臺北高等行政法院判決
109年度訴字第91號
110年9月23日辯論終結
原 告 江俊昌
江 助
江俊淋
江勇夫
江裕傑
江俊秀
江燦輝
江永富
江建和
江進鎮
江建志
江 賢
張秀鸞
江坤達
江坤璋
江坤龍
江如正
江清子
江萬益
江榮隆
江榮順
江榮爵
古嘉琳
簡文通
吳承祐
黃啟瑞
江銘基
江進鋪
共 同
訴訟代理人 楊進銘 律師
被 告 新北市政府
代 表 人 侯友宜
訴訟代理人 歐彥熙
蔡盈輝
吳育婷
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國108年11
月29日台內訴字第1080058154號訴願決定（下稱訴願決定），提
起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
訴願決定及原處分（含復議結果）均撤銷。
被告對於原告民國107年12月3日之徵收補償價額異議，應依本判決之見解另為適法之處分。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣臺北市政府捷運工程局為辦理「臺北都會區大 眾捷運系統萬大-中和-樹林線（第一期工程）機廠（含LG08 A站）捷運開發區工程用地（土城區）」（下稱系爭工程） ，申請徵收坐落新北市土城區安和段（下同）1-2地號等51 筆土地，合計面積2.109246公頃，經內政部於107年11月12 日核准，被告據以於107年11月14日公告自107年11月15日起 至107年12月14日止，辦理徵收補償，對其中原告等人分別 所有之下列42筆土地（下合稱系爭土地，提及各筆土地則僅 簡稱其地號）補償數額如下：1-2地號（每平方公尺新臺幣< 下同>13,855元）、2-1地號（12,659元）、58-1地號（14,1 54元）、58-2地號（14,154元）、64地號（14,652元）、65 地號（13,456元）、66地號（12,260元）、67地號（12,758 元）、68地號（13,855元）、71地號（12,360元）、81-1地 號（13,257元）、82-1地號（12,958元）、104地號（13,15 7元）、106地號（13,257元）、107地號（13,855元）、61- 1地號（33,091元）、62地號（31,397元）、63地號（29,10 4元）、64-1地號（27,509元）、70地號（31,397元）、75 地號（27,210元）、77地號（32,692元）、80地號（33,589 元）、81地號（33,589元）、82地號（31,098元）、83地號 （32,094元）、84地號（33,689元）、85地號（31,795元） 、88地號（32,692元）、89地號（31,397元）、102地號（2 8,506元）、103地號（28,805元）、105地號（28,509元） 、107-1地號（32,692元）、108地號（31,397元）、150地 號（30,799元）、158-1地號（34,885元）、148地號（39,8 68元）、173地號（39,769元）、55-1地號（102,661元）、 141-1地號（96,481元）、141-2地號（96,481元）。原告認 補償地價偏低，於107年12月3日以異議書提出異議，經被告 以107年12月26日新北府地價字第1072432824號函（下稱原 處分）回復原告查處情形，原告不服，提出復議，經被告提 請新北市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）於108 年3月27日召開108年第2次會議，決議維持原徵收補償價額 ，並以108年4月18日新北府地價字第1080688194號函（下稱 復議結果）通知原告復議結果。原告仍不服，提起訴願經決
定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告之主張及聲明
㈠主張要旨
⒈內政部108年9月27日台內訴字第1080050197號訴願決定（下 稱另案訴願決定）就同屬捷運萬大線需用土地之徵收補償所 生爭議，指出土地於都市計畫變更後，使用分區管制如由開 發強度較低變更為較高者，非因土地徵收變更都市計畫而蒙 受損失，並不適用土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦 法）第20條第5項第2款規定，此一見解對於基礎事實相同， 即系爭土地中，使用分區由強度較低之農業區、保護區變更 為較高之捷運開發區者，自有拘束力，被告卻依據上述查估 辦法條文，以農業區及保護區作為土地使用分區管制條件， 辦理該等土地之徵收補償，顯屬違誤；訴願決定復未依訴願 法第95條前段規定，遵照另案訴願決定見解，反稱該等土地 係因公共建設開發案致使開發強度提高，所增加利益並非原 財產價值範圍，不應依變更後土地使用分區計算補償，自屬 前後矛盾。
