臺中高等行政法院判決
109年度訴更二字第14號
110年10月14日辯論終結
原 告 張文聰
張孔澤
張惠堯
張惠鈞
上四人共同
訴訟代理人 陳怡成 律師
周家年 律師
陳泓翰 律師
原 告 巫佑豐
巫萬進
巫林玉綢
巫佑杰
巫佑光
上五人共同
訴訟代理人 許景鐿 律師
被 告 臺中市政府
代 表 人 盧秀燕
訴訟代理人 陳漢洲 律師
複代理人 張寶軒 律師
參 加 人 臺中市安和自辦市地重劃區重劃會
代 表 人 吳金條
訴訟代理人 游雅鈴 律師
梁宵良 律師
蔡本勇 律師
上列當事人間市地重劃事件，原告不服內政部中華民國104年6月
23日臺內訴字第1040037785號訴願決定，提起行政訴訟，前經本
院104年度訴字第263號判決後，原告提起上訴，經最高行政法院
105年度判字第605號判決廢棄，發回本院更為審理，經本院再以
105年度訴更一字第21號判決駁回原告之訴，原告仍不服，提起
上訴，復經最高行政法院以109年度判字第359號判決廢棄發回，
本院更為判決如下︰
主 文
一、原告之訴駁回。
二、本審及發回前上訴審訴訟費用均由原告負擔。 事實及理由
一、爭訟概要：
㈠參加人前於民國（下同）97年10月23日將「臺中市安和自辦 市地重劃區重劃工程規劃設計書、圖及預算書」函送被告（ 於99年12月25日與改制前臺中縣合併成直轄市，機關名稱仍 為臺中市政府）審核，原經被告就交通工程以外之土木工程 規劃設計書、圖及預算書部分，以97年12月23日府地劃字第 0970309949號函同意備查；而就交通工程規劃設計書、圖及 預算書部分，以98年1月12日府地劃字第0980008280號函同 意備查；又就「下埒分線灌溉水路改善工程」設計圖及工程 預算書部分以99年12月1日府地劃字第0990349120號函同意 備查在案。繼因被告以上開各該函文均有將「同意核定」詞 彙誤用為「同意備查」之情形，乃依序以101年5月2日府授 地劃一字第1010073392號函（下稱前處分A1）、101年5月2 日府授地劃一字第1010073393號函（下稱前處分A2）及101 年5月2日府授地劃一字第1010073396號函（下稱前處分A3） 予以更正。原告就上開三個前處分合併提起行政爭訟，經本 院以102年度訴字第59號判決駁回前處分A1及A3部分，而對 於前處分A2部分則認定被告未為實質審查構成違法，適用行 政訴訟法第198條規定為情況判決（其中關於前處分A1及A3 部分，並經最高行政法院104年度判字第679號判決駁回該部 分之上訴確定）。被告乃對於前處分A2關於交通工程規劃設 計書、圖及預算書部分，重新實質審查後，另以103年12月2 4日府授地劃一字第10302659071號函（下稱原處分1）予以 核定，並溯自98年1月12日生效。
㈡參加人曾於99年12月22日將「臺中市安和自辦市地重劃區計 算負擔總計表」（下稱計算負擔總計表）函送被告審查，原 經被告所屬地政局以100年1月18日中市地劃一字第10000015 19號函准予備查，嗣經該局自行以101年5月10日中市地劃一 字第1010016873號函予以撤銷，而由被告以101年5月10日府 授地劃一字第1010077075號函（下稱前處分B）予以核定， 溯自100年1月18日生效，原告提起行政爭訟，經本院以102 年度訴字第133號判決以認定該計算負擔總計表因交通工程 規劃設計書、圖及預算書部分（即前處分A2）已經本院102 年度訴字第59號判決認定未經被告實質審查構成違法，致前
處分B亦失所據，而撤銷前處分B（嗣經最高行政法院104年 度裁字第539號裁定駁回上訴確定）。被告旋就參加人送核 之計算負擔總計表，作成103年12月24日府授地劃一字第103 0265907號函（下稱原處分2）予以核定，並溯自100年1月18 日生效。
