臺灣桃園地方法院小額民事判決 110年度桃小字第886號
原 告
即反訴被告 聖陽企業社
法定代理人 范聖昌
訴訟代理人 蔣明潔
被 告
即反訴原告 呂思瑩
訴訟代理人 陳昌楙
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國110 年10月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌萬捌仟貳佰元，及自民國一百一十年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。本訴訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣捌萬捌仟貳佰元為原告預供擔保，則得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 提起反訴，反訴之標的如專屬他法院管轄或與本訴之標的及 其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、 第260 條第1 項分別定有明文。本件原告係基於兩造間居間 契約與服務報酬給付同意書（下稱系爭同意書）之法律關係 ，起訴請求被告給付居間報酬；被告即反訴原告則以原告即 反訴被告未履行上開居間契約之義務，反訴請求損害賠償與 不當得利之返還。是本件本、反訴標的均與兩造間居間契約 之內容緊密關聯，訴訟資料亦有共通，足認被告提起反訴與 本訴相牽連，符合上開規定，應屬合法。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；不變更 訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴 之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項、第256 條定有 明文，且依同法第436 條之23準用第436 條第2 項規定，於 小額訴訟程序亦準用之。本件反訴原告反訴聲明原為：反訴 被告應給付反訴原告新臺幣（下同）31,710元，至清償日止 按年息5%計算之利息（見本院卷第37頁）；嗣於民國110 年 8 月11日言詞辯論時補充其利息請求始日為自答辯狀即反訴
起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起算（見本院卷第79頁反面 ）。核其所為應屬事實及法律上陳述之更正，非為訴之變更 追加，合乎上開規定，應予准許。
貳、本訴實體方面：
一、原告主張：被告前委任原告居間，向訴外人張朱伶要約購買 門牌號碼桃園市○○區○○街000 號房屋及其基地（下稱系 爭房地）。嗣經原告說合雙方以441 萬元之價金訂定買賣契 約後，被告即簽署系爭同意書，同意給付原告88,200元之報 酬。然系爭房屋嗣已移轉登記並點交完成，被告卻拒不給付 約定報酬，故本於系爭同意書提起本件訴訟，請求被告依約 履行。並聲明：1.如主文第1 項所示。2.願供擔保，請求准 予宣告假執行。
二、被告則以：本件被告委任原告居間購買系爭房屋時，即約明 買賣價金除政府稅費以外，已包括居間報酬、代書費等一切 費用，原告不得額外請求被告給付；且被告於系爭同意書簽 名時，其上僅有記載系爭房屋價金為441 萬元，至於居間報 酬88,200元之記載則係原告事後變造，非經兩造合意而不生 效力，原告自不得依系爭同意書向被告主張權利。並聲明： 原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠本件被告前委任原告向張朱伶要約購買系爭房地，嗣經原告 居間，被告遂與張朱伶於109 年12月28日以總價金441 萬元 訂定系爭房地買賣契約，有不動產買賣契約書附卷可參（見 本院卷第5 至12頁），足認屬實。而被告於同日簽署系爭同 意書，其上記載甲方（即被告）因委託乙方（即原告）居間 仲介不動產交易，同意於交屋交地前給付服務報酬予乙方等 語；並載明仲介之不動產為系爭房地、簽約價為441 萬元、 服務報酬金額為88,200元之字樣，則有系爭同意書可憑（見 本院卷第4 頁）。
㈡又經本院勘驗系爭同意書簽署時現場監視器畫面，結果顯示 ：被告簽署系爭同意書前，被告、被告訴訟代理人與原告所 屬職員同在一會客室內洽談，原告所屬職員先於一紙張上書 寫數秒後，將該紙張向被告及其訴訟代理人出示，並告稱「 就是，簽約價441 萬，那，這一部分是88,200，等於說加上 去不到四百五」；又持計算機計算後，向被告及其訴訟代理 人出示計算畫面，並稱「4,498,200 」；其後再將該紙張遞 予被告，經被告在該紙張上書寫後，由被告職員取回，有勘 驗筆錄可憑（見本院卷第116 頁反面）。是原告職員向被告 及其訴訟代理人解說時，已經明確提及「簽約價441 萬元」 、「這一部分88,200」之數額，並於計算後向被告及其訴訟
代理人出示並告知二者加總之金額，依此情節，自可認定系 爭協議書上關於簽約價441 萬元、服務報酬88,200元之文字 記載，於原告職員為解說、交由被告簽名時，均已記載完竣 ，否則被告豈有未提出任何疑問，逕行簽名之理。至於被告 辯稱其簽署系爭同意書時，其上僅有記載簽約價441 萬之文 字，服務報酬88,200元之記載則為原告事後變造，未經兩造 合意云云，則與此等客觀經過顯然不符，自無從採信。另被 告辯稱原告提出之系爭同意書「買方」欄位係以打勾方式標 記，與被告所持同意書照片係以圈起之方式標記不符一節， 原告亦已陳明係因被告簽名時未為勾選，經原告職員檢查後 先以鉛筆圈起，再補為勾選（見本院卷第79頁反面第15至21 行），觀諸被告所提系爭同意書照片（見本院卷第67頁）， 「買方」欄之畫圈標記，相較於其他黑筆書寫之字跡，顏色 確實較灰、較淡，堪認原告上開所陳屬實，對系爭同意書之 效力應不生影響。
