最高法院民事判決 110年度台上字第1949號
上 訴 人 新潤建設股份有限公司
法定代理人 劉 毅 剛
上 訴 人 黃 文 辰
共 同
訴訟代理人 魏 平 政律師
複 代理 人 顏 永 青律師
被 上訴 人 陳 宋 潔
陳宋元傑
共 同
訴訟代理人 郭 憲 文律師
被 上訴 人 陳宋玗穎
上列當事人間請求酌減違約金事件，上訴人對於中華民國109 年
10月27日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第509號），
提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人之其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、被上訴人主張：伊等之被繼承人陳宋棋、曾桂蘭（下稱陳宋 棋等2人）於民國99年7月5 日分別與上訴人訂立土地買賣契 約、房屋買賣契約（下合稱系爭買賣契約）買受第一審判決 附表（下稱附表）所示土地及房屋（下稱系爭不動產）。陳 宋棋等2人於103年4月5日死亡，伊等為其等之全體繼承人， 依法繼承系爭買賣契約之買受人權利義務。上訴人於104年6 月23日以伊等未依約繳交買賣尾款解除系爭買賣契約，並沒 收已繳納之全部價金新臺幣（下同）5,523 萬元作為違約金 ，顯屬過高，應予酌減，超過該酌減後之金額應予返還等情 。爰依民法第252條、第179條之規定，求為命上訴人新潤建 設股份有限公司（下稱新潤公司）給付1,202萬5,500元、上 訴人黃文辰給付1,420萬3,500元，及均自本判決確定之翌日 起加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。二、上訴人則以：陳宋棋與訴外人陳連盛共同經營投資不動產事 業，並成立合夥或類似合夥關係，由訴外人李瑟英協助處理 ，借用陳宋棋等2 人之名義與伊簽立系爭買賣契約，縱伊沒 收之違約金過高應予返還，因陳宋棋已死亡退夥，被上訴人 僅能以繼承人身分請求陳連盛結算合夥財產，不得逕向伊主 張不當得利，被上訴人提起本件訴訟乃當事人不適格。縱陳 宋棋等2 人為系爭買賣契約之買受人，然該價款係由陳連盛
及李瑟英（下稱陳連盛等2 人）所交付，縱伊應返還違約金 ，亦應給付陳連盛等2 人。況伊因被上訴人違約所受損害， 除依不動產投資開發業同業利潤標準10%計算之淨利2,117萬 5,000 元之外，尚有已支出之代銷費用，及系爭不動產重行 出售之價差及代銷成本、遲延給付尾款所受利息損害等。伊 依房屋買賣契約第18條第3項、土地買賣契約第10條第2項之 約定，將已繳全部買賣價金均沒收作為違約金，並未過高等 語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為上訴人上開部分敗訴之判決，駁回其上 訴，係以：被上訴人基於其繼承系爭買賣契約，請求酌減違 約金及返還酌減後不得沒收之部分，乃基於契約所生權利之 請求，自有實施訴訟之權能，並無當事人不適格之情形。被 上訴人主張陳宋棋等2 人分別與上訴人簽立系爭買賣契約買 受系爭不動產等情，雖為上訴人所否認，惟系爭買賣契約記 載之買受人，於附表編號1至3、5 房地部分為陳宋棋，附表 編號4、6部分為曾桂蘭，李瑟英係以陳宋棋等2 人之代理人 身分簽訂該買賣契約，並非買受人；且上訴人於104年1月23 日寄送被上訴人之存證信函，亦記載系爭買賣契約之買受人 為陳宋棋等2 人，李瑟英與其等間之內部關係非上訴人單方 面所能論定等語，可見上訴人係與陳宋棋等2 人簽立系爭買 賣契約，自不得反捨契約文字而更為曲解。至陳宋棋等2 人 買受系爭不動產之實際原因，究竟係本於為自己購買之意思 ，或受陳宋棋、陳連盛之合夥事業委託，對於陳宋棋等2 人 之繼承人即被上訴人所得行使買賣契約上之權利，均不生影 響。又被上訴人依土地買賣契約第10條第2 項、房屋買賣契 約第18條第3項之約定，本應於103年6月19 日取得使用執照 後交付「使照取得期款」577 萬元，惟上訴人先後於104年1 月23日、同年5月20日向被上訴人催告仍未獲清償，於同年6 月23日通知被上訴人解除買賣契約，被上訴人於同年月24日 收受，上訴人依上開約定沒收陳宋棋等2人已繳總價款共5,5 23萬元，固非無據。惟本件房屋買賣契約第18條第3 項、土 地買賣契約第10條第2 項約定之違約金，屬損害賠償總額預 定性質，系爭不動產總價為2億1,175萬元，陳宋棋等2 人已 給付上訴人5,523萬元，占系爭不動產總價約26%，上訴人將 之全數沒收充作違約金，已逾內政部公告之「預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項」第24條所定違約金上限即 房地總價15% ，確屬過高。又上訴人完成房屋興建銷售有相 當之營業利潤，其等因契約解除所受之損害，在一般情形應 以已扣除全部營銷成本後之營業利潤喪失，始為合理，參酌 財政部每年就營利事業各種同業核定利潤標準，依上訴人10