㈢原告對於原處分1及原處分2均表示不服，合併提起訴願，經 分別決定不受理及駁回，遂提起行政訴訟。經本院以104年 度訴字第263號判決駁回後，提起上訴，經最高行政法院105 年度判字第605號判決將該判決廢棄，發回本院更為審理， 再經本院105年度訴更一字第21號判決駁回原告之訴，原告 提起上訴，經最高行政法院109年度判字第359號判決廢棄， 發回本院更為審理。
二、本件原告張文聰、張孔澤、張惠堯、張惠鈞起訴主張，除援 引更審前訴訟程序之陳述外，補述略以：
㈠行政法院應具體審查臺中市地價及標準地價評議委員會（下 稱地評會），就臺中市安和自辦市地重劃區（下稱系爭重劃 區）重劃前後地價所為之評議，是否合法：
1.最高行政法院95年度判字第2143號判決、107年度判字第515 號判決、109年度判字第390號判決予以參照。 2.原告於更審前、及更一審均主張「本件計算負擔總計表中之 重劃前地價，其評定顯有參雜『使用分區』等無關因素，且 未『分宗』評定而屬違法」（原告更審前105年2月24日言詞 辯論意旨狀第22頁至第24頁），容有違背市地重劃實施辦法 第20條第1款。復依市地重劃實施辦法第29條附件二之公式 ，「重劃前平均地價」、「重劃後平均地價」為計算負擔總 計表內之重要事實，倘重劃前後平均地價之評定程序，有違 背法令之情事，則所評定之地價，將背於真實，影響公式之 計算。最高行政法院第二次發回意旨指摘更一審判決未就原 告主張計算負擔總計表之重劃前地價評定違法部分，予以具 體審查，尚有違誤。是故，行政法院應具體審查地評會，就 系爭重劃區重劃前後地價所為之評議，有無遵守法定正當秩 序、有無基於錯誤之事實或不完全之資訊、有無遵守一般有 效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素，有無 違反相關法治國家應遵守之原理原則，則地評會會議全部評 議程序（包含被告於會議前之審查）自屬審查客體無疑。 3.查被告109年10月6日所陳報之重劃前後地價評議圖、98年10 月22日地評會會議紀錄、重劃前後地價查估說明書，固記載 決議：一、請補送土地分配率書面資料。二、其餘照案通過 。惟，評議程序容有諸多瑕疵，分述如下：
⑴曾國鈞委員：「重劃前後地價訂定時是否有試算分配率？
……並請補送分配率書面資料附案。」（98年10月22日地 評會會議紀錄第2頁）地評會評議時缺少分配率書面資料 ，資訊既不完全，地評會如何審慎評定，究非無疑，依據 前揭最高行政法院見解，難謂無違法情事。
⑵林顯傾委員：「重劃前後地價評定如需要不動產估價師簽 字，應就全部予以簽證，而非僅認定一個重劃後區段。」 （98年10月22日地評會會議紀錄第2頁）楊祥銘委員：「 重劃前1200多筆地號，重劃後有22個地價區段，目前估價 報告書僅估一個重劃後區段（21區段，48,000元/㎡）。 」（98年10月22日地評會會議紀錄第2頁）地評會評議委 員質疑估價報告書僅認定、查估一個重劃後區段，許志安 不動產估價師說明略以：其他區段按照修正比率進行價格 調配，請委員參考說明書。經查，出席評議之委員10人， 其中不動產估價專業1人，地政、建築專業4人，則地評會 是否能在有限時間，依據簡短說明完全理解所謂修正比率 、價格調配計算方式及相關資訊，進而審慎評定，誠屬有 疑。況上開委員發言業已證明地評會委員在會議前實無法 明確得知系爭重劃區重劃前後地價查估說明書附件三重劃 後地價評議表其他21個區段地價究竟憑何而來，尤其楊祥 銘委員身為不動產估價師，尚無法舉一反三，遑論其他評 議委員。倘若地評會委員於會議前尚難形式判斷重劃後地 價是否有計算錯誤或其他明顯錯誤，期待地評會委員在會 議中實質討論、審慎評定重劃後地價是否合理且切合土地 實值，無非緣木求魚，依據前揭最高行政法院見解，被告 顯有不遵守法定程序或不提交法定資料之違法。 ⑶王廷富委員：「訂定之加權表重劃單位主觀意念很大，因 為牽涉分配權益，且經加權表計算出來結果不一樣。」（ 98年10月22日地評會會議紀錄第1頁）曾國鈞委員：「不 動產估價師簽證是一個基礎，重要的是仍應依平均地權條 例施行細則第81條及市地重劃實施辦法第20條規定辦理， 以達地價平衡及分配辦理。」（98年10月22日地評會會議 紀錄第2頁）被告所陳報之重劃前後地價查估說明書第8頁 表三「影響地價因素及加權一覽表」影響因素項目：土地 使用分區、面臨道路寬度、繁榮街道、其他因素，與市地 重劃實施辦法第20條第2款：「重劃後之地價應參酌各街 廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地 使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路 線價或區段價。」所定之法定參酌因素難謂完全相符，復 未說明未盡相同部分之處理方式。是故，評議委員質疑重 劃單位主觀意念很大，且計算結果不一致，或認為雖以不
動產估價師簽證為基礎，仍應依相關法律規定辦理，似非 無由。是故，系爭重劃區重劃後地價查估未審慎考量市地 重劃實施辦法第20條第2款之法定參酌因素，且似有夾雜 與事件無關之考慮因素，顯然有違法情事。
⑷參照前揭最高行政法院見解，重劃前地價評議表格式是否 正確，勢必涉及地評會所為評定是否有違正當法律程序， 不唯被告業務單位應於地評會開會審議前審查此一項目， 行政法院亦應予審查被告業務單位是否已實質審查，且地 評會所據以評定之事實或資訊是否完整正確。形式上觀察 系爭重劃區重劃前後地價查估說明書附件一重劃前地價評 議表，格式顯然未逐宗填寫載明，是否有礙地評會評議委 員針對特定宗地地價表示意見，或將評議結果填寫於評議 表，或將修正理由於評議表中敘明，非無疑義。 ⑸又被告固曾於第一次第一審辯稱，地價調查估計規則明定 可以區段地價作為各宗土地地價。因此本案查估重劃前地 價採先估計區段地價，再以所在地價區段作為各宗土地重 劃後地價，並無違背地價查估程序。惟按地價調查估計規 則第23條：「宗地單位地價之計算方法如下：一、屬於繁 榮街道路線價區段之土地，由直轄市或縣（市）地政機關 依繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則計算。二、 其他地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。」 系爭重劃區何以一概屬於其他地價區段之土地，是否全無 屬於繁榮街道路線價區段之土地，說明及判斷標準完全付 諸闕如，自難認為毫無違背地價查估程序。
4.請求鈞院命被告提出98年10月22日地評會98年第一次會議紀 錄之全程錄音，以及該次會議之全部附件，以了解地評會就 系爭重劃區重劃前後地價所為之評議，是否合法。 ㈡被告就交通工程預算書、圖之審查有重大瑕疵： 1.最高行政法院第二次發回意旨，針對交通工程預算部分之指 摘略以：「至於工程預算部分則參考工程會建置之公共工程 價格資料庫，被上訴人曾採購各該項目工程所編列之預算， 及向民間業者訪價以瞭解市場行情，以檢討審視其編列是否 合理，簽核過程係由承辦人簽請股長、轉陳科長、簡正、主 任祕書、副局長、局長決行通過，黃志寧並就上訴人提出各 項疑點於更審前原審逐一說明為由，而認被上訴人就上開交 通工程預算書、圖已踐行實質審查程序，固非無見。惟被上 訴人就交通工程預算書、圖已踐行實質審查程序與其審查是 否有違法瑕疵係屬二事。縱被上訴人已踐行實質審查，法院 仍應審查被上訴人之審查是否適法；而證人黃志寧於更審前 原審104年11月5日、12月10日準備程序期日雖到庭證稱：…