⒉辦理土地徵收補償地價查估，依司法院釋字第513號解釋意旨 ，應先踐行變更都市計畫之程序，再予徵收土地，即土地徵 收條例第30條第1項所稱「徵收當期之市價」，係指「都市 計畫變更後」之市價。系爭土地107年之公告土地現值已反 應其為捷運開發區之土地價值，惟徵收補償價額案例蒐集期 間為105年9月2日至106年9月1日，與107年之公告土地現值 案例蒐集期間相同，卻產生補償價額低於公告土地現值甚多 之情形，與土地徵收條例第30條第1項之立法意旨有違。 ⒊本件需用土地人於徵收前，對於地價之評估，係以勞務採購 契約委任「戴德梁行不動產估價事務所」辦理地價查估，惟 該所未核實遵循不動產估價技術規則所定估價方法及查估程 序，違反土地徵收條例第30條之立法目的，不具形式、程序 及實質合法性，原處分據以辦理徵收補償，自屬違法。又被 告為課稅目的，將系爭土地認定為「捷運開發區」而依「商 業區」課稅，在辦理徵收時，卻認為系爭土地僅能依「農業 區」、「保護區」之價格徵收。同一土地價值竟因行政機關 之目的而有別，且結果均對人民權益造成侵害與損失，違反 平等原則、誠實信用原則及有利不利一律注意原則。 ⒋系爭土地徵收所依據之都市計畫，係「變更土城都市計畫（ 配合捷運萬大－中和－樹林第一期路線）（部分工業區、農業 區、保護區、人行步道用地為捷運開發區）主要計畫」，故 被告係為辦理「重大交通建設」即捷運萬大線之「機廠（含 LG08A站）」而徵收系爭土地，系爭土地自屬公共設施保留
地。大眾捷運法第7條既無「捷運開發區」之用語，被告稱 捷運開發區非屬公共設施保留地，有違法律保留原則。 ㈡聲明：⒈訴願決定、原處分（含復議結果）均撤銷。⒉被告應 另為適法之處分（參見本院110年9月23日言詞辯論筆錄所載 原告訴之聲明，本院卷第342頁）。
三、被告之答辯及聲明
㈠答辯要旨
⒈系爭土地自62年起土地使用分區分別為農業區、農業區建地 目、保護區，至105年為配合公共建設之需要，始變更為捷 運開發區，因捷運開發區並非公共設施保留地，而為土地使 用分區，且變更為捷運開發區後，土地所有權人不得自行辦 理土地開發，則被告依查估辦法第20條第5項第2款規定，以 都市計畫變更為得徵收土地前之土地使用管制即農業區、保 護區辦理查估，揆諸內政部106年12月1日台內地字第106044 5727號函（下稱內政部106年函）及108年11月6日台內地字 第1080141153號函（下稱內政部108年函），係符合土地所 有權人既有財產價值，及土地徵收補償在於保障被徵收土地 本案補償與損失應屬相當之意旨，實無擴張查估辦法第20條 第5項第2款之適用範圍，亦無違反土地徵收條例第30條規定 ；至另案訴願決定與本案分屬不同訴願案件，本互不拘束。 ⒉徵收補償市價與公告土地現值有別，前者係按查估辦法，依 都市計畫變更為得徵收土地前之土地使用管制規定，查估被 徵收土地之市場正常交易價格；公告土地現值則係為課徵土 地增值稅，依地價調查估計規則就土地利用現況、現值作業 當年度土地使用管制估計土地之一般正常交易價值（以本案 為言，為查估捷運開發區之土地價值），二者價格有異，實 因估價目的不同，所規範查估之使用分區基準有別使然。至 戴德梁行不動產估價師事務所辦理地價查估所作估價報告書 ，係需地機關作為與土地所有權人協議價購之用，本案徵收 補償市價係該需地機關另行委託泛亞不動產估價師聯合事務 所辦理，二者並非同一份報告書。
㈡聲明：駁回原告之訴。
四、如事實概要欄所載事實，有被告107年11月14日新北府地徵 字第10721740065號徵收公告（下稱徵收公告，附答辯卷1第 1至3頁）、原告107年12月3日異議書（答辯卷1第4至11頁） 、原處分（答辯卷1第12至19頁）、復議書（答辯卷1第20至 29頁）、復議結果（答辯卷1第30至34頁）及訴願決定書（ 答辯卷1第35至50頁）等附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪 信為真實。
五、本件爭點為：被告辦理系爭土地之徵收補償，是否合法？本
院判斷如下：
㈠按「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其 地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共 設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價， 由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。 （第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地 價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價 變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項 查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法， 由中央主管機關定之。」土地徵收條例第30條定有明文。次 按都市計畫法第42條第1項規定：「都市計畫地區範圍內， 應視實際情況，分別設置左列公共設施用地：一、道路、公 園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河 道及港埠用地。二、學校、社教機構、社會福利設施、體育 場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。