1/24 1/24 呂金 7/144 7/144 7/144 7/144 7/144 秦世剛 2/24 2/24 2/24 2/24 2/24 黃朱秀敏 7/144 7/144 7/144 7/144 7/144 黃瑞遠 5/36 35/360 235/1800 5/144 85/720 542、545、 548地號土地設有抵押權。 黃錦銘 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 黃志賢 20/216 20/216 20/216 20/216 20/216 黃勝勳 20/216 20/216 20/216 20/216 20/216 黃勝煜 5/360 5/1800 5/144 5/720 黃文杰 5/360 5/1800 5/144 5/720 黃右君 5/360 5/1800 5/144 5/720 黃建彰 5/36 5/36 5/36 5/36 5/36