最高法院民事判決 110年度台上字第2837號
上 訴 人 林傳記
訴訟代理人 施習盛律師
被 上訴 人 非凡不動產有限公司
法定代理人 榮翠華
被 上訴 人 洪佳慧
上列當事人間請求給付服務費等事件，上訴人對於中華民國110
年3 月23日臺灣高等法院第二審判決（109年度上易字第763號）
，提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人再給付及駁回其上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國108年3月5 日就其所有門牌號碼新北市○○區○○路000號0樓、000號0樓建物所有權全部及各坐落基地應有部分（下稱系爭不動產）與被上訴人非凡不動產有限公司（下稱非凡公司）訂立不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託非凡公司銷售系爭不動產，約定服務報酬為成交價額之4 ％。旋上訴人與被上訴人洪佳慧（下稱洪佳慧）於同日經非凡公司居間磋商，議定買賣價金新臺幣（下同）2,870 萬元，渠等並簽署定金收據（下稱系爭定金收據），由洪佳慧交付定金80萬元（下稱系爭定金），約定於同年月13日簽訂書面買賣契約，上訴人另簽立給付服務費承諾書（下稱系爭承諾書），同意如其違約，願賠償非凡公司成交價之6％即172萬2,000 元。詎上訴人竟透過其他仲介出賣系爭不動產而拒絕履約，自應給付非凡公司違約金或服務報酬，及加倍返還定金予洪佳慧等情，非凡公司依系爭承諾書、系爭委託銷售契約或民法第568 條第1項規定，洪佳慧依民法第249條第3 款或類推適用該規定，求為命上訴人給付非凡公司、洪佳慧依序172萬2,000元、160 萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算利息之判決（第一審判命上訴人給付非凡公司、洪佳慧依序28萬7,000元、40萬元，及均自108年4月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人、被上訴人各就敗訴部分提起上訴或附帶上訴，洪佳慧減縮附帶上訴聲明，求為再給付40萬元本息。原審將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，一部予以廢棄，改判命上訴人再給付非凡公司、洪佳慧依序86萬1,000元、40 萬元本息，一部予以維持，駁回非凡公司其餘附帶上訴；及維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴。非凡公司就其敗訴部分不得提起第三審上訴，該部分業已確定）
。
上訴人則以：系爭定金收據僅記載買賣不動產及價格，屬買賣預約，且因洪佳慧未能取得價金8 成之貸款而解除，伊未違約。伊係因非凡公司佯稱洪佳慧要簽立正式買賣契約，始拋棄系爭委託銷售契約之審閱期間，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1、民法第148條規定，系爭委託銷售契約第8 條關於伊授權非凡公司代收定金、第9條第1項關於違約之處罰，皆不得作為契約內容。伊未收到系爭定金，且其性質屬違約定金，被上訴人請求之違約金及違約定金均過高，應予酌減等語，資為抗辯。原審維持第一審所為命上訴人給付非凡公司、洪佳慧依序28萬7,000元、40萬元，及均自108年4月23日起至清償日止，按年息5％計算利息部分之判決，駁回上訴人之上訴，及命上訴人再給付非凡公司、洪佳慧依序86萬1,000元、40 萬元本息，係以：非凡公司與上訴人於108年3月5 日簽訂系爭委託銷售契約，約定上訴人委託非凡公司銷售系爭不動產，上訴人與洪佳慧經非凡公司仲介，議定買賣總價2,870萬元，並簽署系爭定金收據，約定於108年3月13日前簽立買賣契約，洪佳慧則簽發發票日108年3月5日、票面金額80萬元之支票為定金，交由非凡公司保管，非凡公司與上訴人於同日另簽訂系爭承諾書，嗣將系爭定金支票返還洪佳慧，為兩造所不爭執。次查系爭定金收據約定，洪佳慧欲以上開議定價金2,870 萬元買入系爭不動產，雙方所負義務為簽定買賣契約書；上訴人如因故未能簽約，應負違約責任；如洪佳慧貸款未達總價8 成之額度，雙方同意無條件解除系爭定金收據，核其性質係屬買賣預約。證人即非凡公司業務專員羅芃宇證稱：伊於 108年3月6日數度聯繫上訴人簽約，上訴人並未到場等語。上訴人不爭執系爭不動產業已出賣他人，其復未能舉證證明系爭定金收據已因洪佳慧未能取得貸款而解除，依系爭承諾書約定，應賠償成交價6％予非凡公司。系爭委託銷售契約第9條第1 項亦約定，非凡公司收受買方定金後，因可歸責於賣方之事由而不願或無法與非凡公司介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時，賣方應一次給付非凡公司成交價4％之服務報酬。消保法第11條之1第1 項雖規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應予消費者30日以內之合理期間審閱全部條款內容。然企業經營者倘未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，法律並無禁止消費者拋棄其權利。上訴人於系爭委託銷售契約手寫註記：「本人已了解合約內容無須3 天審閱期合約即刻生效」後方簽名。證人羅芃宇並證稱：伊明確告知上訴人有契約審閱期3 天，因買賣雙方都在場，買方意願很高，若需3 日審閱期，今天就無法簽訂合約；後來係因洪佳慧表示須向銀行徵詢後再簽約，始未簽立正式買賣
