臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
109年度南簡字第1659號
原 告 林郁芬
被 告 葉美蘭
訴訟代理人 王世杰
被 告 聚揚不動產股份有限公司
法定代理人 柳美玉
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國110年10月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告葉美蘭應給付原告新臺幣77,000元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣78,530元，由被告葉美蘭負擔新臺幣18,324元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告葉美蘭如以新臺幣77,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告經由住商不動產東橋加盟店即被告聚揚不動 產股份有限公司（下稱聚揚公司)仲介，於民國109年4月11 日與被告葉美蘭簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）， 約定以新臺幣（下同）1,220萬元購買被告葉美蘭所有門牌 號碼臺南市○○區○○○街000號房屋（下稱系爭房屋）及坐落基 地（以下合稱系爭不動產），原告已如數給付買賣價金。被 告葉美蘭在系爭契約之附件即不動產委託銷售標的現況說明 書第34項「現況是否有滲漏水之情形？」勾選「無」，但原 告於109年5月22日交屋當日，即發現系爭房屋二、三、四樓 南向窗戶及牆面有滲漏水，當場向被告聚揚公司反應，被告 聚揚公司人員雖表示會與被告葉美蘭共同處理，但被告葉美 蘭稱其於108年8月間向建商購買系爭房屋，尚在一年保固期 間，其會請建商前來處理等語。建商於109年6月4日雖有派 員至系爭房屋二、三、四樓南向窗戶下方牆壁面鑽洞灌注發 泡劑，但於109年8月4日受颱風外圍環流影響，同處又發生 滲漏水，原告再度向建商反應，建商再於同年8月20日之後 ，在系爭房屋二樓窗台打矽利康及塗防水漆，但仍未修妥， 且三樓、四樓並未施作，導致原告迄今仍無法入住。被告應 賠償修繕費、價值減損及原告因而無法入住之損害等語。並 聲明：被告應給付原告33萬元。
二、被告方面：
㈠被告葉美蘭抗辯：伊於108年8月間向建商購買系爭房屋，從
未入住，屋況新穎，未發生滲漏水現象，出賣系爭房屋予原 告，並無故意不告知瑕疵，縱系爭房屋有滲漏水，惟伊於10 9年5月22日交屋予原告時，尚在建商一年保固期限，建商承 諾保固至110年底，伊已通知建商進行修復。嗣被告於109年 12月3日會同建商與原告前往系爭房屋勘查，未見有滲漏水 現象，且無不能入住之情形。系爭房屋修繕費用應僅需2、3 萬元，原告請求賠償金額顯然過高等語。並聲明：原告之訴 駁回。
㈡被告聚揚公司抗辯：伊並無違反仲介業者應盡之善良管理人 注意義務，系爭房屋之滲漏水瑕疵，不應由伊負責等語。並 聲明：原告之訴駁回。
三、本院判斷之理由：㈠
㈠原告主張其經由被告聚揚公司之仲介，於109年4月11日與被 告葉美蘭簽訂系爭契約，以總價1,220萬元向被告葉美蘭購 買系爭不動產，被告葉美蘭於系爭契約之附件即不動產委託 銷售標的現況說明書內第34項「現況是否有滲漏水情形」勾 選「否」，系爭不動產於109年5月17日辦理所有權移轉登記 完畢。嗣兩造於109年5月22日會同交屋當時，原告發現系爭 房屋有滲漏水，立即告知被告聚揚公司，再經被告葉美蘭通 知建商前往修繕，建商已進行二次修繕等情，業據其提出系 爭契約、系爭房屋現場照片數張為證（見本院卷㈠第57至70 、84-1至84-49頁)，且為被告不爭執 (見本院卷㈠第175頁) ，並有系爭不動產土地建物查詢資料在卷可參（見本院卷㈠ 第104頁)，此部分之事實，足認為真實。
㈡系爭房屋經修繕後，仍有二樓牆壁、三樓及四樓大窗戶右下 角滲水之瑕疵：
⒈系爭房屋於107年12月12日建築完成，此有建物查詢登記資料 附卷可參(見本院卷㈠第104頁)，原告向被告葉美蘭買受系爭 房屋，於交屋當日即發現滲漏水，建商二次前來修繕，惟經 本院囑託社團法人臺南市建築師公會鑑定，經鑑定人於110 年3月17日至系爭房屋現場進行會勘，並當場以高壓水槍噴 灑測試後，三樓及四樓大窗戶右下角有滲水情形，另鑑定人 於110年8月5日會同原告再至系爭房屋二樓鑑定，系爭房屋 二樓確實有因長時間下雨導致牆壁滲水情形，此有該會於11 0年6月4日以110109南市建師永鑑字第179號函附鑑定報告書 、110年8月18日以110南市建師永鑑字第275號函附現場照片 在卷可參(見本院卷㈡第13至68頁、第173至177頁)，足認被 告葉美蘭交付系爭房屋時確有滲漏水瑕疵，且經被告葉美蘭 通知建商前來修繕後，系爭房屋之二樓牆壁、三樓及四樓大 窗戶右下角仍有滲漏水之事實，已可認定。
⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條 第1項前段定有明文，是買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於 買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律 規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由 為必要(最高法院104年度台上字第2437號判決意旨參照)； 除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然應負此法定 責任，不得因當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，即 謂出賣人無此種責任。至同條第2項所規定出賣人應擔保其 物於危險移轉時，具有其保證之品質，此乃在出賣人在上述 之一般瑕疵擔保責任之外，另對買受人為特約擔保具有其所 保證品質之瑕疵擔保責任。又所謂物之瑕疵係指存在於物之 缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定 效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事 人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者， 即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。（最高法院10 3年度台上字第196號判決意旨參照）。本院審酌一般人為供 居住之用，莫不期望所購買之房屋堅固、安全、耐用，倘發 生滲水情事，居住安全必受影響，是以依一般交易觀念，衡 情應係買受無滲漏水之虞之房屋，故系爭房屋應具備無滲漏 水情形，而可供原告為正常使用，始具備通常品質，如有滲 漏水問題，當屬物之瑕疵無誤。又一般中古房屋之買賣，因 其缺損或老化程度，固多已形諸於外或可由其屋齡直接估算 ，除非保證品質或特別約定其效用，否則應認當事人已默示 合意按訂約時房屋之現狀交易，係按債之本旨為履行。系爭 房屋於交付時有二樓牆壁、三樓及四樓大窗戶右下角滲水瑕 疵，已如前述，雖系爭房屋屬中古屋買賣，但被告葉美蘭在 系爭契約附件即不動產委託銷售標的現況說明書第34項「現 況是否有滲漏水情形」欄位明確勾選「否」（見本院卷㈠第7 0頁），足證被告葉美蘭已擔保系爭房屋並無滲漏水問題， 自應交付無滲漏水之房屋，始可謂依債之本旨而為履行，且 不問其有無有可歸責之事由，應就其所交付之系爭房屋發生 滲水問題，負物之瑕疵擔保責任，堪可認定。
㈢被告葉美蘭應賠償修繕系爭房屋滲水費用： ⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第 360條著有明文。系爭房屋滲水情形經社團法人臺南市建築 師公會鑑定結果為：①三樓及四樓大窗戶右下角所需施工費 用共計42,000元(含高壓灌注發泡止漏劑9針23,000元、打針
處油漆修補6,500元、窗戶周邊矽利康塞水路共6樘窗戶4,50 0元、吊車費用8,000元)；②二樓牆壁所需施工費用為35,000 元(含高壓灌注發泡止漏劑10針26,000元、打針處油漆修補3 ,500元、窗戶周邊矽利康塞水路2,500元、吊車費用3,000元 )，有鑑定報告及社團法人臺南市建築師公會函在卷可稽（ 見本院卷㈡第29、173、219頁），堪認原告受有上開修繕費 用之損害。準此，原告請求被告葉美蘭給付修繕費用77,000 元(計算式：42,000元＋35,000元＝77,000元)，應屬有據，逾 此部分之請求，則屬無據。至原告提出永振承土木包工業出 具之估價單主張本件修繕費用應為156,786元(見本院卷㈠第1 79頁)，惟此已為被告葉美蘭所否認，原告復未提出其他證 據證明上開費用為修復系爭房屋滲水瑕疵所必要，自難採為 有利於原告之認定。
⒉另依社會一般通念，房屋滲水瑕疵如經適當修補，系爭房屋 即可恢復其通常效用狀態，並回復無滲漏水之正常交易價值 ，應無因此造成房屋交易價格之減損情形，是修繕滲水瑕疵 回復房屋應有狀態所生費用，應已足填補系爭房屋因而所減 損之價值，原告請求被告葉美蘭賠償系爭房屋價值減損，難 認為有理由。又系爭房屋二樓牆壁、三樓及四樓大窗戶右下 角雖有滲水瑕疵，惟依其情狀，核屬小區域滲水，此觀原告 提出之照片及鑑定照片自明（見本院卷㈡第55-61頁、103-11 5頁、175-177頁），衡情尚未達於無法入住之程度，原告請 求被告葉美蘭賠償其無法入住之損害云云，應屬無據。 ㈣原告不得請求被告聚揚公司賠償：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項 ，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關 於訂約事項，有調查之義務，民法第565條、第567條規定甚 明。