臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
109年度中簡字第1223號
原 告 洪王瓊瑜
訴訟代理人 賴嘉斌律師
游子寬律師
陳秉榤律師
上 一 人
複 代 理人 林逸夫律師
被 告 曾文義
訴訟代理人 吳昀陞律師
被 告 曾文泉
曾文欽
曾文火
曾文振
曾文慶
曾麗招
曾麗香
曾麗月
曾寶桂
曾中岳
曾微貞
曾佳慧
曾雪如
曾巫蘭招
上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國110年9月16日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○○段00000地號土地如附圖所示A部分建物（面積18平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告。被告應給付原告新臺幣1萬5870元及自民國110年8月5日起至返還前項土地止，按月給付原告新臺幣291元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，被告如以新臺幣29萬0718元為原告預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、原告起訴以曾文泉為被告，請求被告曾文泉拆除原告所有坐 落臺中市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭104-1地號土地
）上之建物及返還土地，並應給付原告新臺幣（下同）1萬5 870元本息及按年給付原告3174 元。後迭次追加須合一確定 之其餘被告（見中簡卷㈠第29、139頁、卷㈡第190-191頁）， 依測量結果更正聲明第1項（見中簡卷㈠第271-272頁），再 迭次減縮擴張聲明第2項之請求（見中簡卷㈠第342 頁、卷㈡ 第219-220頁）。經核原告依測量結果，更正聲明並無變更 訴訟標的，僅屬補充更正聲明，以使其聲明清楚完足，非屬 訴之變更追加。其餘追加被告及減縮擴張聲明部分，合於民 事訴訟法第255條第1項第3、5款之規定，應予准許。二、被告曾文泉、曾文欽、曾文火、曾文振、曾文慶、曾麗招、 曾麗香、曾麗月、曾寶桂、曾中岳、曾微貞、曾佳慧、曾雪 如、曾巫蘭招經合法通知，無正當理由，被告曾文泉、曾文 欽、曾文火、曾文振、曾文慶、曾寶桂、曾中岳、曾微貞、 曾佳慧、曾雪如、曾巫蘭招未於言詞辯論期日到場，被告曾 麗招、曾麗香、曾麗月未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭土地為原告所有，訴外人曾石頭無權占有系 爭土地，搭建附圖所示A 部分建物（面積18平方公尺、門牌 臺中市○○區○○街00號），訴外人曾石頭死亡後，由被告繼承 。爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆除地上物及將占 用土地返還原告。又被告無權占用系爭土地，致原告不能使 用收益系爭土地受有損害，被告受有相當於租金之不當得利 ，依系爭土地申報地價年息百分之10計算，爰請求被告給付 自105年8月5日起至110年8月4日止之不當得利1萬5870元及 自110年8月5日起至返還土地之日止，按月給付原告3174元 等語。並聲明：⑴被告應將系爭土地如附圖所示A部分建物（ 面積18平方公尺）拆除並將上開土地返還原告。⑵被告應給 付原告1萬5870元及自110年8月5日起至返還前項土地之日止 ，按月給付原告3174元。
二、被告曾文義則以：門牌臺中市○○區○○街00號房屋（下稱系爭 房屋）為訴外人曾石頭建築遺留之房屋，已隔成7間獨立使 用，有不同之出入門戶，稅籍由各房屋使用人獨自繳納，被 告曾文義使用之房屋，並未緊鄰系爭土地，原告應辨明7間 房屋之使用現況，以為被告方屬正辦。系爭房屋縱有越界事 實，已存在數10年以上，原告配偶及原告取得系爭土地多年 無異議，顯然屬於默認越界建築之事實，依民法第796條第1 項、第796條之1第1項規定，不得請求拆屋還地。依房屋稅 籍資料，系爭房屋於曾石頭61年10月28日死亡後由曾洪不低
繼承取得，斯時系爭土地及系爭房屋同屬曾洪不低所有，嗣 曾洪不低於81年4月21日死亡，系爭土地陸續分割由被告曾 文義、曾文火等人取得，無礙於系爭土地房屋曾同屬曾洪不 低一人所有之事實。再者，曾洪不低為曾石頭之繼承人之一 ，不論其餘曾石頭死亡後取得系爭房屋全部或一部， 不論屬「土地及房屋同屬一人所有」、「土地及房屋同屬相 同共有人」、「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚 有其他共有人」之情形，均有「土地及房屋同屬一人所有」 之法定租賃權規定之適用。原告請求占有之每月對價3174元 顯數過高等語資為抗辯，答辯聲明：駁回原告之訴。三、被告曾麗招、曾麗香、曾麗月未於最後言詞辯論期日到場， 據其於前期日所為聲明及陳述略以：父親曾石頭過世50幾年 等語。其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何 聲明及陳述。
四、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地為原告所有，有土地登記謄本在卷可稽（見補卷第2 5 頁）。