三、上下水道、郵 政、電信、變電所及其他公用事業用地。四、本章規定之其 他公共設施用地。」第48條規定：「依本法指定之公共設施 保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵 收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依左列方 式取得之：一、徵收。……」準此，都市計畫地區範圍內依都 市計畫法第42條規定設置之公共設施用地，留待將來政府機 關取得者，為公共設施保留地，政府機關如以徵收方式取得 ，應按毗鄰之非公共設施保留地之平均市價辦理補償。又依 都市計畫法定程序劃設之交通用地，為都市計畫法第42條第 1項第3款所稱其他公用事業用地之一種，應屬都市計畫之公 共設施用地；而大眾捷運系統為交通事業，其所需用土地， 即大眾捷運法第7條第1項所定大眾捷運系統路線、場、站土 地，係屬交通設施（都市計畫法第3條）之用地或交通事業 所必須之用地。是以，土地如經都市計畫程序劃定為捷運交 通事業所必須之土地，需用土地機關其後以徵收方式取得者 ，應按毗鄰之非公共設施保留地之平均市價辦理補償。 ㈡次按查估辦法第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程 序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二 、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價 之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四 、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地 價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗 地單位市價提交地價評議委員會評定。」第10條第1項及第3 項規定：「（第1項）劃分地價區段時 ，應攜帶地籍圖及地 價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，
斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件 、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、 房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍 圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同 一地價區段。……（第3項）公共設施保留地應單獨劃分地價 區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。」第13 條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判 定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正 常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修 正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情 價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築 改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公 式如下：土地正常買賣單價=正常買賣總價格÷土地面積。…… 」第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區 段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施 保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第20條第1項、第5項規定 ：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比 準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環 境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍 內之公共設施保留地，不在此限。……（第5項）前項宗地個 別因素資料之行政條件，依下列方式填寫：一、非都市土地 、都市計畫範圍內公共設施保留地、區段徵收範圍內土地： 依徵收計畫報送時之土地使用管制規定填寫。二、都市計畫 範圍內非屬前款公共設施保留地之依法得徵收土地：依都市 計畫變更為得徵收土地前之土地使用管制規定填寫；確無法 追溯變更前之使用管制條件者，需用土地人應於清冊相關欄 位或報送公文中註明。」