次按不動產經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說 明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說 前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂買賣契約書時，經紀 人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對 人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為買賣契約 書之一部分；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意 或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連 帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26 條第2項亦有明定。是不動產經紀業者有就訂約事項固負有 調查之義務，並應以不動產說明書向交易相對人解說，然非 謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經 紀業者及經紀人員即應負損害賠償責任，仍應以不動產經紀
業者或經紀人員有可歸責之事由，及交易相對人受有損害， 其間有因果關係為必要。
⒉被告聚揚公司係以不動產仲介經紀為其營業項目之仲介公司 ，有公司基本資料查詢在卷可參（見本院卷83頁），其就民 法第567條關於訂約事項之規定，應就其所知，據實報告於 各當事人，並就關於訂約事項，有調查之義務。然依系爭房 屋之滲漏水情況，於買賣雙方簽訂系爭契約當時並無法從外 觀目視可見，已如前述，而被告聚揚公司居間系爭房屋買賣 事宜，就系爭房屋是否有滲漏水之調查方式，係由最瞭解系 爭房屋狀況之出賣人即被告葉美蘭於系爭契約之不動產委託 銷售標的現況說明書上勾選說明，則以被告聚揚公司身為房 仲業者，通常不具建築及結構專業，被告聚揚公司之仲介人 員以詢問原屋主之方式調查系爭房屋是否有滲漏水現象，難 認有何未依民法第567條第2項規定善盡調查義務或不符房仲 交易常情之情狀，自難論被告聚揚公司於執行仲介業務過程 中有何過失可言。此外，原告復未積極舉證證明被告聚揚公 司關於系爭房屋是否有滲漏水之調查，有何應為調查卻未為 調查之方式、項目及內容，則其主張被告聚揚公司應與被告 葉美蘭一同負賠償責任，自無可採。
四、綜上所述，被告葉美蘭出售系爭房屋予原告，應就系爭房屋 二樓牆壁、三樓及四樓大窗戶右下角有滲漏水情形負物之瑕 疵擔保責任，原告依民法第360條規定，請求被告葉美蘭給 付修繕費用77,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請 求，則無理由，不應准許。
五、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各當事 人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形， 命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出 之訴訟費用，為民事訴訟法第87條第1項及第79條所明定。 經核本件訴訟費用額確定為78,530元（即第一審裁判費3,53 0元、臺南市建築師公會初勘車馬費6,000元及鑑定費69,000 元），本院審酌前開判決結果，爰確定本件訴訟費用之負擔 如主文第3項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論 駁，併此敘明。
七、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告葉 美蘭敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職 權宣告假執行，併依同法第436條第2項、第392條第2項規定 ，依職權為被告葉美蘭如預供擔保後，得免為假執行之宣告 。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主 文。
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 張桂美
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 1 日 書記官 林彥丞
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