福建金門地方法院民事判決
109年度訴字第44號
原 告 趙筱菱
訴訟代理人 葉子豪
被 告 陳燕妮
訴訟代理人 劉佳強律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國110年9月30
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告在外積欠多筆債務，並以坐落於金門縣○○鎮○○段000 ○0 地號土地上（下稱系爭土地）之建物即金門縣○○鎮○○000 號 之房屋(下稱系爭房屋、土地及房屋合稱系爭房地) 設定第 一至三順位抵押權予土地銀行、黃明和、黃坤偉及董建興等 人，被告與訴外人葉子豪協議由葉子豪為其代償上開債務並 塗銷抵押權之後，將系爭房地作為清償債務之代價，將所有 權移轉登記予原告。嗣系爭房地移轉登記予原告後，兩造復 簽訂租賃契約，原告將系爭房地出租予被告，期間自民國10 4年1月22至107年1月22日止共計3年，每月租金新臺幣(下同 )3 萬元（下稱系爭租賃契約），惟租期屆滿後，被告拒絕 遷讓系爭房地，並積欠原告租金96萬元。原告爰依民法第45 5條、第767條第1項、租賃契約第6條（擇一有利判決）請求 被告遷讓系爭房屋，依民法租賃關係、租賃契約第3條約定 （擇一有利判決）請求被告給付積欠之租金等語。 ㈡並聲明：1.被告應將坐落於系爭土地上之建物即系爭房屋全 部遷讓交還原告。2.被告應給付原告96萬元，暨自民事起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 。3.前二項聲明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠被告於104 年1月22日登記為系爭房地之所有權人，係基於原 告及葉子豪之侵權行為所為，訴外人徐芷涵並無將系爭房地 所有權移轉讓予原告之合意，原告並未取得系爭房地之所有 權。
㈡退步言之，縱暫勿論被告與葉子豪有無侵權行為，惟觀系爭 房地移轉讓予系爭房地之過程，均由葉子豪及被告操作，並 無取得系爭房地所有權人徐芷涵之同意，自難認原告已取得 系爭房地之所有權。原告既非系爭房地之所有權人，自不能
請求被告遷讓系爭房地。
㈢兩造所簽訂之系爭租賃契約是基於通謀意思表示所簽訂之契 約，葉子豪向被告稱簽訂合約只是形式不然要將借貸一事告 訴家人，被告迫於無奈於急迫情形下簽訂，契約應為無效。 因此被告並不需要給付租金96萬元。
㈣被告除否認原告得請求遷讓系爭房地及租金之權利外，其租 金之請求104年1月至105年1月業已罹於5年時效。另依上開 說明，原告既未取得系爭房地之所有權，自不能主張被告占 有系爭房地為不當得利等語。
㈤復原告自承其與葉子豪並未將系爭房地交付占有予被告，顯 然原告或葉子豪並未履行系爭租賃契約所訂將系爭房地交付 被告使用之義務，故原告或葉子豪既未為上開給付義務，則 被告亦不負有給付租金予原告之義務，爰依民法第264條第1 項本文為同時履行抗辯。
㈥並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回，2.如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執及爭執之事項：
㈠不爭執事項
1.系爭房地於104年1月22日以買賣為原因移轉登記於原告名 下。
2.被告確有將徐芷涵印鑑證明及相關資料予葉子豪指定之人 而欲供作辦理抵押權設定登記之事實。
3.兩造確有簽立系爭租賃契約之事實。
4.被告確有於108年6月25日簽立載明日期為105年6月25日之 切結書之事實。
5.原告與葉子豪就系爭房地存在借名登記關係，葉子豪為借 名人，原告為出名人。