…，並提出關於『號誌、行車管制號誌、基礎』、『號誌、 行車管制號誌、懸臂式……』等項參考之工程會建置之公共 工程價格資料庫（見同上卷第260、261頁）2紙相佐，似謂 就系爭交通工程預算之審查，曾參考採購各該項目工程所編 列之預算；然與被上訴人所屬交通局104年5月19日中市交工 字第1040020985號函說明二所載：『有關本市安和自辦市地 區重劃區公共設施交通工程『預算』部分，係參考行政院公 共工程委員會公共價格資料庫及訪價方式進行審查。』（見 同上卷第152頁）等情，係有出入，則被上訴人所屬交通局 就系爭工程預算部分為核定時，究否參考被上訴人曾採購各 該項目工程所編列之預算乙節，原審未予調查釐清，逕認被 上訴人審查系爭交通工程預算部分業參考其曾採購各該項目 工程所編列之預算，即有未洽；又證人黃志寧僅就其訪價之 程序為說明，並未提出相關資料如訪價之廠商等資料可供查 證，致上訴人質疑其此部分陳述之真實性，而法院亦無從審 查其此部分查核結果之合理性，是上訴人主張原判決於此採 證係有瑕疵，亦屬可取。」
2.「各該工程主管機關為前項核定時，應依各該地區所定公共 設施工程費用規定予以審查。」獎勵土地所有權人辦理市地 重劃辦法（下稱獎勵重劃辦法）第32條第2項定有明文，既 已揭示實質審查之標準，且公共工程價格資料庫區分北、中 、南、東四區，以及高、中、低三價位，完整而詳實，足資 應付諸多不同情況，殊無不能參考之理，被告承辦人員是否 有裁量餘地，可以任意參考公共工程價格資料庫，或是訪價 ，或是參考被告曾採購各該項目工程所編列之預算，已滋疑 義。倘許被告藉口準備行使審查權，實施非法定要式之任意 行為，自擇參考公共工程價格資料庫、訪價、曾採購各該項 目工程所編列之預算之適宜時機，比如在某一情況參考資料 庫，在另一情況採用訪價；或者適宜方式，比如在某一情況 先參考預算資料後訪價，在另一情況先訪價後參考預算；復 於價格不一致、不相協調時任意定其取捨，比如在某一情況 以資料庫價格不妥採用訪價，在另一情況以訪價價格不妥參 考預算，完全委諸承辦人員個人主觀判斷，恐怕有違禁止恣 意原則。
3.被告就交通工程預算書、圖已踐行實質審查程序與其審查是 否有違法瑕疵係屬二事，縱被告已踐行實質審查，法院仍應 審查被告之審查是否適法。被告交通局承辦人員黃志寧僅就 其訪價之程序為說明，並未提出相關資料如訪價之廠商等資 料可供查證，法院自無從審查其此部分查核結果之合理性， 則被告之審查即有重大瑕疵至明。蓋被告既無任何訪價之廠
商名稱、品項、數量、金額等等客觀資料可供法院審查，足 可認定根本毫無相關客觀資料，縱有訪價不過徒具形式，不 免流於被告承辦人員之主觀認知；被告交通局承辦人員黃志 寧是否確曾參考被告曾採購各該項目工程所編列之預算，所 參考取捨之具體品項、數量、金額等等為何，均有所不明， 所謂參考無異於憑空想像，自難認為適法；被告交通局承辦 人員黃志寧參考公共工程價格資料庫部分，業經原告多次逐 項指摘價格不符（原告前審104年12月7日聲請調查證據狀暨 陳述意見狀第3頁陳述意見部分、及附件9），被告如何參考 取捨，以致判斷交通工程預算金額合理，亦有欠明暸，不啻 被告任意定奪，顯然有重大瑕疵。
㈢被告、地評會就重劃前後地價評定之中間程序行為不符正當 法律程序、行政法上基本原則：