㈢被告雖提出存證信函（見本院卷第46至48頁）、通訊軟體對 話紀錄（見本院卷第42至45頁），辯稱兩造約定系爭房屋買 賣價金已經包含居間服務報酬云云，然觀諸上開信函與通訊 內容，此情始終僅為被告單方陳述，未曾由原告予以肯認， 尚難據以認定兩造有此合意。且依上開勘驗結果，原告職員 於被告簽署系爭協議書前，其說明內容已明確顯示服務報酬 與簽約價係以併計之方式計算，被告既未提出異議而於系爭 同意書簽名，就此自難諉為不知。另被告雖辯稱系爭房地買 賣價額高於同路段其他房屋之實價登錄行情，但房地買賣價 格本涉及屋齡、屋況、買賣雙方磋商能力等諸多因素，無從 僅因系爭房地買賣價格較高，即推論其價金必然包含居間服 務報酬在內。從而，被告上開所辯均非有理，無從解免其依 系爭同意書履行之義務。
㈣綜上，系爭同意書所載服務報酬88,200元既經被告簽名同意 ，兩造關於系爭同意書之契約即為有效成立；且系爭房地已 經點交完成之事實，亦為被告所不爭執（見本院卷第39頁） ，付款條件亦已成就；是原告依系爭同意書之約定，請求被 告給付約定報酬88,200元，即屬有據，應予准許。 ㈤又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。其 利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，為民法第 229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別明定。
本件原告對被告之報酬給付請求權屬未定給付期限之金錢債 權，故其就上述88,200元，請求被告給付自起訴狀繕本送達 翌日即110 年4 月1 日（見本院卷第30頁）起至清償日止， 按年息5%計算之利息，亦屬有理。
參、反訴實體方面：
一、反訴原告主張：依系爭房地買賣契約第9 條第5 項之約定， 系爭房地應於110 年2 月28日前辦理點交，如賣方逾期不能 點交，則須按日計付總價金萬分之二之違約金。嗣系爭房屋 遲至110 年3 月7 日始完成點交，依上開約定，賣方應給付 反訴原告違約金4,410 元，反訴被告既為仲介業者，就此應 連帶負賠償之責。又兩造前已約定系爭房地代書費用應由反 訴被告負擔，反訴被告嗣後卻拒不依約支付；反訴原告為完 成系爭房地移轉登記事宜，僅能自行支付代書費用27,300元 ，應由反訴被告就此負返還之責。並聲明：反訴被告應給付 反訴原告31,710元，及自答辯狀即反訴起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、反訴被告則以：上開約定中遲延點交之賠償責任係由賣方負 擔，與反訴被告無關；反訴被告亦無同意負擔代書費用之情 事等語，以資答辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。三、本院之判斷：
㈠按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者 ，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律 有規定者為限，民法第272 條定有明文。亦即，連帶債務僅 限於「契約明示約定」或「法律有特別規定」之二種情形， 始能成立。本件反訴原告雖依系爭房地買賣契約第9 條第5 項之約定，請求反訴被告給付違約金；然觀其文字內容，該 項約定之違約金給付主體僅為該契約之乙方即張朱伶，並無 反訴被告應連帶負給付之責之明示約定；且依本院職務上所 知及反訴原告之主張，亦查無有何足以成立此等連帶債務之 特別法律規定存在，反訴原告此部分主張自無理由，不能准 許。
㈡反訴原告主張系爭房地買賣之代書費用應由反訴被告負擔， 無非係以其提出之契約文件協議書、稅費分算表暨點交證明 、證件收取憑證、服務收費明細表為據（見本院卷第62至65 頁）。然觀諸該等文件，雖有記載代書費、代辦費由仲介公 司支付等字樣，但分別僅有反訴原告、張朱伶、代書何旻玲 之簽名，均未經反訴被告簽章，自不足證明兩造有此等約定 存在。是反訴原告以此請求反訴被告返還代書費用27,300元 ，亦無理由，不能准許。
肆、綜上所述，原告依系爭同意書請求被告給付如主文第1 項所
示，為有理由，應予准許；反訴原告依系爭買賣契約第9 條 第5 項、代書費用負擔契約之法律關係，請求反訴被告給付 如其反訴聲明所示，則無理由，應予駁回。
伍、本判決第1 項係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依 民事訴訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行；原告 聲明願供擔保，請求宣告假執行部分，僅生促使本院行使該 職權之效果，無庸另行准駁；另依民事訴訟法第436 條之23 準用第436 條第2 項、第392 條第2 項規定，依職權宣告被 告如為原告預供擔保，則得免為假執行。
陸、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依民事訴訟法 第436 條之19第1 項，確定本、反訴訴訟費用額各為1,000 元。
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
桃園簡易庭 法 官 陳逸倫
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 11 月 1 日
書記官 洪惠娟
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定 於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內 ，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毌庸命其補正， 由原第二審法院以裁定駁回之。