6.原告、葉子豪均未交付系爭房地占有予被告。 ㈡爭執事項
1.系爭房地於104年1月22日移轉登記時，是否存在足以使葉 子豪信賴被告有代理徐芷涵之外觀？或是否為有權處分？ 2.於104年1月22日移轉登記時，原告或葉子豪與徐芷涵間是 否存有移轉系爭房地之所由權讓與合意？
3.原告是否得基於系爭房屋所有權人之身分而請求被告遷讓 返還系爭房屋予原告？
4.原告得否依租賃物返還請求權或系爭租賃契約請求被告遷 讓系爭房屋？
5.原告得否依民法租賃關係或系爭租賃契約向被告請求租金 96萬元及遲延利息？
⑴被告得否依民法第264條第1項本文主張同時履行抗辯？
⑵被告得否依民法第126條規定就104年1月22日至105年1月 22日間之租金主張時效抗辯？
6.兩造所簽立之系爭租約是否屬於通謀意思表示而為無效？四、本院之判斷
㈠系爭房地於104年1月22日移轉登記時，原告與徐芷涵間、徐 芷涵與葉子豪間均不具移轉所有權之合意，而此移轉登記之 行為係無權代理徐芷涵所為，且本件無表見代理之適用。 1.民法第169條前段關於由自己之行為表示以代理權授與他人 者，對於第三人應負授權人責任之規定，原以本人有使第三 人信以為代理權授與他人之行為，為保護交易之安全及維護 第三人對本人外觀上行為之合理信賴，有使本人負相當責任 之必要而設，自須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示 授與他人代理權之範圍內為其前提要件，倘本人並無此表見 之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，即難令 本人負授權人之責任(最高法院104年度台上字第2268號判決 意旨參照)。
2.查系爭房地於102年1月16日自被告名下移轉至徐芷涵名下， 嗣於104年1月22日移轉登記於原告名下，登記之移轉原因為 原告與徐芷涵於103年12月25日之買賣行為，此有系爭土地 之異動索引及土地、建物所有權狀、土地登記申請書及附件 在卷可參(見本院卷一第129頁、第139頁、第169至203頁)， 而觀系爭不動產於104年1月23日移轉時，其物權行為係由訴 外人陳淑慧代理兩造為之，此有104年1月20日系爭不動產土 地登記申請書附卷可參(見本院卷一第147頁至第163頁)，而 被告雖主張斯時係無權代理或無權處分，然於104年1月23日 形式上係由當時之系爭房地所有權人即徐芷涵為處分行為， 則客觀上此次作成法律行為之人即具備處分系爭不動產之權 限，是應審究者應係若徐芷涵未親自參與前開物權行為之過 程時，能否將該物權移轉之效果歸由徐芷涵承擔，亦即被告 、陳淑慧有無代理徐芷涵移轉系爭房地之權限而合法代理， 以及本件是否存在表見代理之問題。
3.被告主張徐芷涵及其均就104年1月23日之物權移轉行為並不 知情等語，而於本院準備程序期日，證人徐芷涵到庭證述： 結婚前我有二個印章，一個放在飲料店，是普通私章作為簽 發票據使用。另一個是印鑑章，放在系爭房屋內我房間衣櫥 的抽屜、我沒有打印鑑證明、所有權狀跟印章放在一起，身 分證隨身攜帶，但因為被告有時會表示需要我的身分證，所 以會給她，且經我詢問被告，被告表示知道我的印鑑章及所 有權狀放置位置，且因我白天都在上班，被告自己隨時可以 去拿等語（見本院卷一第286頁、第288頁、第290頁）。與