1.最高行政法院第二次發回意旨，針對重劃前後地價評定部分 之指摘略以：「地評會決議事項，亦屬直轄市或縣（市）政 府行政行為之範疇。承前所述，重劃會於辦理重劃土地分配 設計前，委託不動產估價師查估重劃前後地價，由理事會提 經會員大會通過後，送請直轄市或縣（市）主管機關提交地 評會評定後，由理事會將之列入計算負擔總計表，用以計算 市地重劃區公共用地費用負擔、土地交換分配及變通補償之 基準，攸關土地所有權人權益及重劃會財務平衡，是地評會 對重劃前後地價為評定，須經實質審議，由公權力為必要之 監督。又地評會所為重劃前後地價之評定，係重劃會提出計 算負擔總計表送請主管機關核定之中間程序行為，因相關法 令並無得對地評會所為重劃前後地價之評定單獨聲明不服之 規定，故就此多階段行政行為，有所不服，僅得對終局之行 政行為予以救濟，並對中間程序行為，一併予審查。申言之 ，自辦市地重劃地區土地所有權人對地評會所評定之重劃前 後地價不服，應以主管機關就重劃會所送計算負擔總計表之 核定處分為程序標的，提起行政爭訟，以為救濟，主張據以 作成計算負擔總計表之重劃前後地價評定違法。原判決以： 核定計算負擔總計表之主管機關不具評定地價之權限，不得 徒憑土地所有權人指摘地價評定具有違法之事由，即據為不 予核定之理由等詞，而未就上訴人主張計算負擔總計表之重 劃前地價評定違法部分，予以具體審查，揆之上開說明，尚 有未洽。上訴意旨指摘原判決於此係有理由不備之違法，即 屬可採。」
2.乙證15不動產估價報告書僅有重劃後第21區段之估價，違背 獎勵重劃辦法：
⑴本件經被告再次確認，好不容易尋得乙證15不動產估價報
告書（98年9月製作），形式上確與乙證6地價查估說明書 （98年7月製作）不同。乙證6地價查估說明書（98年7月 製作）內容有重劃前7個地價區段，涵蓋全部1200餘筆土 地，以及重劃後22個地價區段。乙證15不動產估價報告書 （98年9月製作）內容僅有重劃後分配區塊編號2一筆面積 8,781.24/㎡之土地，即乙證6地價查估說明書重劃後地價 基準地（第21區段）。又據乙證8地評會會議記錄第4頁鴻 廣估價師說明內容：「估價報告書係提供第21區段標準宗 地地價，其他區段於地價查估說明書內按照修正比率進行 價格調配，故估價報告書僅呈現標準宗地價格，其他區段 請委員參考說明書。其他未出具估價報告書的區段，係以 簽證簽認的方式，有含括在簽證範圍裡面。」
⑵按內政部95年3月1日台內地字第0950017125號解釋函：「 依自辦市地重劃會依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法 第28條規定：『重劃前後地價，應於辦理重劃土地分配設 計前，由重劃會經會員大會通過後，送請直轄市或縣（市 ）主管機關提交地價評議委員會評定之。』，故重劃前後 地價查估於自辦市地重劃業務有實際查估之需要，惟查自 辦市地重劃會，依上開辦法第11條、第12條、第13條規定 ，並無重劃之前、後地價查估權責，且重劃之前、後地價 查估，攸關參與重劃土地所有權人權益，是以自辦市地重 劃會辦理市地重劃，有重劃前、後地價查估之實際需求時 ，應依前開辦法第14條第2項後段規定：『……視實際需 要雇用各種專業人員辦理或委託法人、學術團體辦理。』 ，委託不動產估價師查估，以確保土地所有權人之權益與 公平。」重劃會既應委託不動產估價師查估，則該受委任 不動產估價師自應秉持專業，遵照不動產估價師法相關規 範與約束，否則上開市地重劃辦法即形同具文，無以確保 土地所有權人之權益與公平。依不動產估價師法第19條第 2項規定，不動產估價師受託辦理估價，應依不動產估價 技術規則及中央主管機關之規定製作估價報告書。本件乙 證15不動產估價報告書僅查估重劃後第21區段地價，其餘 重劃後地價區段係以簽證簽認方式處理，遑論重劃前1200 多筆或7個地價區段地價，完全無關乙證15。縱認本件已 依不動產估價技術規則查估重劃後第21區段地價，顯然不 符獎勵重劃辦法第14條第2項後段規定委託不動產估價師 查估所有重劃前後地價，業據地評會林顯傾委員：「重劃 前後地價評定如需要不動產估價師簽字，應就全部予以簽 證，而非僅認定一個重劃後區段。」（乙證8會議紀錄第2 頁）楊祥銘委員：「重劃前1200多筆地號，重劃後有22個
