臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
110年度南小字第267號
原 告 陳騰盆
訴訟代理人 王豐安
被 告 楊安羽即楊淑珠
訴訟代理人 郭栢浚律師
林士龍律師
彭大勇律師
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國110年10月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告之公公即訴外人王壬謙原為建商，於民國69年間與訴外 人朱華山等人合建而分得臺南市○○○段000地號持分1/2（下 稱系爭土地持分1/2）及其上建號2107、2108、2109、2110 等建物4 棟。
㈡、王壬謙為節稅之目的，將上開4筆建物信託登記於訴外人王俊 傑名下，後王壬謙起訴請求王俊傑返還信託物，雖經法院最 終確認信託登記無效，所有權歸屬王壬謙，惟判決確定之前 上開4筆建物業遭法院拍賣（詳見臺灣高等法院臺南分院88 年度上更三字第23號、最高法院88年台上字第2115號判決） 。後王壬謙於99年間將系爭土地持分1/2贈與移轉登記予原 告。
㈢、按民法第425條之1規定土地及其土地上之房屋同屬一人所有 ，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋 同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓 與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期 限内，有租賃關係。本案被告持有臺南市○○○段0000○0000○ 號建物2棟（下稱系爭建物），其相對應之土地持分應為1/4 ，原告雖僅有土地持分1/2，然仍主張依民法第425條之1及 土地法第97條規定，被告應給付租金予原告1人，又原告起 訴前曾發函向被告催繳租金，被告拒不繳納，遂提起本件訴 訟。
㈣、系爭土地上座落為公寓區，可區分為8戶，為4層樓高之建物 ，專有部分計有建號2107、2108、2109、2110、2925、2926
、2927、2928建物8間。而依土地法第105條準用第97條之規 定，系爭土地當期申報地價為5,200元/平方公尺，申報總價 5200×279＝1,450,800元，被告持有其中2戶建物，占用土地 持分1/4，故其申報地價應為1,450,800元÷4＝362,700元，再 以週年利率10％計算，其年租金應為3萬6,270元。㈤、被告固抗辯：民法第876條「設定抵押權時，土地及其土地上 之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵 押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、 期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以 判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬 於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土 地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」而主張其 有法定地上權云云，然查本案抵押權設定之時，「土地與建 物非屬同一人所有」，故與民法第876條之規定不符，並無 法定地上權之適用。況王俊傑被拍賣系爭建物之時，乃係王 俊傑之普通債權人聲請查封拍賣系爭建物，按依78年台上字 第2123號判決意旨，民法第876條第1項規定法定地上權之成 立，須以經抵押權人拍賣抵押物為其要件。茲本件係由抵押 權人以外之普通債權人聲請查封拍賣系爭土地，自難視為已 有地上權之設定。又民法第425條之1與第876條適用之情形 雖不盡相同，但其立法意旨均為避免拍定後建築物無從利用 土地致拆除之結果，但建物所有人利用土地均須支付相當代 價。本案之爭點乃在於建物所有人使用土地所應付之租金為 何。被告所稱系爭建物係經陳桂珠拍賣取得，陳桂珠與原土 地所有權人王壬謙就系爭土地使用有過協議，陳桂珠於91年 曾以台南郵局存證信函第1736號通知王壬謙，願依土地法第 97條規定繳納租金，並隨申報地價調整租金。及至土地與建 物移轉至原告所有，原告亦循此約定收取租金，直到被告於 109年11月13日以台南原佃存證信函第000134號拒絕繳納土 地租金。被告後來遽謂其與原告間無租賃關係，實令人不解 。
㈥、民法第425條之1是否不得溯及既往？民法第425條之1係債編 於89年5月5日修正公布時增訂之條文，其立法緣由，在該條 之立法理由中明白提及：「土地及其土地上之房屋同屬一人 所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房 屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年 台上字第1457號判例、）認為除別有約定外，應推斷土地上 受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當對價， 故其法律關係之性質，當屬租賃。」為杜爭議並期明確，故 將判例與決議見解明文化。最高法院48年台上字第1457號判