被告於本院準備程序期日證稱：婚前時徐芷涵應有二顆章， 有一顆放在店裡面，家裡面也有一顆，放置於徐芷涵房間內 ，且於其婚後長時間仍放置於原位，且該抽屜內，並放有系 爭房地所有權狀，另因徐芷涵讀書、辦理健保退保等事項， 均需其身分證，故向其要身分證之次數頗多等語（見本院卷 一第293至294頁）互核，其二人就徐芷涵婚前所有之印章數 量、放置位置等所述均一致，復被告為徐芷涵母親，從其兒 時至成人，與其相關之就學、社會福利等事項，均需其國民 身分證始可辦理，依一般經驗，由徐芷涵自小至大之生活經 驗，在被告向其索要身分證時，自可能基於母女間信賴關係 未多作詢問而交付，其二人間所就身分證之交付情形所為證 述，亦屬常情，故而被告及徐芷涵以下證述，均足採信。 4.證人徐芷涵另證述：我並未同意將系爭房地出賣與原告，於 108年經訴外人即其父親徐金福知悉系爭房地已移轉予他人 ，被告知悉我相關證件及資料之放置位置，亦向我承認未得 我同意，自己擅自取走我的相關證件及資料等語（見本院卷 一第286頁）。復被告另以證人身份具結證稱：斯時葉子豪 係向我表示原告要求設定抵押權，聲請印鑑證明是我去辦得 ，徐芷涵完全不知情，房子給葉子豪去設定抵押徐芷涵也不 知情，都是背著徐芷涵做的等語（見本院卷一第295至296頁 、第298頁），加以另案即本院109年度重訴字第30號徐芷涵 請求原告塗銷系爭房地所有權移轉登記事件（下稱他案）之 審理期日，被告亦證稱：徐芷涵完全不知道系爭不動產移轉 或設定抵押，其之所以提出徐芷涵之印鑑章、相關資料，係 因徐芷涵都將印鑑章放在房間內，由被告自己去拿取等語( 見他案卷第225頁)，葉子豪亦稱當初所有權登記，是被告提 供徐芷涵之印鑑章、印鑑證明、身分證影本等文件，自始都 是被告與葉子豪接洽，被告有簽名、寫「代」字在買賣契約 上等語(見他案卷第350頁)，並參照前開系爭不動產104年1 月20日系爭不動產土地登記申請書，其中記載由陳淑慧代理 兩造為物權移轉行為，而非由原告與徐芷涵親為乙節，足認 在103年12月間至104年1月間，被告與葉子豪作成移轉系爭 不動產之債權及物權行為時，徐芷涵均未出面或與葉子豪、 陳淑慧有直接接觸，所有之相關資料實際上均係被告提出， 相關買賣契約也係由被告蓋印及簽名。加之原告或葉子豪均 未提出任何證據足資證明徐芷涵有就於103年間至104年1月 間作成買賣契約、移轉系爭不動產等行為作出任何意思表示 ，或是有以如何之行為授予代理權予被告，自無從認定原告 與徐芷涵間、葉子豪與徐芷涵間存在如何之移轉系爭不動產 所有權之合意，也無從認定被告或陳淑慧有自徐芷涵處取得
如何之合法代理權限。
5.又葉子豪雖主張其信任徐芷涵都聽被告所指示等語，此係主 張徐芷涵應依民法第169條前段所規定之表見代理，認徐芷 涵應負擔授權人責任，然揆諸前開最高法院104年度台上字 第2268號判決意旨，欲成立表見代理，自以徐芷涵曾有為足 使第三人相信其有將代理權授與被告或陳淑慧之行為，且被 告或陳淑慧所為之行為，係在徐芷涵曾表示授與代理權給之 範圍內為其前提，而葉子豪僅稱被告有提供徐芷涵之支票、 印鑑章、印鑑證明、身分證等文件等語，然此仍無從證明徐 芷涵有曾經作出如何之授予代理權之行為，自無由建立表見 事實，蓋實際上提出前開文件之人、客觀上有作出與代理權 相關行為之人均為被告而非徐芷涵，且將印鑑章、身分證、 土地登記資料等物品或文件放至於家中者所在多有，被告為 徐芷涵之母親，容易得知其之生活習慣、擺放物品之位置， 自無從單憑被告有提出印鑑章、相關資料，即推認徐芷涵曾 有為如何之授權移轉系爭房地之行為，再本件原告也未提出 任何證據證明本件存在如何之表見事實，或徐芷涵有知悉遭 到無權代理而不為反對陳述之情事，自無從認定本件之事實 符合表見代理之要件。