地價區段，目前估價報告書僅估一個重劃後區段（21區段 ，48000元/㎡）。」（乙證8會議紀錄第2頁）提出質疑， 尤難以確保土地所有權人之權益與公平，自有重大瑕疵， 至為灼然。
⑶況且乙證6地價查估說明書（98年7月）製作在前，乙證15 不動產估價報告書（98年9月）製作在後，有參加人110年 1月5日行政答辯㈡狀自認可稽。乙證6地價查估說明書既 以明列所有重劃前後地價，乙證15不動產估價報告書始就 重劃後其中一個區段地價進行估價，無乃先射箭再畫靶， 本於不欲相悖「先見之明」，顯然不能期待估價過程再作 相異認定，事實上乙證15不動產估價報告書亦剛好一致， 真實公正自有可疑。又乙證6地價查估說明書明列所有重 劃前後地價，不可能以後來製作的估價報告書為基礎（況 且估價報告書僅有重劃後第21區段），不僅於法不符，格 式粗疏簡略，未有估價過程，足見重劃前後之地價似屬「 從天而降」或「揣摩上意」，難免啟人疑竇。
3.乙證6地價查估說明書未進行實質估價，甚至未載有任何估 價過程，致該說明書顯有違反不動產估價技術規則、市地重 劃實施辦法：
⑴據乙證8鴻廣估價師說明內容，估價報告書係提供第21區 段標準宗地價格，其他區段按查估說明書內容調整，未出 具估價報告書之區段，包括在簽證範圍內。職此，查估說 明書既涵蓋在估價師簽證範圍，故應按其執業責任從事估 價業務，均需依照不動產估價技術規則所訂定之作業程序 ，進行資料蒐集並運用估價方法進行價格推演，進而製作 估價報告書。然檢視鴻廣事務所提供之乙證6查估說明書 ，全文僅僅12頁，其查估標的為安和自辦市地重劃區前、 後地價，卻未見查估說明書中揭露勘估標的之基本資料（ 各宗地面積、權屬等），且未調查勘估標的當時之地勢、 地貌等現況條件並作成紀錄及攝製照片，違反不動產估價 技術規則第13條及第16條第2項規定，包括未確認勘估標 的之基本資料、使用現況及影響價格之各項資料；及未載 明價格日期、勘查日期、價格種類、估價條件、估價目的 、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔、勘估標的使 用現況、價格形成之主要因素分析、估價所運用之方法與 其估算過程及價格決定之理由，以及應檢附必要之圖說資 料，上述應載明而未載明事項係屬重大違誤，明顯可知鴻 廣不動產估價師於執行業務過程中，未遵照估價作業程序 ，則本件查估說明書已有重大瑕疵。
⑵未調查重劃區及其附近之買賣實例：依不動產技術規則第
122條之1條規定，市地重劃估價其重劃前、後地價評估項 目應依平均地權條例及其施行細則、市地重劃實施辦法及 獎勵重劃辦法等相關法令規定辦理。乙證6查估說明書亦 於第1頁即敘明本件依據平均地權條例施行細則第81條及 市地重劃實施辦法第20條等相關規定查估辦理。市地重劃 實施辦法第20條固明定：「重劃前之地價應先調查土地位 置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等 資料，分別估計重劃前各宗土地地價。」不動產估價技術 規則第5條、第11條、第12條，復分別規定不動產估價應 蒐集相關交易資料，並進行整理、比較、分析、調整等估 價工作。惟乙證6查估說明書內未提供區域內成交案例蒐 集結果，亦未進一步分析於價格日期當時之市場行情，既 然全無相關佐證資料可供檢視，何以確認其主觀決定之重 劃前後地價結果是否符合市場客觀認知？