第22條第1項、第2項、第4項及第5 項規定：「（第1項）都市計畫區內公共設施保留地區段地 價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。帶狀公 共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算。（ 第2項）前項非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價 為區段地價，其尾數進位方式依前條規定辦理。……（第4項 ）都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，……經劃屬公共 設施保留地地價區段，其區段地價以與該保留地地價區段距 離最近之3個同使用性質地價區段為基準，並得參酌區域因 素調整估計之區段地價平均計算結果定之。計算結果較高者 ，應從高計算。（第5項）公共設施保留地宗地市價以依第1 項計算之區段地價為準，宗地跨越2個以上地價區段者，分 別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地 面積作為宗地單位地價，其地價尾數無條件進位至個位數。
」上開查估辦法，係土地徵收條例之中央主管機關內政部， 依該條例第30條第4項之授權，就被徵收土地查估市價之地 價調查程序、方法及應遵行步驟等技術性、細節性事項，訂 定之法規命令，其內容符合授權意旨，且未逾越授權範圍， 主管機關辦理土地徵收地價補償時，自應遵守查估辦法所定 程序查估市價，以保障被徵收土地所有人能依徵收當期之市 價獲得適法補償。依前引查估辦法條文規定，被徵收之土地 如為都市計畫範圍內之公共設施保留地，其市價係以所屬公 共設施保留地地價區段之地價為準，其區段地價則以所毗鄰 非公共設施保留地之區段地價平均計算，至被徵收土地所毗 鄰非公共設施保留地之區段地價，應於該毗鄰地價區段內選 取比準地，查估該比準地地價，作為該區段之地價。又都市 計畫農業區之零星建築用地經劃屬公共設施保留地之地價區 段，其區段地價則以與該保留地地價區段距離最近之3個同 使用性質地價區段為基準，並得參酌區域因素調整估計之區 段地價平均結果而決定。
㈢經查：
⒈系爭土地之使用分區前經61年4月26日發布實施之「土城都市 計畫案」劃定為「農業區」、「農業區建地目」及「保護區 」，嗣於105年6月30日及8月19日發布實施之「擬定土城都 市計畫（配合捷運萬大-中和-樹林線第一期路線）細部計畫 案」及「擬定中和都市計畫（配合捷運萬大-中和-樹林線第 一期路線）細部計畫」（下合稱105年都市計畫），變更為 「捷運開發區」，由臺北市政府報請內政部以107年11月12 日台內地字第1070452295號函核准徵收，再經被告於107年1 1月14日公告徵收等情，為兩造所不爭執，且有徵收公告（ 答辯卷1第1至3頁）及105年都市計畫書（訴願卷第1冊第73 至82頁）附卷可稽。依105年都市計畫書第六章土地使用分 區管制要點所載，捷運開發區除供設置捷運設施（捷運車站 、車站出入口、通風井、緊急出口、轉乘設施、停車場、路 線及其相關設施、主變電站、機廠）之使用外，並得依大眾 捷運法及相關法令辦理土地開發，區內所有土地使用除都市 計畫另有規定者外，悉依都市計畫法新北市施行細則商業區 之使用項目管制，建蔽率、容積率上限亦復相同，分別為70 %及150%（參見訴願卷第1冊第81頁之「表6-2捷運開發區開 發強度及使用組別表」）。又上述捷運開發區基準容積約為 57.07%，係按用地範圍各宗地變更前之法定容積率平均計算 而得，該區用地如依大眾捷運系統土地開發辦法辦理土地開 發，容積率上限雖得由原基準容積約57.07%提高至150%，惟 上述獎勵容積係依法辦理開發時方產生，於系爭土地被徵收
當時尚未發生；另依大眾捷運法第7條第1項規定，開發僅得 由主管機關辦理，是捷運開發區之土地所有權人不得自行辦 理土地開發等情，則有臺北市政府捷運工程局108年11月21 日北市捷規字第1083025492號函附答辯卷1第64、65頁足憑 。故系爭土地經依都市計畫變更為捷運開發區後，即須保留 供作大眾捷運相關設施及配合捷運辦理開發使用，土地所有 權人無法自行開發利用，與依都市計畫法指定之公共設施保 留地，其使用受該法第51條規定之限制，即不得為妨礙其指 定目的之使用，僅得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕 之使用者，情形相當；且捷運開發區內所有土地，不論日後 係作為捷運設施用地或辦理開發使用，均受相同之使用分區 管制，故係為興建捷運交通設施之目的所作整體性之用地規 劃，不得僅因其除供設置捷運車站、車站出入口、通風井、 緊急出口、轉乘設施、停車場、路線及其相關設施、主變電 站、機廠等捷運設施使用外，尚同時配合辦理開發之用，即 否定其為交通事業所必須之公共設施用地性質。況且，被告 辦理系爭土地徵收之依據為土地徵收條例第3條第2款及大眾 捷運法第7條等規定，業據徵收公告載明（參見答辯卷1第1 頁），可知被告係以依都市計畫程序變更為捷運開發區之系 爭土地，均為興辦交通事業（大眾捷運）所必須之用地而辦 理徵收。