㈡系爭土地建有如附圖所示A 部分建物（面積18平方公尺、門 牌臺中市○○區○○街00號），此據本院會同原告、被告曾文義 及臺中市大里地政事務所人員履勘現場鑑測無訛，有勘驗筆 錄、土地複丈成果圖及相片附卷可憑（見中簡卷㈠第227-229 、235、329-337、347-355頁）。 ㈢曾石頭與曾洪不低為夫妻，曾石頭於61年10月28日死亡，繼 承人為被告曾文義、曾文泉、曾文欽、曾文火、曾文振、曾 文慶、曾麗招、曾麗香、曾麗月及訴外人曾洪不低、曾德文 ，曾德文於80年8 月15日死亡，繼承人為曾巫蘭招、曾寶桂 、曾中岳、曾微貞、曾佳慧、曾雪如，曾洪不低於81年4月2 1 日死亡，繼承人為被告曾文義、曾文泉、曾文欽、曾文火 、曾文振、曾文慶、曾麗招、曾麗香、曾麗月、曾寶桂、曾 中岳、曾微貞、曾佳慧、曾雪如，經本院查詢結果，查無曾 石頭、曾德文之繼承人拋棄繼承事件，有繼承系統表、戶籍 謄本及本院簡易庭紀錄科查詢表在卷可參（見中簡卷㈠第117 -137、405-409、414-421頁）。 ㈣系爭房屋為曾石頭於46年間興建，為未辦保存登記建物（房 屋稅稅籍編號00000000000、起課46年7月），有臺中市政府 地方稅務局大屯分局110年3月5 日中市稅屯分字第11031050 17號函附房屋稅登記表及平面圖、110年4月26日中市稅屯分 字第1103105960號函附房屋稅籍登記表及房屋稅籍證明書在 卷可佐（見中簡卷㈠第423-427、515-523頁）。系爭房屋61 年10月28日由曾洪不低繼承為納稅義務人，再於81年由被告
曾文義繼承為納稅義務人，後於91年3月28日買賣曾素梅等3 人為納稅義務人，有臺中市政府地方稅務局大屯分局110年6 月18日中市稅屯分字第1103108949號函在卷可佐（見中簡卷 ㈡第139頁）。又系爭房屋坐落重測前霧峰段霧峰小段72-6地 號土地，原所有人為曾洪不低，系爭房屋興建時係依使用借 貸關係使用系爭土地。
㈤系爭土地104年申報地價每平方公尺3670元，105年-106年申 報地價每平方公尺3830元，107年-108 年申報地價每平方公 尺3307.2元，109年-110年申報地價每平方公尺2776 元，有 地價公務用謄本在卷可參（見中簡卷㈠第431頁）。 ㈥重測前霧峰段霧峰小段72-6地號土地於重測後登記為霧峰區 峰東段104地號，原所有人為曾洪不低，曾洪不低於81年4月 21日死亡，被告曾文義、曾文泉、曾文欽、曾文火、曾文振 、曾文慶、曾中岳於81年9月25日以分割繼承為原因登記為 共有人，應有部分各7分之1，於81年12月1日因共有物分割 增加104-1至104-6地號，由被告曾文義分得104-1地號土地 所有權全部，有大里地政函附舊式土地登記簿謄本在卷可佐 （見中簡卷㈡第63-135頁）。
五、本件爭點：
㈠本件有無民法第425條之1規定適用？被告抗辯系爭地上物有 法定租賃權，抗辯原告不得依民法第767條第1項規定請求被 告拆屋，有無理由？
㈡被告依民法第796條第1項、第796條之1第1項規定，抗辯原告 不得依民法第767條第1項規定請求被告拆屋，有無理由？六、得心證之理由：
㈠被告抗辯依民法第425條之1規定有權占有系爭土地，並無理 由：
1.按最高法院48年台上字第1457號判例：「土地與房屋為各別 之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土 地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基 ，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後 出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當 事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承 買人默許房屋承買人繼續使用土地。」。88年4 月21日修正 公布、於89年5月5日施行民法第425條之1第1 項規定：「土 地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋 所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人 時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土 地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期 限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」，乃以上開判
