臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
110年度基簡字第868號
原 告 張玉鳳
訴訟代理人 曹祖維
被 告 簡明如
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國110年10月13日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬肆仟參佰肆拾玖元，及自民國一百一十年四月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣肆萬貳仟壹佰元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬肆仟參佰肆拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查 原告本係起訴請求被告給付新臺幣（下同）196,000元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息（本院卷第11頁、第72頁至第73頁）；嗣則於民國11 0年10月13日言詞辯論期日，當庭更正其應受判決事項之聲 明，求為判命被告給付194,349元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷第189 頁），核屬應受判決事項聲明之減縮，且其基礎事實同一， 合於上開規定，應予准許。
二、原告主張：
門牌號碼為「基隆市○○區○○街0巷0號」房屋（下稱系爭房屋 ）暨其坐落土地，本為被告所有，後由原告於109年11月27 日締約買受（起訴狀誤繕為108年11月27日），被告並曾藉 由屋況說明書之勾選內容，對原告擔保系爭房屋具有「不漏 水」之品質；又上開買賣契約既經簽訂，原告旋依約付訖買 賣價金，被告亦已依約辦理所有權移轉登記。詎原告於110 年2月27日經由仲介人員會同點交，竟見系爭房屋壁癌歷歷 ，且其三樓牆角亦有水漬痕跡與大片黑霉，而可認系爭房屋 顯然未備「不漏水」之品質，是原告乃本於瑕疵擔保之法律 關係，併參酌鑑定人有關修復至不漏水之專業意見，依民法
第360條之規定，請求被告賠償原告因物有瑕疵所受損害（ 亦即系爭房屋修復至不漏水之所需費用），並聲明：被告應 給付原告194,349元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行 。
三、被告答辯：
鑑定報告雖指系爭房屋壁癌歷歷，然此實係其屋齡老舊所致 ，且鑑定報告估算之修復費用亦嫌過高。
四、本院判斷：
㈠兩造於109年11月27日，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契 約），由原告以7,650,000元之買賣價金，向被告買受系爭 房屋暨其坐落土地，且兩造除曾以系爭契約第9條第5項約定 「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前『無』存在物之 瑕疵如滲漏水」，被告並曾藉由屋況說明書之勾選內容，對 原告擔保系爭房屋具有「無漏水」之品質；嗣原告付訖買賣 價金，被告亦已於110年1月28日，辦訖不動產所有權之移轉 登記，並於110年2月27日，完成系爭房屋之點交。此首有原 告提出之不動產買賣契約書（本院卷第15頁至第20頁）、建 物登記第一類謄本（本院卷第21頁至第22頁）、土地登記第 一類謄本（本院卷第23頁至第24頁）、迦南地政士房地產權 點交書（本院卷第25頁）、屋況說明書（本院卷第27頁至第 28頁）在卷可稽，並係兩造俱無爭執之前提事實。 ㈡其次，為究明系爭房屋是否欠缺被告所保證「無漏水」之品 質，併其漏水原因與其是否業已折損系爭房屋之價值及其原 定效用，本院曾依兩造合意（本院卷第73頁），函囑社團法 人基隆市建築師公會（下稱基隆建築師公會）進行鑑定，而 基隆建築師公會指派莊鎮戎、莊鎮陽建築師鑑定結果，則係 略以：「……鑑定分析及結果：⒈鑑定標的物屋齡約有30年以 上，已屆建築物生命週期使用期限末段，相關設施、設備、 裝修材料及給排水管等均已老舊，依一般建築工程實務觀之 ，如有裝修材防水欠佳或是管線破損造成滲漏或是水漬之情 事，實尚屬平常。⒉經檢視1樓、2樓、3樓，屋內確有多處滲 漏水或水漬之情形（詳第一次會勘照片），且漏水之情形從 外觀目視已明確。⒊觀察上下層的樓板與實際使用功能，可 知頂樓屋頂防水層因年久，地板多處防水龜裂，因此造成3 樓天花板水漬與壁癌現象，而2樓樓梯間牆壁，評估為頂樓 防水層破損，因毛細現象，滲透入壁面，導致壁癌現象產生 ；另2樓房間C，樓板正上方為浴室，研判因建物老舊，衛浴 間周邊壁面吃水，導致下方滲水，產生壁癌。最後，勘查空 間使用痕跡，1樓壁面兩處則評估為，空氣潮濕，並且舊有
櫃體悶塞，所導致壁癌。⒋綜上所述，『系爭建物之壁面及天 花頂板有漏水』，漏水是由建築物損壞及潮濕兩項因素組合 而成；建築物損壞原因為頂樓地板防水層老舊且多處裂痕導 致，潮濕的原因為一樓壁面，原有櫃體移除後，發現先前在 櫃體後方，悶住的潮濕位置，已呈壁癌現象。系爭建物漏水 可使用PU防水層修復。…」等語，有社團法人基隆市建築師 公會鑑定報告書1份（本院卷第145頁至第180頁）在卷足考 。參酌基隆建築師公會出具之鑑定意見，本件應可確認系爭 房屋「壁面與天花頂板」有漏水情狀，欠缺被告所保證之「 無漏水」之品質，且須以PU防水層修復其防水功能，系爭房 屋方得正常使用無虞。
㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。申言 之，民法第354條所規定之物之瑕疵擔保責任，為一種法定 的無過失責任，凡買賣標的物依同法第373條規定，危險移 轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵 之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任。而所謂 物之瑕疵，則指「存在於物之缺點」而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。 又「契約預定效用之減損」，概念上固為當事人取向之主觀 瑕疵，而應以雙方之約定為準，惟「交換價值及通常效用之 減損」，概念上則屬物體取向之客觀瑕疵，而宜依該物種即 買賣標的之自身狀況判斷決定。本件被告所交付之買賣標的 （系爭房屋暨其坐落土地），其中系爭房屋「壁面與天花頂 板」存在漏水情狀，影響所及，不僅易生壁癌以致有礙觀瞻 ，亦恐滋生過敏源而有害健康，尤以經年累月持續滲漏，勢 必侵蝕房屋結構從而影響住居安全，基隆建築師公會鑑定結 果亦謂「系爭房屋須以PU防水層修復其防水功能」（詳參前 揭㈡所述），參互以觀，被告交付「存在漏水情狀」之系爭 房屋，當然足可損及系爭房屋之通常效用以及該房屋所應具 備之經濟價值，乃「物有瑕疵」無疑。
㈣按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」「買 賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約 或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不
告知物之瑕疵者亦同。」民法第359條、第360條定有明文。 而民法第360條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規 定，必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品 質，而其物又欠缺所保證之品質，或出賣人故意不告知物之 瑕疵時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害 賠償（最高法院71年度台上字第208號判決意旨參照）。承 前㈠所述，兩造除曾以系爭契約第9條第5項約定「乙方（即 被告）保證本買賣標的物於交屋前『無』存在物之瑕疵如滲漏 水」，被告並曾藉由屋況說明書之勾選內容，對原告擔保系 爭房屋具有「無漏水」之品質；雖被告宣稱壁癌乃屋齡老舊 之所致，然出賣人所負關於瑕疵擔保之責任，係屬一種法定 責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要， 亦不以出賣人事前知悉為其要件，是「系爭房屋壁面滲水滋 生壁癌」縱與「其屋齡老舊」乙節攸關，仍無解於出賣人即 被告於本件所應承擔之法定責任。第按損害賠償，除法律另 有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失 利益為限，此觀民法第216條第1項規定自明。而稱「所受損 害」者，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極 的損害；至稱「所失利益」者，即新財產之取得，因損害事 實之發生而受妨害，屬於消極的損害。本件參酌基隆建築師 公會之鑑定結果，系爭瑕疵須以PU防水層修復，費用總計19 4,349元，故原告主張系爭房屋漏水瑕疵之修復費194,349元 即其所受損害等語，自有所本而為可採。
㈤綜上，原告基於民法第360條之規定，請求被告賠償194,349 元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年4月28日起至清償日止 ，依民法第203條規定，按週年利率5%計算之遲延利息，均 有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響， 毋庸再予一一審酌。
六、本件第一審裁判費為2,100元，加計基隆建築師公會鑑定費4 0,000元，本件訴訟費用合計42,100元（計算式：2,100元＋4 0,000元＝42,100元）。爰依職權確定前開訴訟費用由敗訴之 被告負擔。
七、原告勝訴部分，係因訴訟標的金額未逾500,000元，適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第 3款，應依職權宣告假執行，併酌情宣告被告預供相當之擔 保金額後，得免為假執行。
中 華 民 國 110 年 10 月 18 日 民事庭法 官 王慧惠
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 18 日 書記官 姚安儒