⒉承上，系爭土地係在需地機關申請內政部核准徵收之前，即 依都市計畫變更程序，劃定為大眾捷運交通事業所必須之捷 運開發區，其後經被告以屬興辦交通事業所需土地為由予以 徵收，具有公共設施保留地之性質，則被告辦理徵收補償時 ，自應類推適用查估辦法第10條第3項、第22條第1、2、4、 5項等有關公共設施保留地徵收補償市價查估程序之規定， 按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價，始符合土 地徵收條例第30條規定。惟被告以系爭土地所屬捷運開發區 非屬原都市計畫範圍內之公共設施保留地，依查估辦法第20 條第5項第2款規定，以系爭土地於都市計畫變更為得徵收土 地前之土地使用即「農業區」、「農業區建地目」及「保護 區」為據，將61-1、62、63、64-1、70、75、77、80、81、 82、83、84、85、88、89、102、103、105、107-1、108、1 50、158-1地號等22筆未臨接計畫道路農業區土地劃屬第P00 3-00地價區段；55-1、141-1、141-2地號等3筆農業區建地 目土地劃屬第P003-01地價區段；173地號臨金城路農業區土 地劃屬第P004-00地價區段；148地號臨金城路農業區土地劃 屬第P005-00地價區段；1-2、2-1、58-1、58-2、64、65、6 6、67、68、71、81-1、82-1、104、106、107地號等15筆保
護區土地劃屬第P006-00地價區段（參見訴願卷第2冊第366 頁之地價區段圖），再自P003-00區段內選取77地號土地、 於P004-00區段內選取173地號土地、於P005-00區段內選取1 48地號土地、於P003-01區段內選取86地號土地、於P006-00 區段內選取新北市中和區自強段309-1地號土地（非系爭土 地）作為比準地（參見訴願卷第2冊第243頁） ，辦理系爭 土地市價徵收補償價格之查估，而未就系爭土地非屬農業區 建地目部分，依查估辦法第22條第1、2、5項等規定，於所 毗鄰各非公共設施保留地之地價區段內分別選取比準地，查 估各該比準地地價，作為各該區段地價，再按毗鄰各非公共 設施保留地地價區段之區段線比例加權平均計算，得出系爭 土地非屬農業區建地目部分之區段地價，據以決定其宗地市 價；另就其中農業區建地目部分，亦未依查估辦法第22條第 4項規定，以與其距離最近之3個同使用性質地價區段為基準 ，並參酌區域因素調整估計之區段地價平均結果，決定其區 段地價，再據以估計宗地市價，顯係違反土地徵收條例第30 條規定而為法律概念之解釋，自屬違誤。
㈣被告雖以其108年10月變更土城都市計畫(第三次通盤檢討)( 第一階段)書（下稱108年計畫書），將捷運開發區歸類於土 地使用分區，而非公共設施保留地為據，抗辯：捷運開發區 為都市計畫之土地分區，並非公共設施保留地，伊就系爭土 地以都市計畫變更為得徵收土地前之土地使用管制辦理徵收 補償市價查估，與內政部106年函及108年函意旨相符，並無 違誤云云。惟查：
⒈都市計畫地區範圍內，供作都市計畫法第42條第1項第1至4款 所定公共設施使用之土地，於國家取得其所有權之前，即為 公共設施保留地。系爭土地既經105年都市計畫變更為捷運 開發區，供設置捷運交通事業相關之捷運車站、機廠等設施 使用，被告於107年間亦以系爭土地為興辦捷運交通事業所 需用地，依土地徵收條例第3條第2款及大眾捷運法第7條等 規定辦理徵收，則系爭土地之性質為都市計畫法第42條第1 項第3款所稱其他公用事業用地，自具有公共設施保留地之 性質。被告在公告徵收系爭土地後之108年10月所發布108年 計畫書，其中之表2.2-1「本次通盤檢討前土地使用計畫面 積統計表」，將捷運開發區列於土地使用分區，而非公共設 施用地項下（參見本院卷第197、212、213頁），顯與捷運 開發區土地係供捷運交通事業使用，具有公共設施用地之屬 性不合，被告執以抗辯捷運開發區內之系爭土地，非屬公共 設施保留地性質，尚乏堅強論據。
⒉次查，查估辦法第20條第5項第2款之適用對象為都市計畫範
圍內「非屬」公共設施保留地之依法得徵收土地，系爭土地 經105年都市計畫劃為捷運開發區，其徵收宗地單位市價之 查估，應類推適用公共設施保留地之規定，本不適用該款規 定，內政部106年函認為系爭土地依查估辦法第20條第5項第 2款規定查估價格於法無違（參見答辯卷1第55、56頁），已 非的論。況且，依查估辦法第4條規定，土地徵收補償市價 查估之辦理程序為：「蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及 資料」→「調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關 影響地價之因素」→「劃分或修正地價區段，並繪製地價區 段圖」→「估計實例土地正常單價」→「選取比準地及查估比 準地地價」→「估計預定徵收土地宗地單位市價」→「徵收土 地宗地單位市價提交地評會評定」，亦即宗地單位市價之查 估，必先有地價區段，再選取比準地以查估比準地地價，進 而估計徵收土地宗地單位市價，其查估程序上之先後關係， 非可混淆。依查估辦法第20條第5項「前項宗地個別因素資 料之行政條件，依下列方式填寫：一、非都市土地、都市計 畫範圍內公共設施保留地、區段徵收範圍內土地：……。