例意旨及法理而予以明文化。是以，房屋及土地轉讓( 不限 於買賣 )之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意 旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受 讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間 ，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋 保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號 判決參照）。又房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基 於一定法律關係使用土地者，縱房屋因繼承而由土地所有人 與其他繼承人公同共有，並非「土地及房屋同屬一人」，僅 生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第42 5條之1 規定之適用。（臺灣高等法院臺中分院106年度重上 更(二)字第56號判決、最高法院107 年度台上字第1274號判 決參照）。
2.查曾石頭於46年間經系爭土地所有權人曾洪不低同意而在系 爭土地上興建系爭房屋，曾石頭原始取得系爭房屋所有權， 曾石頭所有系爭房屋係基於與曾洪不低之使用借貸關係而占 有使用系爭土地，此為兩造所不爭執。曾石頭於61年10月28 日死亡，由曾洪不低繼承為房屋稅納稅義務人，被告曾文義 以此抗辯系爭房屋於61年10月28日由曾洪不低繼承為納稅義 務人，係由全體繼承人同意由曾洪不低單獨取得所有權云云 ，此為原告否認。查被告曾文義先已陳述系爭房屋於曾石頭 死亡後由我們繼承等語（見卷㈠第343頁），並未提及系爭房 屋單獨分歸由其母曾洪不低繼承，參以稅捐機關就訟爭房屋 所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所 有權之取得無關，此與地政機關依土地法規定所為所有權登 記有絕對效力之情形有間(最高法院40年台上字第126號判例 意旨、72年度台上字第1816號判決意旨參照)，被告曾文義 並未舉證證明曾石頭全體繼承人為遺產分割協議將系爭房屋 分歸曾洪不低所有，自不能以曾洪不低登記為系爭房屋之納 稅義務人，而認定由曾洪不低取得系爭房屋所有權，則曾石 頭死亡後，應由其全體繼承人即被告曾文義、曾文泉、曾文 欽、曾文火、曾文振、曾文慶、曾麗招、曾麗香、曾麗月及 訴外人曾洪不低、曾德文共同繼承系爭房屋所有權，並繼承 曾石頭與曾洪不低間就系爭土地之使用借貸關係，揆之前揭 最高法院107年度台上字第1274號判決意旨，此情形並非「 土地及房屋同屬一人所有」。又曾石頭之繼承人曾德文於80 年8月15日死亡，應由其繼承人即被告曾巫蘭招、曾寶桂、 曾中岳、曾微貞、曾佳慧、曾雪如繼承曾德文就系爭房屋之 權利。再曾洪不低於81年4月21 日死亡，由被告曾文義、曾 文泉、曾文欽、曾文火、曾文振、曾文慶、曾中岳於81年9
月25日以分割繼承為原因登記為共有人，仍不生「土地及房 屋同屬一人所有」，被告曾文義抗辯本件有民法第425條之1 第1項規定適用，系爭房屋就系爭土地有法定租賃權云云， 並非可採。
㈡被告依民法第796條第1項、第796條之1第1項規定，抗辯原告 不得依民法第767條第1項規定請求被告拆屋，並無理由： 1.按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者 ，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或 變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支 付償金。」，「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人 請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免 為全部或 一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地 界者，不適用之。」，民法第796條第1項、第796條之1第1 項定有明文。民法第796條第1項定有明文。此規定係指鄰地 所有人於土地被越界建築當時明知而不即時反對，不得於事 後請求拆除建築物而言（最高法院81年度台上字第938 號判 決參照）。又民法第796 條所定鄰地所有人之忍受義務，係 為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆 除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所 建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除， 原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用（最高法院 67年台上字第800號判例參照）。