6.再為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法 應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授 與代理權者，代理權之授與亦同；受任人應自己處理委任事 務。但經委任人之同意或另有習慣或有不得已之事由者，得 使第三人代為處理，民法第531條、第537條分別定有明文。 縱本件確如葉子豪所述，徐芷涵有得被告同意，代理其提出 相關文件、簽訂買賣契約以及移轉物權，然於此情況下，許 芷涵與被告間應係存在一委任契約，由徐芷涵授予代理權予 被告，並由被告代理徐芷涵處理移轉系爭房地之債權及物權 等事務，但此一委任關係僅存在於被告與徐芷涵間，依民法 第537條規定，被告應自行處理委任事務而不能轉委任由他 人處理，加之本件並無證據證明徐芷涵有同意被告將其等間 委任及代理權轉移予陳淑慧，則本件移轉系爭房地所有權之 行為係由陳淑慧代理原告及徐芷涵為之乙節，即與轉委任之 規定有所不符。
7.再者，物權行為之變更應經以書面為之，民法第758條第2項 定有明文。故物權之移轉為要式行為，復依民法第531條， 於委任關係中，授予他人移轉物權之代理權者，也同為要式 行為，應以書面為之，然葉子豪或原告均未提出任何徐芷涵 有授予代理權予被告及陳淑慧之書面證據(縱認被告有轉委 任之行為，且該行為為合法，但陳淑慧之代理權及處理事物
之權限既係由被告處取得，自仍以被告曾經合法委任代理行 為為前提)，以證明徐芷涵有以書面授予移轉系爭房地之代 理權予何人，是移轉系爭房地物權之行為不符要式性，其委 任關係及代理權均無從成立，自不得認定陳淑慧代理徐芷涵 移轉系爭房地予原告之行為係合法代理。
8.況葉子豪又自承其為誠泰當鋪之實質負責人(見他卷第354頁 )，其經營貸放業務，對於在土地上設定抵押、移轉物權等 行為應具備較多實務經驗，就此等物權行為之法律要求及要 件也當較為瞭解，遇代理設定物權之情況，也當知悉應要求 債務人提出授予代理權之書面，俾確保債權之履行，是本件 物權行為之代理自始欠缺要式性，葉子豪可輕易知曉被告及 陳淑慧均無可能具備代徐芷涵移轉系爭房地所有權之代理權 ，此乃葉子豪可得而知代理人不備代理權限者，依民法第16 9條後段規定，本件自無適用表見代理之餘地。 9.從而，系爭房地於104年1月22日移轉登記時，原告及徐芷涵 間、徐芷涵與葉子豪間均不具買賣或移轉所有權之合意，徐 芷涵也未授予代理權給被告或陳淑慧，本件又不具任何之表 見事實存在，無從成立表見代理，且另一方面，本件自始欠 缺授予代理權之書面，被告及陳淑慧無從取得徐芷涵之代理 權，葉子豪透過此一欠缺要式性之外觀，亦可得而知被告不 具備代理徐芷涵之權限，本件更難認有何表見代理之適用， 是前開以徐芷涵名義所為行為，均係無權代理徐芷涵，而徐 芷涵提起他案訴訟，並表明不願承認系爭房地於103年12月 間至104年1月間之買賣契約及物權移轉行為，依民法第170 條第1項規定，此等行為對徐芷涵自不生效力。 ㈡記載日期為105年6月25日之切結書將系爭房屋全權交給葉子 豪處理之行為乃無權處分，因徐芷涵拒絕承認，此一處分行 為不生效力。
1.按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始 生效力，民法第118條第1項定有明文。
2.葉子豪陳稱：系爭房地之實質所有權人係葉子豪，108年6月 15日被告寫切結書說要把房子給葉子豪，切結書上寫105年 ，實際上是108年寫的，被告是在寫切結書的時候，真正說 系爭房地要給葉子豪等語(見他卷第356頁)，然查，此切結 書僅記載被告共積欠葉子豪1650萬元、將系爭房屋全權由葉 子豪處理等語，並僅有被告之簽名，其上並未顯示或提及徐 芷涵名字，此有該切結書影本在卷可參(見本院卷一第405頁 )，而系爭房地早於102年1月16日起即移轉登記予徐芷涵所 有，直至104年1月22日遭被告及陳淑慧以無權代理之行為移 轉登記予原告時，均登記為徐芷涵所有，此有前開系爭房地