例之法則内容，為第425條之1明文化以前即已存在之「法理 」，不因債編施行法未明文溯及既往而否定之。最高法院95 年台上字第169號判決表示：「且上開最高法院判例意旨， 已增列為民法第425條之1内容，並於88年4月21日由總統令 增訂公布，並經民法債編施行法明定自89年5月5日施行，該 新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟 發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘 與上開實務見解内容相符，仍得援用上開實務見解及法理， 請求核定租金並請求給付之。」最高法院92年台上字第487 號判決亦同其旨。依最高法院95年台上字第169號判決之意 旨，民法第425條之1並無不得溯及既往之疑慮。㈦、又被告辯稱以申報地價為基準土地總價年息10％為土地租金過 高云云，按土地法第97條第1項的解釋適用，多數實務見解 認為只要是城市地方房屋即有適用，而關於土地及建築物申 報總價的認定基準，是以房屋稅課稅現值及土地申報地價為 依據。然在現今稅制結構下，房屋課稅現值及土地申報地價 ，與房屋土地之市價均相去甚遠，經查内政部不動產交易實 價查詢服務網，該地段的土地買賣交易價格每坪約20萬元左 右。但申報地價每平方公尺為5,200元，換算每坪價格約15, 600元，以申報地價為基準之租金已甚低微，然被告仍謂租 金過高，難謂有理由等語。
㈧、聲明（見本院卷第97頁）：
①、被告應給付原告109 年1 月1 日起至109 年12月31日相當於 土地租金之不當得利計36,270元，並於房屋使用期間內按年 給付當年度公告地價計算土地總價10％之相當於土地租金之 不當得利。
②、訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯略以：
㈠、稱租賃者，謂當事人約定一方以物租予他人使用收益，他方 支付租金之契約（民法421條），亦即必須有「租賃契約」 始能成立租賃之法律關鍵，此契約必須明確，且須由原告負 舉證責任。絕不得任意推定，原告既已自認兩造間無租賃關 係，其訴即自始不合法。經查系爭建物4棟前係經由法院之 拍賣程序由訴外人陳桂珠拍定，故房屋所有權人乃依法取得 地上權，並非無權占有，無不當得利之情事。而地上權之權 利義務須由雙方協議，始能確定權利義務之內容，陳桂珠因 拍賣取得房屋後，如真有與王壬謙有任何約定，均屬王壬謙 與陳桂珠之間之事，與被告無關，不得拘束被告。退萬步言 ，因被告現所有系爭建物2棟係向陳桂珠購得，故基地使用 權之權義應與陳桂珠相同，原告亦僅能依83年11月8日拍賣
後，王壬謙與陳桂珠間之約定内容向被告主張。然原告提出 之證物竟係91年7月1日之函件，單方計算之89年1月1日起至 89年6月30日6個月金額，絲毫無從得知「其前」「其後」之 狀況如何？頗難理解。當初的執行狀況被告並不清楚，只能 從執行卷瞭解（按：已逾保存期限銷毀）。
㈡、本件實無民法第425條之1之適用：
①、系爭建物係於83年11月間由訴外人陳桂珠透過法院之拍賣而 拍定取得所有權，被告及訴外人楊淑芬係於84年5月間，分 別向陳桂珠購得系爭建物之2樓及3樓，又於95年9月間，楊 淑芬將系爭建物之3樓出售予被告，故被告目前為系爭建物2 、3樓之所有權人。
②、原告主張依民法第425條之1之規定向被告請求給付租金云云 ，惟民法第425條之1係於88年4月間始增訂，因此，上開條 文並無溯及拘束被告之效力。且被告取得系爭建物之過程核 與民法第425條之1之規定要件不符。又兩造間並無意定租賃 契約。故原告主張依上開條文及依租賃之法律關係向被告請 求給付租金，顯於法無據。
㈢、退萬步言，若認被告有給付租金之義務，則原告請求給付租 金之金額亦屬過高（假設語氣，被告否認）：
①、按都市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10％為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條 第1項、第105條亦有明定。而該條所謂土地價額，依土地法 施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土 地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申報 之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告 現值（最高法院88年度台上字第108號判決意旨參照）。而 基地租賃之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基 地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值 及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％ 最高額（最高法院61年台上字第1695號、68年台上字第3071 號判決參照）。
②、系爭土地於109年1月之申報地價為每平方公尺5,200元，而被 告所占用系爭土地之面積每間為97.4025平方公尺（計算式 ：87.22＋81.46÷8＝97.4025，參被證一）。又系爭建物係位 於臺南市安平區安平路之巷弄內，並非緊鄰大馬路，且系爭 建物係於69年建造之無電梯之老舊公寓（至今屋齡已高達41 年），故租金之計算應以土地及其建築物申報總價年息5％計 算方為合理。因此，原告得向系爭建物之所有權人「全體」 請求給付之年租金以25,325元為限（計算式：5,200×97.402 5×5％＝25,325）。又因為系爭建物內共有4間房屋，因此，每
間房屋應平均分擔上開之年租金，故每間房屋之年租金應係 6,331元（計算式：25,325÷4＝6,331）。而原告僅持有系爭 土地1/2之權利，與其他土地共有人亦無分管契約之協議， 因此，原告獨自一人起訴並向被告請求「全部」之租金，顯 無理由自明。況且，原告以系爭土地面積除以8逕自當作計 算租金之基準並不公平，因隔壁2號之公寓具有花園及陽台 ，佔地比較多，而被告所有之系爭建物4號乃無花園、亦無 陽台，有照片可證，佔地比較少，故不能直接除以8份計算 ，而應以被告所有之建物實際所占有之土地面積計算，始為 公允。
③、又原告以陳桂珠於91年之存證信函作為其請求基礎之一云云 ，然依該存證信函之內容，最多亦僅以當時申報地價之8％作 為租金計算之基礎，本件原告起訴卻逕自以109年申報地價 之10％作為請求基礎，實是坐地起價，亦有違誤等語。㈣、聲明（見本院卷第105頁）：