契約等語，足認非凡公司並未誘騙上訴人放棄契約審閱權。上訴人抗辯：依消保法第11條之1及民法第148條規定，系爭委託銷售契約第9條第1項違約金條款無效等語，為無足採。惟系爭承諾書約定之違約金乃損害賠償總額預定性質違約金，非凡公司因居間買賣契約未成立，得減省協助雙方交付文件、辦理履約保證、確認價金交付、所有權移轉、交付權狀、點交房屋等勞費，如仍得請求上訴人賠償成交價6 ％即172萬2,000元之違約金，確屬過高，參以系爭委託銷售契約第8條第1項、第9 條約定上訴人授權非凡公司收受買方定金後，因可歸責上訴人之事由而不願或無法與非凡公司介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時，上訴人應一次給付非凡公司約定之服務費報酬即成交價之4 ％為違約金，則系爭承諾書約定之違約金應酌減為成交價之4 ％即114萬8,000元。洪佳慧交付之系爭定金兼具立約定金及違約定金之性質，違約定金係最低損害賠償額之預定。上訴人既違約不賣而可歸責，洪佳慧自得類推適用民法第249條第3款規定，請求上訴人加倍給付80萬元。故非凡公司依系爭承諾書約定，請求上訴人給付114萬8,000元本息，洪佳慧類推適用民法第249條第3款規定，請求上訴人給付80萬元，及均自108年4月23日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。查企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容，消保法第11條之1第1項、第3 項前段定有明文。其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。行政院消費者保護委員會公告不動產委託銷售定型化契約應記載事項，並規定其契約審閱期間不得少於3 日。原審係認因非凡公司業務專員羅芃宇告知上訴人如未拋棄審閱期間，則當日無法與買方簽約，上訴人始於系爭委託銷售契約手寫註記「本人已了解合約內容無須3 天審閱期合約即刻生效」後方簽名。則能否謂非凡公司業務專員羅芃宇未妨礙上訴人事先審閱契約，上訴人已有充分了解系爭委託銷售契約第8條第1項「買方出價達到委託價格時，甲方（上訴人）同意....授權乙方（非凡公司）代理收受買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜」，第9條第1項「甲方如有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次支付第5 條約定之服務報酬為違約金予乙方：⑴乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時」等條款之機會，並於充分了解該條款後始與非凡公司訂立契約，其應受該條款之拘束，即滋疑問。原審未詳查審認，遽謂上訴人已拋棄審閱期間，上訴人應受系爭委託銷售契約上開條款之拘束，進而為其不利之判斷，已有可議。次查約定之違約
金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。原審係認非凡公司依成交價6％請求上訴人給付違約金172萬2,000元為過高，應予核減為依系爭委託銷售契約第9條第1 項約定之服務報酬4 ％計算，即114萬8,000元，等於非凡公司僅付出少數成本、人力即得請求約定之全部服務報酬，則可否謂該金額為適當之違約金額，亦非無疑。又當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查，民事訴訟法第286 條規定甚明。當事人聲明之證據，倘與待證事實非無關聯，或足以影響法院之心證，即不得預斷其結果，認無必要而不予調查。上訴人於事實審一再抗辯：系爭定金收據已因洪佳慧貸款未達總價8 成之額度而無條件解除等語，並聲請由洪佳慧本人到庭說明其貸款資力及簽約過程（見第一審卷第133頁、第216頁、第257頁以下、第331頁、第433頁以下，原審卷第107頁、第172 頁），攸關上訴人是否應負違約賠償責任，難謂無調查之必要。原審因洪佳慧經通知未到場，即未調查而逕為上訴人不利之判決，並屬速斷。本件事實未臻明瞭，本院尚無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 21 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 鄭 純 惠
法官 蕭 胤 瑮
法官 方 彬 彬
法官 李 瑜 娟
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
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