二、 都市計畫範圍內非屬前款公共設施保留地之依法得徵收土地 ：……。」所規定內容，僅為同條第4項宗地個別因素資料之 「行政條件」如何填寫之方式。所謂同條第4項宗地個別因 素資料，依該條項規定，則指該條第1項規定之「預定徵收 土地其範圍內各宗地個別因素資料」。依查估辦法第20條第 1項、第2項規定：「預定徵收土地宗地市價應以第18條選取 之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周 邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫 範圍內之公共設施保留地，不在此限。」「前項宗地條件、 道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價 個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內 調整。」有關預定徵收土地宗地市價，應以同辦法第18條選 取之比準地為基準，再參酌宗地條件、道路條件、接近條件 、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之，所謂查 估辦法第20條第5項第1款或第2款填寫之「行政條件」，僅 是用於調整比準地地價的個別因素之一，於查估程序係屬最 末端，尚在地價區段之劃定、選取比準地及查估比準地地價 之後。是被告主張應依查估辦理第20條第5項第2款填寫「行 政條件」規定，以都市計畫變更為得徵收土地（捷運開發區 ）前之土地使用管制即農業區、保護區辦理查估云云，並據 以於本件劃設農業區地價區段、農業區建地目地價區段及保 護區地價區段，顯已混淆查估辦法規定有關徵收土地宗地單 位市價程序之先後關係，於法自屬有違。
⒊又現行土地徵收條例第30條第1項，規定被徵收土地應以市價 補償，都市計畫區內之公共設施保留地則應按毗鄰非公共設 施保留地之平均市價補償，旨在使被徵收土地所有權人得以 在同一地段買回性質相同及面積之土地，較為公平合理，及 保障公共設施保留地所有權人之權益，避免其因所有土地經 都市計畫劃定為公共設施保留地，致蒙受過度損失；查估辦 法既係依同條第4項規定授權而訂定，其適用結果自不得違 背前揭母法之立法意旨。系爭土地於都市計畫變更前之使用 分區，分別為農業區、保護區及農業區建地目，屬農業區建 地目者，於都市計畫變更為捷運開發區後，土地使用分區管 制由開發強度較高變為較低，依都市計畫變更前之使用管制 規定查估補償，對所有權人固無不利；然就都市計畫變更前 為農業區、保護區土地之所有人而言，適用都市計畫變更前 、開發強度較變更後為低之使用管制條件查估補償結果，即 難謂其權益已獲合理保障。惟內政部106年函卻以系爭土地 於都市計畫變更前既分別為農業區、農業區建地目、保護區 等不同土地使用分區，使用強度本為不一為由，認為依查估 辦法第20條第5項第2款規定查估價格，屬合理反映土地價格 ，無違土地徵收條例第30條規定（參見答辯卷1第55、56頁 ），該部108年函亦稱都市計畫範圍內非屬公共設施保留地 之依法得徵收土地，應依查估辦法第20條第5項第2款規定， 按都市計畫變更前土地使用管制查估土地徵收補償市價，以 給予被徵收土地之權利人合理之補償，且補償與損失必須相 當，俾利保障民眾權益（參見答辯卷1第60、61頁），並未 慮及土地徵收補償市價查估，如一律依查估辦法第20條第5 項第2款所定宗地行政條件之填寫結果辦理，在土地使用分 區管制之開發強度因都市計畫變更而由低轉高之情形，可能 產生損及土地所有權人權益之結果，所持見解與土地徵收條 例第30條之立法意旨未盡相符，無可採取，被告援引上述2 內政部函作為辦理系爭土地徵收補償市價查估之依據，難謂 適法。
六、綜上所述，原處分及復議結果既有上開違法情事，訴願決定 未予糾正，同有違誤，原告訴請撤銷，為有理由，惟因系爭 土地之徵收補償地價，尚待被告依法定程序完成查估後方能 確定，故本件事證尚未明確，應由被告對於原告就系爭土地 徵收補償價額所提異議，依本判決之法律見解另為適法之處 分。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核對於判決 之結果不生影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第98條第
1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 28 日 臺北高等行政法院第四庭
審判長法 官 高 愈 杰
法 官 楊 坤 樵
法 官 鍾 啟 煒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第1項但書、第2項）
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其法定代理人具備律師資 格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 ㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。 中 華 民 國 110 年 10 月 28 日 書記官 李 建 德