2年度至107年度所適用之行業標準代號及名稱「6700-12 不 動產投資開發興建及租售」，其同業利潤標準之淨利率為10 %；且如附表所示房屋於103年6月19 日取得使用執照，計至 上訴人於104年6月24日合法解除系爭買賣契約止，其受有該 期間按週年利率5%計算遲延利息之損害，上訴人所受損害及 所失利益，包含系爭買賣總價10% 計算之同業利潤及未付房 地價款之遲延利息賠償，依此計算新潤公司、黃文辰得沒收 之違約金分別為1,001萬4,500元、1,898萬6,500元，逾此部 分不應准許。上訴人雖稱其所受損害，應包括已支出之代銷 成本1,270萬5,000元云云，惟此在上開利潤中已為考量，不 應重複計算。上訴人另稱系爭不動產出售後之價格遠低於系 爭買賣契約約定之價格，且須支出相當勞力及費用云云，此 屬契約解除後所生之損害，不應列入酌減違約金之標準。又 上訴人受領上開買賣價金係基於其分別與陳宋棋等2 人訂定 之系爭買賣契約，上訴人應返還不當得利之對象，應為該契 約之買受人。綜上，被上訴人依民法第252條、第179條之規 定，請求新潤公司、黃文辰分別給付上開應收取違約金1,20 2萬5,500元、1,420萬3,500元，及均自本判決確定翌日起算 之利息範圍內，洵屬正當，應予准許等詞，為其論斷之基礎 。
四、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民 法第250條第1項定有明文。故當事人得預先約定債務人違約 時之賠償總額，填補債權人因其債權不能實現所受之損害。 上訴人抗辯其與陳宋棋等2 人間之系爭不動產買賣交易，已 約定倘其等未依約付款致系爭買賣契約遭解除，其得將已交 付之款項作為重新出售土地之費用及損害賠償，提出土地預 定買賣契約為證（見原審卷第290頁、第292頁、第346 頁、 第362頁、第406頁、第450頁、第494頁、一審卷㈡第112 頁 ），依土地買賣契約第10條第2 項約定：「倘甲方（買受人 ）…不按照契約約定之日期付款…，乙方（出賣人）得解除 本契約及與本契約有連帶關係之契約，解約後依左列方式辦 理：㈠甲方已交之款項悉數作為乙方重新出售本約土地之費 用、稅捐及損害賠償金…」，似見該沒收之買賣價款得作為 賣方重新出售之相關費用及賠償損害，此攸關上訴人得以被 上訴人給付之款項作為違約金填補所受損害之範圍，自屬重 要之防禦方法，原審就上訴人此部分抗辯恝置不論，復未說 明何以不足採取之理由，即為上訴人該部分敗訴之判決，自 有判決不備理由之違誤。又房屋買賣契約第18條第3 項固約 定：「倘甲方（買受人）…違約不買或不按照契約約定之日 期付款，經乙方（出賣人）催告後仍不履行時，乙方得解除
本契約及與本契約有連帶關係之契約…：乙方得沒收依房地 總價款15% 計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者， 則以已繳價款為限。」（見一審卷㈡第136至137頁），與土 地買賣契約第10條第2 項約定之違約金計付方式似不完全相 同，然原審係以系爭不動產之房地約定總價與實際已給付總 價之比例認違約金確屬過高，並以相同之營業利潤淨利率作 為酌減違約金之依據，似將土地、房屋買賣契約為整體觀察 ，則依彼等間訂立系爭買賣契約之真意，該已繳之買賣價款 究如何充作系爭不動產買賣違約之賠償，尚待研求。原審就 此未詳查審認，徒以前揭理由遽為不利上訴人之認定，上訴 論旨，指摘原判決該部分違背法令，求予廢棄，非無理由。五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 13 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 陳 玉 完
法官 梁 玉 芬
法官 陳 麗 玲
法官 謝 說 容
法官 黃 書 苑
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 10 月 18 日
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