臺灣南投地方法院民事判決
109年度訴字第528號
原 告 蔡培津
被 告 洪健傑
訴訟代理人 林更穎律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年9月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：
㈠原告所有坐落南投縣○○鎮○村段000地號之土地（下稱系爭土 地）、其上同段26建號（門牌號碼南投縣○○鎮○○路0段000○0 號）之建物（含增建之暫編同段26-1、129、130建號部分； 下均稱系爭建物），為本院107年度司執字第15940號清償票 款強制執行事件（下稱系爭執行事件）之執行標的物，並經 本院囑託金融資產服務股份有限公司中部分公司（下稱金服 公司）以108年度投金職同字第171號清償票款事件（下稱系 爭囑託事件）辦理不動產拍賣變賣相關事宜。
㈡系爭囑託事件在辦理不動產拍賣時，拍賣公告已記載系爭建 物出租給謝鐵城，故拍定後不點交等語，然卻未將應買通知 債權人、債務人即原告、系爭建物承租人謝鐵城等相關利害 關係人，致原告與謝鐵城未能應買；拍賣公告亦已記載，依 農業發展條例（下稱農發條例）第33條規定，私法人不得承 受耕地，除符合同法第34條規定農民團體等機構經取得許可 者，得應買並檢附許可文件等語，然被告不具應買資格，未 檢附主管機關許可文件，仍強行應買；是本院拍賣而由被告 應買行為，具有瑕疵，應屬無效，且已侵害謝鐵城之權益， 致原告受有損害，原告自得請求被告賠償。
㈢原告所受損害為系爭土地遭本院拍賣而由被告應買後，謝鐵 城可能就不再給付原告租金，是損害額應為謝鐵城依原租約 應給付之租金額新臺幣（下同）111萬6,000元（計算式：租 金每期1萬2,000元ｘ租期自109年12月起至118年8月止共93期 ）。
㈣爰依民法第179條不當得利、第184條侵權行為等規定，提起 本件訴訟，並聲明：確認兩造間就系爭土地及其上系爭建物 因系爭執行事件拍賣所形成之買賣關係無效；被告應給付原 告111萬6,000元，願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯略以：
被告係在系爭強制執行事件及囑託事件中，依法取得系爭土 地及建物，無不當得利，亦無侵權行為。原告所主張拍賣無 效之事由，曾經謝鐵城向本院民事執行處聲明異議，亦經本 院駁回異議確定在案。爰聲明：如主文第1項所示；如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其原所有之系爭土地、系爭建物，為系爭執行事件 之執行標的物，並經本院囑託金服公司以系爭囑託事件辦理 不動產拍賣變賣相關事宜等節，為被告所未爭執，且經本院 調取並核閱系爭執行及囑託事件卷宗無訛，堪信為真實。 ㈡按不動產之強制執行，以查封、拍賣、強制管理之方法行之 ，強制執行法第75條第1項定有明文。拍賣不動產，執行法 院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低 價額；拍賣不動產，應由執行法院先期公告，並載明下列事 項：六、定有應買資格或條件者，其資格或條件；七、拍賣 後不點交者，其原因，同法第80條、第81條第1項、第2項第 6、7款定有明文。拍賣不動產，執行法院得因債權人或債務 人之聲請或依職權，以投標之方法行之；拍賣之不動產無人 應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債 權人無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣 ，並應酌減拍賣最低價額；再行拍賣期日，無人應買或應買 人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低價額者，準用前條 之規定；經2次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承 受或依法不得承受時，執行法院應於第2次減價拍賣期日終 結後10日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起3個月 內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人 及債務人意見後，許其買受，同法第85條、第91條第1項後 段、第2項前段、第92條、第95條第1項前段定有明文。 ㈢次按強制執行法上之拍賣，應解為買賣之一種，即以債務人 為出賣人，拍定人為買受人（拍賣機關則代替債務人立於出 賣人之地位），買賣契約於拍定時即告成立（最高法院47年 度台上字第152號、77年度台上字第2276號、82年度台上字 第354號判決、49年度台抗字第83號裁定意旨參照），亦即 ，於執行法院拍定時，雙方之意思表示即為合致，以拍賣為 原因之買賣關係業已成立（最高法院64年度台上字第2200號 、96年度台上字第638號判決意旨參照）。又債務人若於其 不動產被拍賣時再參加投標，則同時兼具出賣人與買受人之 地位，與買賣須有出賣人與買受人兩個主體，因雙方意思表 示一致而成立買賣契約之性質有違，自應解為債務人不得參 與應買（最高法院80年度台抗字第143號裁定意旨參照）。
於特別變賣程序中，本於同理，當有前開見解之適用；亦即 ，於執行法院准許應買時，買賣關係即因雙方意思表示合致 而成立，且債務人亦不得應買。
㈣經查：