2.查曾石頭係基於使用借貸關係而在系爭土地上興建系爭房屋 ，自與鄰地所有人越界建屋無涉。又系爭房屋及系爭土地輾 轉繼承，並未因「土地建物同屬一人所有」而使借貸權利與 所有權混同歸於消滅，縱使被告曾文義嗣後就系爭房屋有所 增建，被告曾文義並未舉證其為鄰地104-2地號土地所有人 ，且拆除該越界增建地上物，顯然無礙於系爭房屋本體，拆 除增建後回復原始建物使用，對於被告之損害並非巨大，無 損及系爭房屋之經濟價值，揆之前揭說明，自無民法第796 條第1項、第796條之1第1項規定適用，被告曾文義抗辯依民 法第796條第1項、第796條之1第1項規定，原告不得依民法 第767條第1項規定請求被告拆屋，亦無理由。 ㈢系爭房屋係基於使用借貸關係得占有使用系爭土地，此借貸 關係不得對抗嗣後輾轉取得系爭土地所有權之原告，系爭房 屋既無占有系爭土地之正當權源，自屬無權占有。按共同繼 承之遺產在分割以前，為各繼承人公同共有，非經全體繼承 人同意，繼承人之一不得任意處分。而拆屋為事實上之處分 行為，須對於房屋有事實上處分權之人，始得為之。而未經 辦理所有權第一次登記（保存登記）之公同共有房屋，其事
實上處分權原則上屬於公同共有人全體，非經全體公同共有 人之同意，不得命其中部分或一人拆除之。故訴請拆除尚未 經分割之未辦保存登記之房屋，仍應以全體繼承人為被告， 其被告當事人方屬適格，不得僅以現占有人為被告(最高法 院107年度台上字第2124號判決參照)。被告曾文義抗辯系爭 房屋隔成7間獨立使用，原告應依7間房屋使用現況以為被告 云云，並不足採。
㈣被告占有系爭土地並無正當權源，且不得援民法第796條第1 項、第796條之1規定免除拆除地上物義務。原告本於民法第 767條第1項規定，請求被告拆除地上物以排除侵害，洵屬有 據，應予准許。
㈤按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被 告所有地上物無權占有原告所有系爭土地，為無法律上之原 因而受有利益，原告不能使用土地以獲取利益因此受有損害 ，原告主張依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金 之利益，應屬可取。依土地法第97條、第105條之規定，租 用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準 ，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第 148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。上開 計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當租金利益之 標準。參酌系爭土地位在霧峰區，周遭房屋密集交通便利情 況，原告主張以系爭土地申報總價額年息百分之10為據計算 相當於租金之不當得利，尚屬過高，應以系爭土地申報總價 額年息百分之7為當。再系爭土地105年-106年申報地價每平 方公尺3830元，107年-108 年申報地價每平方公尺3307.2元 ，109年-110年申報地價每平方公尺2776 元（見不爭執事項 ㈤）。依此計算結果，原告得請求被告給付自105年8月5日起 至110年8月4日止之不當得利2萬0694元及自110年8月5日起 至返還土地之日止，按月給付原告291元（如附表所示）， 原告就105年8月5日起至110年8月4日止之不當得利僅請求被 告給付1萬5870元自無不合，另請求被告自110年8月5日起至 返還土地之日止，按月給付原告291元應予准許，逾此部分 之請求，應予駁回。
七、從而，原告本於民法第767條第1項、第179條規定，請求被 告應將系爭土地如附圖所示A部分建物（面積18平方公尺） 拆除並將上開土地返還原告，並應給付原告1萬5870元及自1 10年8 月5日起至返還土地之日止，按月給付原告291元，為 有理由，應予准許。逾此部分為無理由，應予駁回。
八、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序為被告 敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3 款規定，依 職權宣告假執行，並職權宣告被告預供擔保或提存，得免為 假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之 結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第38 9條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 10 月 21 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 熊祥雲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 21 日 書記官 王麗麗
附表：（單位：新臺幣/元以下四捨五入）
期間 不當得利之計算式 105.08.05.-106.12.31. 18平方公尺×3830元(申報地價）×7%×（27/31×1/12＋4/12＋1）＝6784元 107.01.01.-108.12.31. 18平方公尺×3307.2元(申報地價）×7%×2＝8334元 109.01.01.-110.08.04. 18平方公尺×2776元(申報地價）×7%×（1＋7/12＋4/31×1/12）＝5576元 合計：21194元(6784元＋8334元＋5576元＝20694元） 110.08.05.起按月應付291元 18平方公尺×2776元(申報地價）×7%12月＝291元