①、請求駁回原告之訴。
②、訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：
㈠、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之為真實，則被告就 其抗辯即不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求，此觀民事訴訟法第277 條之規定自明。㈡、經查，原告固主張其所有之系爭土地（權利範圍1/2）係受讓 自其公公訴外人王壬謙，而王壬謙原為建商，於69年間與訴 外人朱華山等人合建分得系爭建號2107、2108、2109、2110 等建物4棟（下稱系爭建物4棟），然為了節稅之目的乃將系 爭建物4棟信託登記於訴外人王俊傑名下，實際所有權人乃 王壬謙云云，然查，系爭建物4棟及系爭土地於69年間分別 以王俊傑、王壬謙之名義登記，然王壬謙以王俊傑之名義登 記為系爭建物所有權人，係為逃避稅賦，此種為逃稅之消極 信託行為，係屬脫法行為，與公序良俗有悖，不能認有正當 原因，難認其合法性，不生法效；王壬謙主張之信託法律關 係既屬無效，自無終止信託關係返還信託物之問題，更無因 返還系爭建物不能而得依民法第226條第1項請求損害賠償之 可言，王壬謙據之以為損害賠償之請求，固難謂正當；惟王 俊傑亦不因此而當然取得系爭建物之所有權，蓋王俊傑登記 為系爭建物所有人之法律上原因，既因信託契約無效而不存 在，則其取得系爭建物登記之所有權，即屬無法律上之原因 而受有利益，然系爭建物既已為王俊傑之債權人執行拍賣取 償，已非屬王俊傑所有，惟王俊傑既因而消極的減少債務，
致王壬謙受有損害，則王壬謙主張依不當得利之法律關係， 請求王俊傑返還利益，即非屬無據等節，業經最高法院於88 年9月17日以88年度台上字第2115號確定判決認定在案無訛 （見調字卷第55頁）。
㈢、又查，系爭建物4棟早於83年11月8日遭王俊傑之債權人聲請 拍賣而由訴外人陳桂珠拍定；再由陳桂珠於84年間分別出售 其中之2樓、3樓予訴外人楊淑芬及被告（按兩人為姊妹）； 其中之3樓再於95年10月16日以買賣為原因亦移轉登記予被 告名下，此有建物登記謄本附卷可稽（見調字卷第25、27頁 ），堪予認定。而按不動產善意取得人必須係因信賴不動產 登記之善意第三人按民法第759 條之1 規定: 「不動產物權 經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登 記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變 動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」準此，民法 第759 條之1 係不動產善意取得之明文規定，其第1 項係為 貫徹登記之效力而規定之推定力，真正權利人僅得以對登記 名義人主張登記原因係無效或得撤銷，並依法定程序塗銷登 記，始得推翻，在此之前，登記名義人即為該不動產物權之 權利人。又為保護信賴登記而依法律行為為物權變動登記之 善意第三人，同條第2 項復規定善意第三人之權益，不因原 登記物權之不實而受影響，以維交易安全。準此，原告既未 能提出任何證據證明拍定人陳桂珠、訴外人楊淑芬及被告有 何知悉系爭建物因信託登記無效之原因而致所有權登記不實 之情事，自應認渠等乃善意受讓之第三人，揆諸前開法條及 說明，該等登記原因之無效尚不得對抗被告。從而，被告所 有系爭建物及使用座落之基地，並非無法律上之原因，原告 主張依民法第179條規定請求被告給付相當於不當得利之租 金云云，洵非有據。
㈣、又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租 金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425-1 條固有明文。然查，原告所有之系爭土地持分1/2於69年間 原係登記於王壬謙名下，王壬謙於99年7月30日以贈與為原 因移轉登記予原告；而系爭建物於69年間（第一次登記）原 係登記在王俊傑名下，後於83年間由陳桂珠拍賣取得，再由 被告及楊淑芬於84年5月2日向陳桂珠買受，並於84年5月26 日登記完竣，又楊淑芬於95年9月19日出售其中之3樓予被告
，亦於95年10月16日登記完竣等情，有系爭土地及建物登記 謄本、異動索引附卷可參。故原告所有之系爭土地持分1/2 之前手王壬謙，並無同時所有系爭土地上之系爭建物之所有 權登記之情況；更無由王壬謙一人僅將土地或僅將房屋之所 有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之 情況存在，核均與民法第425 條之1 之推定租賃權規定需土 地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋 所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人 時之要件並不相符。原告主張依民法第425條之1 請求被告 給付系爭建物占有使用部分系爭土地之租金云云，與法不合 ，難認有據，為無理由。
四、綜上，本案原告主張依民法第425 之1 條、第179 條之請求 權，向被告請求給付租金，並未符合法定要件，為無理由， 應予駁回。
五、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1 項。中 華 民 國 110 年 10 月 29 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 吳金芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明：㈠原判決所違背之法令及其具體內容；㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。中 華 民 國 110 年 10 月 29 日 書記官 李崇文