⑶重劃前未查估宗地地價：市地重劃實施辦法第20條規定， 需分別估計重劃前各宗土地地價，是故重劃前土地應逐筆 詳細查估，而且非單就公告現值為唯一參考數據，仍需就 各宗土地之位置、地勢、交通、使用狀況及買賣實例加以 評估。本件重劃前土地筆數約1,200多筆，承作估價師於 說明書內完全未調查確認重劃前土地之地形、地勢、地貌 及使用現況基本資料，亦未研析周邊買賣實例，更遑論引 用相關估價方法進行價格推估，僅草率劃分地價區段，無 視市地重劃實施辦法之規範，仍舊以大量估價、粗糙之方 式劃分地價區段，罔顧參與重劃918位土地所有權人之權 益。
⑷重劃前地價不應將土地使用分區納為價格影響因素：乙證 6查估說明書第6頁重劃前地價查估原則中，提及本區重劃 前地價擬以98年度平均公告現值為估價基礎，依據土地使 用分區及考量西屯路、福科路等云云。經查閱重劃前地價 評議圖顯示，重劃前地價係以「重劃後使用分區」作為劃 分，共分為7個地價區段，地價落在7,500元/㎡至14,600 元/㎡之間，級距差異甚鉅。當重劃前地價差距過大，將 直接影響地主參與重劃分配之權值（面積），容易造成各 地主間配地面積落差。市地重劃實施辦法第20條明定：「 重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況 、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗 土地地價。」本區重劃前多劃定為農業區，何來查估說明 書中土地使用分區之考量，此評定方式甚不合理，且已違 反上述實施辦法規定，使部分宗地地價上漲率過高，進而 造成重劃後配得土地不公之情形。再者，就重劃前地價評
議圖顯示，全區重劃前評定地價，係以「重劃後使用分區 」作為劃分地價區段，然重劃後的使用分區管制，須經重 劃完成後，土地價值方能體現，且本重劃區係屬都市計畫 附帶條件整體開發區之市地重劃，不宜直接以重劃後的使 用分區，作為重劃前的地價區段劃分，就算土地位於重劃 後公共設施用地，其仍可藉由重劃開發過程調整配回土地 ，不應因其坐落於公共設施上，而影響其配地權益。綜上 所述，重劃前地價以錯誤方式評定，導致後續價格結果失 真，應重新檢視重劃前地價評議之合理性。
⑸重劃前地價區段如何劃分？是否有跨兩個以上地價區段之 宗地：乙證6查估說明書第6頁重劃前地價查估原則說明， 本區重劃前地價以98年度平均公告現值為估價基礎，僅依 據土地使用分區及考慮既成道路之影響，查估重劃前地價 。前揭說明書中未載明地價區段如何劃分，亦無價格估算 過程，甚至未將各宗地現況條件納入價格影響因素中，忽 略可能影響價格之因素，上述查估過程存有眾多瑕疵，且 重劃前查估結果均無任何宗地跨越兩個以上地價區段之宗 地，令人存疑，地價評議委員王廷富委員亦有提及。由於 查估過程不實，何以了解其評價過程與邏輯是否有謬誤？ 又重劃前查估完全未引用任何一個估價方法，違反不動產 估價技術規則第14條規定。
⑹重劃前後地價評定價格之價格日期不符規定：依內政部10 4年2月出版之市地重劃作業手冊，載明重劃前地價以重劃 計畫書公告之日為估價時點；而重劃後地價以預定土地分 配結果公告之日至土地點交為預估時點。本查估說明書係 於98年7月出具，當時內政部尚未編印市地重劃作業手冊 ，雖無上述規定可參，然就「重劃後」地價而言，理當估 計預期重劃完成後之平均地價。而本件查估說明書係以98 年7月為時點，與重劃前地價查估時點相同，端視重劃前 、後地價之意涵，其查估時點相同實不合理。此外，參照 市地重劃作業手冊訂定之估價時點，推敲其訂定時點之差 異，係為能實際反映重劃前後之合理地價，因此本件重劃 前地價查估時點相同，顯有低估重劃後地價之疑慮，確有 可議之處。
⑺重劃後地價未交代價格推演過程：本案重劃後地價查估， 雖有調查重劃區內外土地價格，然並未蒐集區域不動產市 場之相關交易資料，僅單以區外某一街廓土地，就其使用 強度差異進行比較。乙證6查估說明書第9頁所載，區外住 一土地容積率為140%，98年之公告土地現值約為45,000元 /㎡。而區內住二之A土地，容積率為220%，鴻廣不動產估