⒈系爭土地及建物（即拍賣公告標別⒉）經金服公司公告以投標 方式為拍賣，定於109年8月18日為第1次拍賣，經合法送達 於系爭執行及囑託事件之債權人、債務人即原告；因無人應 買且無債權人承受而拍賣不成立，金服公司遂再公告以投標 方式為減價拍賣，定於109年9月8日為第2次拍賣（第1次減 價拍賣），經合法送達於系爭執行及囑託事件之債權人、債 務人即原告；復因無人應買且無債權人承受而拍賣不成立， 金服公司遂再公告以投標方式為減價拍賣，定於109年9月29 日為第3次拍賣（第2次減價拍賣），經合法送達於系爭執行 及囑託事件之債權人、債務人即原告；又因無人應買且無債 權人承受而拍賣不成立，金服公司遂公告以109年10月14日 起3個月內，願買受人得向該公司依原定拍賣條件表示應買 ，而開啟特別變賣程序，經合法送達於系爭執行及囑託事件 之債權人、債務人即原告；嗣經被告於109年10月26日向金 服公司表示應買，該公司遂依法將前開應買事實，通知系爭 執行及囑託事件之債權人、債務人即原告，並定期命表示意 見後，於109年11月19日准許應買，通知繳納尾款，並停止 特別變賣程序，再由本院民事執行處於109年11月30日核發 不動產權利移轉證書予被告等節，有系爭囑託事件卷附之各 該公告、通知函、送達證書、權利移轉證明書等件在卷可稽 ，應堪認定，且未見有何違法之情。
⒉原告固主張辦理系爭土地及建物拍賣時，未將被告應買事實 ，通知於債權人、債務人即原告，致其無法應買等等。然而 ，金服公司確有將拍賣、特別變賣、被告應買等事實，通知 債權人、債務人即原告，並定期命其等就被告應買事實表示 意見後，始准許應買，業如前述；況且，原告為系爭執行事 件之債務人，依法不得應買，亦如前述；是原告前開主張， 容有誤會，尚非可採。
⒊原告復主張辦理系爭土地及建物拍賣時，未將被告拍賣及應 買事實，通知於承租人謝鐵城，致其無法應買等等。然而， 謝鐵城非系爭執行及囑託事件之當事人乙節，業經本院核閱 前開事件卷宗無訛；再者，揆諸前開強制執行法第95條第1 項前段規定，亦未要求應將被告應買事實，另行通知債權人 及債務人以外之第三人；再參謝鐵城於另案所提出之租賃契 約內容（見臺灣高等法院臺中分院以110年度抗字第273號事 件卷），至多僅能認其有向原告承租系爭建物，尚難認其屬
民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項前段所定租用 基地建築房屋情形之承租人，而為優先承買權人，自無將拍 賣、特別變賣、被告應買等事實，另行通知謝鐵城之必要（ 謝鐵城曾以同一理由，對金服公司及本院執行處所為准許應 買及核發不動產權利移轉證書等執行程序聲明異議，經本院 以110年度執事聲字第1號裁定駁回異議後，提起抗告後，經 臺灣高等法院臺中分院以110年度抗字第273號抗告事件駁回 抗告)；況且，金服公司亦有將辦理拍賣、特別變賣等事實 ，依法加以公告，亦無謝鐵城未能應買之情；則金服公司辦 理系爭土地及建物拍賣時，未將拍賣、特別變賣、被告應買 等事實，通知於承租人謝鐵城，尚無違法之情，是原告前開 主張，亦不可採。
⒋原告又主張被告未依拍賣公告記載檢附主管機關許可文件， 不具應買資格等等。然而，前開拍賣公告係記載，依農發條 例第33條規定，「私法人」不得承受耕地，除符合同法第34 條規定農民團體等機構經取得許可者，得應買並檢附許可文 件等語甚明（見本院卷第21、41、49頁、系爭囑託事件卷附 公告），而被告乃自然人，顯非前開農發條例所定之私法人 ，尚非依前開公告所載不得承受之人或應檢附相關許可文件 之人，亦無原告所指不具應買資格之情況，是原告前開主張 ，即難採信。
⒌從而，兩造間因本院囑託金服公司辦理特別變賣而由被告應 買所形成之買賣契約，難認有原告所指之瑕疵存在，且於准 許被告應買時，即已成立，應屬有效。原告請求確認系爭土 地及建物因拍賣所形成之買賣契約無效，即乏依據。 ㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利 者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害 於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者， 負賠償責任；但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第 184條定有明文。
㈥經查：兩造間因本院囑託金服公司辦理特別變賣而由被告應 買所形成之買賣契約，應屬有效乙節，業如前述，則被告以 前開買賣契約為原因，依本院民事執行處所核發不動產權利 移轉證明，而取得系爭土地及建物之所有權，且本於所有權 能而得為使用收益等行為，自非無法律上原因而受有利益， 當無不當得利之情形。再者，被告係依法於特別變賣程序應 買，且經准許應買，始成立前開買賣契約，復依本院民事執 行處所核發不動產權利移轉證明書，而取得系爭土地及建物
之所有權，當無不法侵害他人權利、故意以背於善良風俗方 法加損害於他人、違反保護他人法律致生損害於他人等情， 自不構成侵權行為。從而，原告依前開規定，請求被告返還 利益或賠償損害，尚非有據。
四、綜上所述，原告依民法第179條不當得利、第184條侵權行為 等規定提起本訴，請求判決如其聲明，為無理由，尚難准許 ，應予駁回；其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應 併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌 後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 10 月 20 日 民事第二庭審判長法 官 徐奇川
法 官 鄭順福
法 官 葉峻石
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 10 月 20 日 書記官 沈柏樺
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