之異動索引可茲參照，而前開切結書上既僅載被告之簽名， 也無任何事證可證明該切結書之作成過程與徐芷涵有涉，則 本件僅能認定該切結書為被告之單獨行為，惟被告自102年1 月16日即失去系爭房地之所有權，自無權單獨以自己之名義 處分系爭房地，其以前開切結書表示將系爭房屋交由葉子豪 全權處分之行為自屬無權處分，須經徐芷涵承認始對徐芷涵 生效力，然徐芷涵業已明示否認此部分之效力(見他卷第360 頁)，則該切結書中，將系爭房屋交給葉子豪全權處理之記 載自無從對原告與徐芷涵間，或葉子豪與徐芷涵間發生效力 。
3.從而，此部分切結書中，將系爭房屋交給葉子豪全權處理之 行為屬無權處分，且此一行為不生效力。
㈢原告既非系爭房屋之所有權人，自無由依所有物返還請求權 請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。
系爭房屋於104年1月22日移轉登記時，原告及徐芷涵間、徐 芷涵與葉子豪間均不具移轉所有權之合意，而此移轉登記之 行為係被告無權代理徐芷涵所為，復屬被告之無權處分，均 經徐芷涵明示不承認，業如上述，故系爭房屋之所有權人仍 為徐芷涵而非原告或葉子豪，況被告對於系爭房屋之合法占 有權源，源自於系爭房屋所有權人徐芷涵，原告自不得主張 依所有物返還請求權，令被告遷讓返還系爭房屋。 ㈣原告不得依租賃物返還請求權及系爭租賃契約約定請求被告 遷讓系爭房屋。
1.原告、葉子豪均非系爭房屋所有權人，已如上述，徐芷涵既 未交付系爭房屋占有予原告或葉子豪，其二人自始當均未取 得系爭房屋之占有，而被告對系爭房屋之合法占有權源自10 2年1月16日起至今均來自徐芷涵，暨原告、葉子豪均未交付 系爭房地占有予被告，則原告主張租約屆期被告應返還並遷 讓系爭房屋，自無足採。
2.從而，原告主張依租賃物返還請求權及系爭租賃契約約定請 求被告遷讓系爭房屋，當無理由。
㈤被告得依民法第264條第1項本文主張同時履行抗辯，原告不 得請求被告給付租金96萬元及遲延利息。
1.因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕 自己之給付，民法第264條第1項本文定有明文。兩造簽訂系 爭租，原告、葉子豪本應交付系爭房地之占有予被告，然原 告、葉子豪既非該屋所有權人而無管領權，亦未曾交付系爭 房地占有予被告，依前揭規定被告自得拒絕給付租金。 2.從而，原告主張依民法租賃關係或系爭租賃契約請求被告給 付租金及遲延利息等語，自不可採。
㈥原告既未能證明其或葉子豪為系爭房地所有權人、又未交付 占有予被告，其主張均無理由業如上述，職是，兩造其餘爭 點，已無庸再予論述。
五、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1條、租賃契約 第6條請求被告遷讓系爭房屋，另依民法租賃關係、租賃契 約第3條約定請求被告給付積欠之租金，均無理由，應予駁 回。又原告之訴既經駁回，其所為之假執行之聲請即失所附 麗，併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法暨所提之 證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論 列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 10 月 21 日 民事第二庭 法 官 黃佩穎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 110 年 10 月 21 日 書記官 李偉民