價師在兩種分區不完全相同之情況下，逕行將住一土地與 住二之A土地相比較，僅單就容積率220%高於140%，即能 斷定區內住二之A土地地價為48,000元/㎡。於寥寥幾頁查 估說明書中，未說明為何選定西屯路住二之A土地當作重 劃後價格基礎，並完全未採用任何估價方法進行有依據、 有推演邏輯之價格推估，於執業過程中過程皆未詳實交代 ，價格評估過程極其粗糙，對於開發者及參與重劃之918 位土地所有權人權益影響甚鉅；於法亦未合於不動產估價 技術規則之規定，明確有違反不動產估價技術規則第11條 、第14條、16條、17條、87條之事實，係屬重大違誤之處 ，導致價格推演結果有失公允。
⑻重劃後以地價權數方式查估，無理論基礎：乙證6查估說 明書第9頁，分別將各項影響地價因素加權，該加權數之 依據為何？住二之A雖強度略高於商五，然商業區依一般 通念商業效益較為聚集，且容許使用項目彈性較高，住二 之A之加權數高於商五，是否公允？又以該加權數方式推 估價格，其理論基礎為何？為何不採用不動產估價技術規 則所明定之比較法、收益法、成本法、土地開發分析法評 估，明顯違反不動產估價技術規則。地價評議委員王廷富 委員亦提及，訂定之加權表重劃單位主觀意念很大。 4.被告業務單位違反正當法律程序：
⑴依據高雄高等行政法院106年度訴字第37號判決及最高行 政法院109年度判字第390號判決意旨，本件被告業務單位 應實質審查上開項目以後，始得將上開資料提送給地評會 進行地價評議，否則即有違正當法律程序。
⑵被告業務單位是否實質審查上開項目，而認定估價結果應 屬妥適，顯有疑義：
①重劃後擬議地價，依乙證6查估說明書第9頁四、㈡㈢說 明：「本重劃區內之西屯路住二之A之土地，其土地使 用分區因素加權100%，面臨20M道路加權6%，面臨西屯 路加權45%，其地價權數加總為2.51。（1＋100%＋6%＋ 45%＝2.51）。本重劃區內面臨西屯路住二之A之土地， 重劃後地價推估48,000元/㎡，而其地價權數為2.51， 透過各分配區塊間相互比較地價權數之變化，則可推估 其他分配區塊之重劃後地價，並調整價格至百位數。」 是重劃後地價推估方法係：48,000元除以2.51可得出標 準地價，以標準地價乘以特定地價區段之地價權數，即 為該特定地價區段之重劃後地價，並調整價格至百位數 （百位數以下捨去）。
②以區段1為例，乙證6擬議地價19,100元，因為調整價格
至百位數（百位數以下捨去），實際價格介於19,100至 19,199元間，除以基準地價（48,000/2.51），亦即乘 以（2.51/48,000），可計算出乙證6擬議地價權數（小 數點後二位四捨五入）之區間介於1.00【計算式：19,1 00×2.51/48,000＝1.00】至1.00【計算式：19,199×2 .51/48,000＝1.00】。
③依重劃後擬議地價，回推計算重劃後擬議地價權數區間 表（見本院卷二第207頁至第208頁）可知，乙證6重劃 後區段1至22之擬議地價權數分別有2%至171%之加權。 惟依據乙證6第8頁「影響地價因素及加權一覽表」，參 照第10頁至第11頁各區段之文字描述，實無從計算得出 重劃後區段1至22之擬議地價加權。乙證6重劃後區段1 至22之擬議地價加權區間，相較於與乙證6第10頁至第1 1頁各區段文字描述之加權，除區段1、11、21（標準地 ）吻合以外，其餘涉及土地使用分區、面臨道路寬度、 繁榮街道多項因素綜合之加權，一概不符，且有加權-7 %至87%之誤差。
④縱認乙證6重劃後擬議地價尚涉及其他因素，容或有所 出入，惟其他因素為何、加權多少，均不見乙證6予以 說明。況乙證6第8頁「影響地價因素及加權一覽表」最